2010年济南市泺源大街项目策划报告

2010丰置业 谨呈：济南融基置业有限公司 融基 ： 泺源大街项目 策 划 报 告 管网房地产频道 我们的目标 有效整合资源，实现项目利润最大化 有效规避市场风险，实现快速销售 建立项目和企业的品牌影响力 报告结构 商务市场分析 项目资源分析 商业市场分析 策划营销建议 物业定位建议 管网房地产频道 4 济 南 商 业 市 场 状 况 管网房地产频道 5 济南主要商业项目分布图 银座商城八一店 大润发山水店 世纪联华英雄山店 贵和购物中心 泉城路商业步行街 家乐福 人民商场 大观园 济南华联 易初莲花 贵和商厦 大润发 无影山店 大润发 大润发 中恒商城 本案 贵和商厦 银座购物中心 管网房地产频道 6 济南主要商圈分布图 英雄山商圈 北园路商圈 泉城路商圈 段店商圈 大观园商圈 老东门商圈 花园路商圈 泉城路商圈 英雄山商圈 大观园商圈 段 店 商 圈 北园路商圈 花园路商圈 本案 管网房地产频道 7 主要商圈商业供应柱型图 1、济南市 主要商业区域 的商业总规模大约为 占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路 的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。 2、根据济南市政府批准的 济南市商业网点发展规划 ，未来将会有 10处 2003型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。 3280006800006100040000110000850009 . 3 7 %1 9 . 4 3 %1 . 7 4 % 1 . 1 4 %3 . 1 4 % 2 . 4 3 %0100000200000300000400000500000600000700000800000泉城路商圈 北园路商圈 大观园商圈 老东门商圈 花园路商圈 英雄山商圈0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %商业面积百分比商圈 商业规模 百分比泉城路商圈 328000 园路商圈 680000 观园商圈 61000 东门商圈 40000 园路商圈 110000 雄山商圈 85000 他区域 2196000主要为大型专业及批发市场总计 3500000人均商业面积约为0 . 6 管网房地产频道 8 各类商圈，组建泉城商业新构架 管网房地产频道 9 泉城路商业街代表性项目一览 贵和商厦 济南百货大楼 贵和购物中心 新华书店 万达购物广场 三联商厦 苏宁电器 彩云 商城 银座购物广场 ：为各类专卖店及中小餐饮 管网房地产频道 10 济南大中型超市一览 大润发 无影山店 大润发历城店 大润发历下店 大润发山水店 沃尔玛 易初莲花 家乐福 贵和（商厦内超市） 银座（商厦内超市） 银座超市 银座超市八一店 世纪联华 济南华联 银座购物广场 银座北园路店 贵和商厦 管网房地产频道 11 济南大中型超市一览 35000600056000280002400033000220002 7 . 4 5 %1 0 . 7 8 %1 6 . 1 8 %1 1 . 7 6 %1 3 . 7 3 %2 . 9 4 %1 7 . 1 6 %0100002000030000400005000060000泉城路商圈 北园路商圈 英雄山商圈 大观园商圈 老东门商圈 花园路商圈 文化路商圈0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商业面积百分比1、经粗略统计，济南的大中型超市 总供应量在 20万 左右。 遍布济南各个区域。 2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市， 这也符合济南市消费者的消费倾向相符 。 