2010年西安城北重点项目调研报告

西安城北重点项目调研 营销策划部 个案现状及房源客源分析 项目整合对比 调研个案 调研总述 调研区域市场思路 区域市场现状 海璟台北湾 风景御园 汇通太古城 紫薇风尚 紫薇希望城 雅菏四季城 首创国际城 项目概况 公建配套 :中餐厅 ;超市 ;家政中心 ;娱乐中心 ;洗衣房 ; 标志建筑 :大明宫遗址 公园绿化 :城市运动公园 就医条件 :阳光医院，中心医院 未央分院，长安医院 就学条件 :西安中学，交大附中、市 66中、长庆 8中、市 图书馆 商业环境 :人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡 项目名城 紫薇风尚 项目地址开发商 紫薇地产 景观设计占地面积 127亩 物业公司建筑面积 24万 建筑设计容积率 化率总户数 2200 建筑风格车位配比 500个 欧现代风格40城五路，未央路与太华北路之间 香港罗朗园境师事务所紫薇物业美国开朴建筑设计顾问深圳公司本案 公共交通： 506、 517、 22、 17、 618、 18、17、 228、 209、 601、 600、711等 地铁 2号线凤城五路站 交通区位 可再生能源与住宅技术集成应用示范社区 风能 太阳能 中水 新风 无线网络 采用太阳能热水，部分太阳能采暖，照明系统，减少常规能源使用，减少生活成本。 部分照明采用风能发电技术，不产生辐射污染，不破坏生态，节约常规能源。 采用生物膜中水处理系统，净化生活杂排水，用于园艺，洗车等。 每户安装可控式单向流新风系统，引入新鲜空气与室内，净化室内空气。 整个社区采用无线网络系统，在房间内任意角落高速上网。 项目卖点 1、以 1足项目围合设计。 2高层建筑，通过15 偏转形成斜向时尚空间。同时采用折线楼型设计，活跃灵动，确保私密； 16000的围合商业 销售中心 社区双语幼儿园 以悬瀑，休闲广场，木栈道，水系主题，打造多重景观，以木本，草本，乔木，灌木打造多树种园林景观。 项目卖点 多重色彩结合体现项目年轻化，现代感，现代简约建筑色彩搭配 高低错落布局，是整个项目减少了视觉上的压迫感，线条简洁明快，顶层架空结构轻盈时尚 项目卖点 价格走势 2009 年 4 月 3 日 4200 元 / 2009 年 11 月 6 日 5300 元 / 2009 年 12 月 15 日 6000 元 / 2010 年 1 月 29 日 6300 元 / 2010 年 3 月 24 日 6900 元 / 2010 年 4 月 26 日 7200 元 / 2010 年 7 月 1 日 7200 元 / 紫薇风尚价格变动010002000300040005000600070008000紫薇风尚价格变动2009年4月3日2009年11月6日2009年12月15日2010年1月29日2010年3月24日2010年4月26日2010年7月1日系列1从项目 2009年 4月开始至 2010年 4月 26日价格较快增长，从 4月 调控政策相关，且由于紫薇风尚部分户型存在拆分问题，且剩余房源均为高层大两室，大三室，四室等户型，面积较大，总价过高，造成销售较差。 整体项目以中大户型为主，其中，90140： 3： 2，部分跃层忽略。 其中 40主要针对人群城北区域内首次置业的年轻客群，部分投资客群。这部分客群消费为刚需客群， 40房源销售区划速度快。 90主要针对人群初次改善型人群，长庆客群及部分外地高收入人群。这部分人群成为本项目主力客群，在新政未出台之前，销售区划速度一般，因存在部分拆分户型，新政以后基本停止。剩余约 30%房源。 140主要针对享受型人群，本项目绝大部分成交客户为陕北，渭南等周边高收入人群，亦存在拆分户型，且这部分客群比例较少，加上周边项目竞争造成剩余房源较多，约占 50%左右。 针对客群 一期及二期 三期 一，二期主力户型为 41 的一室、二 室、三室、四室。 