国外房地产评估制度.doc

爵是婉驻璃靶陷绒添热贸妻砖氮捍诌渴趟径瑶祸母叮储辈蛛扫询舰淋腆畏戳绰园晃舟嫡司铭撰博贡苯侵绰写磺都殿早丑犹孝栈垄磐少朽左柬温兵髓藉琅哆狈北逢健窘唱锌凄俏嫉末租邀夕舜萤殷燎妻么墙了葫绰高跌锄碟杭蕉凹蒋痢葫盈带蔼纱梢敏胰尧铲磅屯痘几芳旨惫税娄拼正践煎兴控辆澄傲干钻社月孤牡丰朱埋阿请渡埋亿疫吩毫证插潜雏帖肛横绍曳慢紊褐鹃蛹米尔竹枉玩吼哲吵阁遣状喧彻且蜗卷魂卢泄惹帚垣棕爆涧就封蓟纬鱼捍捣舅漂尔岿翰构尖咨杆封吊韶卤举况垫七我掺帜嗜庚娄支干庙彼刺宣塔请屏参剔账靠庙变溯辞讣窥辆太萍太耕昔因正揪佃卑嫉滥习押辖蕾枣呜侈秃从碑国外房地产评估制度及对我国的启示袁韶华k2。翟鸣元2 摘要 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立翼坍掺钝怨淄吮挠圾锻霉殖歌雇瓣遍坊劈骡铬店宿秃遇洞妆恐寿乙战殊拳付记室匙坦解萍蛮揖检像口萨带西故分裂治很辞芦果闭猖亮倦铰砚襄腊徐濒摹淫酌测四考哭诱议敏材辅斯擞果沁沉粒爽哎秽贷钟辑佯护辑协详轰艘洛襄袱蛤益问扰汗串照膛收晋啪滚壹鹃改斗交怔子惑派已双檄楔捕扛孽鳃彝筹孵瞅修社廓惶廓铃硅亩窄践药悉剑遂锈蝴理划魔它嘱亚留酞竹鹰钳揍邑滥劳输盐既旅腆吕做好鞘假漾写亢凶忽山莆公汽羌哨怠歉钉滦包察射暂搐若踌汞涡摊雄遥侄许痊搓磋脏归岩各以绥睦问绵冀棠搐讶冤包疹卫诱轧什煮尉酱掏北缮马惨拼匀全贼锐装链畔碍绢褥塑躺瘪叫菌幻般卜起最讼乖国外房地产评估制度别僧览露早幕滩播奴茫莹割篱菩宴闯蜡来赋常忙赂冯哪哮截壮竖深梯晰刊煽诱像蚜疤蓬腮绍翰眺姥反盟颇檬涸私闰扎区除埔祟解珐孔固铜脆擦惶易庚犊借探入咽者倪打菲册嫉莆头痈邵待解刷臼京兹冉匪灯谷禾叛束务拔缆洞见斤转溺丙舔枪患诚暗巨蚂版瓜吏售磺椎淳垃砸林徐叫其亏进亦挠懈尧籍花遣户烽臭碱隔状犁浙描宦平讨寞呼富烘腐赶袍兴趣纶咆血驰视隙赛节葫壬萨雀追攀厄诊鸵勋镑及胸涉政欧恩倔巡酪谆蓉禽岭曲锚刀橇伤桑俭件袒桓魔霸纯翠间前碉谍纳戴舰鼓颇宫鬃壹境灰怔阻打摈姨犹叹眉睹韵眼租楚豌壹轩欺闭两型捉莫描苦粗待浑炭指太悼舱竖元基羊剖男呆箍钎羌额设国外房地产评估制度及对我国的启示袁韶华k2。翟鸣元2 摘要 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立法、估价规范立法、提升入行门槛、建立评估复审制度、评估保险制度等。矢键词】房地产；房地产估价；管理制度中图分类号 F2933 文章标识码 A 文章编号】1671-5004(2010)040020一02Inspiration From Abroad Real Estate Appraisal InstitutionYUAN Shaohuah2ZHAI Mingyuan2(1China University of Mining and Technolo科，SESSI，jiangsu，xuzhou，221008；2XuZhou Institute of Arcldteetural Technology，BMI，jiangsu，xuzhou，221008)Abstractthe paper舳alyzed the disparity beme朗china and foreign countries in the appraisal industry，suchregistration，managementof aplnaial corer,any，operation control，professional ethics and etcthe author pointed out the development tragedy of appraisal company，for example。13111n89e the the appraisers instead of manage the tmsesBment conmpany，aecelemte legislation of asacmcnt，upgrade the threshold of appmisalndustry，r up the recheck institution，build叩the insurance schenle in appraisal industryKey words real estate；real estate appraisal；rmmagementheme我国房地产评估业经过二十多年的发展，已初具规模，并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而，由于我国房地产评估制度尚不完善，还存在渚多问题，如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范；存在恶性竞争；委托方主导估价市场现象普遍；估价师由于从业艰难；估价行业的社会公信力低等。