2010年观音山写字楼地块投资发展研究报告

- 本资料来自 1 2010年观音山写字楼地块投资发展研究报告 - 本资料来自 2 第一章：宏观分析 第二章：写字楼市场 第三章：地块分析 第四章：项目定位 第五章：投资分析 地块规划出让条件 区域规划与建设 地块环境分析 地块 写字楼市场板块分析 写字楼土地市场分析 写字楼销售市场分析 写字楼租赁市场分析 开发销售计划 成本估算 起拍价效益分析 投标报价分析 投标竞争分析 风险分析 汇报内容框架 客群定位 形象定位 产品定位 价格定位 宏观经济分析 厦门经济环境 宏观政策分析 厦门政策环境 - 本资料来自 3 1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析 第一章：宏观环境分析 - 本资料来自 4 全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现 宏观经济 2006年%6年1季 06年2季 06年3季 06年4季 07年1季 07年2季 07年3季 07年4季 08年1季 08年2季 08年3季 08年4季 09年1季 09年2季 09年3季 09年4季 10年1季 10年2季启示： 今年第二季度全国 比第一季度下降 改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。 - 本资料来自 5 008年 2 0 1 0 年上半年近年新增贷款供应量（单位：万亿）各月份货币供应量（万亿）020406080广义货币（M 2 ） 义货币（M 1 ） 通中现金（M 0 ） 动性过剩和通胀压力依然存在 上半年新增货币供应量为 过 2009年的一半，达到全年货币供应预估值（ 65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降； 广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。 在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。 宏观经济 - 本资料来自 6 制造业采购经理人指数（P M I ）2%0 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月20 09 年12 月20 10 年1月20 10 年2月20 10 年3月20 10 年4月20 10 年5月20 10 年6月20 10 年7月宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份 宏观经济 010年 1月开始一直保持增长趋势， 6月 7月 到一年来的最高点； 各月下滑， 7月 创下了17个月的新低， 房地产调控、信贷控制效果已得到体现； 地产调控已对整体经济产生影响。 C P I 与P P I 7%资料来自 7 厦门与发达城市及省内城市三次产业结构情况1 1 2 二产业 第三产业第一产业 1 1 2 第二产业 0 37 0第三产业 9 61 6北京 上海 广州 厦门 福州 泉州厦门市总体经济运行良好，业结构比较合理 厦门 6%的增长速度；受金融危机的影响， 2009年增速为为历史新低； 2009年，厦门第一产业增加值 21亿元，增长 第二产业增加值 长 长 三次产业结构为： 2008年（ 比，第二产业比重下降 三产业比重上升 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位 小于 4% 4%5%大于 8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 2 0 0 1 - 2 0 0 9 年厦门 G D P 分析图（单位：亿元）5 5 6 . 3 96 4 8 . 3 37 6 0 . 1 28 8 3 . 2 11 0 2 9 . 5 51 1 6 2 . 3 71 6 2 3 . 2 11 5 6 0 . 0 21 3 7 5 . 2 68 . 0 %1 1 . 1 %1 6 . 1 %1 6 . 7 %1 6 . 0 %1 6 . 0 %1 7 . 2 %1 2 . 0 %1 5 . 5 %05001000150020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %比增长厦门经济 - 本资料来自 8 城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强 厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长， 2009年已达到 26131元。比 厦门城市居民 2009年人均消费性支出17990元同比上年增长 2009年 厦门市城市居民家庭的恩格尔系数 为 处于富裕阶段。 2 0 0 1 - 2 0 0 9 厦门人均可支配收入及其增长率261311136511768129151444316403 1851321503239488 . 3 %9 . 8 %1 4 . 0 %1 1 . 8 %1 3 . 6 % 1 2 . 9 %1 6 . 2 % 1 1 . 4 %9 . 1 %0500010000150002000025000300002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %人均可支配收入 增长率2 0 0 1 - 2 0 0 9 厦门人均消费支出及其增长率8490 850494591073911849141621638017117179906 . 5 %1 3 . 5 %1 0 . 3 %1 5 . 7 %1 9 . 5 %4 . 5 %5 . 1 %1 1 . 2 %0 . 