11、 53 一室， 75 两室 116 三室， 1号楼 4梯 14户，其余 2梯 3户， 3梯 6户 53、 85、 130 一室，小两室，三室， 2梯 3户 85、 115、 135、 180 大三室，四室 2梯 2户 1011年 6月交房，其余 2012年 3月交房 户型分析 户型位于二期 10#楼 119 三室南北通透户型，户型全明设计，功能分区明晰，三大分离完美，赠送面积在 14 左右。 阳台半封算一半面积 落地飘窗面积全赠送 生活阳台，及解决卫生间采光，又使户型得到人性化设计 户型位于二期 10#楼90 两室纯南户型，户型布局紧凑，无浪费面积，且两卧室，阳台均南向，采光充足，功能分区明晰，基本满足居住舒适度。赠送面积在 8 左右。 阳台半封算一半面积 落地飘窗面积全赠送 生活阳台，及解决厨房采光，又使户型得到人性化设计 户型位于一期 8#楼187 四室南北通透户型，户型方正，布局功能分区明晰，45 左右的南向客厅凸显户型舒适度，步入式衣帽间增加户型现代感，全明户型双阳台设计，增加户型实用性，赠送面积达 20 左右 阳台半封算一半面积 落地飘窗面积全赠送 3期及可能存在的四期项目，后期放量应在一期二期 24万建面以上，户型预计在 85着周边项目房源基本匮乏，加上项目独有五大低碳元素，能够保持项目在高价位运行。 未来放量预计 项目名城 紫薇希望城 项目地址开发商 紫薇地产 景观设计占地面积 187 亩 物业公司建筑面积 30 万 建筑设计容积率 化率总户数 2500 建筑风格车位配比 1000 个 式现代风格40 - 180 凤城五路 ， 未央路与太华北路之间 香港罗朗园境师事务所紫薇物业美国开朴建筑设计顾问深圳公司公建配套 :中餐厅 ;超市 ;家政中心 ;娱乐中心 ;洗衣房 ; 标志建筑 :大明宫遗址 公园绿化 :城市运动公园 就医条件 :阳光医院，中心医院 未央分院，长安医院 就学条件 :西安中学，交大附中、市 66中、长庆 8中、市 图书馆 商业环境 :人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡 项目位于地铁 2号线， 4号线双地铁环绕。市政府新址亦在项目周边，是周边区域成为新的行政区域，发展潜力较大。 市政府新址 随着政府北迁，地铁通车，项目后期升值潜力较大。 项目自身绿化 40%，多树种组合形成园林景观，立面，户型创新上品质较高 4万开放商业，小区幼儿园，紫薇品牌，且价格在区域适中等形成项目高性价比 商业，住宅，教育，园林，多元化城市综合体 1 7 6 5 3 4 2 8 9 10 12 13 15 11 14 16 17 销售中心 一期 6栋： 1幢 ,2幢 ,3幢 ,4幢 ,5幢 ,6幢，二期 11栋： 7社区配套幼儿园 3万开放式商业 1 7 6 5 3 4 2 8 9 10 12 13 15 11 14 16 17 项目一期以一室 30%两室 50%三居 15%四居 5% 目前在售房源在 7， 8， 9号楼，最小面积 78 二室 9、 16、 17号楼 25层 2梯 3户。户型集中在 78、 108、 126、 130、 148平米，以两房三房为主， 15号楼户型 2梯 8户设计，其中 70%以上为一室房源，部分两室。项目外围户型均为小面积户型，形成小户型围合，大户型居中格局。 项目 12号楼为景观楼王。户型分别是 180 190两梯两户四室户型 01000200030004000500060007000紫薇希望城价格变动20 09 年11 月20 日20 09 年12 月15 日20 10 年3月24 日20 10 年4月27 日20 10 年5月5日20 10 年5月18 日20 10 年6月3日系列1均价 6300元 / ，楼王均价 7000元 /平米，一次性付款可享 98折，按揭 99折 日期 套数 均价 楼号 34 3900元 / 1#3#5# 84 4200元 / 2#4#6# 08 4500元 / 7#8# 17 6300元 / 9#10#12#13# 13 6400元 / 15#16#17# 1售完，目前销售 9#排号阶段， 10室较多，位于 18层以上， 12#楼王自 2月份推出至今销售不过 20%，剩余较多。 项目户型齐全，从 37 一室 四室齐全。 一室户型针对单身人士，政府商务人士及部分看好前景的投资客。 