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李仁玉:物权权威讲义宅基地使用权。应明确宅基地使用权属于集体所有或国家所有。宅基地使用权人在宅基地上有建造房屋和种植竹木的权利。村民一生只能申请一次宅基地，农民出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。农民迁出并拆除房屋后腾出的宅基地由集体组织收回。禁止买卖或变相买卖宅基地。例37：对于宅基地使用权，下列表述正确的是（ ）。 A、自然人在城镇依法买卖房屋时该房屋宅基地使用权应随房屋所有权转移给新房主 B、宅基地使用权人享有在房前屋后种植树木的权利 C、宅基地使用权可以单独转让 D、宅基地使用权可以互换宅基地 答案：ABD 34、典权。典权是不动产物权，是以支付典价而成立的物权，是以占有、使用、收益他人不动产的物权。典权人对典物享有占有、使用、收益的权利，享有转典、典权转让和出租典物的权利。转典时典权人与出典人仍保持典权关系，转典的期限在原典权有典权期限时不得逾原期限，原典权无期限，转典也不得定有期限，转典的典价不得超过原典价。典权人转让其典权后，原典权人与出典人脱离关系，由受让人取得原典权人的权利和义务。除典权合同有特别约定外，典权人可以出租典物，收取租金，但典权人因典物出租而受到的损害负赔偿责任。典权人在出典人出卖典物时，享有同等条件下的优先购买权，但出典人赠与典物时，典权人不得主张优先购买权。典权人有对典物在毁损灭失的价值范围内进行重修和修缮的权利，超过该价值的重建或修缮应经出典人同意，否则，在回赎典物时，典权人不得就原价值限度外的费用请求偿还。典权人对典物支付的有益费用，在出典人回赎时，在现存利益的限度内请求偿还。典权人负有保管典物和返还典物的义务。在典权关系中，出典人享有让与典物所有权的权利，但其所有权的行使受到典权的限制，即出典人只能进行法律上的处分不能进行事实上的处分。典权人享有留买权。出典人享有回赎权，回赎必须在回赎期内为之。一般认为，典权期限届满后，10年为回赎权行使期间，但回赎期以典期加回赎期不超过30年为限，回赎期为除斥期间。出典人回赎以原典价回赎。出典人对出典物享有设定担保的权利。典权的消灭方式包括回赎、招贴、作绝、别卖以及标的物的抛弃、灭失、混同等。 例38：李某在县里有临街房屋12间，是祖遗房产。因为李某是孤寡老人，长期以出租房屋为生。1970年该县食品公司因扩大营业用房，便主动找李某协商要求买房，李某未同意。以后县食品公司又提出要求典当房屋，李某开始不同意，后经人说和，双方达成了房屋典当协议。协议规定：“李某愿将12间房屋出典给县食品公司，典价12000元，典期无限，立约为凭”。双方在协议上签字盖章。李某与县食品公司之间确立的是什么法律关系？ A、 买卖关系，因为协议声明典期无限 B、 典权关系，因为协议虽声明典期无限，但实际履行时不能超过法律规定的最高期限 C、 典权关系，但典权关系不合法，不能成立，因为规定的典期没有限制 D、 买卖关系，但价格偏低，李某可要求另找差价 答案：B 35、典物的风险负担问题。对此我国法律没有规定。理论上存在不同观点：一种观点认为，在典权期限内，典物灭失的风险由出典人承担，因为出典人为典物的所有权人；另一种观点认为，在典权期限内，典物灭失的风险由出典人和典权人共担。通说采后一种观点。例39：赵某将私房三间典与郑某，典价5万元。后郑某将该房租与陈某。夏天因雷电起火，房屋被烧毁。该房屋毁损灭失的损失由谁承担？（ ） A、赵某 B、郑某 C、赵某与郑某 D、郑某与陈某 答案：C 36、担保物权的概念与特征。应掌握担保物权的概念。担保物权的特征是：具有变价受偿性；具有从属性；具有不可分性；具有物上代位性。其从属性表现为：担保物权的成立应以相应的债权成立为前提，不能脱离债权而单独成立；担保物权应随主债权转让而转让，不能与主债权分离而单独转让；担保物权随主债权的消灭而消灭，主债权不存在，担保物权原则上不能单独存在。其不可分性表现为：在担保物权一部分消灭时，其余部分仍然担保债权的全部；担保物的价格上涨，债务人无权要求减少担保物，担保物价格下跌，债务人也无提供补充新的担保物的义务；担保物因共有的分割分别属于数人时，其分割的各部分仍然担保着债权的全部。其物上代位性是指担保物权的效力及于担保物的代位物。例40： 甲乙均为生产性企业，甲向乙借款100万元，甲以自有财产提供了物权担保。后因甲无力向乙还款而引起纠纷。以下表述正确的是（ ）。 A、甲乙之间的借款合同有效 B、甲乙之间的借款合同无效 C、甲乙之间的物权担保有效 D、甲乙之间的物权担保无效 答案：BD 37、担保物权的种类。