园区中国--产业人做的产业园-就这个feel!.doc

园区中国 产业人做的产业园，就这个feel！ 不久前园区中国刚刚介绍了制造业巨头中集集团的产业地产蓝图，这次我们走访了其首个产业园项目位于东莞松山湖的中集智谷。在了解中集产城战略层面的逻辑后，园区中国也希望进一步深入调研其在项目层面有哪些实践和规划。中集智谷产业园，位于东莞松山湖国家级高新区，由中集集团投资60亿元打造，定位为中国制造2025示范园区。园区总规划占地约502亩，规划建筑面积超过50万平方米，其中产业园区建筑面积逾32万平方米，配套住宅建筑面积约18万平方米。产业部分分为四期开发，园区重点打造智能装备、机器人、电子信息、移动互联等高端科技产业集群，未来将引进600家智能科技企业。2015年启动招商的园区一期工程已全部建设完成投入运营，引进集团内部板块以及智能科技企业40家，招商率达98%。目前中集智谷入园企业以智能装备、电子信息行业为主，涵盖了新材料、新能源、电子商务等其它行业，已初步形成了智能装备、电子信息产业集群。中集智谷二期已开工建设，产品规划包括有花园独栋、多层/中高层研发楼、配套商业及人才公寓，预计到2018年将引进超200家智能科技企业。我们在之前介绍中集产城的文章中曾经提到过，中集集团是世界领先的物流装备和能源装备供应商，主营集装箱板块、道路运输车辆板块、能化及液态食品装备板块等八大业务板块，旗下有4家上市公司、3家金融公司，在其庞大的产业链条中，包含了300家以上的成员企业，海外实体企业超过30家，1000家以上的产业链上下游合作企业以及超过10000家的全球范围内长期客户。如此大量且优质的资源自然成为中集智谷近水楼台的招商利器。中集智谷运营团队对园区中国表示，园区招商定位本身结合了中集集团自身发展需求及整合引进上下游客户资源。一方面，中集集团内部产业协同发展，如中集集装箱总部、中集智能、中集新材料等作为园区产业聚集龙头企业进驻一期项目。另一方面，也整合中集合作伙伴资源进驻，如拥有进驻智谷一期的钢研海德，本身就是中集集团的战略合作伙伴-中国钢研科技集团有限公司的下属单位。钢研集团是国资委直属央企，国内最大的金属材料研究机构，拥有两院院士10名，3个国家级实验室，下辖3家上市企业。钢研集团将以工程院副院长干勇院士为带头人在园区设立院士工作站、博士后工作站，成立东莞钢研海德金属材料研究院。“这也是中集投身产业园区开发运营区别于其它发展商的关键优势所在。”中集智谷运营负责人表示。目前，中集智谷在产业招商方面“肌肉含量”十足，已有中集集装箱总部、钢研海德、迈威科技、迈科锂电、中集智能、中集新材料、美诺华、爱协生科技等一批科技创新型企业进驻。入园企业中母公司为国家高新技术企业10家，拥有专利220多项，其中发明专利超32项，国际专利5项 。入园企业中上市后备企业1家，创业板企业1家，新三板企业3家，拟挂牌新三板企业2家。2015年，中集将旗下地产板块公司更名为“中集产城发展集团有限公司”，足见其在集团层面对产业地产业务的重视程度，预计后期将会继续对中集智谷进行更多资源倾斜和产业导入。招商之外，运营层面的结构设计也至关重要。中集与松山湖控股公司共同注资成立东莞市中集云创业产业园投资管理公司，搭建“办公云、政策通、产业易、金融宝、乐生活”五大云创服务平台，旨在为入园企业提供创业辅导、IT咨询、科创服务、金融服务、创业投资等全产业链增值服务。在园区中国看来，要加大对科技创新型企业的吸引力，园区运营方需要为入园企业带来更多“干货”资源。在中集智谷的云创服务体系中，投资和孵化能力无疑是最吸引企业的“干货”。投资方面，中集集团拥有财务公司、VC投资基金及PE投资基金，风险投资基金规模达10亿元，还有上不封顶的产业并购能力。能够为企业提供股权融资、行业研究、金融服务、管理咨询等全方位增值服务和投融资通道。同时，中集天亿基金与中集云创公司设立了1500万元的天使孵化基金，主要投资园区的入孵团队。