某物业管理有限公司项目部设备类制度汇编(DOC 77页).doc

成都安捷通物业管理有限公司 第 1 页 共 79 页 项目部项目部 设备类制度设备类制度 成都安捷通物业管理有限公司 第 2 页 共 79 页 目 录 设备运维部工设备运维部工作作职职能能 4 4 设备运维部设备运维部主主管管岗岗位位职责职责 6 6 设备运维部内设备运维部内勤勤岗岗位职责位职责 8 8 设备运维部运设备运维部运行行领领班班岗位职责岗位职责 1010 设备运维部维设备运维部维修修领领班岗位职责班岗位职责 1212 设备运维部维设备运维部维修修电电工岗位职责工岗位职责 1414 设备运维部空调设备运维部空调工工岗位职责岗位职责 1616 设备运维部三设备运维部三行行工岗位职责工岗位职责 1818 设备运维部弱设备运维部弱电电维修工岗位职责维修工岗位职责 2020 设备运维部安设备运维部安全全生产管理制度生产管理制度 2121 设备运维部工设备运维部工具具管理制度管理制度 2222 设备运维部清设备运维部清洁洁卫生制度卫生制度 2323 设备运维部设设备运维部设备备机房管理制度机房管理制度 2424 设备运维部节设备运维部节能能制度制度 2525 设备运维部交接设备运维部交接班班管理制度管理制度 2626 设备运维部变设备运维部变配配电室巡视检查制度电室巡视检查制度 2727 设备运维部变配电室设备设备运维部变配电室设备缺缺陷管理制度陷管理制度 2929 设备运维部变配电室设备运维部变配电室设设备维护保养制度备维护保养制度 3030 设备运维部变配电室设备运维部变配电室停停电管理制度电管理制度 3131 设备运维部变配电室设备运维部变配电室安安全保卫制度全保卫制度 3232 设备运维部电梯设备运维部电梯巡巡视检查制度视检查制度 3333 设备运维部电梯维设备运维部电梯维护护保养制度保养制度 3434 设备运维部电梯设备运维部电梯机机房 井道管理制度房 井道管理制度 3535 设备运维部生活供设备运维部生活供水水管理制度管理制度 3737 设备运维部水设备运维部水泵泵房管理制度房管理制度 3838 设备运维部安设备运维部安全全运行管理制度运行管理制度 3939 设备运维部报设备运维部报修修工作制度工作制度 4141 成都安捷通物业管理有限公司 第 3 页 共 79 页 设备运维部正常供设备运维部正常供电电 限电 停电审批权限规定 限电 停电审批权限规定 4343 设备运维部临时设备运维部临时用用电管理措施电管理措施 4444 设备运维部事设备运维部事故故处理程序处理程序 4545 设备运维部设设备运维部设备备维护保养程序维护保养程序 4646 设备运维部变配电设备运维部变配电倒倒闸操作规程闸操作规程 4848 设备运维部电梯维设备运维部电梯维护护保养安全操作规程保养安全操作规程 5151 设备运维部生活水设备运维部生活水箱箱清洗操作规程清洗操作规程 5353 设备运维部生活设备运维部生活水水泵操作规程泵操作规程 5555 设备运维部消防水设备运维部消防水泵泵例行检查安全操作规程例行检查安全操作规程 5757 设备运维部中央空设备运维部中央空调调热水锅炉运行操作规程热水锅炉运行操作规程 5858 设备运维部中央空调设备运维部中央空调主主机运行操作规程机运行操作规程 6060 设备运维部锅炉房设设备运维部锅炉房设备备维修保养制度维修保养制度 6363 设备运维部中央空设备运维部中央空调调维护保养制度维护保养制度 6464 设备运维部客户设备运维部客户室室内维修操作规程内维修操作规程 6666 设备运维部电梯设备运维部电梯日日常巡检维护规程常巡检维护规程 6969 设备运维部强电电设备运维部强电电气气设备日常巡检维护规程设备日常巡检维护规程 7171 设备运维部弱电设备运维部弱电系系统设备日常巡检规程统设备日常巡检规程 7272 设备运维部空调设备运维部空调系系统设备日常巡检维护规程统设备日常巡检维护规程 7373 设备运维部给排设备运维部给排水水设备日常巡检维护规程设备日常巡检维护规程 7575 设备运维部电设备运维部电工工日常安全操作规程日常安全操作规程 7676 成都安捷通物业管理有限公司 第 