再探投资性房地产会计核算模式――净现金流模式.doc

再探投资性房地产会计核算模式净现金流模式 摘 要 根据最新会计准则规定,投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式,采用成本模式不能反映经济环境的变化,不同时期资产价值的可比性差。而采用公允价值模式过多地依靠主观估计,其可靠性受到质疑。本文对这两种计量模式进行改进,提出了一种新的适用于投资性房地产的计量模式即净现金流模式。净现金流模式是以租赁收入作为房地产估值的依据来确定房地产价值,并根据各期估值的差额调整投资性房地产账面价值,能够有效克服以上缺点。 关键词 投资性房地产;成本模式;公允价值模式;净现金流模式 doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2009 . 22 . 009 中图分类号F230 文献标识码A 文章编号1673 - 0194(2009)22 - 0024 - 03 2007年4月,美国次贷危机爆发。次贷危机的本质是由于房地产市场泡沫破灭导致的银行信贷危机。危机的爆发使投资性房地产会计计量的合理性受到质疑。我国财政部于2006年2月正式发布了新的会计准则体系,其中企业会计准则第3号投资性房地产明确规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。自此开始,投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。但是,次贷危机宣告了这两种计量模式的不完善。找到一种能够克服这两种计量模式缺点的新的计量模式成为当前研究的重点。 一、 新会计准则中投资性房地产会计核算存在的问题 企业会计准则第3号投资性房地产明确规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但是这样的会计核算形成的会计信息存在如下问题: 第一,成本模式要求企业取得各种财产物资,形成的各种权益,都按取得或形成时的实际成本或实际发生金额作为核算依据。当物价变动时,除国家另有规定外,不得调整其账面价值。但是历史成本没有考虑到经济环境变化的影响,当货币购买力变动或物价上涨时不能及时客观地反映资产的价值。而在市场经济条件下,房地产价格总是处在不断变动之中。观察发现,即使在经济正常发展的条件下,扣除通货膨胀的影响,房地产的价格依然在上升。因此,用成本模式对投资性房地产进行计量,使会计提供的信息失去了可比性。 第二,公允价值以当前价值为基础,可能需要估计,而估计的可靠性难以得到有效保证,这使得公允价值模式的缺点显而易见。一方面,现实经济环境难以实现公平交易。公允价值是由交易双方在公平交易的基础上确定的,而交易的公平性受诸多因素影响,难以得到可靠保证。另一方面,由于对公允价值的确定带有较强的主观性,不同交易主体所处的市场环境不同,掌握的信息不同,对未来的预测也不相同,从而导致对同一性质的交易产生不同的公允价值,进而降低了不同交易主体之间会计信息的可比性,有可能成为管理当局操作利润的工具。 第三,同一资产存在两种计量模式, 不利于外部投资人的理解。新会计准则对投资性房地产允许采取成本计量模式和公允价值计量模式两种核算方法。假设一个企业同时存在符合两种计量模式的投资性房地产,比如在郊区拥有出租的厂房、在城区拥有出租的写字楼, 那么按照新会计准则, 郊区的厂房按成本模式计量,而城区的写字楼按公允价值模式计量。成本和公允价值两种性质完全不同的计量属性同时出现在财务报告投资性房地产项目上。如果外部投资人不仔细查阅会计报告中的附注, 直接通过阅读财务报告则很难发现和理解这些会计信息, 易使外部投资人错误理解会计报告。 二、投资性房地产净现金流模式 由于成本模式和公允价值模式本身都存在着理论上或实务操作上的缺陷,用这两种模式对投资性房地产进行计量,难免导致会计信息的偏差,不能真实地反映投资性房地产的价值,不利于投资者作出正确决策。当然,两种计量模式也有可取之处,净现金流模式就是在对这两种模式加以改进的基础上提出来的,其基本思想是:以租赁收入作为房地产估值的依据来确定房地产价值,并根据各期估值的差额调整投资性房地产账面价值。 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。新会计准则规定,投资性房地产包括:已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。 