某县花源创意田园项目顾问工作建议书(PPT 89页).ppt

成都新津县花源创意田园项目顾问工作建议书 谨呈 四川中西置业有限公司 2 成都新津县花源创意田园项目开发顾问咨询工作建议书主要内容 第一部分 项目背景及项目初步理解第二部分 对项目核心问题的梳理第三部分 世联类似项目的运作经验第四部分 本项目工作的切入点分析第五部分 项目工作大纲第六部分 技术支撑和团队保障 15 24 51 59 69 3 3 01项目背景及项目初步理解 03 04 02 01 05 06 4 项目位于成都新津县东北部 距双流国际机场约10公里 总规划面积18 4平方公里 项目区位 项目位于成都新津县东北部 距成都市区约20公里 距新津县城约7公里 距双流国际机场约10公里项目四至 地块北至新津县界 西至金马河东岸 东至老川藏路项目规模 总规划面积约18 4平方公里 项目基本情况 5 临近双流空港 无可争议的交通优势带来大量客流 货流和资金流 项目位于双流机场以南约8公里处 和空港之间有多条道路联通 可共享航空港带来的客流 货流和资金流的辐射效应 国际航空枢纽综合功能区的产业定位 以航空枢纽为主导产业的综合功能区 其中包括航空枢纽 航空物流和综合服务功能区 成都市产业功能区规划 空港相邻区 在机场周边的6km范围内或在空港交通走廊沿线15分钟车程范围内 主要是借助航空运输的快速性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展 高科技产业 会展中心 跨国公司的总部等等都会在这里聚集 6 依托临空经济综合功能区 产业发展环境优越 双流航空港 本项目 外围环 15km 制造配送环6 15km 商务服务环3 6km 中心机场环 3km 临空经济综合功能区结构 临空经济综合功能区结构呈环形分布 本项目属于商务服务环与制造配送环 可利用利用机场的交通优势发展高时效性 高附加值的相关产业因此本项目发展资金和技术密集型产业以及综合服务功能的产业环境优越 研究案例 奥黑尔机场 美国洛杉矶机场 美国希思罗机场 英国桃园中正机场 台湾戴高乐机场 法国 7 区域拥有水系 林盘等优质生态资源 促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成 金马河 牧马新城 大件路 老川藏路 金马河 梁筏 共和 洪川 串头 花源社区 东华 官林 长乐 方井 杨柳河 牧马新城 花源镇城市片区 花源欧风小镇 川西林盘 8 本项目是区域中心城市 城市近郊区 大规模区域开发项目 首先 成都作为四川省省会城市 是四川省唯一的中心城市 特别是西部大开发的推进和建设 区域交通网的完善与建设 区域产业升级与转移等一系列重大利好的刺激 将面临巨大的发展机遇 本项目在此战略机遇期下 其发展潜力巨大 其次 项目毗邻双流国际机场 离成都约10公里 具有巨大的交通优势 随着临空经济综合功能区的开发与建设 本项目产业 城市功能等进一步完善 最后 本项目属于大规模的新城开发项目 项目总体规划区面积18 4平方公里 属于大规模开发 可以通过多种功能组合和内部功能完善 提升项目价值和项目的城市影响力 具有较大的操作空间 项目属性界定 区域中心城市 城市近郊 大规模的新城开发 9 世联对本项目发展目标的理解 提升新津产业服务功能 达到实现新津产业升级与功能升级的目标 有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡 打造具有竞争力和特色鲜明的综合性新城 充分利用比邻航空港的优势条件 打造成都唯一的临空创意田园新城 实践成都 世界现代田园城市 和花源 生态休闲城镇 的目标 打造城市扩容进程中的理想人居空间 并实现城乡统筹发展 提升城市土地价值 目标一 产业提升 城市价值提升 目标二 综合开发 提升竞争力 目标三 环境友好 提升城市品质 目标四 持续增值 提高土地价值 10 目标一 产业提升 提升新津的产业服务功能 有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡 成都市产业功能区规划 中新津的产业定位 重点发展临空经济综合功能区 水上运动休闲产业中心 金融后台中心花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一 将成为全域成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域 定位为新津县对接成都的桥头堡本区域如何将产业的发展与周边区域的发展 与城市的发展相结合 是项目成功的关键 产业发展 城市发展 推动 反作用 第一性 第二性 县域经济升级 产业推动 11 目标二 综合开发 打造具有竞争力和特色鲜明的田园新城 挖掘自身优势产业潜力 整合区域范围内的资源 依托区域主导产业 实现差异化定位 特色竞争力 可持续发展 城市新亮点 12 目标三 环境友好 打造城市扩容进程中的理想人居空间 并实现城市统筹发展 成都在成为西部重要城市的进程中 人口的增加和快速城市化是必然的趋势 