4 页 共 79 页 设备运维部工作职能设备运维部工作职能 1 工作职责 通过明确工程部管理职能和岗位职责规程 做到各尽其职 各负其责 使 管理制度化 工作标准化 服务优质化 2 主要内容 2 1工程部主管负责制定部门工作人员岗位职责 并做好职责沟通工作 2 2负责管辖项目设施设备等基础设施巡检工作 发现问题及时处理 保证 设备正常运行 2 3负责管辖项目设施设备维护保养 使设备处于良好运行状态 2 4负责物业项目工程前期介入 物业接管验收 配合相关部门做好其他工 作 2 5负责管辖区域外委施工及房屋二装管理 对施工现场进行监督 加强外 委单位管理 做好施工过程中的安全管理 建立明确的安全责任 落实有效的 安全政策 2 6负责项目施工前的手续办理和施工准备工作 参与项目的可行性研究及 施工方案拟定 施工图纸会审等 成都安捷通物业管理有限公司 第 5 页 共 79 页 2 7指导项目的实施 监督检查项目的施工进度和质量 加强对技术人员培 训 解决好施工现场技术变更和技术难题 2 9协助好工程施工过程中与外部各部门 各单位的联系 合理配置资源 提高工作效益 2 10做好工程的竣工验收工作 工程资料和图纸的收集整理工作 保证工 程档案的完整性 成都安捷通物业管理有限公司 第 6 页 共 79 页 设备运维部主管岗位职责设备运维部主管岗位职责 1 工作内容 在项目经理的领导下 全面负责设备运维部的管理工作 制定工程设备年 度维修保养计划 落实物业服务中心质量体系中有关工程设备管理的各项程序 和质量要求 确保大厦设施设备正常运行 为物业使用人创造良好的生活和办 公环境 2 职责与权限 2 1根据项目经理的要求 制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度 认真履行岗位职责 严格按工作规范操作 2 2负责制订设备运维部的年度维修保养计划 提出设备更新的可行性方案 和预算报告 做好设备 物资的请购工作 2 3熟悉大厦各重要设备的性能 抓好设备维修 保养和土建 装饰工程的 管理工作 确保大厦所有设备运转正常 2 4负责处理客户对工程维修的投诉 经常检查报修工作的完成情况 及时 组织突发性设备故障的抢修 2 5加强管理 科学安排部门各项工作 做好部门管理分工并深入现场检查 成都安捷通物业管理有限公司 第 7 页 共 79 页 员工工作质量与服务情况 严格按岗位责任制实施奖惩 2 6深入调查研究 从实际出发 制订节能措施 降低能源消耗 提高经济 效益 2 7及时听取部门班长意见 根据工作需要提出部门员工的增减意见 并参 与新员工招聘面试工作和业务技术考核 2 8抓好人才培养工作 协助行政部门做好对员工的业务技术培训和考核工 作 提高部门人员的整体素质 2 9协调好部门内部以及与其他各部门的关系 负责处理业务范围内与市政 配套主管部门的协调工作 2 10负责房屋二次装修管理工作 并抓好有关装修规定的落实 2 11带领部门员工 按时完成上级交办的其它工作任务 成都安捷通物业管理有限公司 第 8 页 共 79 页 设备运维部内勤岗位职责设备运维部内勤岗位职责 1 工作内容 贯彻执行部门负责人下达的各项管理工作指令 协助部门负责人完成部门 的各项考核指标 做好部门负责人的助手 负责部门日常工作的安排及调度 并及时向负责人汇报 2 职责与权限 2 1负责收发 登记 传阅和保管本部门各种文件 合同 通知 报表 报 刊 图纸 信息等资料 负责部门各类文件 报表的文字工作 2 2负责部门的档案和技术资料 图纸的管理工作 2 3负责部门内会议记录 文件传送等内务工作 2 4努力完成部门负责人交办的各项事务 对公司的通知 文件要做到及时 上传下达 2 5负责有关资料 文件的收发和分类归档 准确无误地填制各种报表和表 格 2 6传达负责人的有关工作安排 并将落实情况及时汇报 2 7参加会议 并做好会议记录 整理工作 成都安捷通物业管理有限公司 第 9 页 共 79 页 2 8负责收集 整理工程资料 设备设施资料以及部门内各种文件 记录等 并按要求分类归档 做到随时可提供查阅 2 9负责把各系统的设备档案有关故障情况 维修项目 更换零件或更新等 