房地产复习题填空、简答、论述题参考答案.docx

填空题1.在传统划分方式上，房地产项目类型主要包括居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产项目。2. 房地产市场调查常用方法有访问法、观察法、定性研究法和实验法。3.房地产市场细分的方法主要有地理细分、人口细分、心理细分和行为细分。4.土地使用权获取的方式有土地使用权出让、转让、划拨、土地合作。 5.房地产市场调查主要包括房地产市场环境、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产营销环境四个方面内容。6.形象定位主要是找到该房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。7.住宅功能分区的原则有内外分区原则、动静分区原则、洁污分区原则。8.房地产开发项目风险分析的方法有专家调查法和 层次分析法。9.项目总投资包括建设投资、流动资产投资和建设期借款利息。10.房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。11.拆迁补偿的方式有货币补偿和产权置换。12.城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。13.房地产贷款担保通常有保证、抵押及质押三种形式。14.房地产开发项目建设资金的来源渠道常见的有自有资金、预收房款及借贷资金（较多的情况下为银行贷款）等。15.房地产开发项目市场推广的主要途径有开发商自行销售、委托代理。 16.房地产收益的获取分出售、出租和营业三种方式。17.房地产企业的定价方法通常有成本导向、购买者导向、竞争者导向竞价。 18.物业管理的基本特征社会化 、专业化、市场化。简答题1.简述城市旧城更新改造的指导思想。对旧城区的更新改造，应克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，防止大拆大建，需要重点研究旧城区域拆除与保护的关系问题，以科学的规划指导旧城的更新改造，同时力求做到社会功能的完整配套。应当坚持“审慎更新、循序渐进、有机更新”的原则，按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。2. 房地产开发项目资金筹措的主要方式有哪些？吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行借款、商品房预售等。3.简述房地产开发及意义。房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。4.房地产项目策划的作用有哪些？第一、房地产策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。第三、能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。第四、能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。5.房地产开发项目财务评价与国民经济评价的主要区别。财务评价与国民经济评价的主要区别是：(1)评价的角度不同财务评价是从财务角度考察货币收支和盈利状况及借款偿还能力，以确定投资行为的财务可行性。国民经济评价是从国家整体的角度考察项目需要付出的代价和对国家的贡献，即国民经济效益，用于确定投资行为的宏观可行性。因此，又将国民经济评价称为“宏观评价”。(2)效益与费用的含义及划分范围不同财务评价是根据项目的实际收支确定项目的效益和费用。税金、利息等均计为费用。国民经济评价着眼于项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源来考察项目的效益和费用。故税金、国内借款利息和补贴等不计为项目的效益和费用。财务评价只计算项目直接发生的效益与费用，国民经济评价对项目引起的间接效益与费用；即外部效果，也要进行计算和分析。(3)评价采用的价格不同 财务评价对投入物和产出物采用现行价格，国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格。(4)主要参数不同 财务评价采用的是官方汇率，并以因行业而异的基准收益率作为折现率；国民经济评价采用由国家统一测定的影子汇率和社会折现率。6销售代理费是否被列入房地产开发项目投资估算的内容，为什么？不被列入。销售提成或销售代理费的产生是基于销售收入的实现，只有实现销售收入的情况下才支付该笔费用，而开发商不必为此筹措建设资金，因此不计入项目总投资。7.简答竣工验收的工作程序。承包单位应在自审、自查、自评工作完成后，相关单位评定完成后，确定预验收时间，由总监理工程师组织专业监理工程师，依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收。对存在的问题，应及时要求承包单位整改。整改完毕由总监理工程师签署工程竣工报验单，并应在此基础上提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经由总监理工程师和监理单位技术负责人审核签字。评估报告中应强调勘察、观测结论，符合强制性标准等字样。8房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。 开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。9简述不确定性分析与风险分析的区别与联系。通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不指这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。10.物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。11、从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化。12房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。13、土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。14房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。15房地产开发项目资金筹集的基本原则有哪些？1、安全性原则；2、经济性原则；3、可靠性原则；4、盈利性原则。16、决策阶段的风险应对措施有哪些？1、提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案；2、选择风险小的房地产开发项目；3、对有关重大工程技术难题潜在因素提出必要的研究与试验课题，准确地把握有关的问题，消除模糊认识；4、对影响投资、质量、工期和效益等有关数据，如价格、汇率和利率等风险因素，在编制投资估算、制定建设计划和分析经济效益时，应留有充分的余地，谨慎决策，并在项目执行过程中实施有效监控；5、做好市场研究；6、实行投资组合策略来降低风险。17、房地产市场调查主要作用有哪些？1、市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；2、市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；3、市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；4、市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全过程策划的始终。18简述目前我国住房多层级供应体系以及各个层次所针对的对象。（1）我国住房供应多层级体系由商品房、经济适用房、廉租房组成；（2）商品房针对高收入人群，经济适用房针对城市低收入人群、廉租房针对符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供，对于处于夹心层的城市中等收入人群可以通过限价房解决。19、对住宅房屋如何进行拆迁补偿？(1)货币补偿拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人货币补偿金额按房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格来确定（2）产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿论述题1.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。2.房地产项目定位与主题策划的准确与否是项目开发取得成功的重要因素，试论述在项目定位中各个内容相互之间的内在逻辑关系，以及项目定位与主题策划的内在关联。（1）客户定位是项目定位的核心，是决定产品定位和形象定位的前置条件；（2）房地产项目的产品定位建立在市场细分、客户需求分析、客户群确定（客户定位）的基础上，最终目的是反映产品独特的市场形象，通过形象定位来传达。（3）在产品定位和客户定位的基础上，就可以确定项目的形象定位。形象定位诉求点源自产品定位和客户诉求，形象定位应与产品特征符合。（4）房地产项目主题策划是贯穿于上述3个基本定位之中的开发哲学和所倡导的生活理念，是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。3.请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？物业管理市场的构成主要包括三个方面：市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体市场环境：各种交换赖以进行的社会制度我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等 我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策 。 4.城市规划的含义是什么？试分析城市规划对房地产开发的影响。城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。(P81)5.房地产开发项目主题策划是什么含义，并举例说明。房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。主题策划可以为房地产项目带来一种所倡导的生活态度，引导人们的居住哲学，促进房地产市场的繁荣、健康发展。例如，广州光大花园的“大榕树下，健康人家”的生态概念；奥林匹克花园“运动就在家门口”的健康概念；碧桂园“给你一个五星级的家”的身份概念和先办学校，再建住宅的教育概念，以及北京SOHO现代城的“居家办公”概念等都是房地产项目主题策划中的成功案例。6.房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。 选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较