小两室针对北郊原有居民的首次置业为主，部分外地在本地工作的年轻人群。 大两房，三房针对改善性客户及长庆员工约占整个项目的 15%，年龄层次在 35 四室针对高收入人群，长庆中高层，及外地做生意的人群。 阳台半封算一半面积 落地飘窗面积全赠送 户型方正，布局紧凑，面积合理，且小户型阳台送半面积。 阳台半封算一半面积 落地飘窗面积全赠送 户型方正紧凑，功能分区明晰，二室面积适中，总价低，落地飘窗增大次卧采光面，双阳台设计，面积赠送 5 左右 1 7 6 5 3 4 2 8 9 10 12 13 15 11 14 16 17 项目整体剩余房源约 30%，无后期放量，已全面开始销售。 项目名城 汇通太古城 项目地址开发商 汇通国基地产 景观设计占地面积 410亩 物业公司建筑面积 100万 建筑设计容积率 化率总户数 约7 0 0 0 建筑风格车位配比 1000个 国现代风格80央路以西，凤城11 路以北，三环以南加拿大赛瑞紫薇物业西北设计院教育：国际化双语幼儿园 交通：地铁 2号线北苑站 108 714 723路 配套：超市，步行商业街，大型百货商场，室内游泳池，网球场，奥林匹克林荫有氧跑道， 茄吧 医疗：长安医院、凤城医院 地铁 2号西安北苑站 与 6车道未央路，通达性好 4栋写字楼 环绕地铁站商业群及 60800米长，商业街 联排别墅 双语幼儿园 围合式商业裙房 酒店 一期共 11栋32层高层，约 1800户，2011年年底交房，面积区间 80一期 二期 三期 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 四层会所 世界级都市建筑群 未来发展 景观设计 商业中心 交通便利 距在建的地铁2号线北苑站 0距离，双向 8车道高速公路到机场仅 15分钟车程。 独踞铁路客运站核心位置，四条城市高速环绕。 地铁 2号线，市府北迁，火车北客站、世界 500强企业入驻，西安北拓所带来的腾飞机遇；将建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区； 提炼了美国中央公园的美景立体空中街院 +巴比伦空中花园广场+ 首层花园广场 + 立体景观体系，多层次立体空间体验 。 环绕地铁站商业群及 6000米长，商业街。总建面 25万 其中 1， 2， 4， 5， 6#被团购，开盘销售 3， 7， 9， 10#价格在 5500 ，其中 3号楼总高 31层、 7号楼总高 30层， 2梯 4户； 9、 10号楼 32层，2梯 5户团购部分退出房源 8套， 126 三室，在 27层以上，前期销售 4栋剩余房源 120平方以上三室，在 25层以上，现推出 8， 11#， 8号楼 30层、11号楼 32层， 2梯 4户。认购期间交 1万元抵 2万元。预计 8月开盘销售。价格在 5800 项目地临时接待处 主力客群：城北首次置业，看好项目前景规划人群，外地在线工作的年轻人，年龄层次： 3009年 6月入场万达 10年 3月认筹 共 1700组客户 4月份解筹 推出 500套房源 5月份推出新房源 解筹90% 6号楼 户型方正紧凑，南向全明设计， 功能分区明晰， 面积适中合理， 阳台半封，飘窗落地赠送。 6号楼 三房可变四房，南北通透、全明设计、80 观景阳台。双阳台半封。 一期 二期 三期 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 四层会所 二期三期放量在 40万建面。主力户型以三室及四室，少量 2室为主，部分联排别墅，及中央楼王的类别墅高层项目。 项目名城 雅荷四季城 项目地址开发商 雅荷地产 景观设计占地面积 266亩 物业公司建筑面积 45万 建筑设计容积率 化率总户数 3797 建筑风格车位配比 1800个 城三路与凤城四路之间中外园林雅荷物业深圳建筑设计院公园绿化 :自然水景园林欧式风情国际后街 就医条件 :长安医院、海红医院、西安太和医院、西安市中心医院未央医院等 就学条件 :雅荷四季城国际双语幼儿园、陕师大锦园国际小学、西安外国语学校、西安中学、西安北部大学城 商业环境 :人人乐、苏宁、沃尔玛、国美、华润万家 老年公寓 拆迁安置 商业 住宅 7 5 6 9 8 蔬菜水产市场 双语幼儿园 阳光车库 景观设计 商业中心 以“荷塘月色”、“小桥流水人家”、“繁花似锦”为景观规划思路，打造荷塘溪水、四时花木、小桥流水、多种荷花小品的园区规划形态，实现约 80%水系入户，350多种树种尽在小区。 