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2012北京中原房地产经纪有限公司租赁基础知识试题-北京中原三级市场部训练学院北区事业部训练分院:第一章租赁产品介绍1、租赁业务概述所谓房屋租赁：是指房屋 人作为 人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。2、租赁业务的主要形式： 、 、 、 、 。5种形式。3、什么是转租：所谓转租是指： 人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。租赁的性质属于： 房地产 服务第二章业务流程详解一) 收费标准及付款方式1、 普通民宅：收取 相当于 月的租金作为服务佣金。2、 高档住宅、甲宅、公寓：收取 相当于 月的租金作为服务佣金。3、 付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为 ， 、 。二) 租赁业务流程4、开发接待 约定带看促成交定签约合同 ；三) 专业术语概述5、四气：在我们作业过程中所提到的四气是指： 、 、 、 ；6、单气：指有暖气，没有 气。7、定金和订金的区别是什么？ 。收受的订金即可，而无需双倍偿付；8、居间服务: 并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用；第三章租赁实务问答一) 租赁双方实务问答1、在房屋租赁关系存续期间，出租人对租赁物负有哪些维修义务，选择（ ）A有维修必要的。租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物正常使用；B租赁物因可归责于出租人的事由，或因其他不可归责于承租人的事由而致出租物损坏，如不可抗力；C在经济上可能维修的。即损坏的租赁物在事实上能够修复，在经济上核算的。例如雨天房漏，是有维修的可能，连续降雨墙面损坏的有维修可能，如果连续大雨致房屋倒塌就无维修的可能；D在租赁期间承租人履行了通知义务的。在租赁关系存续期间，租赁物发生损坏需要维修的，承租人应急时通知出租人；2、在房屋租赁关系中，出租人有哪些权利和义务？选择（ ）A出租人应按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋并符合租赁合同约定处于可正常使用的状态；B出租前已经在银行抵押或房屋所有权一经查封、扣押、监管或者其他形式制转移的，房屋出租人应书面告知承租人；C出租非独立成套房屋，出租人应在租赁合同中明确承租人可使用的范围、条件和要求承租人与相邻房屋承租人使用人对公用部分的使用产生争议的，出租人应当出面协商处理；D可以留一把钥匙，随便到承租人房间进行查看。3、房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？1）在房屋出租前，应当向房屋所在地的派出所申领 ；2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效 件，填写由公安部门统一制作的登记表；3）督促承租人及时办理暂住登记或申领 ；4）依法纳税；5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告；4、经纪人带领客户在签订合同前看房时，应注意哪些问题？1） .2） .3） .4） .二) 房屋租赁实务问答5、在签约前，我们对出租人和承租人应作哪些工作？1) 当双方达成一致确定租赁关系时，我们需要核实业主 及 证、房屋租赁许可证，核实承租人的身份证原件及身份；2) 双方在进行房屋交验时，我们应仔细做好 ；6、出租人迟迟不履行房屋维修义务，承租人是否可以拒付房屋租金? 。7、在哪些情况下租赁双方可以解除合同均不需承担违约责任？1 2 3 8、 出租/承租客户关注的重点分别是什么？出租客户： 2）承租客户： 。 。 9、如何撮合租赁业务？ 。10、合同法对租赁期限是如何规定的？ .11、在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？ .12、 在承租期间，承租人是否可以进行转租？ .13、 在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？ .14、什么是房屋承租人的“优先购买权”？优先购买权是指： 。15、若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？ 