2 %050001000015000200002001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均消费支出 增长率厦门经济 - 本资料来自 9 厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 厦门的经济总量相对较小，但人均 海西城市群中最具活力的城市； 厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快； 福建九地市人均G D P 走势图0200040006000800010000人均G D P 9400 7500 5617 3717 3089 3072 2945 2450 2518厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德福建九地市居民可支配收入050001000015000200002500030000居民可支配收入 2613 2074 2291 1601 1568 1730 1661 1509 1514厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德福建九地市财政收入0100200300400500财政收入 451 州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德厦门经济 - 本资料来自 10 1地产开发投资占固定资产投资 1去年同期增长 ； 房地产开发完成投资 长 ； 进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长； 房地产开发投资比重过大。 1 厦门经济 固定资产与房地产开发投资（亿）91 110214346324295218305402662928 928882515020040060080010002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010年1定资产投资- 本资料来自 11 2010年 11类别 政总收入 地方财政收入 人均居民收入 金额 17453元 增长率 数据来源：厦门市统计局 工业继续成为全市经济增长的火车头 批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 外贸出口实现恢复性较快增长 金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长 厦门经济发展主要特点 厦门经济 - 本资料来自 12 中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益； 宏观政策 会议解读： 央行于 7月 30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。 会议核心内容： - 本资料来自 13 厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 “ 意见 ” 核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应 10日内一次性公开全部房源， “ 一房一价 ” 和明码标价制度。销售价格调整 10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行； 厦门政策 政策解读： 2010年 3月厦门房价与 2007年底接近，而全国主要城市房价上升 2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市； 厦门地方政策没有停止第三套房贷款； 厦门地方政策未限制外地户籍购房； 两次宏观调控最高点主要城市房价比较 城市 2007年 12月 2010年 3月 涨幅 上海 11714 20834 北京 13000 21368 杭州 14191 23029 南京 6030 9446 深圳 14815 21190 天津 7056 9267 重庆 4066 5019 厦门 11699 11158 全国 3501 4705 - 本资料来自 14 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市发展 特区扩大到全市 2010年 6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大 11倍。 中央支持特区发展 2010年 9月 6日特区 30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。 体制创新试点 中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 “三网融合”试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市 - 本资料来自 15 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 岛外新城建设 岛内优化提升 四大新城： 集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海新城 建设面积： 240平方公里 建设目标： 一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造： 曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ； 综合体建设： 万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进； 2009年 8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。 2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。 