内容填入部门的设备档案内 设备运维部运行领班岗位职责设备运维部运行领班岗位职责 成都安捷通物业管理有限公司 第 10 页 共 79 页 1 工作内容 协助主管作好年度各项工作计划 维保计划 培训计划等 协助主管制定 和完善设备运维部各类管理文件 技术文件 负责对部门员工进行相关专业的 培训 在主管的领导下 负责大厦变配电室 电梯机房 水泵房 中央空调主 机房 通风 防排烟 机房 燃气锅炉房等及其设备的日常运行 巡视检查 一般故障排除和清洁保养工作 使设备在运行过程中始终保持良好的状态 2 职责与权限 2 1 编制大厦各类设备的年度维修保养计划 包括计划的具体的内容和材料预算报 主管审批 负责 经批准 计划的落实和实施 每月向部门主管提交计划的完成 情况和质量情况报告 2 2配合部门主管完善大厦内各种强 弱电 中央空调 给排水 电梯 消 防及其它控制设备的各项管理制度 保养制度 操作规程 工作标准 巡查表 格及应急措施等报经理批准实行 2 3负责配合工程主管做好各类系统设备图纸 操作说明等技术资料的建立 修正和归档工作 建立各设备系统的设备台帐 随时检查设备的使用 维护 和保养情况 并负责解决有关技术问题 组织分析设备易发事故并落实预防措 成都安捷通物业管理有限公司 第 11 页 共 79 页 施 防止和减少设备事故的发生 严禁设备带病运行 2 4坚持预防为主的方针 负责落实各类设备的绝缘测试 接地测试 防雷 测试 预防性试验 操作工具 测量仪表校验 水质化验等工作 保证所管设 备经常处于良好的运行状态 2 5参与各类设备年度保养 中修 大修计划制定及实施 提出各机房及设 备改善的合理化建议 并对经批准的建议实施积极跟进 2 6配合主管编制员工培训计划 负责各系统技术指导文件 对员工进行专 业的培训和理论 操作考核 不断提高员工的业务技术水平 2 7贯彻落实岗位责任制 督促下属员工严格执行安全操作规程和 员工手 则 严肃处理各种违章 违纪行为 深入现场检查员工的工作和服务质量 按考核标准对员工实施月度 年度考核 2 8负责大厦水 电 气费测算及实际物料消耗的统计及分析工作 2 9负责处理业务范围内与市政对口主管部门的协调工作 2 10抓好班组建设 关心员工生活 提高员工的主观能动性带领班组员工 按时完成上级交办的其它任务 设备运维部维修领班岗位职责设备运维部维修领班岗位职责 成都安捷通物业管理有限公司 第 12 页 共 79 页 1 工作内容 1 1协助主管做好房屋设施的日常巡视检查 维修 客户报修及二次装修管 理工作 负责大厦变配电室 电梯机房 水泵房 中央空调主机房 通风 防 排烟 机房 燃气锅炉房等及其设备的日常巡视 检查 一般故障排除和清洁 保养工作 使设备在维修 保养后始终保持良好的运行状态 2 职责与权限 2 1负责大厦设施设备的日常巡视 检查及维修工作 对巡视中发现的问题 及时填写在记录表上 根据工作内容合理安排人员进行维修 2 2负责及时处理大厦各种报修 科学安排各项工作 派发和落实相关维修 工作单 对重要设备的报修或故障抢修必须亲临现场组织实施 2 3大厦内装 外装 各类机电设备 系统发生无法自行修复 需维保单 位解决的问题应及时采取合理措施 联系维保单位尽快修复和解决 负责监督 所有维保合同执行情况 作好专项记录 2 4 负责部门报修工作的实施 检查 报修单 的完成情况 执行服务质量回访 做好客户的协调 回访工作 成都安捷通物业管理有限公司 第 13 页 共 79 页 2 5负责提出各项日常维修材料计划 维修工具 材料 备品备件的储备种 类 数量及采购计划 2 6负责提出或收集合理化建议 尽量降低设备的能耗 节约设备的维修材 料 杜绝设备运行中的跑 冒 滴 漏及各种浪费现象 2 7坚持预防为主的方针 切实做好各类机械设备的清洁润滑 连接件紧固 易损件更换 防腐防锈及管道 减压 恆压阀调整等工作 2 8负责大厦二次装修管理工作 主动配合装修单位 使装修工作的顺利开 展 按国家相关条规对装修设计进行审议 纠正 制止装修过程中的违章 违 规操作 2 9协助部门主管与有关部门以及专业维保单位的具体联系工作 遇抢修或 重大事故报修 应亲临现场组织人员采取应急措施 