吉林省2016年房地产估价师《制度与政策》：计价方式考试试卷.doc

吉林省2016年房地产估价师制度与政策：计价方式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。 A：信用债券 B：抵押债券 C：质押债券 D：担保债券 E：执行层的组织协调 2、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是_。 A成本法 B假设开发法 C收益法 D比较法3、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。 A：房地产产品结构 B：房地产供求结构 C：房地产投资结构 D：房地产总量结构 E：借款合同 4、建设用地使用权出让，是土地级市场。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章5、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论 6、房产税采用_的税率。 A超额累进税率 B比例税率 C分类分级的幅度定额税率 D地区差别税率 7、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为_元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 8、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。 A：政策风险 B：市场风险 C：财务风险 D：信用风险 E：借款合同 9、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是【2004年考题】 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 10、关于假设开发法的说法，错误的是。 A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值 E：工业用地的监测点评估价格11、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 12、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于_。 A低层建筑 B多层建筑 C中高层建筑 D高层建筑 13、某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元；运营费用率为和金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为万元。 A：521 B：533 C：695 D：711 E：工业用地的监测点评估价格14、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 15、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑_。 A最佳利用方式 B货币时间价值 C投资的风险 D投资利息 16、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。 A户型 B楼层 C层高 D装修 17、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。(2007年试题) A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同 18、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是_。 A股票+投资基金 B债券+股票 C投资基金+债券+股票 D债券+投资基金 19、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元，出租的年末净收益为500元.假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为【2007年考题】 A：3 473元 B：4 365元 C：4 500元 D：4 635元 E：工业用地的监测点评估价格 20、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为_元/m2。 A2949.44 B3124.44 C3194.44 D3500 21、某块土地总面积为200 ，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60，则总建筑面积为 。 A：1 200 B：120 C：3 333 D：3333 E：工业用地的监测点评估价格 22、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题) A：500.0 B：537.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同23、利用_，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。 A移动平均法 B指数平滑法 C加权指数法 D移动平滑法 24、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。 A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调25、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。 A：主导质量 B：主导环境 C：主导规划 D：主导用途 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。 A：利息备付率 B：资产负债率 C：偿债备付率 D：流动比率 E：速动比率 2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。 A房地产具有开发或再开发潜力 B将预期原理作为理论依据 C正确判断了房地产的最佳开发方式 D正确量化了已经获得的收益和风险 E正确预测了未来开发完成后的房地产价值3、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券 4、下列价格阐述正确的是_。 A市场价格抵押价值征用价值课税价值 B市场价格征用价值抵押价值课税价值 C市场价格课税价值征用价值抵押价值 D市场价格征用价值课税价值抵押价值5、房地产开发的四个阶段包括。 A：投资机会选择与决策分析 B：前期工作 C：招标阶段 D：建设阶段 E：租售阶段 6、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。(2007年试题) A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同 7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 8、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋势法相结合进行估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法 9、物业管理的社会化有两个基本含义，即。 A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 10、按照报表编制和报送的时间分类，企业所编制的会计报表不包括。 A：旬报 B：月报 C：季报 D：年报 E：执行层的组织协调11、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红 12、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 13、某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元。 A：2350 B：2937.5 C：3250 D：4062.5 E：借款合同14、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。 A：委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B：委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错 C：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质 D：买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E：买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵 15、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件恶化 16、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况 B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然 E：是否便于产品和原材料运输 17、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。 A：农用地改为非农建设用地 B：在写字楼旁新建大型游乐场 C：住宅区道路禁止货车通行 D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E：常常遭受洪水威胁 18、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有_哪几种。 A估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格 E估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格 19、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。 A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 20、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 21、注册房地产估价师管理办法适用中华人民共和国境內的管理。 A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理 22、住宅小区物业管理委员会由_的代表组成。 A住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B街道居委会确定 C公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D房地产管理部门确定23、如果房地产价格时间序列的逐期