城市发展 - 本资料来自 16 宏观环境总结 宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降； 厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理； 房地产调控政策处于短期内难以放松，但持续性受市场质疑； 厦门地方政策总体比较温和； “特区扩大 ” 、 “ 岛内外一体化 ” 等将进一步推动城市发展； - 本资料来自 17 1 写字楼市场板块分析 2 写字楼土地市场分析 3 写字 楼 销售市场分析 4 写字 楼 租赁市场分析 第二章：写字楼市场分析 - 本资料来自 18 厦门岛商务区分布与分类 鹭江道 商务中心 湖滨南商务区 滨北商务区 莲坂商务区 观音山 园商务区 五缘湾 湖里商务区 江头商务区 传统商务区 传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中；汇集了众多的厦门知名企业跨国企业办事处，周边商业发达，政务集中，交通便利。 中部商务区 中部商务区是市场化形成的商务区，以中档写字楼为主，入住企业大多为中小型企业；周边商业发达，人流量众多，交通便利。 新建商务区 新建商务区以政府为导向，集中开发建设的全新商务区；以高标准建设，进驻企业主要包括大型企业总部、高新技术型企业、软件产业等。 写字楼板块分析 - 本资料来自 19 各大板块商务区特点分析 传统商务区 公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。 该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等， 租金水平为 90 /月。 主要客户为金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。 中部商务区 该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。 主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。 地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。 该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大， 租金水平集中在 40/月。 新建商务区 地处厦门环岛路沿线，景观优势明显；商业氛围较差，周边配套有待完善。 该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在30 /月。 观音山是以总部类企业为主、五缘湾以建安、商贸、企业结算中心及其他现代服务业为主；软件园二期以电子信息、软件设计为主。 写字楼板块分析 - 本资料来自 20 观音山商务运营中心已出让地块列表 写字楼土地市场 海景地块出让楼面价为 4700 ,其它地块出让楼面地价为 2000元 / 左右； 观音山办公用地的地价总体相对稳定； 地块编号 地块用途 士地位置 成交时间 面积 (平方米 ) 成交价 （万元 ) 成交楼面 价（元） 受让人 土地 建筑 2005公 商业 观音山商务 运营中心 20051539 352342 43900 1246 开元国投 2006公 商业 观音山商务 运营中心 20062725 102260 20400 1995 柯希平 2007公 商业 观音山商务 运营中心 2007191 34400 20300 5901 悦城 (厦门 )投资 2009公 观音山商务 运营中心 2009658 26000 12300 4731 福建达利 食品 2009公 观音山商务 运营中心 2009775 25500 12700 4980 福建柒牌 集团 2010公 观音山商务 运营中心 2010345 29300 6320 2157 通达集团 2010公 观音山商务 运营中心 2010858 25050 5580 2228 泰龙电力 集团 2009公 商业 观音山商务 运营中心 20096850 92530 17080 1846 开元国投 - 本资料来自 21 厦门近年来其它片区主要写字楼用地出让列表 写字楼土地市场 地块编号 地块用途 士地位置 成交时间 面积(平方米 ) 成交价万元 成交楼面价 受让人 土地 建筑 2007业、办公 园山南路以南，古龙花园以北 20074909 51600 20700 4012 联发集团 /禾丰建设 2007公、研发、试验 环东海域科技园区中部，滨海大道以西 200729168 425400 46800 1100 厦门火炬集团 2007公、研发、试验 湖里高新技术园 200728247 299600 45340 1513 厦门天地开发建设 2008公 湖里高新技术园片区 2008858 16500 3300 2000 三六一度 2008公、商业 湖滨南路北侧，后埭溪路西侧 2008702 36000 12632 3509 厦门海晟 2009公 五缘湾本浦路和泗水道交叉口西南侧 2009995 35480 8600 2424 吴英才 2009公、停车库 思明区鹭江道 2009776 36000 19150 5319 惠扬房地产 2009公 湖里高新技术园 2009732 9465 2090 2208 厦门市大嘉合富置业 2009公 湖里高新技术园 2009700 17120 3770 2202 大盛行担保 2009公 湖里高新技术园 2009109 14380 3170 2204 恒辉商贸 公 同安北辰山南侧，北山村北侧 20096077 86110 6870 798 厦门国际银行 2010公 湖里高新技术园 2010691 12520 3010 2404 新捷创工贸 2010公 湖里高新技术园 20107448 34900 8380 2401 信诚集团（香港） 2010公、商业 集美新城中洲路与杏林湾路交叉口东南侧 20105825 