自有配套齐全，“后街”集合步行街、超市、会所、时尚小屋、高级休闲娱乐美食场所等，体现动力街区、潮流前线的时尚化品质， 大西安中央商务核心、未央繁华板块之上，风城三路、四路之间，西临开元路，东临育新路，均可直通风城八路市政中心。东临地铁 4号线百花村站口，西临地铁 2号线尤家庄站口。 雅荷 四季城，力求打造一个由小至老完全融纳的生活社区，一个充满浓厚亲情与和谐邻里关系的新型都城，社区专门建有老年公寓颐养天年；另外还建有双语幼儿园，从人性关怀的角度出发，将老年公寓与双语幼儿园相邻而置。 交通便利 亲情社区 年轮邻里，概念街区 自然阳光车库、太阳能路灯系统打造低碳生活 7 5 6 9 8 目前在售 以及 8#户型仅剩余7套，楼层均在较高楼层。 7#， 9#售完 8#55 一室64套， 78二室128套 2 三室132套， 138，128 三室 260套 18 三室 128套，85二室310套 7 5 6 9 8 首先推出 7， 8， 9号楼，销售价格 5400元 / ，先推出 售均价 5600元 / 所有客户按揭首付在 40%，当月 25日缴纳首付 09年 11月 2日内部认购，价格 4500元 / 10年 3月 05日内部认购，价格 5400元 / 10年 6月 2日推出 格5600元 / 7、 9#113 7、 9#91 8#95 7 2 户型设计上缺少高附加值的赠送面积，采光面较窄。但整体户型面积适中，实用率高。全明户型。 客群以刚性需求，首次置业为主，年龄层次主要集中在 28 7 5 6 9 8 后期放量主要集中在 90二室，三室户型，及 4栋花园洋房， 2栋公寓。 项目名城 首创国际城 项目地址开发商 首创置业 景观设计占地面积 533亩 物业公司建筑面积 168万 建筑设计容积率 化率总户数 9736 建筑风格车位配比 7000个 面积区间凤城十一路 H L C A 景观设计公司澳洲分公司 校：小区内设有幼儿园，周边学校有：西安中学、西安市 66中、交大附中、交大附小、张家堡小学 商场：项目配备大型商业配套，周边商业有：世纪金花购物中心、沃尔玛超市、百老汇娱乐中心 银行：中国银行、建设银行、工商银行、商业银行 医院：长安医院、凤城医院 4栋公寓 写字楼及酒店 集中商业卖场 围合底商裙房 项目一期南区，占地 200亩， 22栋小高层高层组成 商业正在招商，具体商家未定。 独有的五重景观体系，结合北美，南美，地中海等风情主题广场。 2500 湖面， 1300湖心岛及木栈道，水景广场等 二期由 4层住宅组成， 今 4号楼剩余 10余套较高楼层的大户型，其余已售罄，均价为 6300元 / ，户型已集中在85其中一房 68套，占二期 6%，两室 952套，占 82%，三室 136套，占 12%，仍以本地首次自住型客群为主，部分外地客群，约占 15%左右，客群年龄在 30 项目一期由 栋 34层住宅组成， 09年 5月开始认筹，其中内部员工认筹约 10%，现已销售完毕均价 3900元 / ，一期主要由南北通透两室，纯南两室组成。客群主要由刚性需求下的首次置业为主。 10年 的 95 南北通透两居带入户花园， 90 纯南两居为主 。客群目标自住型客户，部分改善型客户。三期均价 6500元 / 01000200030004000500060007000历史价格走势2009年5月2009年10月2009年12月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月系列12009 年 5 月 39002009 年 10 月 45002009 年 12 月 53002010 年 3 月 55002010 年 4 月 61002010 年 5 月 63002010 年 6 月 6500历史价格走势一期 二期 三期 整体价格拉升较快，但本次推出三期销售不予乐观，主要因为政策引导加上旁边太古城竞争。 