保证紧急报修 抢修渠道 的畅通 2 10协调好部门各专业之间的关系 负责处理业务范围内与市政配套的主 管部门的协调工作 2 11抓好班组建设 关心员工生活 提高员工的主观能动性 带领班组员 工 按时完成上级交办的其它任务 成都安捷通物业管理有限公司 第 14 页 共 79 页 设备运维部维修电工岗位职责设备运维部维修电工岗位职责 1 工作内容 1 1严格执行各项制度 操作规程 主动认真地进行各类设施设备的日常巡 视检查 维修保养和相关报修工作 做好责任区域管井巡视 清洁保养 完成 大厦设施设备的计划保养及处理突发事件等工作 确保大厦各设施设备安全 有序 可靠的运行 2 职责与权限 2 1遵守项目中心的各项规章制度 严格执行操作规程 持证上岗 安全作 业 2 2每天对分管设施设备 责任区域管井进行认真的巡视检查 发现问题 及时检修 非经主管同意 不得随意更改原接线方式和工作原理 不得破坏装 饰格调 2 3严格执行工程报修制度 报修程序和作业规范 主动 及时 优质地完 成工程报修 做好维修记录 2 4 定期打扫责任区域 竖井及工作场所 保持管井和工作场所整洁 2 5设备发生严重故障时 最快时间响应领班及主管的工作安排 在保证安 成都安捷通物业管理有限公司 第 15 页 共 79 页 全前提下 采取紧急措施排除故障 防止造成严重后果 2 6在领班的安排下 按时完成本部门计划保养 定期测试及处理突发故障 等工作 确保大厦设施设备正常 不带病运行 2 7掌握大厦综合布线系统 协助班组完成电话装接 维修等工作 2 8掌握一般给排水维修技术 协助班组完成给排水未端的维修工作 2 9团队合作 做好其他人员登高 带电等作业的监护 配合工作 2 10遵守各项规章制度 发挥工作主动性 认真完成上级交办的其他工作 设备运维部空调工岗位职责设备运维部空调工岗位职责 成都安捷通物业管理有限公司 第 16 页 共 79 页 1 工作内容 1 1 按照设备运维部领班的工作安排 认真 主动地进行水暖设备的运行操作 巡 视 检查和维修保养工作 确保水暖设备始终处于最佳运行状态 2 职责与权限 2 1 熟悉大厦的空调 锅炉 设备 给排水 消防设备的管道布置和走向 及其控 制系统 掌握操作程序和规范 保证设备的正常运行 2 2 服从工作安排 完成空调设备 给排水 空调锅炉本体及一切附属设备的运行 操作 巡视 保养 维修等工作 2 3 主动处理和排除常见故障 及时处理客户的报修和投诉 2 4 保持所有设备房 水泵房 控制室的整洁 干净 2 5 根据季节 气候的变化 及时调整空调 通风设备的运行 满足客户的需要 2 6 成都安捷通物业管理有限公司 第 17 页 共 79 页 密切监视锅炉压力 温度 负荷 调整燃烧工况 确保空调锅炉安全 正常 经济运行 2 7严格执行空调锅炉安全运行规程 认真做好空调锅炉运行记录及交接班 记录 掌握空调锅炉在运行中的一切数据及情况 发现异常及时调整排除 并 向领班汇报 2 8定期对大厦水箱进行消毒 清扫 冲洗 保证用水清洁 2 9遵守物业项目服务中心的各项规章制度 发挥工作主动性 认真完成上 级交办的其他工作 成都安捷通物业管理有限公司 第 18 页 共 79 页 设备运维部三行工岗位职责设备运维部三行工岗位职责 1 工作内容 1 1 负责大厦内建筑 装潢及公共设施的小修工作 确保大厦设施常用常新 同时 在用户需要时提供室内装潢和办公家具的小修服务 2 职责与权限 2 1服从领班的工作安排 每天巡视检查大厦建筑内外装修 公共设施和公 共器具的使用情况 发现破损及时记录并列入维修计划 2 2按计划对大厦内建筑装潢及公共设施 公用器具的破损部位和破损部件 进行修理 并做好修理记录 2 3合理估计维修所需的各种建筑 装潢材料 常用材料 每月一次填写 物品申购单 交领班审核 非常用材料即需即购 申购手续必须完备 2 4 建筑装潢材料只限于大厦维修之用 严禁挪作它用 2 5 成都安捷通物业管理有限公司 第 19 页 共 79 页 在为用户提供室内小修服务时 严格执行作业规范 主动 及时地完成维修工 作 注意礼节礼貌 态度诚恳 讲究效率 提高服务质量 努力使用户满意 2 6 每次施工结束须及时清理现场 