应掌握法定担保物权与约定担保物权，动产担保物权、不动产担保物权与权利担保物权，转移占有的担保物权与不转移占有的担保物权，登记的担保物权与非登记的担保物权的区分标准及区分意义。 例41：下列物权中，属于担保物权的有（ ）。 A.留置权 B.典权 C.土地承包权 D.国有土地使用权 答案：A 38、抵押物的范围。抵押物的范围包括： （1）土地使用权。土地使用权主要是指国有土地使用权，农村耕地使用权不得设定抵押，但四荒土地使用权以及乡镇企业用地连同乡镇企业厂房可以抵押。 （2）房屋。房屋可以设定抵押权，但房屋如转化为以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施的，不得抵押。宗教用房不得抵押。机关法人的公益性财产，如机关法人的办公用房、部队营房也不宜设定抵押。农民用房可设定抵押权。 （3）交通运输工具。交通运输工具可以设定抵押，但转化为教育设施、医疗卫生设施的，不得设定抵押。 （4）机器设备。机器设备可以设定抵押，但转化为教育设施、医疗卫生设施的，不得设定抵押。 （5）林木。林木可以设定抵押权。 （6）其他财产。包括依法获准建造或正在建造中的房屋，办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。正在建造或计划建造的船舶可设定抵押。但已被查封、扣押、监管的财产以及违法违章的建筑物，均不得设定抵押。 例42：下列财产中不得抵押的财产是（ ） A.国有土地使用权 B.个人享有的房屋产权 C.企业所有的汽车 D.个人承包的耕地使用权 答案：D 39、抵押合同。抵押合同是抵押人和抵押权人之间签订的合同，应采书面形式。抵押合同对担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人拒绝办理登记致使债权人遭受损失的，抵押人应当承担赔偿责任。抵押合同不得约定流质条款，即抵押物的所有权在主债权未受清偿时归债权人所有。流质条款为无效条款，但流质条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。 例43：甲分别有债权人乙丙丁。丁为了使自己的债务得到清偿，许诺甲将其全部财产抵押给丁后，为其办理出国手续。甲便与丁签订了抵押合同，并办理了相关手续。因乙丙的债权得不到清偿引起纠纷。对此，下列表述正确的是（ ）。 A、甲与丁签订的抵押合同不具有效力 B、甲与丁签订的抵押合同具有效力，且具有不可撤销性 C、甲与丁签订的抵押合同具有效力，但乙丙可请求人民法院撤销 D、甲与丁签订的抵押合同为效力未定 答案：C 40、抵押登记。需要经过登记才能生效的抵押权包括：土地使用权抵押权，房屋或乡镇企业厂房等建筑物抵押权，林木抵押权，交通运输工具抵押权，机器设备抵押权。抵押合同自登记之日起生效，未办理登记的，抵押权不成立，抵押合同也不生效。但有两条例外：一是因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对财产享有优先受偿权；二是尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论结束前能够提供权属证书，或者补办抵押登记的，可以认定抵押有效。但未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。抵押登记的内容与抵押内容不一致的，应以登记记载的内容为准。 例44：甲向乙借款，约定以自己的皇冠车抵押与乙。双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为甲的奥迪车抵押给乙。因甲未能及时还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是（ ）。 A、乙只能对甲的皇冠车行使抵押权 B、乙只能对甲的奥迪车行使抵押权 C、乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由乙决定 D、乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由甲决定 答案：B 41、协议生效的抵押权。对于以法律规定的其他财产设定的抵押权，均属于协议生效的抵押权。协议生效的抵押权，当事人可以办理抵押登记。该登记对抵押权的成立无法律意义，但对抵押权的对外效力具有绝对的意义，即具有对抗第三人的效力。例45：以下列财产设定的抵押权中，协议生效的是（ ） A.房屋 B.航空器 C.电视机 D.机动车辆 答案：C 42、抵押权所担保的债权范围。抵押权担保的债权范围，当事人在抵押合同中有约定的，依照当事人约定，当事人没有约定的，包括主债权、利息、违约金和赔偿金、实现抵押权的费用。例46：抵押权所担保的范围包括（ ）。 