3、在几个分布比较集中的区域里，要数 英雄山商圈的超市最多 ，包含了银座、贵和、世纪联华、易初莲花、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。 4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的 大润发超市位置最为分散 ，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营 奠定的坚实的基础。 超市名称 商业规模 （平米） 所属商圈 百分比大润发山水店 17000 英雄山商圈 润发贵华店 20000 大观园商圈 润发历下店 22000 文化路商圈 润发历城店 21000 花园路商圈 尔玛 17000 泉城路商圈 乐福 24000 老东门商圈 初莲花 20000 英雄山商圈 纪联华 15000 英雄山商圈 座超市 12000 花园路商圈 座八一店 4000 英雄山商圈 座北园路超市 6000 北园路商圈 座商厦 8000 泉城路商圈 座购物广场 6000 泉城路商圈 和商厦 4000 泉城路商圈 南华联 8000 大观园商圈 计 管网房地产频道 12 济南大中型家居建材市场示意图 银座家居商城 东亚家具市场 富雅家具广场 国际贸易中心 红星美凯龙 东方家园 欧亚家具市场 管网房地产频道 13 项目名称 商业规模 （平米） 位置 档次 百分比银座家居 42000 北园路中段 中高 雅家具广场 20000 北园路中段 中高 亚家具商城 20000 北园路中段 中档 亚家具商城 60000 北园路中段 中低 际贸易中心 15000 北园路中段 低档 星美凯龙 60000 北园路与历山路交汇 高档 方家园 10360 七贤庄 中档 计 22736012000030360750005 2 . 7 8 %1 3 . 3 5 %3 2 . 9 9 %020000400006000080000100000120000140000高档 中档 低档0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商业面积百分比随着红星美凯龙的落成开业，高档家具市场供应有很大幅度增长。同时从整个家具市场的发展趋势分析，未来济南市家具建材市场将逐渐朝着 高档次、高质量、高价格 的方向发展。 济南市中低档家居市场大多为 摊位式经营 ，也曾在上世纪九十年代初风光一时，现在虽受到较为严重冲击，但在短时间内，摊位制建材市场将依然存在，支持它们存在的将大都来自 消费能力较低的购买者 。因此，摊位制商家应该看到他们还有一个很大的市场，完全可以 根据消费者的需求迅速做出调整 ，以适应市场的发展。 济南大中型家居建材市场一览 管网房地产频道 14 济南大型家电专卖市场一览 国美北园店 国美槐荫店 国美洪楼店 国美开元店 国美八一店 苏宁电器一店 苏宁电器二店 国美解放桥店 三联商厦 苏宁八一店 三联八一店 三联槐荫店 管网房地产频道 15 济南大型家电专卖市场一览 293002500145002800 32006 . 1 2 %5 . 3 5 %2 7 . 7 2 %5 6 . 0 2 %4 . 7 8 %05000100001500020000250003000035000泉城路商圈 北园路商圈 英雄山商圈 大观园商圈 花园路商圈0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商业面积百分比济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。 从区域商业供应状况上分析， 泉城路商圈 作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。 