做到工完料尽场地清 不留施工痕迹 2 7 认真保管各项维修工具 每月点检一次 如有遗失应及时查找 并向主管说明 情况 2 8 发扬团队精神 积极主动地配合其他同志完成部门工作任务 2 9遵守物业项目服务中心的各项规章制度 发挥工作主动性 认真完成上 级交办的其他工作 成都安捷通物业管理有限公司 第 20 页 共 79 页 设备运维部弱电维修工岗位职责设备运维部弱电维修工岗位职责 1 工作内容 1 1 负责大厦弱电设备的巡视 检查 维修 保养工作 严格执行各项规程 制度 确保大厦弱电系统安全 有序 可靠的运行 2 职责与权限 2 1 负责大厦监控 门禁 停车场 消防电系统 BA控制等系统的运行管理 2 2 切实执行检查制度 定时巡视 检查弱电设备 准确填写各项巡视记录 2 3 密切注意弱电设备的各种异常情况 每次巡视检查发现有问题 应及时处理和 记录 2 4 成都安捷通物业管理有限公司 第 21 页 共 79 页 属外委维护保养的项目 负责通知维护保养单位及时到场维修 并对维修结果 进行跟进 在维修记录上签字确认 2 5 负责大厦网络 电话 监控等数据线的布线 跳线及维护工作 2 6掌握大厦各类照明 动力的供配电系统及所有设备电气控制的一般原理 及维修技术 安全操作规程 配合其他维修人员完成大厦强电方面的报修 2 7 做好弱电设备的清洁维护工作 保持设备的整洁 2 8 完成上级交办的其它各项任务 设备运维部安全生产管理制度设备运维部安全生产管理制度 1 坚决贯彻 安全第一 的指导思想 当生产与安全发生矛盾时 生产必 须服从安全 2 新进设备运维部的工作人员必须经过三级安全教育 3 严格执行设备操作规程 变配电 电梯 空调 电焊工等特殊工种必须 持证上岗 杜绝无证作业 4 工作时间必须按规定做好劳动安全保护 5 倒闸操作必须持有操作票 6 危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志 7 凡登高作业必须戴好保险带并有人监护 井下作业应有专人监护 成都安捷通物业管理有限公司 第 22 页 共 79 页 8 凡动用明火 必须办理动火审批手续 并设有安全措施 如机房需动用 明火 应按 机房设备 动火 管理制度 操作 9 处理事故原则 事故原因分析不清不放过 事故责任者和员工没有受到 教育不放过 没有防范措施不放过 10 定期对本部员工进行安全生产教育 组织好各类安全活动及演示 设备运维部工具管理制度设备运维部工具管理制度 1 设备运维部员工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡 2 各班组需用专用和公用工具 由各班组领班统一领出集中保管 3 属贵重而又不常用的仪器 仪表及特殊工具 由设备运维部统一保管并 保证完好 用时填写借用证明 由部门主管签署后才可使用 4 工具一律不准带出大厦 特殊情况由设备运维部主管批准办理出入手续 若因私造成损坏者 全额赔偿 5 个人工具若在正常工作过程中损坏 原则以旧换新 填写报废单后才能 申领 因保管不善遗失者 按折旧率赔偿 成都安捷通物业管理有限公司 第 23 页 共 79 页 6 调离设备运维部 工具如数归还 不归还者从工资中扣除 7 设备运维部不定期对各班组的专用 公用工具及个人工具进行抽查 核 对 如有缺损 由部门酌情处理 设备运维部清洁卫生制度设备运维部清洁卫生制度 1 领班负责落实卫生包干责任人区域 设备运维部主管监督执行 2 各班组需做好设备和环境的清洁卫生工作 保持机房及设备的整洁 3 工作完成后需立即作现场清扫工作 4 卫生包干地区地面不准有积水 杂物 不准随地乱丢杂物 烟头 乱倒 茶水 5 机房和控制室的工具 用具 茶杯 材料等要整齐摆放 不准乱放 6 每班随时都应进行设备卫生清洁工作 及时擦去油污积垢 用作清洁机 械的柴油 废油等及时倒放在规定地方 注意不要将杂物 砂石倒进排水沟和 成都安捷通物业管理有限公司 第 24 页 共 79 页 积水坑 7 员工工作制服要穿着整齐 佩戴工号牌 仪容整洁 设备运维部设备机房管理制度设备运维部设备机房管理制度 1 未经领导批准 员工不得私自引领外单位人员在机房内参观 