青山路项目可行性研究报告(doc 8页).doc

青山路项目可行性研究报告一、项目概况说明地理位置：本项目位于青山路北端东侧，东临青山湖，南靠中大青山湖花园，西北两侧至青山湖北路。周边环境：本区域因接壤青山湖，自然环境优美，空气清新，但交通不便与配套缺乏的面貌有待改善。主要规划指标：地块用途：商业、住宅用地用地面积：总用地面积203亩，合135340容积率：1.4 建筑密度：22%总建筑面积：189476（不含地下室部分）基底面积：29775二、项目方案测算方案测算建设用地：总用地面积203亩，合135340； 容积率：1.4建筑密度：22%总建筑面积：189476（不含地下室部分）基底面积：29775商业面积：9474（以总建面积的5%估算）公建面积：1900（以总建面积的1%估算，其中会所面积1500，物业用房400）住宅面积：178102（189476-9474-1900=178102）住宅机动车停车位：486个，1781021100.3=486个（根据城市规划管理技术规定计算）住宅非机动车位：2429个，1781021101.5=2429个（根据城市规划管理技术规定计算）三、总平布置初步思路1、 本案地块较为完整、方正，根据容积率、建筑密度以及限高等因素的要求，产品应由花园洋房、多层、小高层组成。分布状况如下：A、 青山湖一侧的非建筑用地约占总用地面积的13.8%，约18677；B、 建筑高度12m的建筑用地约占总用地面积的16.9%，约22872，建花园洋房，4F；C、 建筑高度18m的建筑用地约占总用地面积的32.1%，约43445，建多层，6.5F；D、 非限制用地建筑用地约占总用地面积的37.2%，约50346，建小高层，9F。2、 住宅面积178102，暂定为花园洋房+多层+小高层，4-9F。出于对优化社区景观环境、增加产品附加值的思考，可以考虑将高层楼层适当拔高，拉大建筑间距，以扩充中心花园的面积。但考虑到建筑成本的追加以及市场接受度等因素的影响，建议建筑楼层不超过18层。3、 商业部分面积9474，沿青山北路布置，1F，设计为底商形式。4、 公建面积1900，其中会所面积1500，物业用房400，主要布置于建筑底层，以减小对密度的占用。5、 全区机动车车位486个，非机动车车位2429个，布置于地下室和架空层。物业类型面积表注：上表所计算出的综合密度为18.6%（不含底商部分），考虑到底商置入后将占用一定的建筑密度，因此，本地块的实际密度将接近22%。四、土地价格每亩地价：180万元地价总额：180203=36540万元折合楼面价：180666.671.41929元/五、销售价格预测根据对目前周边房地产市场的调查及对区域未来房地产市场的预测，以下三点可以作为价格预测的主要依据：1、 与本项目最接近的项目中大青山湖花园住宅的销售均价3900元/。2、 南昌市整体楼市处于上升阶段，近两年开发的个案整体水平不断上升，新区住宅楼盘的销售价格值得预期。3、 本项目地块位置较好，临湖临街，形状规整。因此，在静态分析上，预期本项目多层住宅整体均价3800元/；小高层均价4000元/；花园洋房4200元/；店面均价80000元/；车位均价6万元/个。在动态分析上，必须考虑周期和后续市场变化，暂估住宅总体销售均价为4000-4300元/。在后续分析中，以静态分析上的销售价格进行测算。六、销售收入销售总收入: 806,447,600元3七、投资概算单位建安成本表投资概算表项目总投资：716,805,487元八、效益评估总销售收入 总投资 经营利润806,447,600元 716,805,487元 89,642,113元经营利润 总投资 投资利润率98,703,913元 716,805,487 元 12.51 九、盈亏平衡分析（一） 价格盈亏平衡点销售数量不变，100%售出，假定商业用房和车位价格不变，仅计算住宅的价格盈亏平衡点价格盈亏平衡点R住宅均价 （净利润 住宅总建）R3939 89,642,113 178102 3436元/即在假定商业用房和车位的价格不变的前提下，当住宅的平均销售价格达到3436元/时，可以实现盈亏平衡。（二） 数量盈亏平衡点（价格不变）数量盈亏平衡点Q总投资 总销售收入Q 716,805,487 806,447,600 100% 88.88即整个项目实现平均销售率88.88时，可以实现盈亏平衡。十、特别分析1、 当单位地价为150万元/亩时，经营利润为150,542,113万元，投资利润率为23.27%；2、 当单位地价为120万元/亩时，经营利润为211,442,113万元，投资利润率为36.09%；结论：当单位地价为180万元/亩时，投资总额将达到7.17亿元，而利润只有896