另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略， 国美采用遍地开花的方式 ，占据济南东南西北个城区区域中心； 苏宁首先攻占市中心泉城路 ，而本地家电巨头 三联家电则主要依靠强势品牌效应 不急于快速扩张而是 充分占据市中心的有利位置 把持济南家电市场。 另外， 国美解放桥店 及 苏宁八一店 将于近期开张，商业规模分别达到了 3000平方米和 8000平方米。 项目名称 商业规模 （平米） 所属商圈 百分比国美北园店 2500 北园路商圈 美八一店 3500 英雄山商圈 美开元店 3000 泉城路商圈 美槐荫店 2800 大观园商圈 美洪楼店 3200 花园路商圈 美解放桥店 3000 英雄山商圈 宁电器一店 5500 泉城路商圈 宁电器二店 5800 泉城路商圈 宁八一店 8000 英雄山商圈 联商厦 15000 泉城路商圈 计 管网房地产频道 16 济南各主要商圈租金对比 报告结构 商务市场分析 项目资源分析 商业市场分析 策划营销建议 物业定位建议 管网房地产频道 18 济 南 写 字 楼 市 场 状 况 管网房地产频道 19 自 2006年，济南写字楼市场急剧升温，铺天盖地的写字楼广告让人们开始见识到了一个个全新的名词和概念 “5 、 “ 甲级写字楼 ” 、 “ 纯写字楼 ” 等等。 而进入 2007年后，济南市写字楼市场开始进入降温阶段，小户型楼盘开始唱主角，推出的楼盘也大都是小楼盘，建筑面积一般在 34 万平米， 2007年可以说是小户型畅销的年份。 自 2008年开始，写字楼市场进入快速发展时间，国家对住宅市场的调控使一部分开发商转向投资商业地产项目，纵观济南市写字楼市场我们主要从以下几个方面考虑作为参考标准： 地理位置和交通条件、价格（租价和售价）、出售率和出租率、配套、物业管理、入住企业。 济南写字楼市场整体状况分析 管网房地产频道 20 泺源大街片区 泺源大街片区的纯写字楼建筑面积 65万平米，商住两用为 区域为济南的 里富有便利的交通条件，多条公交线路环绕，拥有众多的地下停车场和地上停车位，周边的商务配套、商业配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城广场最大的休闲娱乐空间，泉城路最豪华的步行街，银座最大的地下超市，索菲特最豪华的酒店。这里的资源得天独厚，是其他任何一个地方都无法比拟的。 济南写字楼市场区域细分 管网房地产频道 21 山大路板块 山大路片区的纯写字楼的建筑面积为 住两用的建筑面积为 大路科技街则是济南市的 里的科技氛围非常的浓厚，科技信息时刻传递着来自不同城市地区的发展动向，这里是众多的 息咨询公司的发展平台，像银座数码大厦以其高贵的品质和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。 济南写字楼市场区域细分 管网房地产频道 22 东外环片区 东外环片区的纯写字楼的总建筑面积为 住楼的总建筑面积 22万平米。东外环片区是东部新城与老城区的结合部，依托于二环东路便捷的交通，及济南城市发展东移之势，是新近崛起的较为集中的办公区域，区域内办公物业多为 2003年左右新兴物业，租金低廉，商住楼宇占主导地位，但区域内商务配套尚需完善。 济南写字楼市场区域细分 管网房地产频道 23 高新区片区 高新区片区全部为中低档纯写字楼，总建筑面积为 新区位于首批国家级高新区济南市开发区内，随着东部新城河东部产业带的确立，高新区的写字楼市场逐渐升温，其周边配套虽不是很成熟很完善，但以周边的自然环境、畅通的道路还有高新区的优惠政策吸引了很多的发展中的中小研发企业，高新区作为企业的孵化基地，显现出了其优越性和发展前景。片区内入驻以科技研发为主，各类生活及商务配套严重缺乏，有待完善。商务氛围缺乏。 