2 经领导批准到机房参观者 进出机房均应办理登记手续 原则不允许拍 照和摄像 除非经项目经理批准方能进行 3 要严格按照设备点检有关规定 抄录设备各运行数据 认真做好记录并 填表 4 在巡检中发现问题要及时处理 处理不了的及时上报 5 值班人员必须严格遵守部门有关设备设施的管理制度 不得将与工作无 关的物品带入机房 6 严禁在机房内吃任何食品 成都安捷通物业管理有限公司 第 25 页 共 79 页 7 在机房内不允许接用临时电器设备 8 在机房内不允许随意挪动消防器材 9 未经批准不允许在机房内使用电焊 气焊 10 在机房内严禁吸烟 11 保持机房整洁 确保机房及设备无尘 搞好文明生产 设备运维部节能制度设备运维部节能制度 1 设备运维部节能降耗工作的指导思想是上下一心 全员参加 从严管理 措施扎实 重在实效 以节能 合理用能和降低消耗为重点 2 设备运维部主管负责节能降耗管理 主管负责制定本年度的节能计划与 实施方案 3 每月搞好能源统计工作 保存好能源消耗原始记录和统计资料 4 加强设备 设施的维保工作 发现跑 冒 滴 漏现象及时处理 5 定期召开节能降耗工作会议及时贯彻国家有关节能法规 政策和条例 研究和部署设备运维部节能计划和实施方案 成都安捷通物业管理有限公司 第 26 页 共 79 页 6 定期组织节能培训 培训内容主要包括 能源 法规教育 用能现状 节能任务 能源计量管理及统计 节能途径及技术改造措施等 设备运维部交接班管理制度设备运维部交接班管理制度 1 接班人必须提前15分钟接班 交班人员在接班人员未到场 或未完成接 班检查工作前不得擅自离去 2 交班人员应将本班情况及遗留工作作详细记录 并向接班人员如实反映 3 接班人员应认真阅读值班记录 了解上一班的工作情况 如接班人员休 假后上班 应同时阅读休假期间的工作记录 了解整个工作运行情况 4 交班人员应明确回复接班人员提出的问题 并和接班人共同核实 检查 设备的运行情况及运行参数 包括各安全附件 运行设备 工具 钥匙 环境 和设备卫生等 5 接班人员发现交班人员未认真完成有关工作及已检查中发现问题 应向 交班人员提出 如交班人员不能给予明确的回复或不加以改善 接班人员可拒 成都安捷通物业管理有限公司 第 27 页 共 79 页 绝接班 并报上级领导处理 6 在处理设备及附属设备事故时 不得进行接班 交班人员应坚守岗位 继续进行事故处理 并有权指挥接班人员配合工作 在此情况下交班人员应经 上级主管同意方可进行交班工作 7 当接班检查工作完成 并且接班人员无其他疑问后 方可进行交接班签 名工作 8 交接班工作一旦完成 接班人员则负责全系统的安全运行操作 9 调休 事假 公休应提前通知主管 设备运维部变配电室巡视检查制度设备运维部变配电室巡视检查制度 1 变配电室设备巡视检查工作 应遵守以下规定 1 1认真按记录表规定进行巡视检查 特殊巡视检查根据领班的布置 1 2担任正式操作的值班人员可单独巡视检查低压配电装置 新进人员不可 单独进行巡视检查 1 3巡视人员进行巡查 应随带手电筒和记录本 按规定路线巡视检查 防 止漏查设备 1 4值班人员在巡视检查中发现的设备缺陷和异常运行情况 应详细记录在 值班记录簿和缺陷簿上 对紧急缺陷及严重异常情况应立即汇报上级和主管 成都安捷通物业管理有限公司 第 28 页 共 79 页 主管应到现场进行复查 1 5巡视检查中遇有严重威胁人身和设备安全的情况 应按事故处理的有关 规定处理 并向上级汇报 2 巡视检查周期 2 1值班人员每天对低压配电室不低压2次巡视 检查 2 2运行领班每月对低压配电室不低压8次巡视 检查 2 3主管每月对低压配电室不低压4次巡视 检查 2 4每周关灯夜巡一次 2 5季节性特巡 3 巡查检查的基本方法 3 1设备巡视检查要认真仔细 集中思想 运用 五官 进行 勤看 细听和嗅 觉以及对外壳不带电部分用手摸 并分析设备运行是否正常 3 2采用先进技术 目前用红外线测温仪进行定期测试 将测试的结果进行分 析 3 3高温高峰时重点检查设备是否发热 3 4设备经过操作后重点检查 特别是断路器跳闸后的检查 成都安捷通物业管理有限公司 第 29 