第四章 租赁注意事项一) 防止跳单所谓跳单: 的一种行为;跳单原因:1、 2、 3、 如何防止跳单现象：1、 看房前一定要签署 ;2、 紧跟人少的一方,避免客户使用业主 电话,防止双方互留联系方式,一经发现坚决制止;3、 看房后要先送走一方,稍等片刻,观察 是否返回,特别是业主住在房子里的;4、 先礼后兵:先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例;5、 和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单;6、 的后果;7、 提高专业知识，努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度;二) 哪类房产不能出租（共计11种）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、第五章 综合商业地产租赁常见法律问题与风险分析-商业地产 住宅底商 综合写字楼一、住宅底商1、住宅底商：顾名思义， 商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于 的房产，一层以上全部为住宅；一种是属于 的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一至三层，全部是商业用途。 2、经营住宅底商时，首先要明确房屋产权证所规定的该房屋用途，用途一般分为：两类1） 、用于 的底商。2）、可用 作餐饮。 3、经营住宅底商时要注意什么？1、 处理好与相邻人（即住宅业主）的关系。由于住宅底商与住宅楼在结构上密不可分，因此在对待住宅底商办理营业执照问题上，各地的工商行政管理部门政策各不相同。物权法第七十七条规定：“ 。 5.2.4住宅用作商用物权法，北京市是如何规定的？物权法的上述规定解决了民宅商用的问题，事实上也为办理住宅底商的营业执照问题指明了方向。以北京市为例，北京市工商局在2006年时曾经出台了禁止民宅商用的政策。物权法颁布实施后，北京市工商局依据物权法的规定，将该政策进行了调整，根据北京市工商局的现行规定，目前只要满足以下条件的，即可以办理营业执照：“申请人应提交下列文件、证件：一是， 。二是， 住所登记表。其承诺内容应当是：知悉中华人民共和国物权法的相关规定；遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用。三是， 。”因此，住宅底商在经营时，由于住宅底商与住宅部分的密切联系，应特别注意国家的相关规定，处理好与各方面的关系。二、综合写字楼 1、写字楼盘源的新增渠道;与住宅租赁一样，分为：1） 2） 3） 4) 2、客源的新增： 写字楼网络客户除58同城、赶集网、以外还有一个与住宅网站有区别的是： 网。3、写字楼带看： 写字楼的看房时间。 。 带看注意事项 装修情况： 写字楼一般都是开间设计，框架结构，因为每家公司的风格不一样，所以装修的风格不可能一样，对于隔断间的大小、装修程度也都是根据自己的需求来定。 付款方式：整个北京的写字间租金，一般都按照每天每平米，或者每月每平米来计算。付款方式也有很多种？【 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 】 这么多付款方式，是跟住宅有很大区别。4、写字楼免租期：免租期的约定，按房子本身及客户需求而定，面积大的房产给的免租期就会较长。1000平米以上的房产的免租期都是 个月起。5、房租递增：公司租房，不喜欢总换地址，所以会希望长签几年，那么就会出现一个房租递增的情况，按北京市的平均情况来看，会有两种递增方式：每年递增 ，或者每两年递增 。（具体情况还要看所在楼盘及所在区域来定。）6、写字楼的谈判：写字楼的月租金都比较高，所以谈判时的任何一点都非常重要，唯一与住宅由所区别的是 ：1、 2、 3、 来综合考量，每一项的条件都很重要。7、签约 租赁合同上的 第二条的（一）租赁用途： ，如租赁用途为居住的，居住人数为： ，最多不超过 人。 第四条 租金及押金 （一）付款方式里，各期租金支付日期： 如果租赁期限较长，那么付款的支付日期在此处无法全部填写，最好增加一个付款日期的附件，及递增后租金的金额的附件。8、物业交验 在写字楼做物业交接时，应注意几点： 。 。 。第六章：租赁业务风险防控1、出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？（1）承租人经出租人同意， 。 （2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的， 。 2、承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？1）、 2） 3） 4） 3、租赁物所有权变动是否影响租赁合同？为什么？ 。 。4、在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？1) 因人为使用情况导致物品需要维修的，由 负责维修，可以要求业主配合；2) 因物品老化导致需要维修的，由 负责维修，电器类（在保质期）可由 上门维修；3) 双方自行协商解决；4) 不可抗拒原因双方互不承担维修责任。5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。5、未用中原合同需要提供什么？A：需要客户和业主写服务完结确认单。6、业主或客户委托的情况需要提供什么？普租合同、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证复印件、客户或业主的委托书、受托人身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。