A、原债权 B、原债权的利息 C、抵押权实现的费用 D、违约金或损害赔偿金 答案：ABCD 43、抵押人的权利和义务。 （1）抵押人对抵押物享有占有权及抵押物孳息的收取权。 （2）对抵押物的用益物权的设定权。但抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后对受让人不具有约束力。抵押人出租时未书面告知承租人抵押事实的，承租人可要求抵押人对其损失承担赔偿责任。抵押人在出租时告知承租人财产抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失由承租人自己承担。但是，抵押人将出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在承租期内对抵押物的受让人继续有效。 （3）对抵押物再设定抵押权。财产抵押以后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，抵押人可再次抵押。在设定多个抵押权的情况下，各抵押权人按照抵押权成立的先后时间行使抵押权。 （4）对抵押物享有的处分权。在抵押期间，抵押人在通知抵押权人并告知受让人抵押事实的情况下，可转让抵押物。抵押人未通知抵押权人，或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，该转让行为无效，抵押权人可行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人也可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向债务人追偿。如果抵押物未登记的，抵押权人不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人赔偿损失。抵押人的主要义务是妥善保管好抵押物，如果抵押人的行为造成抵押物的价值减少的，有义务提供与减少价值相当的担保。 例47：甲以其自有房屋作抵押向乙借款。在抵押期间，甲未通知乙，便将该房屋转让给丙，并办理了过户登记手续。对此，下列说法中，正确的有哪些？ A、 乙仍可以就该房屋行使抵押权 B、 乙不得就该房屋行使抵押权 C、 丙不能取得该房屋所有权 D、 丙可以取得该房屋所有权 答案：AD 44、抵押权人的权利和义务。 （1）支配抵押物并排除他人侵害的权利。在抵押期间，抵押物受到第三人或抵押人侵害的，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。因抵押人的行为使抵押物的价值减少的，抵押权人有权要求抵押人恢复原状或提供担保，抵押权人要求抵押人恢复原状或提供担保遭拒绝的，抵押权人可请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。 （2）孳息收取权。抵押权的效力原则上不及于孳息，但履行期限届满，债务人不履行债务的，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押物的孳息。 （3）优先受偿权。抵押权人的义务主要是实现抵押权时，严格依据法定或约定的方式及程序进行。例48：甲企业向乙丙借款，将自己的房屋分别抵押与乙丙，并先后办理了抵押权登记，乙的抵押权登记在先，丙的抵押权登记在后。后因乙企业兼并甲企业。下列表述正确的有（ ）。 A、乙企业对甲企业享有的抵押权因混同而消灭 B、乙企业对甲企业享有的抵押权不因混同而消灭 C、乙企业因混同而使抵押权消灭，故该房屋由丙企业行使抵押权 D、乙企业不因混同而使抵押权消灭，故其可以以登记在先的抵押权对抗丙企业的抵押权 答案：BD 45、抵押权行使的期间。抵押权所担保的债权诉讼时效期间届满之后，抵押权人在两年内行使抵押权的，人民法院应当予以支持。 例49：甲向乙借款，双方并且约定由甲提供轿车一辆设定抵押，但甲提出应在抵押合同中写明抵押权的存续期限为3年，乙表示同意。双方办理了抵押登记。登记部门告知甲乙，应每年到登记部门更新登记，否则，抵押权消灭。后因借款合同诉讼时效期间届满，乙主张行使抵押权时与甲发生纠纷。对此，下列说法中，不正确的有（ ）。 A、本案中抵押权的存续期间为3年 B、本案中抵押权的存续期间为1年 C、因借款合同诉讼时效期间届满，抵押权当然消灭 D、抵押权可因借款合同得到履行而消灭 答案：ABC 46、最高额抵押。最高额抵押是为将来发生的债权作担保。最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生额是不确定的。其所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。