商业地产市场调研表格-2.doc

商业地产市场调研表格项目名称：美居物流园O座 调研时间：2015.11.7 调研人员：曹婷项目基本情况项目名称美居物流园O座调研地理位置长春南路西一巷59号交通状况实施“大商贸、大流通、大开发”政策，交通极为便利。开发商广汇实业股份有限公司项目性质现代化物流交易平台管理公司广汇实业股份有限公司目标消费群茶叶、鱼、鱼缸钓具、绿植、高中端铝合金门窗需求人群。功能定位以茶叶市场、鱼市、花卉市场为主，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台。竣工时间开盘时间售楼电话开业时间2003年12月7日试营业总建筑面积平米销售招商位置长春路美居物流园O座停车位面积60000平米商业面积平米电梯类型数量自动扶梯、垂直电梯产权年限40年建筑指标建筑结构钢结构层高4.5米柱距10米通道宽度主通道宽度：8m 楼梯通道宽度：3m 内部通道：2m停车位形式及价格地面停车场，白天收费1小时内2元，超过1小时一次性收费3元，夜间停车10元。建筑材料及装饰建筑风格外立面外墙 瓷砖 屋顶 门窗 型材门 铝合金窗公共区域广场 停车场 两个小报亭 公共走道 4条行人通道，2条车辆通道内部外墙 木质外墙 地面 地板砖 内部门窗 玻璃门 灯光照明 LED灯配套设施空调设施中央空调卫生间数量及分布卫生间在楼层两头男女各一间，隔断各分5个。收银台及ATM中国银行1个。三楼广厦3个，美居4个。安防设施安检门，监控系统，门禁系统班车数量路线长沙路高新区站501，6401。长春路美居板材区18，73，157，203。发车频率至少十分钟有一辆车经过。信息管理系统电话 闭路 传真 宽带网络业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率一层观赏鱼、花卉、鱼缸、宠物用品、根雕艺术品、茶叶、门窗45-120平。大多为90平左右。4.5米4.5每平方99%二层观赏鱼、精品鱼缸、花卉、品牌钓具、宠物用品、花卉、茶叶70-150平米。4.5米2.1-3元99%三层广汇业务办理大厅、美居业务办理大厅四层广厦地产营销工作区、广汇美居物流园工作区其他楼层备注一楼沿街门面门窗31家，茶市36家。二楼鱼市82家，茶市46家，咖啡1家。经营模式租赁租赁模式长期租赁出租率70%租赁者茶市、鱼市、门窗租赁年限4-6年物业管理费4.4一平经营模式联营分成比例体量占比经营状况商户数总商户数200产权商户数租赁商户数总销售额(天)客流量日均客流量少节假客流量多客源构成茶叶、鱼，门窗需求人群客源消费额(日)其他周边商业环境评价美居物流园位于长春路苏州路交汇处，临近外环路和河滩快速路，莅临长春路友好购物城，美林阁小区，美术馆小区，尚品汇美食街等，人流量大和交通便利，商业氛围浓厚，休闲餐饮娱乐购物配套设施较为齐全，但周一-周五高峰时段交通较为拥挤，由于此处人流量大，人流密集，临近区域缺少综合性大型特色餐饮娱乐广场。项目位置图项目平面图商铺租赁分析美居物流园O座商铺共有200间左右，商铺出租率高，租金根据楼层和位置有差异，一楼临街租金4.5元，二楼2-3元之间。商户实行淘汰制，“清小户、请大户”的管理模式，从而进一步规范市场，打造美居品牌。客户群分析生活半径在5公里以内，车程约10分钟，主要以新市区、高新区、开发区的刚性及改善型需求客户为主。在城北生活或工作，熟悉本区域，产品符合他们的情感和追求，客户形成一定的消费习惯。项目优势分析广汇美居物流园是目前乌鲁木齐单体建筑面积最大，市场规模第一、软硬件环境最好、商品种类最为齐全的，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台，今年美居加强对经营战略和市场格局的调整，在原有业态的基础上推出了一种新的商业经营模式-“大卖场”即“百安家园”。它是介于商场、超市、摊位制之间的一种新的商业经营模式。它既运用了超市购物便利、价格低廉和商品集中的优势，又吸取了摊位，门店式商品 档 次 容 易 展 示 的 特 点 ，形 成 了 统 一 规 划、统 一 经 营、统 一 管 理、统一 收 款 的 经 营 模 式， 实 现了“市场管理商场化”的美居特色，精心为消费者打造为“质量放心、价格舒心、购物省心”的百 姓 三“心”级专业、特色性的大卖场，目前客户群 较 为稳 定。停车场大，停车费低。项目劣势分析工作日客流量相对来说较少。交通拥堵。为保证设计质量和设计深度，根据国家建设部建筑工程设计文件编制深度规定的要求，结合园林专业和建筑专业的情况，对园林景观方案设计文件编制深度的规定作适当补充和调整，特作如下说明。enforced thermal insulation starts checking system, issued by the thermal insulation construction before you start to notice, transfer inspection of upper and lower operation and transfer of records. For outdoor operation, pipeline equipment to effectively carry out the insulation waterproof measures fail to install protective panels in part with three tarpaulin cover, to prevent insulation from moisture. Insulation seam Michael Jackson 5mm, joints, joints 100mm, insulation thickness tolerance (+10MM 5mm), appropriate material elastic banding, spacing according to the design requirements, rigid insulation soft materials for construction joints tight; And large-diameter vertical pipe for high temperature pipeline in strict accordance with design drawings called for the establishment of expansion joints and holding bracket; Design requirements into a removable type of insulation, in strict accordance with specifications disconnect from the other insulation; Surface insulation boards in the technology of plastering construction of woven cloth to prevent pollution and protective panels flush with the surface interface, tight and clean. Site measurement of insulation boards for elbow shape cutting, ensure that each piece of lapped traffic, arc transition of natural, beautiful, screws up. Stampede outside construction personnel is strictly prohibited and shelve objects directly on the outer shield. In order to prevent the pollution-prone heater, channel area of secondary pollution of large-diameter pipes and other equipment, weaving cloth, and erection of the separation platform for preservation. Thermal insulation construction, on-hook tack we