商铺业态规划分布方案--商铺的厨房、烟道、电梯井、共享大厅施工建议.doc

非住宅产品销售、及招商计划第一部分：2#、5#楼的商铺销售计划一、2#、5#楼商铺租售分割计划 1、 2#、5#楼商铺数据统计 栋号1F商铺数量面积范围1F面积2F面积3F面积4F面积 2 # 17个32113 M22、5栋共2316.7M22、5栋共2481.3M21377.3 M21377.3 M2 5 # 14个67 M2 2、 2号栋销售、招租分割方案2号楼租售具体分割方案： 2号楼一层商铺共计17个，不包含项目东面的共享大厅，面积范围在32113 M2 ，据市 调了解，沿新世纪大道两侧，1F单体商铺面积最大不超过130平米，平均面积在75平米左 右，符合市场客户需求，便于销售。同时考虑到2号栋为我项目主要入口及重心区域，占据 优越的地理位置，提议2号栋的1F商铺作单层销售计划，另2号楼2F、3F、4F作为我项目 的重点招商规划。定位原因： A、32113 M2的销售面积符合市场客户需求，如面积过大或分开销售，将加大后期销售难度。 B、2号栋所处位置为我项目的重点区域，并依靠于新世纪大道，如面积过大或分开销售，对 于后期业主招商产生不利局面，同时也会影响到我项目的整体氛围。 C、2号楼的24F，后期作为重点招商规划，有利于我项目对小区居民在大型生活配套项目 上的完善。 D、垄断2号栋大部分的商业面积，后期招商对2、5号楼进行统一业态划分和经营项目的限 定，一是在我项目整体形象上便于有效管理，二是针对5号栋商业部分，以经营项目为小 区居民提供多元化的生活需求配套为引导，在成本上减轻经营负担，同时为5号栋的商业 销售打下基础。 3、 5号栋销售、招租分割方案 5号楼租售具体分割方案： 5号楼一层商铺共计14个，单体1F、2F商铺面积各为67 M2 ，毗邻我项目与湘阴宾馆 之间通往县人民医院新址的规划道路，位置所处人流量稀少。经综合思考分析，结合以上2 号楼租售分割方案及以下5号楼的招商业态规划方案，提议将5号楼的1至2F所有商业面 积部分，统一作出对外销售处理，销售方式为单体1、2层整体出售，即单体销售面积为134 平米左右，销售卖点以体现对2号楼商业部分的业态规划及经营项目的限定要求，同5号栋 在经营项目的种类分析和商铺数目的匹配比较，提前采用图文说明方式悬挂于售楼部，来加 大客户的购买信心和对未来的憧景， 同时从2、5号栋商业售价的玄虚差距和后期招商的经 营成本上考虑，也是一大卖点。 定位原因： A、多元化经营种类是小区居民的必备配套，其中包含零售百货、烟酒、五金、美容美发、 药店、通讯（电信、移动、联通）、蔬菜水果、邮政、干洗、医疗门诊、蛋糕店、餐饮、 窗帘布艺、床上用品等。这种性质的经营体系，承担不住过大的经营成本，却反而可以起 到吸引和带动消费人群的转移。 B、位置非项目重心区域，出售的自营规律无需过多考虑项目自身的形象问题。 C、从经营项目的种类来看，134平米左右的出租面积匹配经营项目恰到合适，面积大，租金 低。 D、位置所处5号栋出口，及2号栋大型商业区域，并临近新世纪大道，便于周边社区和小区 居民的出入消费。第二部分：招商计划1、 业态规划的目的 1、促进业态平衡：成熟的业态规划须合理的分配经营种类，有利于整个楼盘的商业部分在运营 发展中，实现经营者稳定的收益回报。 2、形成良好形象：商铺的业态规划将为楼盘带来高品质的商业氛围和购物环境，为居住群体提 供更便捷的生活配套，同时也能促使楼盘形成自己独有的品牌形象，吸引更多的客户群体慕 名而来，扩大整体楼盘的知名度和影响力。 3、便于商业管理：合理的业态规划作为商业管理的必备要素，针对于后期成熟的商业板块，避 免在管理上造成混乱现象。对业态分布进行有效、合理的布局，也是作为楼盘在品质上的一 种体现。2、 项目定位 商业板块主要思想定位于区域性生活配套，主要针对于我楼盘居住群体，及周边生活社区，创造一个具集衣、食、住、行为一体的全功能化特色商圈，所经营业态范围包括零售业百货、家电、五金、服装、鞋类、化妆品、家私、美容美发、珠宝首饰、连锁药店、茶楼、通讯、邮政、蔬菜水果、干洗、医疗门诊、蛋糕店、特色餐饮、高档餐厅、窗帘布艺、床上用品、保险公司、职业培训、健身、婚庆摄影等。经营主力项目以消费群体的需求性为主，再以经营类别根据楼盘综合因素衡量，进行有效合理的布局划分。