页 共 79 页 3 5气候突然变热或变冷 检查各压接点是否正常 3 6根据历次的设备事故进行重点检查 3 7新设备投入运行 增加一次巡视 4 各种设备的巡视内容 应严格按规范和记录表要求进行 设备运维部变配电室设备缺陷管理制度设备运维部变配电室设备缺陷管理制度 1 巡视人员须全面掌握变配电室设备正常运行状况 及时发现设备缺陷 认真分析缺陷产生原因 采取积极措施尽快消除设备隐患 2 发现缺陷 应根据具体情况 判断缺陷类型 2 1紧急缺陷 将可能导致人身伤亡 设备损坏及停电事故 因情况危急 须立即处理 2 2重要缺陷 已影响设备效率 不能满足系统正常运行的需要 或短期内 将会发生事故威胁安全运行 因情况紧急 必须及时处理 2 3一般缺陷 对安全运行造成局部影响 使设备带病工作 将会导致故障 发生 必须尽快处理 3 发现缺陷后的汇报和处理要求 3 1严重缺陷 巡视人员发现严重缺陷后 应立即报告领班和主管 并由部 成都安捷通物业管理有限公司 第 30 页 共 79 页 门主管立即组织抢修 3 2重要缺陷 巡视人员发现重要缺陷后 应立即向领班和主管汇报 并在 领班组织下及时抢修 3 3一般缺陷 巡视人员及时向领班汇报 并在领班主持下尽快解决 4 严重和重要缺陷在未修复前 应加强监视并采取积极有效措施 控制事 态的发展 所有缺陷均由领班负责记入缺陷记录簿 作为重要技术资料存档 设备运维部变配电室设备维护保养制度设备运维部变配电室设备维护保养制度 1 变配电室设备由当班巡视人员每天清洁保养一次 责任制度上墙公布 明确责任人 2 低压设备每季度停电清洁保养一次 每年停电全面保养一次 3 当班巡视人员如发现各开关柜指示灯损坏 应立即调换以保证开关状态 正常反映 调换情况登记在巡视记录表上 4 变配电室内不亮的照明灯应及时调换 原则上要求当班巡视人员发现 当班巡视人员调换 调换情况登记在巡视记录表上 5 各类工具和安全用具由当班人员负责清点 就位 6 变配电室值班室要随时保持整洁 交班前全面清扫一次 成都安捷通物业管理有限公司 第 31 页 共 79 页 设备运维部变配电室停电管理制度设备运维部变配电室停电管理制度 1 为了确保大厦的正常运行及客户的正常办公 对临时停电作以下规定 1 1大厦内因供电设施 设备检修工作需要停电时 应提前三天由部门提出 停电检修申请报告 经项目经理同意后 由客户服务中心通知大厦客户 1 2大厦内由于施工等原因需要临时停电需要到设备运维部填写临时停电 申请单并经同意后由大厦内电工凭单执行 2 供电部门的电网线路临时停电分两种情况来管理 2 1事先接到停电通知 应报告项目经理 由客户服务中心书面通知大厦有 关客户并说明原因 同时与成都地铁电控中心联系 做好供电准备工作 2 2供电网络突然停电则立即上报项目经理 由客户服务中心通知大厦内有 关客户并说明情况 同时立即与成都地铁电控中心联系 切换电网向大厦供电 成都安捷通物业管理有限公司 第 32 页 共 79 页 设备运维部变配电室安全保卫制度设备运维部变配电室安全保卫制度 1 设备运维部所属变配电室属重要危险场所 非部门主管和当班巡视人员 一律不得擅自入内 2 凡本单位有关员工因工作需要进入上述场地 须经部门领导同意方可进 入 并办理登记手续 3 外单位人员联系工作或参观 须经设备运维部主管批准 并由设备运维 部安排陪同人员 方可进入上述场地 来者还须办理登记手续 4 非工程专业人员进入上述场地 不得随意乱动设备及自动装置 不得擅 自抄录有关资料和进行拍摄 5 进出设备机房 必须随手关门 严防小动物进入 6 凡进入上述场地的外来人员 违反上述规定 值班人员有权采取必要的 成都安捷通物业管理有限公司 第 33 页 共 79 页 措施 并及时向有关领导汇报 7 上述场地内不准使用明火和吸烟 8 配电室涉及 动火 或 煻锡 等可能引起火灾报警的施工 必须按 机房设备 动火 管理制度 要求实行 设备运维部电梯巡视检查制度设备运维部电梯巡视检查制度 1 隔日至少一次对机房内所有设备 电梯电源柜 电梯控制柜 曳引机 空调 排风扇等 进行巡查 及时发现和排除各种不正常现象 2 每日早上8点前对电梯轿厢 照明 内选内显 装饰 排风 