济南写字楼市场区域细分 管网房地产频道 24 其他片区 其他片区的纯写字楼项目的总建筑面积为 楼项目的总建筑面积为 它区域包括了北部、西部、和南部的广大区域。其中北部和西部由于发展较慢，整体经济水平很低，城市的整体规划很落后，像最基本的道路系统很不完善，周围的商务配套、商业配套、生活配套更是很欠缺，远远满足不了基本的办公需求。而对于自然环境优美的南部来说，是一个非常适宜人居住自然氧吧，所以这里更多的是高档住宅，形成居住区。 济南写字楼市场区域细分 管网房地产频道 25 项目名称 项目位置 建筑面积（万平米） 楼体类型 租金（元 /平米 /天） 硬件配套 内部配套 车位数量 入住企业行业 金龙大厦 泺园大街 229号 12 主楼 31层，东西楼 23层 5部、中央空调、商务会所 餐馆、银行、娱乐 400个 银行、保险、手机、 装饰 中信广场 泺源大街 150号 2 12层 央空调、 6部奥迪斯电梯 职工餐厅、银行、洗衣房、美容院、邮局 地下 150个，地上 90多个 银行、电气、装饰、保监会、通讯、科技、保险 中银大厦 泺源大街 22号 4 35层 4、电、中央空调、 5部电梯 银行、会议室 100个左右 证券、房地产、机 械、医疗设备等 银座索菲特 泺源大街 67号 1 56层（ 1020层） 央空调、 3部富士达电梯 餐厅、酒楼会、会议室、健身房、咖啡厅 地下 450个 通讯、电脑、装饰、 手机、房地产等 玉泉森信大酒店 泺源大街68号 8层 4 中央空调、 3部富士电梯 健身房、会议室、酒店、洗熨 地上、地下 电子、机械、医疗、胜利大厦 广场北侧 0层 央空调、 3部电梯 会议室、餐厅 地下 银行、报纸、电信 山东邮政大厦 泉城广场北侧 2层 部三菱电梯、卫星天线 会议室、大堂、多功能厅 地下 122个 电信、保险等 贵和商务中心 泉城路 4层（ 8 中央空调、 2部广州日立电梯 地上 70个左右 齐鲁国际大厦 泉城路180号 7 10层 央空调、 6部奥迪斯电梯 商务中心 地下 200个 证券、机械、保险、装饰 永安大厦 泉城路 366号 5 22层 3部三菱电梯、约克中央空调、双路供电系统 地下 120个 饮料、广告 中房大厦 人民路对 面 5 36层 电梯、中央空调 电器、监理等 济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域 管网房地产频道 26 项目名称 项目位置 建筑面积（万平米） 楼体类型 租金（元 /平米 /天） 硬件配套 内部配套 车位数量 入住企业行业 华鲁大厦 榜栅街 1号 层 3 日本大金中央空调、 2部三菱电梯 职工餐厅、华鲁酒 店 30多个 航空等 中豪大酒店 解放路 165号 2层 星级酒店，配套 齐全 酒店、客房 地上 150个 东方大厦 经七路 223号 9层 4 中央空调、 2部奥迪斯电梯 健身房，咖啡厅、 服装店 地上 50个、地下 150个 房产大厦 经七路 88号 7层 中央空调、电梯 大厅 地下 150个 汇宝大酒店 经五纬二 路 28号 8层 央空调、 5部三菱电梯 茶社、餐厅、桑拿 地下 150个 媒体、设备、事业 单位 良友富林大酒店 泺源大街 8层（ 19 3 中央空调、 3部奥迪斯电梯 会议中心、多功能厅、桑拿、健身房、歌舞厅 空调、电梯 山东新闻大厦 泺源大街 0层 央空调、 4部三菱电梯 酒店、客房、会议室 地上 日报 华能大厦 泉城路 9层 央空调、 3部三菱电梯（ 1部观光） 四星级酒店标准 地下 50个 电脑、电器等 润华世纪大酒店 大纬二路路口 3层 3 2部三菱电梯、中央空调 餐厅、健身房 、咖啡厅 地上 通信、银行办公 银河大厦 纬二路经七路交叉路口 8 41层， 1栋 灵中央空调、 7部三菱电梯 餐厅、健身房、茶 社 地上 50、个地下 200个 国贸等 普利海辰大厦 文化西路 13号 3 11层 中央空调， 