3、 2号栋业态规划的原则 1、抗风险能力强优先原则 入选的业态项目必须有足够的实力来承担过高的租金压力，在经营项目的收益上具备较高 的回报，以保障到后期租金走势的稳定，和在经营周期上的持久。 2、人气影响优先原则 入选的业态项目能够为整体招商区域带来一定的针对性消费群体，同时也能为其他业态经 营项目提供消费者资源共享。 3、配套原则 所有入选业态经营项目的组合，必须能够相互衔接协调，以收益为最大化原则，经营项目 类别不能有共同特性，不存在客源冲突。同时能充分满足本项目住宅和周边区域居民的消费 需求性。成为湘阴县城北区必备的大型配套服务商圈。 4、 主要业态划分说明 1、二号栋14层区域 二号栋1F4F商业建筑面积 1F：2316.7平方米（包含5号栋1F商业面积）； 2F：2481.3平方米（包含5号栋2F商业面积）； 3F：1377.3平方米 4F：1377.3平方米 主力经营项目：品牌服装、银行、连锁百货、化妆品、美容院、家电商超、珠宝首饰、品牌 鞋包、家私城、网吧、茶楼、保健中心、电影院。 定位原因：2号栋为我楼盘主要入口正面，及依靠于湘阴县主要交通干道因素，在整体形象、 居民需求性、租金较高、人流量集中等综合因素衡量，考虑经营项目以以上描述为主。 细化业态说明： 1F 2F：金融、品牌服装、鞋包、连锁超市、化妆品、家电商超、珠宝首饰、咖啡茶楼 特性说明：经营成本过高、在人群集中区域适应生存、商业氛围浓厚。 3F 4F：网吧、家私城、保健中心、保险公司、婚庆摄影、职业培训 特性说明：铺租低、不一定需要人群集中因素、面积要求有针对性、经营周期长、生存力强。 面积规划： 2F：以单层所处优劣位置、经营种类、片区划分。考虑生存压力大，面积也不宜过大，容易 转手。具体面积划分，待实体工程完工后，步入招商阶段，再做定夺。 3F4F: 因楼层较高，考虑招商颇有难度，预估性不强、招商条件也随之宽松，所以面积更 不适宜过早固化，主要待意向入驻商在洽谈过后再做决定，规划单体商铺面积300 平方左右。2、 五号栋12层区域 五号栋1F2F商业建筑面积 1F：2316.7平方米（包含2号栋1F商业面积）； 2F：2481.3平方米（包含2号栋2F商业面积）；主力经营项目：网吧、零售业百货、高档烟酒、五金、美容美发、连锁药店、通讯（电信、 移动、联通）、蔬菜水果、邮政、干洗、医疗门诊、蛋糕店、特色餐饮、高 档餐厅、窗帘布艺、床上用品等。 定位原因：5号栋商铺所处位置与2号栋相比，稍占劣势，人流量稀少，邻近新世纪大道与 项目东大门，作为这种特别性质的商业区域，规划以生活必备配套的经营项目为 主，加强区域消费的针对性，低廉租金的经营成本，更好的保障到经营者收益稳 定，起到带动商业辐射效果，也同时为二期项目9号栋的商铺售价打下良好基础。 细化业态说明： 1F 2F：零售百货、高档烟酒、五金、连锁药店、移动、联通、电信、邮政、蔬菜水果、 干洗、网吧、休闲保健、医疗诊所、蛋糕店、特色餐饮、美容美发、高档餐厅、 窗帘布艺、床上用品。 特性说明：铺租低、经营成本低、生存力强、邻近新世纪大道与项目东大门，方便小区居民 出入消费、面积符合经营项目，5号栋1-2F商业裙楼为对外连体发售，符合自营 规律。五、2号栋2F 4F商场共享大厅、商场电梯、厨房、烟道的安置施工建议 1、 2F 4F商场共享大厅、商场电梯的设立位置2号栋南面商业裙楼总长70米，和东面商场入口近百米距离，如仅只有一个共享大厅，南面2、 3、4层商铺的出行不太便利，同时也直接影响到招租价格。鉴于以上因素，建议在2号栋的19号商铺再设立一个通往南面商场2、3、4层的共享大厅。定位原因： A、19号商铺位于2号栋南面正中位置，起到均衡东西两侧租金价格作用； B、 开间4.73米，进深14.1米，便于2部无机房电梯位置安放，无机房电梯井道尺寸2000x1900， 载重1000kg（13人）； C、便于连接住宅区消防通道； D、可根据招商经营项目的面积需求，例如品牌服装、连锁百货、美容院、家电商超、品牌鞋 包、家私城、网吧、茶楼、保健中心等，起到2F至4F的面积划分作用，将西侧划分为212平米，东侧划分为306平方米，同时也可作为518平米的整体区域出租。 2、 厨房、烟道的安置建议 2F 4F商场的单层个体经营项目及面积，以最后入驻商所提出的要求，经综合衡量后再做 定夺，现初步根据综合因素，将整层化分为A、B、C三大区域，同时规划在A、B、C三大 区域各自设立独立烟道及下水道预留位置。为后期开展的招商工作打下有利基础，扩大招商