构建成都的理想人居空间将是城市发展中非常重要的环节本项目是成都城镇化试点和 田园城市 新亮点项目作为二环绕城高速内最大的开发项目 其规模优势决定了其具有承担此任的基础 项目的规模性 项目的战略意义 打造理想的人居空间 决定 具备条件 时间 时间 人口 促进人口的增加 加速城市化的进程 城市人口 非城市人口 13 目标四 土地价值 提升城市土地价值 以此项目的开展为契机 配合区域的发展 实现对城市产业 形象方面的带动 实现区域成功开发并树立区域形象的基础上 实现土地价值的最大化 满足政府经营城市的需求 项目的成功开发 推动城市产业发展 提升城市形象 树立区域价值形象 实现区域土地价值的最大化 14 诸多资源利好将为项目高起点开发提供了良好的外部机遇 项目发展机会 城市发展轴 项目位于被称为 成都平原城市群脊梁 的南北发展主轴上 同时处于成都田园城市功能分区的提升型发展区和优化型发展区的交界处 兼有城市特征和农村特征 花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一 将成为成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域临空经济带 项目毗邻双流国际机场 将推进其与机场等周边区域相互渗透形成临空经济带 良好的区位交通和经济基础将促进项目在可利用机场资源方面获得发展先机 未来以更快的速度与国际对接优质生态资源 众多水系 特色的川西林盘促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成 15 但由于受到市场 消费者 竞争等因素影响 实现项目的成功开发仍可能面临着诸多问题与挑战 项目区域认知受非房地产发展区域与交通距离等多重影响 如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值 实现高溢价 价值实现问题 本地市场规模有限 应如何进行客户定位 挖掘客户需求 才能支撑大规模的土地的持续开发 市场实现问题 项目周边新区集聚 内部自然 人文资源丰富 如何利用才能实现资源价值的最大化 资源利用问题 现有规划的市场风险多大 功能配比如何确定才能实现经济效益最大化 规划实现问题 项目开发周期长 隐性风险多 应采取何种控地措施才能实现事前控制 避免为别人作嫁衣 控地风险问题 项目规模大 前期需要大量资金投入进行基础配套开发与建设 如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全 资金运营问题 16 价值实现问题 项目区域属于待发展区域 非房地产发展主流区域多重影响 如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值 实现高溢价 待发展新区 本项目作为成都待发展的新区 目前仅仅实现基础设施的交通网络 要迅速通过区域定位和关键设施 项目开发确定项目在城市中的地位和在市民中的形象 区域相对陌生 非房地产开发热点区域 房地产开发价值认知低 交通距离 距新津 机场约8公里 郊区的认知进一步加剧了购房置业的心理距离 改变传统认知 挖掘价值 重新站位 都市生态区 产业配套区 人文旅游区 生态休闲区 卫星城镇 城郊居住区 工业开发区 17 资源利用问题 项目周边大量新开发用地 内部自然 人文资源丰富 如何利用才能实现资源价值的最大化 众多资源如何整理利用 如何分阶段构筑竞争力 哪些资源利于提升区域价值 哪些资源利于房地产销售 房地产业发展 工业发展 推动 人口聚集 促进城市化水平 经济发展 提升房地产发展环境 消费力提升 提高收入水平 需求群体增加 有效需求增多 未来发展潜力 自然资源 水系丰富 贯穿地块东西 人文资源 自贡是四川省最早的省辖市和工业重镇之一 也是中国最早的23个建制市之一同时使川南有名的历史文化名城 18 规划实现问题 土地规划的市场风险多大 功能配比如何确定才能实现经济效益最大化 主要用地功能 居住用地 旅游开发用地 商住用地 商务会议用地 公共绿地主要物业与配套 红线内 住宅 商业 商务会议 行政办公 湿地公园 等 项目规划的功能与配套 关键问题 是否都具有市场实现性 哪些是盈利来源 哪些是增值手段 用地配比是否是最佳比例 如何确定功能组合与配比 均衡投入与产出 实现利润最大化 就本项目而言 必须根据项目前期研究的开发目标和发展定位 进行本项目的功能布局和规划建议 进行规划的建议 19 控地风险问题 项目开发周期长 隐性风险多 应采取何种控地措施才能实现事前对房地产开发用地有效控制 一二级联动开发可能遇到的问题 控地措施的具体实施 针对具体情况采取不同的控地方法组合 均衡企业与政府的利益关系 一级开发协议的具体签署责权利关系的确定利益分成模式的确定与当地政府 居民关系的处理出让用地与二级开发用地的具体确定其他二级用地控地措施的提前规划 控地方式 规划控地 开发主体控地 设施控地 附加条件控地 取地策略控地 地方政府换届人员变动 可能导致企业相关利益得不到相应的保障 企业如果没有获取区域规划控制权和实施权 