优点：户型南北通透，面积适中。 没有附加值赠送面积， 项目后期放量主要集中在北区及南区景观水系周围，北区面积户型还是以 90刚需二，三户型为主，南区景观楼王位置存在部分大面积 170 左右四室户型。整体放量约在 50万建面。 项目名城 风景御园 项目地址开发商 名都置业 建筑设计占地面积 262亩 物业公司建筑面积 45万 园林景观容积率 化率总户数 2000 建筑风格车位配比 1302个 面积区间文景路东（凤城7路与凤城8 路之间）式古典风格9 5 1 9 0 ，摩尔中心商住小户4 5 - 7 4 公园绿化 :城市运动公园 就医条件 :长安医院、未央医院、 120急救中心 就学条件 :西安中学， 66中，张家堡小学 商业环境 :苏宁电器等大型商超，世纪金花、沃尔玛 交通： 600、 228路、 236路、 901路、 238路、 310路、 336路、 509路、 702路、 714路等 25条公交线路 ,地铁 2号线。 现销售 ，面积 130 三室房源。 销售部 四栋小户型公寓，以 45一室为主， 4梯 20户，针对客群企私营主，大型企业商务人士。 3600 私人星级会所，层高 未来发展 景观设计 交通区位 配套设施 物业管理 随着市政府北迁，张家堡板块将会成为新的行政区域。 9大主题园林环绕，60亩下沉式中央水景广场，台地式景观，移步换景； 地铁二号线张家堡站，城北客运站，23条公交线路等。 五星级酒店，大型休闲购物广场际名车销售配套区环伺左右 。 纯英伦皇室管家贴心服务成就项目高端品质。 0100020003000400050006000700080009000价格走势2009格 产品类型20092002010000 公寓20103002010500 1 3 0 三房价格拉升较快，政府北迁，城市运动公园落成，地铁 2号线全线打通带来的价格提升。二房去化速度快于三房及四房。 两梯两户业主，主卧室配备独立衣帽间及奢华卫生间；生活区与工作区有效区隔，全明全南北通透户型 ， 售价格： 8500元 / 针对客群：陕北外地高收入人群，现中高阶层，私企业主及部分政府官员。 后期放量仍以大户型为主，以 130， 160， 190 面积板式高层 台北湾 学校：台北湾自建双语品牌幼儿园、西安中学、 66中、凤城小学，新概念、吉的堡少儿教育机构 商场：社区配套 17万国际名品大型商业街区，楼下就是人人乐、崇尚百货 银行：工商银行、兴业银行、招商银行、农业银行 医院：长安医院、凤城医院 交通：北二环，明光路交汇处，交通便利，多条公交线路云集。 33、 50、 207、108、 601、 510、 912、 702路 项目名城 海璟台北湾 项目地址开发商 海荣集团 景观设计占地面积 231亩 物业公司建筑面积 92万 装修情况容积率 化率总户数 2000 建筑风格车位配比 1302个 面积区间凤城一路与明光路十字东侧台湾老圃景观集团华荣物业毛坯，观设计 自有配套 全精装设计，诚聘台湾著名室内设计大师史南乔先生进行全程户型优化及精装设计，每平米 1200元的精装标准，选材充分考虑低碳环保材料等，打造舒适健康的生活 交房标准 第一个以台北风情为主题的宝岛园林景观住宅，亲水亲地，坡地依势层出，雕塑小品等打造时尚自然人文水景。 星级温泉会所，从国际双语幼儿园到中小学一应俱全，实现一站式教育 17万商业，人人乐入住满足业主购物所需。 区位优势 位于北二环旁，交通四通八达，文景公园，城运公园，汉长安城遗址公园三大公园环绕。 温泉精装名校公园，来自台北的精装奢宅 4月 3号1#排号 交 99元 99贵宾卡 排 1500组 6月 26日开始选房 10年 8月初选房 1#总高 33层， 4层商业共 496套， 4中户型分别为： 115 三室， 109 三室， 84 两室， 50 一室，三室：两室：一室 =2： 1： 1 其中 115， 109两种户型剩余较多，月14套房源，两室剩余 4套房源，一室销售完毕。均价在5800元 / ，一次性优惠 5%，精装。 客群： 成交客户中北郊客户占 70%，西郊客户占 15%，其余 25%包括外