31820 7100 2231 赵龙民 公、商业 同安北辰山南侧、北山村北侧 201038420 98300 9270 943 厦门国际银行 - 本资料来自 22 写字楼土地市场分析 写字楼土地市场 厦门写字楼用地从 2007年开始批量出让， 09年达到高峰； 1 写字楼用地成片区规划，塑造不同的商务集中区； 2 新建商务集中区由政府带动，规模化建设，让利销售模式普遍； 3 新建商务区主要包括观音山、软件园二期、五缘湾运营中等； 4 观音山商务区写字楼土地出让楼面价海景地块约为 5000元 / ； 5 观音山商务区写字楼土地出让楼面价非海景地块约为 2000元 / ； 6 - 本资料来自 23 写字楼供销分析 今年各月份厦门写字楼交易情况831608027098407437118877139104276705 708378186453117290501001502002503001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月02000400060008000100001200014000套数（套） 均价（元/ ）写字楼销售市场 近年厦门写字楼供销情况0 . 5 40 . 3 20 . 7 80 . 2 40 . 71 . 21 . 60 . 5 61 . 7 52 . 6010203040502001200220032004200520062007年2008年2009年2010年上半年00 . 511 . 522 . 53供应量 销售量 供销比2005年以前厦门写字楼市场长期保持销售量大于供应量；是写字楼开发的低潮期，市场处于消化存量过程。 2007年写字楼供应量大幅度提高，达到45万平米的历史最高值；当年市场销售量仅为 17万平米，供销严重失衡。 2008年、 2009年市场供应量都大于销售量，写字楼市场依然比较低迷。 今年上半年写字楼供应量约 10万平米，销售量为 销比为 写字楼销售均价波动比较大，岛内市场化开发写字楼售价为 14000 ，成熟区海景写字楼售价超过 2万 元 / 。 - 本资料来自 24 写字楼供应量较大，供应渠道广 项目名称 地理位置 建筑面积 ( ) 开发商 第一广场 鹭江道、环岛路、市府大道交汇处 80000 厦门大洲集团 观音山营动中心 软件园以北，塔埔小区安置房以南 3710000 开元国投 2005尚路以东枋湖南路以北 40000 个人 2006头台湾街东侧，明发豪庭北侧 35000 厦门天地开发建设 港务国际油轮城 疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧， 62000 厦门港务集团 嘉莲商务中心 谊爱路、莲花五村商圈内 13590 开元国投 金山财富广场 湖里高新技术园区 75000 湖里高新技术园区 五缘湾商务营运中心 五缘湾五通商务区内 400000 五缘湾开发建设指挥部 海峡明珠广场 环岛路以西软件园以北 47450 厦门海峡明珠投资开发 大唐写智楼 湖里大道与嘉禾路交界处 18054 大唐世家 哈曼尼广场 湖里大道与长岸路的十字路口处 48936 华鸿国际有限公司 合计 4559210 政府大力扶持写字楼开发建设，供应量激增； 写字楼供应集中于观音山片区、五缘湾运营中心、湖里高新技术园、杏林湾运营中心等； 商业化开发写字楼以大型集团企业自建为主，市场化销售较少； 部分写字楼项目开发转向住宅使用功能； 写字楼销售市场 - 本资料来自 25 各区域写字楼租金水平与进驻企业类型 区域 主要路段 主力租金 （元 / /月） 主要进驻企业 中心商务区 湖滨北路 80融、政府事业单位、保险 湖滨南路 60子信息、广告企划、贸易、金融 鹭江道 90融、物流、船务、石油、外企 中部商务区 江头 40筑工程、装修设计及建材类为主 湖里 35流、贸易、工业厂家 新建商务区 五缘湾运 营中心 40安、商贸、企业结算中心 软件园二期 25件设计、动漫等信息类企业 观音山 40内外知名企业、商贸、企业结算中心等 写字楼租赁市场 - 本资料来自 26 高档、低档写字楼出租率较高，中档出租率较低 写字楼租赁市场 不同租金水平写字楼的出租率（元/ 月）100%70%90%70%80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 0 0 以上 8000 0 以下厦门市传统商务区写字楼租赁市场呈现供不应求局面，中心区的银行中心、国际银行中心等高端写字楼出租率基本达到 100%， 大多数写字楼出租率为 95以上。中档价位写字楼出租率比较低，约为 70 东部新建写字楼已经吸引了大量新型企业，观音山、软件园二期已基本达到满租。 - 本资料来自 27 市场总结 写字楼市场总结 东部商务区强劲崛起，商务区由集中于中心城区向全岛覆盖； 政府强力扶持写字楼项目开发，推动多个商务区开发建设； 扶持性写字楼占据一定市场份额，市场化写字楼向多元化发展； 东部新建商务区使用率不断提高，出租率已达较高水平； 商务区向东部转移、向全岛覆盖、向岛外渗透是市场趋势； - 本资料来自 28 1 地块规划出让条件 2 区域规划与建设 3 地块环境分析 4 地块 第三章：地块分析 - 本资料来自 29 地块区位与规划定位 营运中心简介 观音山国际商务运营区规划总用地面积 厦门迄今为止在建的规模最大、档次最高的商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上的 五大标志建筑为邻 厦门国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇俱乐部五个标志性建筑为邻，与厦门软件园二期连接成片，形成和谐而完整的商务群整体。 规划定位 集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体。 - 本资料来自 30 地块区位 地块位于厦门岛东部，属观音山营运中央商务区。 西临软件园，北接塔浦安置房社区，周边高楼林立，已具备良好商务氛围。 