政府可能侵蚀企业利益 政府可能引入其他投资者 挤占企业即得利益 政府责权利模糊 相关区域开发工作推进不力 土地出让和物业开发的组合关系模糊 利益贬损 优质地块和盈利地块关系不清 失去盈利地块的控制权 20 资金运营问题 项目规模大 前期大量资金投入酒店 公共配套开发与建设 如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全 项目前期需要大量资金投入进行基础配套开发与建设 一旦市场不能实现 资金层面面临巨大的风险 区域开发的盈利模式必须放在时间上来统筹把握 确定盈利模式 确定盈利来源 土地转让 物业开发 物业经营 产业运营 确定现金流的表现 快速回现 后期溢价 确定投入与产出的关系 量的关系 时间的关系确定融资模式 融资渠道 融资时间 融资规模 区域项目的常规投入 产出关系 21 本项目作为大规模区域开发 要系统的解决开发过程中的诸多风险 从而实现项目的成功启动与持续开发 成功开发 资金保障风险 客户认识风险 规划实现风险 通过项目定位与开发模式设计系统化规避风险 如不加防范 任何一条风险都可能导致项目开发失败 22 02项目核心问题梳理 03 04 02 01 05 06 23 根据世联对此类项目的经验 结合本项目具体情况 必须对以下四方面的问题进行梳理和解答 项目发展定位与功能构建规划建议与规划指导开发模式与实施策略开发节奏的把握与首期启动 24 在成都发展 新津的扩张或升级过程中 本项目可以承接哪些功能 定位与功能构建 成都城市快速发展 新津立意建设 田园城市 城市发展进入新的阶段 需求 新津发展必须进行转型与升级 对城市的功能和形象提出新的要求 扩张 升级 承接双流航空港的功能辐射是本项目考虑发展定位的重要方向之一 承接哪些外溢功能 创造哪些新的机会 如何实现价值最大化 是否有基础接受辐射 应该主动抓住那些机会 可以发展哪些新型产业 地缘优势 政府支持 25 自然资源 航空资源 产业资源应该如何利用 以确保区域开发的价值实现最大化 本项目北临航空港 拥有丰富的自然资源 从现状阶段来看 这些资源精彩而非精致 宝贵而非稀缺 因此 一方面 如何把项目的资源范围扩大 另一方面 如何把现有的资源精细化和合理改造 是本项目价值实现最大化的重要工作内容 航空资源自然资源产业资源 区域开发 精细化处理 合理化改造 适度的利用 必要的保护 提升区域价值 实现对资源最大化 最优化的利用 26 在西部开发建设背景下 本项目如何突出重围 实现差异化发展 是项目保持竞争力和可持续发展能力的关键 城市升级功能再造产业发展 休闲健康新城航空新城商贸新城 特色竞争力 可持续发展 城市新名片 创意田园新城 建设背景下 各地涌现出大量的开发项目 挖掘项目自身特色 整合城市与区域资源 发挥区域产业基础优势 特色化 差异化的发展道路 27 如何保证本项目总体规划的市场可实现性 需要建立多个评价体系来确保 规划的市场优化 功能与指标评价 用地方案评价 经济可行性评价 进程实现性评价 运营成本与难度 规划评价KPI体系 功能构成评价 规划功符合项目定位 满足发展目标 功能指标评价 功能配比符合发展目标要求 满足实现项目定位并尽量实现区域价值最大化 功能分区评价 分区符合资源禀赋要求 有利于价值实现 整体分区评价 整体分区符合功能融合性 有利于整体价值 地价测算 开发机构收支平衡点的地价市场能否实现 开发机构投入测算 要保证规划可实现 开发机构支出是否合理 规划有利于启动 有利于在预计的时间内完成建设 按规划建设完成后 区域管理的难度与成本是否在合理范围 28 结合项目定位和功能构建 如何协调城市规划 区域规划的关系 如何处理好城乡统筹发展是项目顺利发展的前提 项目发展定位及功能与项目构建明确 推进落实到与用地规划方案的结合 上一级的分区规划的调整 牵涉 花源创意田园项目自身的总体规划的调整和深化 上级规划部门 各规划设计单位 确保一级土地运营和后续开发的成功 规划 功能 项目 协调一致 协调 我司在这方面的经验和技术力量充分 将尽力协助贵司解决这方面的问题 29 对投资企业 金融机构 政府资源的整合和把握 是项目能否顺利实施的关键 资源的把握和整合 一级开发 二级开发 金融机构 投资企业 政府 开发企业 运营管理企业 投资 合作 招商 合作 投资 关注的核心问题是什么 主要需求是什么 如何看待项目 是否认可项目价值并愿意投资或合作参与 如何建立本项目与他们利益的最佳结合点 如何建立他们对项目的信心和强烈兴趣 本项目的发展策划必须重点考虑及解决这些问题 必须结合投资企业 商家及金融机构的需求确定功能构建及投资开发计划 如此才具备实操性 30 开发节奏 资金平衡的把握和启动期的确定 对项目能否持续开发 成功运营起着决定性的作用 开发节奏 时间与空间上的如何合理分配与促进 分期开发过程中资本投入与回报如何实现更好平衡 如争取政府给予土地补偿 各功能板块的开发节奏如何控制 各自利益如何实现 彼此的促进效应如何体现等 启动期的确定至关重要 首期地块的开发计划 开发策略 开发计划 项目启动期快速发展期成熟发展期 