广告发布的注意事项.doc

房地产广告虚假违法表现及注意的几个问题近几年来，房地产市场快速发展，房地产广告在促进房地产市场发展、引导消费等方面，发挥了积极作用。但同时，房地产广告中一些不规范的问题也较为突出，一些房地产商利用广告对价格、环境、配套设施、面积等内容作夸大虚假宣传，欺骗和误导消费者，社会各界和广大消费者反响强烈，有的由于广告内容不真实，导致购房户上访、急访案件时有发生，给政府增加了压力，也直接影响了房地产市场的健康发展。下面列举一些房地产广告的违法虚假的乱象一、 广告内容虚假有的房地产企业虚构房源，或将已售房源用作广告宣传，有的纯粹没有房源还在继续发布广告。有的夸大销售，如：“开盘几小时售罄，一天卖了几个亿”、“可怕奇绩，开盘劲销2亿”。（一天销几个亿、开盘销几个亿，试问，是谁统计的？，统计局吗？房管局吗？建委吗？拿不出任何权威部门的统计资料，房地产商自己夸大宣传，在广告中是不允许的）二、 与人们的价值取向相悖有的房地产广告大量宣扬享乐享受思想。如：“豪宅”、“皇家林园”、“郅尊”、“少年不享受，老大徒伤悲”等。这种宣传与目前党和国家提倡的核心价值观以及提倡反“四风”的奢侈奢靡之风是相悖的。三、 违反广告法，大量使用绝对用语有的楼盘大量使用“最好”、“最佳”、“唯一”、“第一”、“首席”、“楼王”、“极品”、“冠军”、“绝版”、“无可替代”、“当地品质最好、容积率最低”等。这些是广告法禁止使用的绝对化用语。四、 对本企业形象夸大宣传如：“国家级”、“最高级”、“重庆十大宜居楼盘”、“重庆十佳房地产企业”等等。我们在审批广告时，房地产企业拿不出权威部门的文件和证书，而是某个报社、某个协会或某个群团由于地产商打广告多、交的钱多，向开发商颁发的证书和宣传文摘，而开发商用作广告宣传。这些证书不是国家权威部门认定颁发的，在广告宣传中是不允许的，如果开发商擅自宣传，将视为虚假宣传。五、 虚假赠送面积有的楼盘违反项目规划要求，违法改造户型、改变规划设计，明示或暗示可以进行内部插层改造。有的利用公用采光、透气的外连接梁空间，明示或暗示可加板改造延伸房屋面积，宣称赠送。有的对依法减半计算面积以及属于公共区域面积，如：公用平台、公用通道、房内飘窗（离地面高度30、净空高度2.1M、宽度50的飘窗可减半计算面积）等宣称赠送面积。还有的宣称：“买一层送一层”、“买一房送一间”等广告用语。六、 面积表述不准确如：“50-120”，没有表明是建筑面积还是使用面积或套内面积，容易产生歧义，消费者购房后就会扯皮。七、 用时间表述距离房地产广告中表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不能以所需时间来表示距离。如：该楼盘几分钟可到达某商圈、某学校、某医院、某景区等。（试问，用“几分钟”表示距离，是走路？还是坐车？，对距离表示不清楚，也是违反房地产广告发布暂行规定第十条，不能用时间表示距离的规定。在广告宣传中，应该明确表明实际距离，楼盘与某商圈、某学校、某医院、某景区是多少米，多少公里，在广告中要清楚表明）。八、 价格表述不完整房地产广告中对价格有表述的，应当清楚表示为实际销售价格，并明示价格的有效期；表明起点价格的应同时表明最高价格，起点价和最高价标注的位置、字体、大小、比例应该一致。如：“2990元/起-3800元/止”，有的广告把“起”和“止”写得非常小，消费者无法看清楚，人为造成消费者忽略。销售的面积必须标明是建面或是套内，明确销售的房源或户型。不能把改变户型规划设计增加的面积计入销售面积，并宣传为实得面积或实付价格等。 广告宣传中不能只标明均价或起价，房屋面积 有大有小的，应当针对不同的面积标明销售价格的起止区间。如：“总价35万起-72万止享套内湖滨高层52-106”。又如：“4800元/-5600元/购套内82-106湖山洋房。只有一种销售价格的，必须明确标明该价格时对应销售的户型、面积。九、 宣传投资回报房地产广告不得出现融资或者变相融资的内容或含有升值或者投资回报的承若。如：“投资保本”、“售后包租”、“即买即卖”、“带租约销售”、“一铺富三代”、“投资避风港”等等。十、 无中生有描述楼盘环境房地产广告对地理位置、配套设施、环境的描述应当清楚、明白，不能无中生有描述楼盘环境周围有公园、文化设施、幼儿园、学校、医院等。如果属于规划或建设中的项目，应在广告中注明“规划中”、“建设中”，不得向购房者承若与实际情况不符或根本无法兑现的环境及配套设施、物业管理等。十一、印刷品广告不真实有的楼盘在售房部、广场、车站、商场派专人发放自己印制的买房广告宣传单，广告内容带有欺骗性。如：“某楼盘是唯一享受公积金贷款的楼盘 ”、“承若买某楼盘业主子女可入读某学校” 等。十二、广告用语显富如：“牵动贵族血统精品、欧洲皇家精髓珍藏”，显示入住该楼盘的人非富即贵，直接冲击低收入人群和弱势群体的心理底线，造成低收入人群和弱势群体仇富和敌视社会的心态。