7、客户或业主是公司的情况需要提供什么？1）业主是公司的情况:2）客户是公司的情况：8、业主过世的情况下出租方需要提供什么？9、业主未成年人的情况下出租方需要提供什么？10、业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？第七章识别房产证、身份证真伪1、辨别真假房产证需要看什么？（9项）2、识别二代身份证真伪主要途径有4种，分别是哪四种？第八章 租赁业务实操一、物业交验：1、 物业交验时,一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细节;2、 水费: 元/吨=自来水2.8元/吨+排污费0.9元/吨3、 电费: 元/度; 4、 天然气: 元/立方米 5、 有线电视: 元/月;二、租赁物业校验：水表的读取和使用。1、水表的分类：水表按功能分为 表和 表两种。（图示）1）指针式水表：其表盘有四枚黑指针，分别为 、 、 、 、吨位档，四枚红指针分别为 0.1,0.01,0.001，0.0001及一枚梅花形指针组成，用户查抄时只读取四枚黑针指示已发生的用水量，其它指针只作为水表检定使用。2）当抄读指针式水表时，要面对水表计量的标志（如表面上的立方米）方向站立，切勿斜看、倒看，否则易生差错。抄读水表一律 ，逐一抄读直至右方个位计量指针为止。假如水表指针有偏差，可分析指针偏差的百分比，一般情况抄读应向百分比小的靠拢。三、电表的分类： 、 。预存卡式燃气表,首先看上部分夜晶显示是剩余的燃气数,再看下面部分,有红黑相间的数字,黑色部分数字为使用过的数量,红色部分为小数点以后的;第九章：租赁产品售后服务一、什么是租赁产品的售后服务？ 。租赁售后服务本身同时也是一种客户维系途径，在承租者办理入住后，还会有各种问题产生，经纪人要以各种形式的配合步骤，通过售后服务来提高中原地产的信誉，加强与客户的沟通，建立长期的合作关系，因为很多承租者都是未来市场上的购买者，出租方也是未来主区出售房源方的业主，所以做好售后工作对每个经纪人的资源积累是非常之重要。二、租赁产品售后服务都有哪些服务内容？1、 承租者是公司的情况，往往都是公司给高管租房，这种情况大多公司需要报销发票，但是出租者均为个人，也无法出具正规发票，这样就只能通过提供双方证件到税务部门报税进行开局正规的国家发票，通常这不是我们的正常业务，但是为了维护好客户对中原地产和经纪人的后续委托，我们应帮起代理办理。1）办理发票的方法和流程 需要的证件，租赁发票办理流程：2）需准备的材料有哪些？：2、 交税地点: 3、 税 率：住宅为总租金的 % 写字楼为 %- %4、 客户对商圈不熟悉，需要我们提供一些商圈信息的？如：餐饮、娱乐、交通，银行。5、 很多客户入住后发现房间内的家电和设施设备有缺陷，使用不正常的情况，客户很少直接与我们的出租方直接沟通，一般会先联系我们经纪人进行传达。6、 客户要求我们搬家的情况如何处理？7、 客户入住后未按期交付房屋租金的情况如何处理？8、 客户入住后未按合同约定居住期满就违约的情况如何处理？9、 客户入住后发现出租者所配家电家具不符合签约条件的情况如何处理？租赁售后服务应主动提供的服务有哪些？1、 下雨的提醒，有否关门窗，及时收衣物。2、 对暂时租房有实力购买房产的客户要定期进行推荐合适房源，以月为单位。3、 具备条件的，与承租者关系比较好的客户，可以约客户定期吃餐饭加强沟通关系。4、 如果打印和复印可以到门店进行处理。5、 有快递和需要寄存的物品没有时间和来不及处理的可以委托我们经纪人办理。第十章案例分析案例分析1：张先生的父亲（张海）继承早年祖父的遗产，位于北京市海淀区双榆树东里住房一套。房产位于一楼，可以做经营零售商品，陈先生于2007年3月24日搬回城内居住。刚回城妻子与小孩没有住房安置，陈先生于是找到经纪公司进行租房，后经经纪公司介绍认识了张先生，双方经协商，张先生将其中的三居中的两居租给陈先生居住，双方约定月租金为人民币4000元，由于张先生的父亲（张海）行动不便，合同由张先生签订，合同约定房子只租给陈先生一个人，不能租给其他人和挪作他用，否则视为违约，在签订合同时，经纪公司经纪人要求张先生出具房产证和产权人证件，张先生以是张海儿子为由没有提供，经纪公司为了促成交易就没再要求并签订了租赁合同，合同约定期限为25年，每年租金递增5%。一年之后的2008年3月25日，陈先生由于找到了更合适的房子，觉得此房子再付租金有点高，在张先生不知情的情况下，就以4500的租金又租给了前来租房的高小姐，租期5年。时隔2年2009年3月30日张先生父亲（张海）的一位朋友看到房子临街的一间房屋可以改造用来做生意，于是找到张先生的父亲，愿出200万元购买，张先生的父亲（张海）才发现房子被儿子张先生租出去了，而且也没有收到陈先生的租金，就找经纪公司理论，要陈先生搬出房屋。由于张先生单位住房紧张，一时无法安置，张先生向陈先生的父亲提出两间房仍由他租住，考虑到陈家实际经纪损失和物价上涨因素，愿意将月租金提高到每月2200元。陈先生的父亲答应了张先生的要求，双方订立了书面房屋租赁合同，租赁期限为5年。2010年6月中旬陈先生的父亲去世，其遗产由唯一的继承人陈先生继承。陈先生与张先生约