居住 商务 商业 项目各阶段各物业开发量示意图 项目净现金流量示意图 持续 创新 增值 时间 项目启动期快速发展期成熟发展期 开发量 净现金流 31 03世联经验 03 04 02 01 05 06 32 咨询 实施全面解决客户问题 世联在客户服务方面取得成功的关键 在于具备在全国范围内将房地产顾问咨询与市场实施相结合的能力 我们的各个咨询业务部门通过不断获取市场知识 形成深入见解 从而积累了大量专业案例 为客户提供最佳决策支持 而我们的实施团队 由于在全国范围内积累大量的客户资源 了解客户的真实需求 帮助客户挖掘与自身利益的切合点等 可以进一步帮助客户实现项目的价值 咨询提供最佳决策 市场实施兑现项目价值 提供从项目前期定位规划到招商引资等全程的服务 33 固安开发区行政上隶属廊坊 区位上居京南门户 占地约20平方公里 项目所在地固安县行政隶属于位于京津之间的廊坊市但从地理位置和区域经济发展的角度来看 项目所在地固安无疑已是 大北京地区 区域经济发展和城镇体系架构的重要组成部分 典型案例 34 项目面临的困局 不在京津冀一体化发展格局下重点发展的三轴线上 也没有对其明确定位 吸引力有限 京津冀城乡空间发展规划研究报告 认为 北京作为核心城市应做到 有机疏散 与区域范围的 重新集中 相结合 实施双核心或多中心都市圈战略 对核心城市无序的过度集中进行 有机疏散 缓解空间压力 三条轴线的发展将缓解北京旧城和密集建成区的压力 带动区域发展 京津冀一体化进程 正由学术界的呼声转向政府决策部门的落实 北京的新一轮规划必然和津冀两地产生更为紧密的关系 固安 资料来源 京津冀城乡空间发展规划研究报告 35 世联占位大北京区域发展的格局 以市场为导向 通过高规格的战略定位推进固安主动迎接北京城市的新发展 在北京城市功能向南部疏散空间发展战略的机遇指引下大北京发展格局下周边区域市场的竞争分析固安资源条件的剖析 思考的方向 低 高 高 竞争地位 城市发展吻合度 低 区域产业 现代制造业 区域物流 高新技术 专业服务 教育 物流基地 生态农业 打造以现代制造业为主体的工业区 建立京南地区最大的现代制造和加工基地 打造生态农业休闲体验度假区 成为大北京地区的 第三生活空间 发挥固安进京驿站的城市功能 建立区域仓储物流基地 第一阶段整体定位与规划建议 36 并基于项目价值点的梳理明确区域的价值定位和功能定位 奠定项目发展的气势 价值定位 固安 大北京 第三地 功能定位 现代文明与田园文化的融合之地正式工作与生活之余的第三空间 这是一个具有国际化 现代化水准的集加工制造业 仓储物流和生态农业体验 度假休闲及高尚居住于一体有机融合的新兴工业园区 37 在区域定位基础上以核心问题为出发点 通过四步走的战略 应确定怎样的功能布局来实现项目定位和土地价值最大化 三大核心问题 预估项目定位后的土地价值 应采取怎样的措施进一步提升土地价值 类似定位下的案例借鉴 包括指导区域功能布局 功能指标体系等 项目自身资源条件及空间特质的解析 区域资源再造 区域设施功能完善 区域竞争对手指标体系对照 38 制定固安开发区的发展策略和指标体系 项目总用地规模共计27 082亩 18平方公里 其中建设用地15 918亩 10 6平方公里 39 根据客户目标及约束条件 采取MECE方法来分解客户面临的核心问题 从三大层面进行研究 怎样直接获得土地增值收益 怎样间接获得土地增值收益 自营开发 联合开发 如何实现项目目标 开发商在区域开发中的角色 开发商在区域开发中的权力和利益点 华夏在本项目中的竞争优势 土地的增值收益怎样实现 招商的佣金怎样实现 二级开发收益怎样实现 本项目各地块具体操作方案 取地次序 开发次序及经济测算 我们建立怎样的盈利模式获得利益 基于此盈利模式 我们采取怎样的策略实现利益 本项目采用怎样的方案实施策略 第二阶段开发模式 40 确定固安开发区综合用地总体开发计划 41 并进行合理测算确定固安项目区域开发各阶段的投入与产出流量 下一个周期 成长期 启动期 持续发展期 稳定期 2年 2年 3 4年 2 3年 10年开发成功实现61亿元收益 第二阶段后期实现盈亏平衡 0 9亿 1 8亿 产出 投入 22 2亿 17 1亿 59 7亿 16 4亿 17 5亿 3 7亿 42 通过S C Q基本结构的分析我们确定项目启动阶段的矛盾与冲突 R1 R2 冲突一 短期VS长期冲突二 无序VS规范冲突三 土地价值不均衡 未充分挖掘土地价值VS土地价值最大化冲突四 1400亩实现几千万的收益VS14平方公里实现15亿的收益冲突五 众多开发商瓜分争食VS有策略的招商与引入冲突六 纯房地产开发VS工业新城的开发冲突七 现状VS形象 C 矛盾冲突 期望结果 想得到其它结果 区域规范发展 非期望结果 由特定情境导致的特定结果 第三阶段启动策略 43 提出要实现从R1到R2所面临的核心问题 44 综合四个问题的结构化分析结论 世联建议客户现阶段必须关注的三件大事 与国际知名的规划设计公司合作 制定14平方公里起步区的总体规划方案及启动区的详细规划方案 以利于控制土地 制定区域开发建设纲领 