中华人民共和国广告法、广告语言文字管理暂行规定、房地产广告发布暂行规定明确指出了：房地产广告应当符合社会主义精神文明建设要求和广告语言管理规定。不得出现有悖于社会主义核心价值体系的内容；不得在广告中使用内容低俗的用语和图像；不得以“炫富”为噱头哗众取宠；不得使用生造的词语和滥用繁体字；不得利用重大政治事件和言论作为广告创意元素。十三、误导消费者如有楼盘宣称“交6000抵60000”、“交5000抵30000”造成购房者理解歧义。 购房者可以理解为：交6000抵60000，交5000抵30000，购房者如果无休止交下去，开发商还得无休止的给对方抵扣下去，一直把总价抵完，开发商能干吗？这种宣传本意是宣传优惠价格，但没有说清楚四个方面的问题：一是面积没说、二是单价没说、三是优惠时间没说、四是现款还是按揭没说。这四个内容没说就容易引发纠纷，消费者就可以随便理解。正确的表述应该是这样：如：“套内80，单价8000元/（或总价64万元），现付全款（按揭）交XXXXX抵XXXXX元（每套房限X次），优惠时间：X年X月X日至X年X月X日止”。房地产广告宣传还应注意的几个问题一、关于项目名称和预售房许可证的问题在广告中发布房地产项目名称的（即楼盘名称）应当与规划、建设、国土等建设主管部门批准的名称一致，不允许另叫名称。房地产项目在未取得预售房许可证前只能进行形象宣传，即房地产项目名称、地址、电话等，以及项目定位的1-2句广告语。不能再广告中出现价格、户型、面积、周边或自身的配套设施、区位优势、地段价值、物业管理、VIP卡办理等信息。取得预售房许可证后，在广告中要注明开发企业名称、预售房许可证号。在工商审批时要提供工商局广告审查员备案。二、关于在广告中使用数据的问题除按法律法规和国务院批准的各类带有评比性质的企业营销信息发布活动外，禁止在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查、检验、统计、公布市场调查结果等对企业及商品服务进行排序或综合评价的内容。如销量方面数据、满意率、市场占有率等排序内容。广告中使用的数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语应当真实、准确、并表明出处。三、关于广告的兜底用语问题房地产广告中应当标明忠告用语。如：“本广告仅作参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附件”。四、关于按揭贷款及首付比例问题房地产广告中按揭贷款涉及首付比例、首付款的，要根据2010年国务院新国十条规定，按照首套房（首套房为首套自住房且套型建筑面积在90以上的）首付款不得低于总房款30%的比例进行宣传，对宣传首付比例在三成以上，五成以下的必须在广告中注明为首套房。对建筑面积在90以下的首套房暂时没有首付比例规定，只是根据贷款银行要求执行。对按揭贷款涉及首付分期内容的，必须明确标明为首付首期XX元，同时要注明首付方式为分期付款，首付金额为XX元，分X期付清，最迟付清期限等内容。不能只表示“首付2万元购XX房，零首付购XX房”。涉及总房款优惠的，应当标明享受优惠的房源、面积、套数、优惠前后总房款。宣传最高优惠价的同时，应当标明最低优惠价。广告中同时有销售单价的，必须标明销售价格为优惠前还是优惠后。涉及折扣优惠的，应当标明享受折扣优惠的房源，折扣明细，享受条件是全款还是按揭贷款。在宣传折扣优惠同时又有销售单价或销售总价的，必须标明销售价格为折前还是折后。五、关于项目规模的宣传问题一是含有对XX平方总建筑体量内容时，我们要核对开发商的建筑用地规划许可证核定的建筑规模或者开发商与政府签订的开发协议中约定的建设规模是否一致。二是含有XX平方销售建筑体量内容时，我们要核对开发商与预售房许可证核定的建筑面积是否一致。三是含有XX亩或XX平方用地规模内容时，我们要核对开发商与房地证核定的土地使用面积、建筑用地规划许可证核定的用地面积或者开发商与政府签订的开发协议中约定的用地规模是否一致，符合其中一项条件均可。六、关于房地产教育资源配套问题按照义务教育法的规定，对房地产开发商确与教育行政主管部门或学校联合办学情况的宣传应注意以下三点：一是开发商与教委或学校签署协议，在广告宣传的项目中或项目周边开办学校，业主子女可以入读，联合办学学校的，可以在广告中含有“业主子女就近入读XX小学、XX中学”或者“邻近XX学校”等类似内容。学校名称必须与联合办学的名称一致，同时注明学校是否在规划或建设中，不能出现“买XX楼盘，读XX学校”等类似的承诺。二是开发商与不属于就近入读的其它学校签署协议，承诺购房者购买房后可以入读其它学校的，由于其不符合义务教育规定，因此不能在广告中出现“可以入读XX学校”等类似的承诺。三是由于我国实行的是九年制义务教育，因此不能在广告中出现免赞助费、捐资助学等类似的内容或用语。七、关于房地产有奖销售的问题由于房地产销售优惠力度日益加大，对开发商采取有奖销售促销方式销售商品房的，不管有奖销售的奖品是实物、旅游基金、