“目前孵化基金已经开始运作，有两家创新创业大赛的获奖团队正在商谈投资细节。”上述负责人对园区中国表示。孵化方面，中集智谷力图依靠中集集团的实业和金融资源，打造一个从苗圃孵化到加速发展，再到上市培育期的全生命周期发展生态圈，营造企业全方位成长空间。已经建成的一期和建设中的二期均设立苗圃孵化区和中小企业总部加速区。经过一段时间运营，中集智谷在孵化层面已经初见成效。在2016年广东省科技厅组织的科技计划项目申报中，中集云创众创空间项目评选第一名，中集智谷孵化器项目评选第一名。中集智谷获评东莞市B级科技企业孵化器，在2016年9月，中集云创众创空间被评为国家级众创空间，中集智谷产业园获评国家级科技企业孵化器培育单位。 “我们会在园区基础上建立新型的孵化器，未来希望能够培育出越来越多的上市公司，以上市一批，培育一批，储备一批的思路，在物业收入之外也能持续分项产业培育的红利。”中集负责人说，中集这些年做产业的经验、跨国发展的经验以及先进的管理经验都可以对入驻园区的中小企业有很多帮助。在被问到国内多数园区做孵化普遍面临的投入产出不好算账问题，中集智谷运营团队负责人表示，他们做孵化是从三个层面考虑的：一是中集智谷是中集的第一个产业园区，担负着集团战略转型试验田的任务，“创新型业务”已经成为中集集团的三大引擎之一。中集智谷和云创业平台被赋予了新的使命：成为中集集团的内部创新创业平台。中集希望从产业园区中培养孵化出集团的第九大、第十大业务板块，而不是单纯从这一个项目来计算投入产出。二是中集在各地大量的土地储备，均面临着土地转性问题，产城融合成为推动土地转性、寻求资源整合的破局点，而孵化是产业园区实现自身“造血”能力的标准配备。三是孵化器是产业园区长期运营成功的必要条件。“任何产业园区前期孵化体系的打造都需要资金投入，孵化环节的投入需要租售收入来补贴。我们希望通过云创服务平台的服务和资源整合，不断导入中集集团的资源，未来三至五年能够做到一定程度上的收支平衡。”上述负责人表示。作为前海区域大地主之一，东莞中集智谷对于孵化体系的打造一定程度上也为未来中集的深圳项目起到提前练手作用。据园区中国了解，中集也计划在前海区域布局一个孵化空间。“相比于东莞，深圳确实更适合做孵化器，以后做股权投资也好，培育成熟也好，我们的想法是把深圳孵化的项目引流到东莞的中集智谷，形成一个中集园区内的产业生态。”该负责人表示。从中集智谷一期的招商情况来看，其独栋建筑80%以上为从深圳区域迁入，年产值在5000万-1亿元的成长型企业，这种深圳孵化、东莞加速的模式，有很大操作空间。据了解，目前中集智谷将重资产开发和轻资产运营业务进行了切分，招商运营放到云创平台公司来做。虽然还只是在东莞做了首个产业地产项目来小试牛刀，但已为未来的轻资产输出提前做好准备。在交流过程中，园区中国调研团队还发现一个很有意思的地方，那就是中集智谷提出要在园区中打造中德合作产业园，与德国最大的工业4.0行业组织合作，其起到类似中介作用，整合德国项目引入园区，不过与简单的中介资源导入后撒手不管不同，引入的德国企业后续运营服务依然由该机构负责。“做中德园中园一是因为我们定位为工业4.0园区，一提工业4.0就想到能不能引进一批德国资源进来。二是中集集团在德国收购了多家企业，对德国企业的思维习惯有一定了解。当然这方面我们也处在摸索阶段，目前比较成熟的想法是先做一些研发设计、检测认证、技术转移与服务、职业培训等层面的引进。”上述负责人表示。其他资源整合层面的动作还包括：计划与中国智造与工业4.0研究所在园区建立中国智造与工业4.0华南区研究中心；计划与深港产学研基地合作在园区设立新型孵化器；与东莞政府、工信国际合作建设国际技术转移中心；与清华大学和东莞理工学院的产学研合作，其中与东莞理工学院经济管理学院签署合作协议，共建“东莞理工学院科技创新服务基地”等。可以说，中集智谷还是背靠中集集团整条产业链这棵大树，未来又与前海等周边项目有望形成招商运营互动，手中握的无疑是一把好牌。那句话