勾地策略及土地出让继续进行服装产业基地的招商 加强建设力度 扩大产业在本区域的发展规模区域形象建设 对106国道进行改造 45 并明确固安项目起步区开发阶段投入与产出关系 启动期 发展期 稳定期 1年 2年 2年 5年开发成功实现26 3亿元的收益 第一阶段中后期实现盈亏平衡 产出 投入 7 3亿 5 9亿 23 1亿 1 6亿 29 7亿 11 7亿 46 在世联的全程服务下 固安开发区发展迅速 成为大北京地区最具投资潜力和投资价值的地区 获得的荣誉 发展现状 2009年7月19日 北京 首届 中国最具投资潜力开发区评选 揭晓 固安工业园区入选 最具投资潜力省级十强开发区 2008年10月21日 获得 优秀通信产业基地 的荣誉称号2008年6月12日 河北固安工业园区在 中国城市建设与环境提升大会暨颁奖盛典 上 获得 中国最具投资价值十大环保园区 的荣誉称号2007年11月18日 固安工业园区被中国国际跨国公司研究会 联合国全球契约组织 联合国环境规划署联合授予 跨国公司最佳投资开发区 的殊荣 形成以峻凌电子 京东方为龙头的电子信息产业集群 以亚新科 正兴车轮为龙头的汽车零部件产业集群 园区新签约项目累计157个 总投资171亿元 实际利用外资2亿美元 2008年推进县财政收入增长29 2 远高于全市平均水平 47 北京顺义建筑总部基地项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 北京顺义空港南侧项目规模 占地约300亩项目资源 顺义国门商务区 空港南侧 委托客户 北京市甄氏集团项目阶段 项目主要目标为贯彻政府理念 并结合客户想法 推动项目实施 从而保障客户土地一级开发顺利进行 客户问题项目如何做出有高度的整体定位 建筑产业中哪些行业适合进驻本项目发展 本项目应具备哪些功能 顾问内容项目整体定位及形象定位根据对建筑产业链的研究 选取适合进驻本项目发展的行业及部门项目的功能定位和功能分区 效果评价 客户高度认可世联提出的项目发展定位 48 北京顺义华夏文化产业基地项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 北京市顺义新城项目规模 占地5平方公里 可建设用地3 5平方公里项目资源 毗邻机场及会展中心 拥有大面积代征绿地 委托客户 华夏东鸿文化发展有限公司项目阶段 前期规划阶段 争取政府的认可 客户问题项目整体定位项目功能定位及功能配比顾问内容北京及顺义文化艺术产业研究国内外文化产业基地案例研究项目整体定位 效果评价 取得后沙峪政府信任 项目进入取地阶段 49 委托客户 北京某房地产开发有限公司项目阶段 改造和土地出让前期 着手编制规划 北京世纪国际艺术城项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 朝阳区东坝乡五环路内外两侧 方便到达东部各重要功能节点项目规模 总占地1200亩 其中建设用地105亩 客户问题本项目作为文化艺术产业带中心位置的发展机会是怎样的 适宜的发展规模 承接的功能和产业结构 项目综合效益最大化的开发模式和经营模式 顾问内容项目整体定位及发展战略艺术城核心功能定位及功能分区艺术城分区功能定位项目总体功能配比启动区定位及物业发展建议 运作阶段 规划编制效果评价 开发商对项目思路 整体工作成果 CAD概念的提出以及A B区的联动策略等表示了高度认可 并协助开发商向政府汇报工作进程 50 上海浦东北蔡文化商贸园项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目规模 占地49 1公顷项目界定 位于城市区域商业以及公共服务中心的大规模区域开发 委托客户 上海市浦东新区规划建筑设计有限公司项目阶段 有初步的项目定位和规划意向但没有完全确定 客户问题如何利用项目所处区位优势进行开发 提升区域现有形象 实现区域地价的大幅增长 顾问内容对项目进行整体定位 确定项目的发展战略制定项目的产品模式 提供有效的物业建议基于经济评价 开发目标及项目条件制定项目的开发模式 获得当地区政府认可 报告规划建议也在落实中浦东新区规划公司对项目组给与了高度评价 报告专业性强 落实性高 51 广州白云新城书画产业中心项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目规模 占地约150亩项目界定 城市副中心核心区 优质景观资源文化产业项目 委托客户 深圳市德业基投资控股有限公司项目阶段 项目前期策划阶段 说服政府取得项目开发权 客户问题找到顺应城市产业发展趋势并符合地块特质的既具有前瞻性又具有针对性的产业定位 项目发展战略 核心功能是什么顾问内容项目发展目标发展战略构想功能定位 空间布局发展策略项目效益分析 项目的定位和发展战略得到政府认可 通过多方努力 目前德业绩公司已经和政府达成意向 得到了项目开发权 52 广州TIT纺织服装创意园项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 