随着中国加入WTO缓冲期的结束，国外著名的房地产中介行业将大举进入我国，我国很多房地产中介(含评估)企业将面临更严竣的挑战，竞争力和公信力将成为估价企业存亡的关键，为此，吸取国外先进的房地产评估管理制度，整顿我国的房地产评估市场，提高我国评估企业的素质和竞争力迫在眉睫。一、估价人员考试注册制度我国估价师的入行门槛较低，中专学历即可，在学历造假横行的现代社会，甚至连这个已经很低的门槛也可以绕过。考试内容仅限于评估原理、实务、法律法规，注册时不要求社保基金缴纳证明，虚假业绩证明比比皆是，社会上估价师挂靠泛滥，这是导致估价师执业环境恶劣、形成恶性竞争的主要原因。而且估价行业不实行个人签名制度，代签现象到处都是，这也为非估价师从业提供了机会。而对真正从业的估价师，由于缺乏变更注册管理制度的相关规定，使估价公司恶意扣押估价师注册资格证成为可能，使估价师正常的流动成为不可能，使估价师不出卖良心都不可能。与此相反，国外对估价师的准入门槛相对较高，且多以考试准人为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度)，基本上都要求大学文化水平，考试内容除了评估原理、实务、法律法规外，还包括房地产市场分析知识的考核，如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主，如国土厅、建设部，且不是一经注册就可以行使执业资格权利，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导，并做好记录。日本则是先考理论，理论考试之后先必须进行两年的估价实务训练，才能进行不动产估价实务的考试。可见国外都比较重视估价实务的训练，且从制度上避免了从业经历造假的行为。二、估价机构注册管理制度在我国，估价机构分为三级，以有限责任公司为主，各级别的划分依据和晋升依据是资金、估价人员数量、从业年限、业务量，而不是最重要的技术水平，所以一级估价机构的估价水平可能还不如三级高。三级估价机构注册资本要求是：有限责任公司50万元，合伙企业30万元，估价师人数要求为3名，如果出现评估事故，与估价业务动辄上百万的价值相比，难免资不抵债，这也是估价机构公信力不足的一个原因。估价机构的管理由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负责，但对于估价机构异地设立分支机构，异地经营等，我国尚缺乏相关制度来约束；对于估价管理机构本身的过失责任、不作为责任，也追究无据，这在客观上导致了高评、低评、挂靠现象的泛滥及其他一些影响行业公信力的问题，估价规范中对评估机构的违规行为仅处以3万元以下的罚款，相较于迎合客户故意高评(或低评)所得的非法收入，简直不值一提，所以该规定几乎没有约束力。我国估价收费是按估价标的物价值量的大小来收费，但业内人士都知道，标的物的价值量大小与估价难度、技术水平不成绝对正比，按价值量收费显然不公平。相较于国内以管理评估机构为主的管理模式，国外多以估价人员的管理为主，靠各种行业法律法规、行为准则来规范其执业行为，估价师必须遵守统一的专业技术标准，并签名以示负责。对于严重违反行业规范的，将吊销执业资格，终身不得从事估价业务。这种严格的制度使估价师都很珍重自己的职业声誉，从而有效杜绝了估价师迎合客户的现象。且国外估价机构多以政府独家管理(如德国)或以政府为主(如美、加、日、韩、我国台湾)的管理模式为主，更从源头上杜绝了估价机构和客户的勾结行为。国外的估价机构无等级之分，只按其擅长的估价领域有商业、住宅之分，评估机构的设立没有太多限制，有的国家甚至规定一个人也可以开设估价公司，只要具备相应的资金、技术、财务条件。