第六七章练习题1 答案.doc

第六、七章练习题1一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分)(2次)1.市场比较法的理论依据是( ) CA.投资回报 B.生产费用C.替代性 D.投资收益2.某住宅使用年限30年，单价3000元/平方米，为了接近无限年价格，资本化率可取( ) DA.5% B.7% C.10 % D.15%(2次)3.资本化率的高低取决于相应的( ) CA.经营费用 B.有效毛收入C.投资风险 D.净收益4.估价人员搜集到的房地产实例中，有些交易实例并不适用，应( )AA.把其剔除 B.对应修正C.对其重新调查 D.作为参考(2次)5.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（ ）CA.交易日期修正 B.交易情况修正C.区域因素修正 D.个别因素修正(2次)6以下引用收益法进行估价的房产有 【 】 A A商业经营型房地产 B学校 C政府办公楼 D寺庙7出租型房地产的收入和费用只与 有关。 【 】 C A商业收益 B生产收益 C房地产本身 D广告效益8比准价格是指按照何种方法估算出来的价格。 【 】B A收益法 B市场比较法 C成本法 D路线价法(2次)9在进行交易情况修正时，如果可比实例实易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母 【 】A A小于100 B等于100 C大于100 D不确定10除特殊情况外，运用收益法估价，应该采取的依据是 【 】B A客观净收益 B实际净收益 C总收益 D毛收益11某人购买一房地产，其自有资金用以支付房地产价格的35，自有资金要求的收益率为18，银行抵押贷款占65，抵押贷款利率为12，则该房地产的资本利率为 【 】C A152 B，149 C142 D13912针对厦门的某一房地产进行市场比较法估价，如果估价时日确定在2005年6月，那么以下交易日期不适合做为比较实例的是 【 】A A2003年4月 B2003年8月 C2004年1O月 D2005年2月13商业型的房地产在经营过程中，由于台风在经营中造成的损失，使得收入下降，所以在房地产估价中应选用 指标。 【 】 D A潜在毛收入 B有效毛收入 C实际收入 D客观收入14如果房地产市场稳定，估价日期与案例交易日期可相差较远，但不宜大于 【 】D A2年 B3年 C4年 D5年15现有一可比实例，成交价格为5000元m2，该可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，综合修正系数为2，则修正后的可比实例价格为 【 】A A4902元/m2 B5010元/m2 C4800元/m2 D5200元/m216在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过 【 】 C A交易日期修正 B交易情况修正 C区域因素修正 D个别因素修正17如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元，容积率为2.1,待估宗地规划容积率为17，则待估宗地容积率修正结果为 【 】 C A75028元m2 B780.2元m2 C715.8元m2 D. 82328元m218出租型房地产的收入和费用只与_有关 【 】 C A商业利益 B生产收益 C房地产本身 D广告效益19比准价格是指按照_估算出来的价格 【 】 B A收益法 B市场比较法 C成本法 D路线价法20以下不能作为房地产评所参考的价格指数是 【 】 D A建材价格指数 B地价指数 C物价指数 D恩格尔系数21某房地产在正常情况下，每年可获得的有效毛收人为60万元，需运营费用为5万元，资本化率为10，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为 【 】 B A500万元 B550万元 C600万元 D650万元22某出租住宅，有效毛租金为4500元月，押金为三个月租金，银行年利率为10，则该住宅的年租赁收入为 【 】C A53650元 B54000元 C55350元 D56350元23下列可以用收益法进行估价的房屋项目是 【 】A A商业店面 B乡间别墅 C政府办公楼 D学校24在市场比较法中，一般要求可供比较的交易实例至少有 【 】B A两个 B三个 C四个 D五个二、多项选择题 (本大题共15小题，每小题1分，共15分)1.收益法应用的关键是( ) BDA.房产收入 B.净收益 C.经营成本D.资本收率 E.有效毛收入2.商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财务费用、商业利润及( ) ADA.经营费用 B.利息 C.有效成本D.管理费用 E.生产成本3. 5个案例修正后的价格是700、750、780、780、800(元/平方米)，用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为( ) CDA.700元/平方米 B.750元/平方米 C.762元/平方米D.780元/平方米 E.800元/平方米4.一般来说，建筑物的容积率越高( ) BCA.房屋的单位售价越高 B.土地效益就越高 C.地价也相应提高D.建筑的单位就越高 E.建筑物就越容易销售5.土地使用年期修正系数计算公式为K=，式中r和m分别代表( ) ABA.还原利率 B.待估对象的使用年期 C.可比实例的使用年期D.可比实例地价 E.待估对象地价(2次)6以下比较不适用于市场比较法的房产有 【 】 CD A高档住宅 B收益性房地产 C名胜风景区土地 D体育馆(2次)7用比较法进行估价时，选择对比实例，应符合的要求有 【 】 ABC A物质的类似性 B地点的类似性 C时间的接近性 D交易情况反常性8收益法适宜的房产项目为 【 】 ABC A出租型房地产 B商业经营用房地产 C生产用房地产 D学校9选用比较法进行估价时，所参考的价格指数主要有 【 】ABCD A标价指数 B建材价格指数 C地价指数 D房地产价格指数三、判断改错题 (本大题共5小题，每小题2分，共10分) 判断下列每小题正误。正确的打“”，错误的打“”，并改正划线部分。1.所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的建筑物基本相似的房地产。( ) 房地产2我国房地产的使用年限受到土地使用年限的限制，但建筑物的经济耐用年限则是无限期的。 【 】 有限期3区位论是市场比较法的理论依据。 【 】 替代原理(2次)4选择比较实例，应该与待估房地产在邻近区域或在同一供需圈里的类似地区、其结构不一定相同。 （ ）一定相同三、名词解释题(本大题共4小题，每小题3分，共12分)1净收益 P108四、简答题1搜集交易实例一般要通过哪些途径? P1262什么是类似房地产与类似土地? P1203.净收益的基本公式是什么？分别说明。P109-1104资本化率的确定方法有几种? P113-1155简述市场比较法的限制条件。P122五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）(2次)1.有一可比实例1996年6月的交易，价格为每平方米3650元，1996年6月至1997年1月该类房地产价格平均每月上涨0.6，1997年1月至1997年12月该类房地产价格平均每月下降0.2，1997年12月至1998年6月该类房地产价格平均每月上升0.3。求对该可比实例进行交易日期修正后，1998年6月的房地产价格为每平方米多少元?P=3650（1+0.006）7（1-0.002）11（1+0.003）6=36501.04280.97821.0181 =3790.7（元/平方米）2评估某宗房地产在1996年7月的价格，选取了下列可比实例：成交价格2800元m2，成交日期1995年10月，另调查获知1995年8月至1996年2月该类房地产的价格平均每月上涨1.5，1996年3月至1996年9月平均每月上涨2。求对该可比实例进行交易日期修正后的价格。 V=2800（1+0.015）4（1+0.02）5=3280（元/平方米）3某商业中心房地产项目目前的价格为12000元平米，正常经营情况下年净收益为400元平米，资本化率为10，现在其附近兴建大型商业中心，预计3年后投入使用，并达到现有商业中心的繁华程度。现有同等周围的房地产价格为18000元平米，预计新的商业中心建成后房地产的价格也达到18000元平米。先评估在开始新建新的商业中心时该宗商业地产的价格。4某房地产的年净收益为50万元，投资者自有资金为100万元，投资者要求这笔资金的收益率要达到20，银行抵押贷款的年利率为10，试推算该房地产的价格。P1165据调查，该