广州市海珠区项目规模 占地面积9 3万平米项目特点 老厂房升级改造 委托客户 深圳市德业基投资有限公司项目阶段 前期拿地 客户问题如何打动政府获取土地进行开发 如何突出纺织服装的主题 和将文化主题融入其中 顾问内容确定了既能带动纺织服装产业升级 又能带动城市功能完善和配合城市退二进三政策的执行的 纺织服装创意园 的定位为实现纺织服装创意园的成功开发和运作铺平道路提出了功能构成分析 空间布局分析和发展策略分析确定了支撑定位和功能实现的重点项目 运作阶段 合作开发效果评价 世联的定位获得了政府的认同 德业基已经与政府就本项目展开了合作 53 深圳述古堂南山文化创意产业园 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 深圳市南山区荔枝公园项目规模 900亩项目特点 南山区区政府背后 紧邻深圳大学和深圳科技园 委托客户 深圳市德业基投资有限公司项目阶段 德业基已经和政府就项目事项谈妥 但需要第三方提供可行性研究 客户问题帮助德业基说服政府给出可行理由顾问内容深圳文化创意产业研究荔枝公园打造文化创意公园的意义北京琉璃厂文化产业园以及北京 上海和厦门画家村实证案例研究利税和文化影响分析 运作阶段 由于不可控原因 目前该项目仍处于前期阶段效果评价 世联团队向南山区政府进行了汇报 得到了政府认可 54 罗湖水贝珠宝产业聚集基地定位研究 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 罗湖区水贝项目规模 0 56平方公里项目特点 特殊产业研究 深圳市老工业区 物业复杂 产业分散 委托客户 中国规划设计研究院深圳分院项目阶段 项目规划编制阶段 客户问题区域地位政府作为区域整体功能定位区域功能比例分配区域容积率建议经济测算顾问内容产业链 背景和产业聚集研究产业园区研究产业基地功能研究 功能互动 分区以及布局 各地块指标建议 效果评价 改造基本完成 已经成为文博会固定的分会场效果评价 中规院采纳了顾问研究成果 对规划的编制起到了指导作用 55 青岛中少上扬动漫基地项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 山东省青岛市崂山区北宅村项目规模 规划总用地1100亩项目资源 位于青岛崂山山区 并拥有水域 委托客户 青岛中少上扬公司项目阶段 开发商处于向政府提交一个良好的项目发展规划 从而进一步获得土地开发权 客户问题在未知盈利点的情况下 解决动漫产业与房地产业的结合 做出规划报告 满足政府需求 使政府予以批地如何盈利 协调产业与地产的结合指导规划设计顾问内容初步判断主题乐园是实现动漫产业和地产结合的桥梁 是动漫产业盈利化的一种方式 因此对主题乐园盈利模式进行了全面研究通过动漫产业研究 得出本项目动漫功能的发展机会整体定位和功能确定开发时序和经济测算 运作阶段 由于项目用地审批的问题暂时搁置 滨海大道 天水路 北山 56 三亚崖州湾创意新城生活配套项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 三亚西南部崖洲湾项目规模 总占地约159亩 总建筑面积22万项目特点 创意新城配套用地 要求在形象示范和实现居住配套功能的要求限制下实现经济利益 委托客户 政府下属企业三亚城投项目阶段 城投公司委托世联从市场角度对项目的发展方向和战略定位提出建议 并制定合理的开发方案 客户问题部分项目持有 研究租售比 专家楼比例销售物业的如何实现市场价值 如何打造创意园区的形象示范 顾问内容资源条件解析和市场价值挖掘整体定位及发展战略创意园示范区案例研究经济评价 运作阶段 前期规划阶段效果评价 受到客户好评 积极推进 租售比例范围测算专家公寓物业研究规划布局及开发方案产品建议 57 丽江束河古镇国际艺术村项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置 紧邻丽江束河古镇项目规模 占地约243亩项目特点 束河古镇为世界文化遗产 国家AAAA景区 现已发展成为国内较为知名的休闲度假胜地 委托客户 丽江鼎业房地产开发经营有限公司项目阶段 鼎业公司委托世联从市场 区域发展等角度对束河古镇国际艺术特色民居项目的定位予以论证 对物业发展建议进行研究 客户问题对项目国际艺术村定位的可行性进行论证 客户定位 别墅户型如何设计 顾问内容项目资源条件解析国际高端度假别墅户型特点分析中国高端财富人群对本项目价值敏感点分析中国高端财富人群在丽江度假行为特征分析中国高端级度假别墅户型价值体系 运作阶段 项目进入规划设计阶段效果评价 鼎业公司对世联的工作表示高度认可 并表达出继续合作的意向 58 04本项目切入点 03 04 02 01 05 06 59 结合上述经验 对于前面梳理的核心问题 我司认为本项目的工作应主要从以下几个方面进行切入研究 1 城市发展角度 2 区域运营角度 3 市场可实现性角度 4 产业市场研究的角度 5 土地增值角度 6 成熟案例研究角度 60 切入点一 从城市发展的高度 