位处环岛路西侧，占据着临二线主干道位置，既能享受出行的便利，又避免了紧临主干道所带来的负面影响。 地块分析 - 本资料来自 31 地块规划设计条件 地块分析 项目 2010块位置 台东路与南投路交叉口东北侧 土地用途 办公 土地面积（公顷） 积率 上建筑面积 （平方米） 38300以下 计价建筑面积 （平方米） 38300 不同性质建筑面积（平方米） 办公 38300 - 本资料来自 32 地块出让条件与初步研判 地块分析 项目 2010让方式 办公 起始价 6440 平均楼面价 （元 /平方米） 1401 竞买保证金 1288 土地使用权出让年限 50年 开工时间 合同签订之日起二年内 竣工时间 合同签订之日起五年内 地块基本属性研判 从地块区位和用地规划要求可以看出，本项目地块是观音山商务营运中心写字楼用地，可以作为企业总部大厦或作为写字楼市场化开发。 - 本资料来自 33 地块现况 地块分析 地块现况 北侧塔埔安置社区 东侧软件园二期 - 本资料来自 34 交通环境 地块具备便捷的外部交通条件。片区距离高崎国际机场、火车站仅需 10分钟车程，距厦门国际会展中心也仅需 3分钟。 地块周边骨干路网基本形成，公交交通较为完善， 5路、 512路、 529路等公交车均能到达地块周边，出行极为便利。 地块紧邻环岛路交通主干道，交通噪音污染比较严重。 地块分析 环岛路 台东路 台南路 - 本资料来自 35 景观环境 地块位于环岛路西侧，有着优越的海景资源优势，更加衬托出写字楼的品质和档次 ； 向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚一身； 最浓墨重彩的一笔莫过于与地块仅有百米之遥的观音山海滨旅游休闲地带。 力无穷沙雕艺术，近在咫尺。 地块分析 木栅道 黄金海岸 沙雕文化 - 本资料来自 36 周边高端配套设施 会展中心 香山游艇码头 人工沙滩 会议中心 地块分析 - 本资料来自 37 周边公共配套设施 地块周边生活配套较为完善，多家银行遍布地块四周。不远处便是何厝村社区，社区内拥有多家卫生所、便利店、小型农贸市场，公共服务配套设施较为完善 ； 沿着塔埔西路往北不远处，便是观音山音乐学校 乃厦门市规模最大的中小学一体化学校 ； 观音山黄金沙滩与地块仅隔环岛路，拥有总长 线海景办公不再是梦想。 地块分析 周边金融配套 周边农贸市场 观音山音乐学校 - 本资料来自 38 商业配套设施 地块毗邻观音山塔埔社区、何厝村社区，周边多为小型便利店，周边商业氛围一般。 沿着塔埔西路往南下，便是观音山公寓、观音山商务运营中心，目前营运中心已有百余家知名企业入驻办公，聚集了众多精英人士 ； 观音山滨海商业街与本地块仅有一路之遥，目前商业街开张的商家较少，氛围较差。 地块分析 观音山营运中心 滨海商业街 观音山公寓 - 本资料来自 39 地块 地块分析 S W O T 临近主干道，交通较便利； 商务集中区域，商务配套完善； 视野开阔，山水景观齐聚一身； 片区办公氛围浓厚，财富集聚效应强； 目前周边生活、商业等配套较差； 区域政务配套设施差，商务成本高； 周边楼盘林立，视野遮挡； 人气有待提升。 商务区高标准建设，高端商务区已形成； 区域逐渐成熟，商务氛围快速形成中 区域商务价值开始体现，增值潜力较大。 写字楼总体供应量较大，市场竞争激烈； 宏观经济走向的不确定性； 写字楼市场销售速度慢，资金回笼时间长； 写字楼价值体现较低，投资氛围较低。 - 本资料来自 40 1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位 第四章：项目定位 - 本资料来自 41 项目定位方向 项目定位 发展方向 中档写字楼 中高档企业自用写字楼 高端甲级写字楼 基地条件与利用 区域、基地满足 商务区环境支持 商务区 市场需求 需求较大 根据企业自身需求 需求较小 市场竞争 竞争较大 无竞争 竞争激烈 运作模式 市场化销售 企业自用 自用兼出租、出售 资金回笼 较快 长期体现 较慢 其它效益 难以体现 提高企业形象 作为企业资金调节杠杆 具有一定企业形象 - 本资料来自 42 写字楼客群分析 以获取长期租金收益与增值为目的； 持有时间一般都长； 抵御通货膨胀； 购买相对理性，投资经验丰富。 客群定位 目前厦门写字楼租金回报水平为 5%8%，住宅租金回报水平为 2% 投资 &自用 投资回报 厦门市写字楼的购房客群中，投资与自用比例各占一半。 自用型客户 投资型客户 厦门本地及周边地区的中小型企业为主；企业发展相对成熟、资金充裕，。 - 本资料来自 43 本项目客群定位 自用型客群 核心客群 延伸客群 投资型客群 客户类型 核心客群 延伸客群 客群比例 3060% 3050% 区域来源 厦门本地企业和周边地区具有进入厦门意向的企业 厦门及周边为主 购房目的 自用 长期投资为主 客户类型 中小民营企业 企业或个人 户型面积需求 根据企业情况一般在1000平米以内 150购房诱因 企业自身需求 增值潜力 核心关注 形象与品质 投资回报 客群定位 - 本资料来自 44 观音山商务区中高端商务大厦 形象定位 高端商务营运中心 滨海商务区 商务配套完善 外形新颖 功能完善 设施先进 - 本资料来自 45 写字楼价格初步预估 价格定位 观音山商务营运中心 ，政策性写字楼销售均价为 7700元 / ； 中心区新建写字楼销售价格约为 16000 ；如新景中心； 东北部片区住宅功能写字楼销售价格为 12500 ；如联发电子商城。 价格预估依据： 本项目写字楼价格预估为 12500元 / ； 本项目地下车位价格预估为 25万元 /个。 价格预估 - 本资料来自 46 1 开发销售计划 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍价效益分析 5 投标报价分析 6 投标竞争分析 7 风险评估 第五章：投资分析 - 本资料来自 47 工程进度计划 工程进度计划 2011年上半年完成项目定位、设计