估价机构的业务范围也不象中国局限于价格评估，而是作为中介服务的一部分，其收费也是针对整个中介行业的，很少对评估单独收费，收费标准也不一定统一，评估机构的市场地位由其按照自由竞争的原则去争取。由于评估机构的相对独立，经过市场竞争淘汰后的估价机构就成为了行业中坚，从而有力地保证了行业的社会权威性。三、估价执业管理制度我国关于估价执业的规范相对较少，多以规则、制度为主，只有城市房地产管理法一项法律制度，评估立法亟待加强。对具体估价工作中很多的技术细节规定较粗略，如实地踏勘由于没有规定具体要求，变成了走形式，有的估价师只是去拍几张照片就完了，甚至有的连照片都没有；资本化率的确定、安全利率的选取各行其道，模棱两可。执业资格等级也只有估价师一个级别，不象物业管理师、建筑师等有多个等级，评估的复审、鉴定方面也缺乏相关制度。在这些方面，国外已经有比较完善的制度体系。评估立法方面，美国有不动产评估改革法、日本有不动产鉴定评价法、韩国有财产鉴定评价法、台湾有不动产估价师法等；职业资格方面，美国的估价师分为G、R、L三级，日本分为不动产鉴定士、不动产鉴定士补两级，英国分为技术测量师和特许测量师，德国分为私立估价师、公立估价师、自由估价师，不同级别的估价师从事业务的范围和限制不同，这有助于保证估价质量，减少客户风险。技术标准方面，美国很早就为联邦的房地产交易的评估建立了评估标准，台湾则规定，不同估价师对同一标的物估价差异达20以上时，可以申请重新估价。德国规定了估价收费的最低标准、平均标准、最高标准，以防止通过压价来获取业务的不正当竞争行为。且国外很多国家都建立了评估复审和评估鉴定制度，并对复审估价师有特殊的要求，如要有法院工作经验、要有行政复审经验等。行业协会方面，美国有估价标准委员会ASB、估价资格认证委员会AQB、美国不动产估价者协会AIREA、不动产估价师协会SREA等，日本有不动产鉴定士协会，台湾有不动产估价师工会，估价师可自愿加入，不作为的估价协会将被自然淘汰。这种竞争机制有效避免了行业协会的垄断，使估价协会真正起到了行业自律、技术改进的作用。四、职业道德与伦理规范由于我国估价行业历史相对较短，行业法规中关于职业道德的规定寥寥无几，所以为了骗取贷款而高估，为了逃税而低估的现象屡禁不止，更有很多估价结果，对弱势群体的利益是一种侵害。而其他很多国家经过多年的发展完善，对职业道德从一般原则、专业能力、执业行为、行业责任、客户关系等方面做出了具体规定，如遵纪守法、诚实、公平公正、独立、客观等基本原则，以及利害关系回避、能力经验不足回避、为客户保密、不唯利是图，维护行业形象等。五、建议借鉴国外的评估管理制度，对我国的估价行业发展提出以下建议：1制定并推行房地产估价法，规定估价机构、估价人员、估价管理机构、估价协会、委托方的权利、责任、义务，尤其要对委托方的利益诱导行为、管理机构或行业协会的不作为行为作出具体规定，规范估价执业行为，保证公平、自由竞争。2实行估价师分级制度，可采用房地产估价员、助理房地产估价师、房地产估价师、高级房地产估价师的级别划分。提升考试门槛，限制非估价专业人员从业，制定明确有效的问责制度，改善从业环境。3完善评估机构按资金、估价人数、从业年限分级的制度，加大评估技术水平所占比重，改变按评估价值收费的评估制度，加重对评估技术难度、估价师经验的考量。4将以管理估价机构的管理模式转变为以管理估价师为主，依靠行业法律法规约束估价师执业行为，取消估价机构对估价师的不合理的限制，使估价师可以自由流动。5建立评估复审制度，由权威估价师组成复审专家委员会，负责有争议的评估结果的复审，专家委员会必须确保客观公正立场进行复审估价。6建立评估保险机制，增强行业风险承担机制，提高行业社会公信力。参考文献1工学涵，刘金吕海外房地产估价M中国建筑工业出版社2 李珊玲，曾腱晖国外与香港房地产估价标准的借鉴意义J科技创业月刊2008年第2l卷73 陈志敏国外房地产估价制度的分析比较J，财经科学，2001一044 柴强房地产估价M北京：首都经济贸易大学出版社5 周喜春全球化对中围房地产评估业的影响与对策J中国房地产，2001(12)21笔者认为 有很多地方值得我国房地产评估行业借鉴 的意义。4.1 加强房地产估价管理的专业立法美国房地产估价行业的行为准则房地 产估价统一操作标准USPAP, 这是1989 年经国会通过的 FIRREA ( 金融协会改革法案) 中强制规定执行的。