寻找本项目的发展机会 重点关注要素 本区域在成都平原城市群的地位 本区域在成都市的地位 新津城市功能升级 本项目与成都其他功能区的协调互动关系 本项目与新津其他功能区的协调互动关系 从发展现状出发 寻找城市目前的功能缺失 是本项目确定功能定位的基础 从未来城市格局的地位出发寻找项目未来发展的机遇 是本项目远期发展的根本出发点 充分考虑本项目与其他区域的竞合关系 以达到发展完善本区域城市功能的同时 完善成都市和新津县的相关功能 61 切入点二 在区域运营的层面 建立本项目的核心竞争力和区域影响力 重点关注因素 不同资源的强势度比较 区域资源的整合 区域形象的建立 区域营销价值点的挖掘与整合 成都城市功能拓展 新津城市功能拓展 发展格局 盘点区域资源 挖掘区域价值 有效的区域定位和营销 区域运营 建立核心竞争力 传递核心竞争力 奠定区域影响力 路径 结果 国际航空枢纽综合功能区 62 切入点三 通过建立规划的市场评价指标体系 以确保项目规划市场实现的最优化 重点关注因素 不同功能物业市场状况 投资者的需求与对本区域未来发展的看法 消费者的需求与对本区域未来发展的看法 63 切入点四 建立产业筛选模型 以选取最符合本项目的产业 实现区域的可持续发展力和竞争力 重点关注因素国家的产业政策 成都及新津的产业基础 发展趋势 区域的产业资源优势 各区域的竞争因素 目标产业1 目标产业2 目标产业3 目标产业4 目标产业5 目标产业6 目标产业7 目标产业8 产业基础产业资源优势产业发展趋势国家产业政策竞争因素 产业1 产业5 产业8 64 切入点五 通过合理的评价体系确定每个地块的价值 从而进行不同定位以确保土地价值实现最大化 重点关注因素 项目交通条件 自然资源 人文资源 周边状况盘点与评估 土地的价值分级 资源在区域发展中发挥的价值 资源与不同功能物业的互动 资源的保护与开发 地块资源价值评价体系 项目交通条件区位条件自然 人文资源周边状况 土地各用途价值分级评价 不同价值的地块实现不同的定位和功能 确保土地价值实现的最大化 65 切入点六 通过国内外类似区域的发展经验总结 为本项目的开发提供可靠的依据 初步考虑案例案例1案例2案例3 汉正街 重点关注因素 案例的适用性 规划布局原则 功能特征 产业特征 城市意象特征 案例借鉴是本项目寻找功能定位以及规划落实原则的关键因素 需要借鉴国内外类似区域成功实现大规模开发的发展经验 以实现功能定位以及规划的前瞻性和先进性 66 05工作大纲 03 04 02 01 05 06 67 基于项目的发展现状 世联可提供三个阶段的专业服务 地块划分功能建议规划指标建议规划调整意见 地块踏勘宏观经济背景研究区域发展研究城市发展规划研究产业研究区域功能发展现状研究相似区域案例研究规划功能市场及指标研究 解决区域的功能 价值 形象定位功能的分区及技术经济指标针对现有规划提出优化调整建议 主要工作 解决问题 项目投资匡算及资金需求模拟项目运营相关策略建议 第二阶段规划跟进与规划建议 第一阶段发展战略 整体定位 第三阶段开发模式与实施策略 实施策略物业发展建议本项目驱动模式与价值点衔接启动区配套设施建议 指导开发执行如何启动产品的具体表现形式 挖掘价值 实现价值 68 第一阶段 项目整体定位与发展战略研究 该部分的研究将从成都城市群 城市发展及区域价值角度形成对项目确切的主题定位 并根据区域的环境条件 交通条件 产业影响 配套成熟度 拆迁进度等要素对地块价值进行分析 提出符合实际的定位建议 用以指导项目规划的功能布局和指标等的安排 同时从项目整体考虑 从市场实际情况出发 在企业财务目标的约束下制定项目的开发次序与盈利模式 工作时间 60个日历天提交 整体定位与发展战略研究 报告共分为5个部分进行研究 69 第一部分 项目基础研究部分 第一篇 成都城市群发展研究a 成都城市群发展现状及特征b 成都城市群空间发展规划研究c 成都城市群产业发展规划研究d 成都城市群未来发展趋势分析e 成都城市群中卫星城发展研究 第二篇 新津经济发展及城市规划情况a 新津近年宏观经济及产业发展现状分析b 新津经济发展在成都城市群中的角色c 经济发展对本区域带来的挑战与机遇d 空间结构规划对本区域的影响e 交通系统规划对本区域的影响 第三篇 新津产业发展需求分析产业构成及产业布局相关产业发展内外环境变化分析产业转移及产业升级产业规划产业政策未来产业发展趋势及本项目机会分析 第四篇 土地资源盘点a 区域概况b 区域用地现状土地规模土地权属土地现状地块四至土地规划功能土地开发限制条件开发难度评判土地自然资源价值评估项目内部人文资源价值评估其他限制条件 70 第二 三部分 问题的结构化分析与类似区域成功开发案例研究 第一篇 问题结构化分析多方主体目标分析根据基础资料的研究 运用金字塔模型寻找项目的核心问题理清项目的问题结构 分出问题的层级与逻辑关系 第二篇 项目目标体系的建立客户目标限制条件研究问题的界定战略目标的确立策略目标的确立 第三篇 案例研究借鉴区域发展背景区域总体定位区域功能构成与布局区域核心区的功能与发展区域的标志与形象区域的交通与对外联系区域的产业结构与客户构成区域发展的关键成功因素区域开发的启动模式区域发展资源分析区域人文资源利用分析 