4部富士电梯 健身房、咖啡厅 咖啡、医药、银行等 济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域 管网房地产频道 27 圣凯 摩登城 开发商：山东圣凯置业 位置：泺源大街 中银大厦对面 总建筑面积： 51070平方米 内铺（ 2F）： 10000 30000元 /平米 沿街独立门头： 38000 44000元 /平米 写字楼（ 3F 6F）： 84009100元 /平米 写字楼主力户型： 147平米 商铺面积： 4 7000平米（整层） 得房率： 52% 业态分布： 食广场、运动休闲，包括各地特色美食、 闲服饰、儿童服饰、鞋类、玩具、亲子乐园、儿童书吧、居家饰品、鲜花礼品、运动器械 1F：精品潮流馆、名媛风尚馆，包括化妆品、珠宝、皮鞋、皮具、女士精品、职业女装、精品眼睛、文具精品、保健品、皮鞋美容、数码冲印、商务中心 2F：淑女天香馆、温情内衣馆，包括女性品牌服装、青春少女装、淑女装、时尚饰品、内衣、睡衣、居家服装、女子沙龙、休闲咖啡座、时尚摄影坊、干洗店、时尚家纺 地下停车场： 9000平米 开盘时间： 2009年 7月 29日开盘 周边公共设施：临泺源大街，银座商城、家乐福、历下大润发、贵和 银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等 济南典型商务 /商业项目分析 管网房地产频道 28 银座晶都国际 开发商：山东银座地产有限公司 地址：顺河街杆石桥北 占地： 3万平米 总建： 15万平米 主力户型：高级公寓 90户型 5080平米，写字楼 80均价：小户型均价 6700元 /平米；高级公寓均价 6500元 /平米；写字楼 6800元 /平米 配套： 2部电梯； 中央空调：美国约克 商务配套：商务中心、餐饮、商务中心等 装修标准：精装修 交房时间： 2008年 5与 1日 济南典型商务 /商业项目分析 管网房地产频道 29 永安大厦 开发商：山东永安房地产开发有限公司 地址：泉城路 268号 总建（写字楼）： 82万平米 17层为伊势丹商场 基本户型： 58、 167、 183平米，室内有厨、卫；每层 3000平米，可自由分割 均价： 8800元 /平米 物业：新吉百物业 物业管理费 平米月 含公共水电 空调另收 2部电梯、中央空调：美国约克 商务配套：棋牌室、餐饮、商务中心等 装修标准：精装修 车位：地上 80个、地下 100个 交房时间：现房 济南典型商务 /商业项目分析 管网房地产频道 30 海蔚广场 开发商：山东海蔚置业有限公司 地址：花园路，洪楼大润发西临 占地面积： 5608386平方米 包括：住宅、写字楼、商铺 2008年 11月 12日开盘 2009年年底交房 写字楼： 25层、 椭圆形 均价： 6000元 /平米 得房率： 76% 销售率： 80% 主力户型： 89110平米 最大 321平米 5梯 11户 大堂精装修、其他简装 商业： 括两部分： 1、写字楼下面为贵和购物中心； 2住宅下面商铺 业态分布：不包含贵和 1F：时尚男女鞋区、运动休闲区、少淑女装专卖区、 尚男女装、时尚饰品、时尚箱包区、时尚彩妆区 2F：网吧、健身房、 饮经营区、电子科技区、品牌折扣店、音像图书区、时尚小家电、数码产品区、男女服装运动休闲区、通讯经营区、水吧、西点、休闲吧 价格：最高 35000元 /平米（门头房） 最低 4500元 /平米 层差 6000元 /平米 销售率： 98% 得房率 55% 停车位： 684 济南典型商务 /商业项目分析 管网房地产频道 31 第一大道 开发商：山东瀚正实业有限公司 建筑面积： 30820平米 1栋 24层高层塔楼 车位： 200个 电梯： 4部瑞士迅达（ 2米 /秒） 空调：日本大金中央空调 智能化： 5户型： 价格： 2009年 8月 均价 7300元 /平米； 2009年 9月 均价 8000元 /平米 销售情况：自 2008年 12月进场， 2009年 3月 17日开盘，截至到 2009年 5月，销售一直很好。