由于此类投资性房地产能够获得持续性的经济收益,该收益一般是可以用货币计量的,因此可以用净现金流对投资性房地产的价值进行评估。在这种方法下,投资性房地产的价值计算公式如下: 投资性房地产的价值=净现金流/资本化率。 其中,净现金流是指租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和出租需要缴纳的税金。租赁收入包括以“租金”名义出现的由承租人按月或按年支付的金额和承租人交付的押金、保证金等的利息。资本化率可采用以下方法确定: 资本化率=(年还款额/贷款总额)贷款占房地产价值的最大比例+(现金流量/自有资金总额)自有资金占房地产价值的比例。 公式中的“现金流量”是指房地产所有人从收益中扣除还贷额后可获得的现金收益。 净现金流估价模式虽然也是一种估价,但以实际发生的现金流量为依据,其可靠性大大加强。在会计上可进行以下处理: 1. 投资性房地产的初始计量 在投资性房地产初始入账时,一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产,则其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果是自行建造房地产,则其成本包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。企业须设置“投资性房地产”一级科目进行核算。 2. 投资性房地产的后续计量 在净现金流模式下,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,在各期期末,根据净现金流调整其账面价值。为此,企业需增设一个会计科目“估价变动损益”。其他计量方式与公允价值模式类似。 3. 投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。在处置时需要考虑估值的变动。 三、实例说明 例205年12月31日,A公司在自有土地建成一栋办公楼,其成本为150万元。预计使用年限为20年,采用直线法计提折旧,假设报废时无残值。207年1月1日A公司将该办公楼出租给B公司,年租金为10万元,于年末一次性结算,租期为2年。207年12月31日调整账面价值,资本化率为5.8%。208年12月31日租期届满收回,对外出售,价格为180万元,资本化率为5.2%(以下会计分录中单位均为万元)。 (1)205年12月31日建成时, 借:固定资产 150 贷:在建工程 150 (2)206年12月31日计提折旧时, 借:管理费用 7.5 贷:累计折旧 7.5 (3)207年1月1日将该办公楼出租给B公司时, 借:投资性房地产办公楼(成本)150 累计折旧 7.5 贷:固定资产 150 资本公积其他资本公积 7.5 (4)207年末收取租金时, 借:银行存款10 贷:其他业务收入10 (5)207年12月31日办公楼账面价值=10/5.8%=172.41(万元)。 调整账面价值时, 借:投资性房地产办公楼(估价变动)22.41 贷:估价变动损益 22.41 (6)208年12月31日办公楼账面价值=10/5.2%=192.31(万元)。 调整账面价值时, 借:投资性房地产办公楼(估价变动)19.9 贷:估价变动损益 19.9 (7)208年12月31日租期届满收回,对外出售时, 收到价款: 借:银行存款180 贷:其他业务收入180 注销投资性房地产账面价值: 借:其他业务成本192.31 贷:投资性房地产办公楼(成本) 150 办公楼(估价变动) 42.31 注销投资性房地产物价变动额: 借:估价变动损益42.31 贷:其他业务收入42.31 注销转换日入账的资本公积: 借:资本公积其他资本公积7.5 贷:其他业务收入 7.5 若估价下降,则作相反的会计分录。 可见,采用净现金流模式对投资性房地产进行计量,考虑到了经济环境的变动,能够实现资产价值与现期经济波动水平的配比,因此克服了成本模式计量的缺陷。在会计处理上与公允价值模式很相似,其实质是对公允价值模式的改进,针对公允价值主观估计性强、可靠性差的缺点,找到了统一的估计标准即净现金流量。在净现金流模式下,会计信息不易被粉饰,具有一定的客观性和可比性,能够为信息使用者提供既相关又可靠的会计信息。 主要参考文献 1 朱学义. 中级财务会计M. 第3版. 北京:机械工业出版社,2007. 2 刘?W.新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择J. 会计之友,2008(18