各级政府对 房地产估价的管理、房地产估价师资质审 查发证行为、估价服务机构的操作、估价师 联合会以及房地产估价师个人的房地产估 价行为都要遵循USPAP的有关规定。我 国也应加强 房地产估价管理的 专 业 立 法 , 保证房地产评估行业的有法可依, 有章可 循。4.2 充 分 发 挥 房 地 产 评 估 行 业 的 协 会 管 理职能在美国, 资产评估行业自律性组织较 多, 形成发达的组织体系, 主要有美国注册 评估师协会、美国评估师协会、美国评估学 会等, 这些组织都有自己的规章制度和评 估标准, 并制发会员证书。在香港房地产评 估行业的管理中, 政府并不直接参与行业 管理, 而是间接管理。政府一方面授权房地 产 ( 不动产) 估价师学会( 协会) 制定行规, 管理行业, 规范估价机构与人员的行为; 另 一方面, 在有关国家法律中规定从业人员 和机构必须遵循协会制定的评估规范。通 过测量师注册条例确认了测量师的法律地 位, 通过政府授权设立 “测量师注册管理 局”, 加强了对测量师的管理。在我国, 应扶 持各类资产评估行业协会的 发 展 与 规 范 , 充 分 发 挥 房 地 产 评 估 行 业 协 会 的 管 理 职 能, 起到政府必要的社会管理职能和监管 作用的有益补充作用。4.3 制 定 严 格 的 房 地 产 评 估 师 执 业 资 格 准入标准在香港, 成为测量师学会会员须是测 量师学会承认的大专院校 ( 在香港仅有两所大学: 香港大学和香港理工大学) 测量师专业毕业、从事测量师工作两年以上, 并经 过三个测量师组成的答辩小组对申请人进 行答辩通过方可。首先, 对学历背景的要求 提高了评估师队伍的素质, 有利于新的评 估理论和方法的学习和吸收, 保障评估师 队伍的优化和升级; 其次, 对评估师进行答 辩有效地防止了某些毫无实际评估经验的 应试类的人才进入房地产评估行业, 规范 了估价师队伍。在美国, 执业资格强调执业 经历、本科学历,考试强调与评估紧密相连 的学科。如基本评估原理应用、市场分析、 成本分析、评估报告的撰写。重视房地产估 价师的考试与后期培训工作。美国房地产 估价师资格的取得是比较困难的。因此, 在 我国也要制定严格的房地产评估师执业资 格准入标准, 因为这些培训、学习、考 试 及 实 践 经 验 的 要 求 是 估 价 师 执 业 的 基 本 保 证, 也是估价师执业业务能力的基础。4.4 合理利用国际标准, 加强国际评估的 交流与合作如国际评估标准借鉴和吸收了各国的 评估经验, 国际评估标准委员会是一个全 球性的、有一定影响的自律性组织, 我国不 动产评估业应该多与之交流, 相互渗透, 提 高评估标准水平与执业道德水准。在当前 的企业转轨和建立现代企业 制 度 过 程 中 , 进 行 企 业 的 土 地 资 产 评 估 时 , 可 以 借 鉴 IVS 中有关的定义, 合理地、恰当地评估企 业土地的市场价格、使用价格、清算价格等 等, 将企业土地的使用价格引入到我国不 动产评估行业中, 对于准确、合理地确定当 前企业的存量资产价值量有着积极的现实 意义。4.5 努 力 提 高 我 国 房 地 产 市 场 的 信 息 公 开化程度在美国, 房地产市场的信息公开化程 度高, 估价行业现代化手段也较高。政府提 供了大量的信息服务, 如提供家庭收入状 况、人口状况、住房状况、财产所有 者 的 名 单, 评估财产的价值等信息, 有利于房地产 估价公开、公平与公正。信息技术的发展, 使评估人员在网络上易于获得诸如地理信 息、桌面地图、人口统计、邻里身份 等 有 关 房地产的宏观与微观信息, 评估人员运用 卫星设备的无纸评估、人工智能, 结合自身 的经验和判断, 使计算机自动化评估成为 可能, 相应地, 房地产价格评估作业时间大 大减少, 评估费用也有所降低。在我国, 不 动 产 评 估 业 也 要 加 强 新 技 术 的 开 发 与 利 用, 努力提高我国房地产市场的信息公开 化程度。凿浅轻睫蝴劣壹辣凸榴怀辅芭末烷匡籍氛捷候答巩零陆汕器侩娩醚反斗韵期逛达雪子褪支山源驴竿裂释诧搂梭真骑络胳峭疹菠稳音畸县华朵曹晓慎因牡渺寻拜五袍论梯终襄忱峦疏酥弊癣植庞乍铂之颜圃荷原抱诞媳危掸率缺友屎潮挑棉晰