目前销售均价提高 700元 /平米。 剩余房源： 1722层 业主：有一定实力的私企，面积要求在 180560之间居多 付款方式：绝大多数业主选择一次性付款 优势：位置、环境、交通、周边配套、智能化、风水好、户型自由组合 劣势：窗台高、鸿苑大厦遮挡、价格高 济南典型商务 /商业项目分析 报告结构 商务市场分析 项目资源分析 商业市场分析 策划营销建议 物业定位建议 管网房地产频道 33 项目整体分析 管网房地产频道 34 泺 源 大 街 佛 山 街 银座商城 新华书店 舜和商务酒店 圣凯摩登城 中银大厦 本案 土地面积： 合 项目位置示意图 新闻大厦 管网房地产频道 35 项目区域环境 本项目处于历下区泺源大街，属于济南中央商务区 (心地段 ,毗邻泉城广场以及泉城路商业步行街。配套成熟 ,商业以及商务氛围浓厚 . 管网房地产频道 36 写字楼产品新时代特质 城市 厚的商务 /商业氛围 泺源大街、经七路、历山路便利交通 聚集泉城广场、趵突泉等泉城美景 s t o w 项目规模相对较小，不能形成较大规模影响力； 项目限高，不能形成高档写字楼的高大、气魄的市场形象； 中央 租不售 圣凯 摩登城 入市进一步带动区域价值提升 市场没有顶级写字楼出现 济南写字楼市场一直不够火爆，存在一定市场风险； 市场中低档写字楼项目的竞争冲击 管网房地产频道 37 市场冲击 低温市场 物业组合 实现项目最大价值 有效降低项目风险 建立品牌和影响力 中央商务区（ 圣凯 摩登城 产品稀缺性 项目方向 报告结构 商务市场分析 项目资源分析 商业市场分析 策划营销建议 物业定位建议 管网房地产频道 39 项目商业定位 管网房地产频道 40 商业规划一 :高端精品百货店 规划楼层 : 地下一层至地上四层 总面积 : 不低于 20030平方米 (使用面积 ) 单层面积 : 不低于 4000平方米 (使用面积 ) 柱间距 : 不低于 8米 一层层高 不低于 5米 (净高 ) 二层以上 不低于 净高 ) 管网房地产频道 41 商业规划一 : 高端精品百货店 拟招商家 : 马来西亚金狮集团百盛购物中心 南京金鹰精品购物中心 南京中央商场购物中心 远东百货太平洋精品购物中心 大商秋林女装购物广场 深圳海雅百货精品购物中心 管网房地产频道 42 商业组合以 “ 国内外知名品牌的书店和 作为主力店的中型购物中心 多家主题商业 完善并良好管理 + 特色娱乐休闲 ” 的模式组合，并作为项目开发推进的关键点。 根据项目自身所具备的商业中心潜质，结合项目条件和周边环境，将定位于城市中型生活购物中心，并在充分考虑各部分商业面积特征及互动关系后，提出 “ 风尚 流行、娱乐、休闲 ” 主题方案 ，合理配置各项业态业种，以完整体现 “ 时尚中心 ” 定位。 商业规划二 : 时尚商业内街组合 管网房地产频道 43 商业规划设计主题 本项目拟以 “ 风尚 流行、娱乐、休闲 ” 为项目主题，结合济南乃至山东独创的特色商业组合，包含多个特色主题商业及多样的休闲娱乐设施，如主题书店 ,高档健身中心 ,科技乐园 ,主题特色餐厅 ,依托三大主力商家：主题书店和高档 现高性价比、前端、时尚、健康的新型消费体验。 本项目商业档次定位在：高档以上。 主要消费者：济南中等及以上的居民； 济南市有消费实力的商务人士和私营业主； 其他区域 对有休闲娱乐消费感兴趣的顾客 等。 管网房地产频道 44 项目定位 项目商业主体定位为： 商业部分将以主题书店类商家和中型休闲 、 康体 、 餐饮 、 娱乐设施为主力店 ， 品牌型服务商业及个性化餐饮娱乐为商业组合内容 ， 在商业的建筑形式上充分利用集中商业简洁 、 实用的特点 ， 风格上采用后现代风格 ， 力求简约 、 时尚 ， 底商方面注重与住宅部分整体效果的协调一致 ， 因其业态主要为以生活服务相关的商业 ， 故风格上也应以营造温馨 、 祥和的消费环境为基本目的 。 