最高额抵押的主合同债权不得转让。当事人对最高额抵押的最高限额，最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，法院不予支持。最高额抵押权人实现其抵押权时，如果实际发生的债权高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿权；实际发生的债权低于最高限额的，以实际发生的债权为限对抵押物享有优先受偿权。 例50：按照担保法的规定，下列合同中，可以附最高额抵押合同的是（）。 A、运输合同 B、借款合同 C、委托合同 D、合伙合同 答案：B 47、动产质权的设立。动产质权的设立应订立书面合同，质押合同自质物交付于质权人占有时生效。质押合同禁止约定流质条款。质押合同中对质押的财产约定不明，或者约定的出质财产与实际交付的财产不一致的，以实际交付占有的财产为质押财产。出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效。质权人将质物返还出质人后，以其质权对抗第三人的，法院不予支持。出质人未按与合同约定的时间交付质物，给质权人造成损失的，出质人应根据其过错承担赔偿责任。例51：甲与乙签订借款合同，并与乙就自己的汽车出质给乙签订了字据，后甲未将该车按交付给乙，并将该车卖与了丙。后为此引起纠纷。下列选项正确的是（ ）。 A、丙不能取得该车的所有权，因为该车已质押给了乙 B、丙能取得该车的所有权，但乙可依质权向丙进行追偿 C、丙能取得该车的所有权，乙不能向丙要求返还该车 D、甲与乙之间的质权合同生效 答案：C 48、动产质权效力所及的标的物范围。动产质权效力所及的标的物范围包括质物以及质物的从物、孳息物、代位物等。但从物未交付的，质权的效力不及于从物。除质押合同另有规定外，质权的效力及于质物的孳息物。例52：甲向乙借款，将自己的母马出质于乙，在质权存续期间，母马生下小马驹，因甲到期无力还款，乙欲行使质权。乙行使质权的范围应为（ ）。 A、母马 B、母马、小马驹 C、母马、小马驹和马鞍 D、母马、小马驹、马鞍及马鞭 答案：D 49、质权的善意取得。质权适用善意取得制度。但对于赃物、遗失物不适用善意取得。例53：甲将一匹马租给乙，乙因向丙借款，又将该马出质给丙，因乙无力还款，丙欲对该马行使质权，遭甲反对，为此发生纠纷。下列选项正确的是（ ）。 A、乙对该马享有出质权 B、丙对该马享有质权 C、乙对该马不享有出质权 D、丙对该马不享有质权 答案：BC 50、质权人的孳息收取权。质权人对质物所产生的孳息享有收取权，但孳息的所有权属于 出质人。收取的孳息首先充抵收取孳息的费用，剩余部分用于偿还本金和利息。 例54：甲向乙借款，将自己所有的受孕母牛出质于乙，质押期间，母牛产下牛犊。对于该牛犊下列表述正确的是（ ）。 A、牛犊所有权归甲享有 B、牛犊所有权归乙享有 C、甲可基于牛犊所有权享有牛犊占有返还请求权 D、甲对牛犊虽享有所有权，但不享有牛犊占有返还请求权 答案：AD 51、质权人的费用偿还请求权。对于保管质物支出的必要费用，质权人享有偿还请求权。例55：甲向乙借款，并将自己的汽车出质于乙。乙将该车存于丙之车库，费用一千元。对此，以下表述正确的是（ ）。 A、对存车费一千元应由甲承担 B、存车费一千元应由乙承担 C、无约定时，存车费一千元由甲乙平摊 D、有约定时，存车费承担依约定 答案：AD 52、转质权。经出质人同意，质权人享有转质权。但未经出质人同意，质权人进行转质的，转质行为无效，由此造成的损失，由质权人对出质人承担赔偿责任。例56：甲向乙借款，将自己所有的奥迪车出质于乙，乙又擅自将该车转质于丙，丙因违章驾驶该车造成该车灭失，为此引起纠纷。下列表述正确的有（ ）。 A、乙无权将该车转质 B、乙有权将该车转质 C、对该车的损失应由乙承担 D、对该车的损失应由乙丙负连带责任 答案：AC 53、质权保全权。质物有损害或者价值明显减少的可能，足以危害质权人权利的，质权人可以要求出质人提供相应担保，出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质物，并就所得价款用于提前清偿所担保的债权或者提存。例57：甲将自己的一批货物出质给乙，但乙将这批货物未放置在仓库里，而是放在露天，货物有毁坏灭失的可能，甲可以主张怎样的权利？ A、有权要求将该批货物收回 B、有权要求解除该质押关系 C、有权要求提前清偿债权而返还质物 D、有权要求将质物提存 答案：CD 54、权利质权。权利质权通常以依债权证券的交付，或者以订立权利质押合同一并登记的方法发生对出质权利占有转移的效力。 例58：下列权利中，可以设立质押的有（ ）。 