第四篇 案例启示分析不同类型的模式分析成功运作的KPI体系失败 需改进 的经验总结适配性分析 71 第四部分 研究结论部分 第一篇 整体定位及发展战略a 区域竞争分析b 总体发展战略d 区域功能定位d 区域产业定位e 区域形象定位 第二篇产业发展研究产业发展方向产业选取原则备选行业筛选确定核心产业确定相关产业集群循环产业链条的建立产业发展与人口结构的关系 第三篇 规划布局研究本项目整体规划布局原则项目各功能比例项目功能分区及组团布局各组团内重点项目项目关键节点的城市设计原则各组团土地利用性质及开发强度分布核心区位置 规模 功能布局核心区位置选择建议核心区规模建议功能布局建议 第四篇 新津模式 研究 将本项目的整体开发思路上升到运作模式层面 田园城市 与区域产业的相互关系 田园城市 与区域开发的相互关系 新津模式 的操作框架体系 新津模式 的 田园城市 指标体系 新津模式 的 复制性 分析 72 第五部分 研究实施部分 第一篇 开发模式总体开发原则开发周期分析盈利模式区域开发流程研究区域开发政策开发次序与期限开发节奏与土地控制 第二篇 经济测算土地整理及基础设施配套成本估算项目投资及收益估算项目综合效益评价项目盈利能力分析项目风险分析 73 第二阶段 规划跟进服务 规划跟进服务内容 世联在服务过程中 对于规划设计已经形成了 设计交底 过程把控 结果把关 的成熟服务模式 确保项目规划设计和建筑设计顺利进行 缩短运营周期 提高决策效率 本阶段重点解决问题 整体定位以及规划调整建议落到实处 把控规划过程 本阶段主要动作以及成果 主要通过三方会议来推进规划落实 次数为3 5次 工作时间根据规划设计单位的时间安排 1 设计开始前阶段 1 如有需要 世联将协助贵单位考察 确定合适的规划设计单位 2 完成规划设计任务书 并与贵单位进行沟通 3 组织由贵单位 设计单位 世联三方参加的设计交底会 同时汇报项目定位与战略 就有关项目整体发展思路 地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底 2 概念设计阶段 含规划草案阶段 1 设计单位提供3 5个不同的概念方案并汇报方案思路 贵单位 世联就各方案进行讨论 初步确定1 2个优选方案 2 与设计单位进行沟通 提出修改方案和具体建议 设计单位完成优选概念方案 74 第三阶段 开发模式与实施策略研究 主要为本项目提供系统性的解决方案 模式 通过控地策略 投融资 组织架构等手段 解决启动区土地一级开发次序 政策保障 土地出让以及运作策略等问题研究 探讨启动区开发运营中的盈利模式 控制手段 制定符合区域开发目标体系的开发计划 工作时间 50个日历天提交 项目开发模式与实施策略研究 报告 75 第三阶段工作大纲 第一篇 项目定位与发展战略回顾项目定位项目发展战略项目分期发展策略 第二篇 项目实施策略启动区位置及规模启动区的产业选择启动区功能构成及比例启动不同功能的关联分析启动区的实际操作要点启动区的土地利用分析启动项目与产品定位启动区的客户定位 第三篇 开发运作模式分析参与主体责 权 利的研究机构设置土地出让策略区域开发政策各开发阶段关键行动不同性质用地增值举措区域开发纲领的制定 第四篇 项目风险分析项目开发运作流程梳理一级开发流程二级开发流程合作风险分析市场风险分析政策风险分析 第五篇 启动区经济测算阶段成本分析阶段效益分析阶段的资金平衡与运作远期收益与近期收益的关系投资模型 76 06技术支撑团队保障 03 04 02 01 05 06 77 世联参与本项目的十大保障体系 全国视野 90多个城市 实操性的市场经验 逾1000个项目 高学历的人才构成 丰富的客户资源及政府机构服务经验 城市及专业数据保障 强大的平台资源 逾10000条信息沉淀 1 2 4 5 6 严格的运作流程 7 世联15年房地咨询服务经验 形成本项目服务的十大保障 项目品质控制管理 8 科学的工作方法 9 综合性的业务覆盖面 3 10 78 作为一流的地产顾问 世联为全国的客户提供优质服务 100个城市 环渤海区域 长三角区域 珠三角区域 总部 600家机构客户 超过1000个项目顾问 3800人 23家分支机构 PositionedtoserveChina 超过1000个策划和代理项目 79 世联的项目保障体系 市场经验 市场视角 我们的角度 政府角度 开发商角度 投资商角度 小业主角度 世联在区域营销 土地出让 大规模楼盘策划代理 工业区研究 主题地产等方面多个项目具有实际案例操作经验 提出具有实际可操作性的建议 80 世联的项目保障体系 综合性的业务覆盖面 世联中国 代理sales marketing 顾问DevelopmentConsultancy 评估RealEstateAppraisal 经纪PropertyBrokerage 研发Research Development 研究与数据服务Research Data住宅策划代理服务residentialservices写