商业房地产投资需看清“3利3弊”.docx

商业房地产投资需看清“3利3弊”随着调控政策的频繁出台，住宅市场的投资性需求被明显抑制，住宅类房地产遭遇寒流，而商业地产因为屡次被“法外开恩”，发展速度空前加快，但是与住宅类房地产相比，商业房地产投资要复杂不少，商业房地产投资中的利与弊你都清楚了吗？三大优势吸引购房者“跃跃欲试”优势一：商业用房成限购政策下的“香饽饽”目前北京出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房，而商铺、写字楼及酒店公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的，即购房人名下无论有几套住宅都不影响购买商用房。目前，商业房地产投资成为购房新形式下的“香饽饽”，吸引不少购房人“跃跃欲试”。优势二：商业用房贷款不受银行三套房停贷影响商业用房的第二个优势就是贷款不受限制，没有首套、二套、三套房之说。也就是说在贷款购买商业用房时，无论购买人名下有几套住房，或是有几次贷款购房记录，都可以贷款购买商业用房，均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍，最长贷款年限为10年的政策。可以说暂不受住宅类贷款第三套房停贷的影响，这也是购房者青睐商业用房的原因之一。优势三：商业用房价格与住宅价格形成倒挂根据房地产市场的一般规律，商业地产价格通常要比住宅高出1.5倍到2倍，但是由于北京近几年住宅价格一路“水涨船高”，多数地区商用房价格与住宅基本持平，个别地区出现了商用房与住宅价格形成倒挂的现象。这也是吸引购房者的原因之一。三大弊端亦“不可小觑”弊端一：使用年限短多为40-50年商业房地产投资的最大的弊端就是使用年限短，一般为40年，办公的最长为50年，而住宅的使用年限为70年。从投资回报率考虑，因为商业用房投资回报周期较长，需要一定时间的运营才能得到价值提升，短期出手并无多大的利润空间，所以并不适合短线投资。弊端二：贷款年限短不能使用公积金贷款除商业用房使用年限较短外，商业用房的贷款年限也较短，一般最长为10年，而住宅的贷款年限一般为20年，最长可以贷到30年。银行贷款年限短也就意味着购买人需要有较强的还款能力，比如收入及银行流水等资产证明过硬。此外，商业用房还不能使用公积金贷款，因为公积金贷款是职工购房福利的一种，而商业用房的权属性质为非住宅，所以只能使用商业贷款购买，不能享受公积金贷款的政策优惠。弊端三：交易税费及水电等费用高商业房地产投资的交易环节中的主要税费有营业税、契税、个税和印花税，且税费较高。“伟嘉安捷”将购买商业用房及住宅交易税费列表如下：从交易税费对比表来看，进行商业房地产投资比住宅要多缴纳土地增值税，并且契税、个税、营业税的征收税点也远远高于住宅，购买成本较高。除交易税费外，商业用房的水、电等生活费用也高于商品住宅。购买商用房利弊共存，虽然在贷款以及价格上存有优势，但使用年限短，而且交易成本和投资风险都略高，再加上商业用房种类较多，建议购房人在购买时还需慎重。清华大学“房地产投资总裁领导力再造高级研修班”，透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、人力资源管理、战略财务管理、房地产营销策划、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产经营者和行业管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作