A、依法可以转让的商标专用权 B、依法可以转让的股票 C、债券 D、公路桥梁等不动产收益权 答案：ABCD 55、汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的质押。对此，出质人与质权人没有记载质押字样的，不得对抗善意第三人。以公司债券出质，没有背书记载质押字样的，不得对抗第三人。以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或者质押的，无效。以存款单出质的，签发银行核押后，又受领挂失，造成存款损失的，应当承担民事责任。例59：甲向乙借款，将自己的存款单出质于乙。甲向丙借款，将自己的汇票出质于丙，但汇票上没有记载质押字样。甲向丁借款，以自己的仓单出质于丁。下列表述正确的是（ ）。 A、乙对该存款单的质权自存款单交付乙时生效 B、乙对该存款单的质权自质押合同签订之日时生效 C、丙对该汇票不享有质权，因为没有背书记载质押字样 D、丁对该仓单的质权于交付之日起生效 答案：AD 56、股份、股票的质押。以上市公司股票出质的，除签订书面合同以外，应向证券登记机构办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。以非上市公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。以股份有限公司的股份出质的，适用股份转让的规定。股票出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的，可以转让。质权的效力及于股份、股票的法定孳息，但不及于股东人身权。例60：甲向乙借款，并将自己的无记名股票出质于乙，下列表述正确的是（ ）。 A、乙对该股票的质权自双方签订质权合同时生效 B、乙对该股票的质权自向证券登记机构办理登记时生效 C、乙对该股票的质权范围及于股票及其红利 D、甲仍享有该股票的任意转让权 答案：BC 57、商标专用权、著作权中的财产权、专利权质押。除签订书面合同以外，应向管理部门办理登记，质押合同自办理登记之日起生效。上述权利出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的，可以转让或者许可他人使用。出质人所得的转让费、许可费应当向质权人提前清偿所担保的债权，或者提存。 例61：甲向乙借款，以自己所有的专利权设定质押。对此下列说法正确的有（ ）。 A、甲与乙之间的质押合同自成立时起生效 B、甲与乙之间的质押合同自办理登记之日起生效 C、设定质押后，甲仍然可以许可他人使用该专利 D、设定质押后，甲不得再许可他人使用该专利 答案：BC 58、留置权的概念与特征。应明确留置权是法定担保物权，其适用于保管合同、运输合同、加工承揽合同和行纪合同中发生的债权。留置权是动产物权，对不动产不予适用。 例62：依我国担保法规定，选项所列合同中哪些合同债务人不履行债务的，债权人享有留置权？ A、买卖合同 B、租赁合同 C、保管合同 D、加工承揽合同 答案：CD 59、留置权的取得。留置权的取得包括积极要件和消极要件。其积极要件包括：债权已届清偿期；债权人占有债务人的动产；占有的财产与债权具有牵连关系；占有的财产为合法占有，不法占有不享有留置权。其消极要件包括：留置权的行使不得违背善良风俗；不得与债权人的义务相抵触。 例63：有关留置权，下列表述正确的是（ ）。 A、承运人为取得运费对承运的扶贫物资可行使留置权 B、保管人为取得保管费对保管的救灾物资可行使留置权 C、加工人为取得加工费对加工物可行使留置权 D、财产的侵占人因对该财产支付了修理费，所有人未支付修理费的情况下，侵占人可行使留置权 答案：C60、留置权人的权利。包括：留置财产的占有权、留置物的孳息收取权和优先受偿权。 例64：甲从乙处偷来一台电视机，因故障送至丙处修理。丙修好后又被丁偷走。丙不知该电视机为赃物。甲到期未支付修理费而引起纠纷。下列表述正确的有（ ）。 A、丙对该电视机不享有留置权 B、丙对该电视机享有留置权 C、丙对丁不享有占有返还请求权 D、丙对丁享有占有返还请求权 答案：BD 附：综合案例分析 （一）甲、乙、丙共有一套房屋，甲享有40的份额，乙享有35的份额，丙享有25的份额。三方约定，该房由丁承租，承租期限为五年。根据民法原理、合同法、担保法，请回答下列问题： 1、设甲欲转让自己的份额，乙不主张购买，丙、丁均主张购买，且所出条件相同。甲应转让给谁？为什么？ 2、设甲欲转让自己的份额，丁不主张购买，乙、丙均主张购买，且所出条件相同。甲应转让给谁？为什么？ 3、设甲欲抛弃自己的份额，且不损害他人利益，该抛弃份额的归属如何？为什么？ 4、设甲乙主张将该房转让于丁，丙既不主张转让，也不购买，甲乙与丁签订房屋买卖合同，该合