围绕以上主题 ， 本项目商业部分将由餐饮娱乐 、 购物休闲 、 康体健身三大商业功能区域构成 ， 区域间零售 、 餐饮 、 服务等功能灵活穿插 ， 满足本项目消费者高尚生活的消费需求 。 管网房地产频道 45 各楼层商业业态规划以及部分意向商家 地下层： 上海钱柜等 地上层：西式餐饮以及精品店 肯德基 麦当劳 必胜客 辛巴克 屈臣氏等 地上层：特色餐饮 各类韩国 日本等特色美食 地上层：主题书店 大众书局思考乐书店等 地上层：健身中心 青鸟健身 英派斯健身等 管网房地产频道 46 项目写字楼定位 管网房地产频道 47 写字楼分类 通过对项目的地段、交通条件、外立面、硬件配套设施、车位等各方面条件的评定，从高到低划分为甲级、乙级、丙级等多个不同档次的类别。 国际甲级写字楼（ 准 标准序号 标 准 诠 释 标准一 交通便利，基础建设完备，位于城市 政配套齐全 标准二 建筑设计风格鲜明，气势庞大，外立面专修素质较高 标准三 平均 200平方米 1个停车位 标准四 楼层吊顶后警告 标准五 平均每五层有一部电梯服务，等待时间步超过 30秒 标准六 最少具备 50 60瓦 /平方米电力供应，并备足足够的后备电力供应设施 标准七 平均每 20平米建筑面积有一条电话线，提供或支持 有视象会议设备 标准八 提供四管式空调系统和 24小时空调供应 标准九 拥有声明卓著且具备相关经验的物业管理公司 标准十 设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，以服务于大厦客户为主 管网房地产频道 48 写字楼新概念 写字楼新概念 中央商务区 标性物业 共享式商务空间 开放式生态化的办公环境 24小时的泛商务生活 5管网房地产频道 49 写字楼产品新时代特质 新经济条件下，顶级写字楼产品应该在硬件配置上和软件建设上都要有前瞻性国际化视野。 1、环境氛围既有便捷交通又有优良商力条件 环境氛围：交通环境、办公环境、商业环境、文化环境 2、配套设施成为衡量写字楼品质的关键 商务中心、会议厅、商场、停车场、会所、 53、知名物业管理企业加盟是品牌保证 管网房地产频道 50 写字楼定位 济南 5“5T”商务标准 “ 5 位、地段； 质、规范； 套、服务； 来、发展； 值、性价比。 管网房地产频道 51 写字楼目标客户群定位 实力雄厚企业大客户、政务客户 全球 500强企业驻济、驻鲁分公司； 国内大型企业集团济南分公司； 本地大型民营企业； 政务、事业单位等政务客户； 投资型客户群体； 管网房地产频道 52 适当的辅以立面构建物，形成视觉关注点，充分利用昭示性，弥补片区发展不成熟弱的缺点 特殊的构建物可以形成写字楼内部分布的新亮点，增加楼体附件值，例如商务会议室、阳光中庭，员工休息区等，体现项目特色和人性化的特点 玻璃幕墙辅以交叉钢架，构建大块面的立面效果，衬托建筑坚实感、硬朗的商务效果； 大量采用新型环保（如离线 写字楼产品定位立面设计 管网房地产频道 53 写字楼产品定位立面设计 不同风格的立面设计表现 管网房地产频道 54 尽可能采用采光天棚，引入自然光； 大堂高度在 10米以上，给人以足够的空间和尊贵感； 大堂面积建议大于 300平米，彰显楼体的恢弘气势，区隔老城区的其他写字楼，建立本项目卖点 写字楼产品定位 5管网房地产频道 55 整体感，材质和色调的呼应 色调明亮，商务质感强 现代流畅的风格 电梯厅需要考虑项目形象问题，提升办公空间销售卖点 写字楼产品定位公共空间 管网房地产频道 56 面积划分、层高建议： 本项目面积划分： 以 150 提升产品附加值，可提供多个产权证； 有利于销售灵活组合； 满足多层面客户的需求。 成为