运行舒适 感 开关门性能 到站平层等 进行巡查 及时发现和排除各种不正常现象 3 每日试乘8台直行梯 对试乘电梯的层显 外呼 照明及厅门进行巡查 并排除故障 4 保持轿厢门 厅门滑槽的清洁 清除轿厢门 厅门滑槽内落入的杂物以 免影响轿厢门 厅门的正常开启和关闭 5 遇到技术上 备品原因自身无法排除的故障 试乘人员应及时报告领班 和主管 同时通知电梯专业公司派人来解决 6 发现重大问题及危及安全的故障隐患须立即停机 上报部门领班和主管 并通知电梯专业维修公司处理 排除 并确认处理结果 成都安捷通物业管理有限公司 第 34 页 共 79 页 7 凡电梯专业维修公司前来维修 设备运维部电梯安全管理员必须配合并 全程跟进 8 维修保养严格执行 电梯维护保养安全操作规程 9 所有巡检 维修或保养 电梯安全管理员必须做好各种记录交设备运维 部按月归类存档备案 设备运维部电梯维护保养制度设备运维部电梯维护保养制度 1 根据政府主管部门规定 物业公司必须与注册资职的电梯专业维保公司 签署电梯维保合同 2 部门明确专门管理人员 主管 电梯安全管理员 3 对电梯专业维保公司的维护保养要进行配合 监督 4 每月检查并督促电梯专业维保公司完成维保计划 5 凡维修保养电梯应严格按操作规程和项目中心其它要求执行 6 每年在年检前一个月 以专业维保公司为主 完成对所有电梯的检查和 特例保养 7 在年检前10天 由部门主管组织人员和专业维保公司人员对应检电梯进 行一次全面性技术自查 8 由部门主管组织我方人员会同电梯专业维保公司配合安检人员对应检电 梯进行年检 并督促电梯公司完成整改内容 确认年检报告及整改报告 存档 备案 成都安捷通物业管理有限公司 第 35 页 共 79 页 9 当电梯停用较长时间后 需由我方人员和电梯专业维保公司进行全面性 的详细检查后才能投入使用 10 电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写 设备运维部电梯安 全管理员根据跟进情况如实填写核对意见 最后报领班或主管签名确认 设备运维部电梯机房 井道管理制度设备运维部电梯机房 井道管理制度 1 保持机房整洁 确保机房环境及设备无尘 搞好文明生产 每周必须对 电梯轿顶及井道底坑进行清扫 保证轿顶及底坑清洁无杂物 2 根据电梯机房温度开启排气扇降温 必要时开启空调降温除湿 确保机 房温度控制在适宜范围内 以保证电梯控制设备的稳定可靠工作 3 紧急救人盘车手轮应在机房电梯曳引机旁墙上规范挂置 4 每周必须检查钢丝绳平层标记是否完好 对掉漆的要及时补漆 平层标 记对照表应贴在本电梯曳引机旁墙壁上 便于盘车救人时查看对照 5 机房内各电梯检修挂钩应定期检查是否牢固 有无安全隐患 6 电梯控制柜上与电梯轿厢的对讲电话不用时应拔出放在本电梯控制柜上 以便于紧急情况救人时与轿箱内通话 内线电话不准聊天 成都安捷通物业管理有限公司 第 36 页 共 79 页 7 进出电梯机房应随手关门 无人值守时关好电梯窗户 防止小动物进入 8 定期检查机房内消防报警系统是否正常 机房内配置的手提灭火器应放 置规范 便于紧急情况时使用 严禁随意挪动消防器材 9 未经领导批准 员工不得私自引领外单位人员在机房内参观 10 经领导批准来机房参观者 进出机房均应办理登记手续 原则不允许 拍照和摄像 除非经物业项目服务中心领导批准方能进行 11 值班人员必须严格遵守设备运维部有关设备设施的管理制度 不得将 与工作无关的物品带入机房 做与工作无关的事 严禁在机房内吃食 吸烟 12 严禁在机房内聊天 瞌睡 不允许接用临时电器设备 13 未经批准严在机房内使用电焊 气焊 14 在进入井道或轿顶进检修作业时 应在本层开启的厅门外放置警示标 志牌 并有专人在厅门外值守 以防物件坠落井道及人员伤亡 15 每周应定期检查井道及轿顶照明 确保照明完好 便于检修时使用 成都安捷通物业管理有限公司 第 37 页 共 79 页 设备运维部生活供水管理制度设备运维部生活供水管理制度 1 水箱清洗人员上岗前必须进行健康检查 合格后方能上岗 2 饮用水水箱必须做好卫生 安全工作 3 水箱必须有盖 室外必须上锁 由专人负责保管钥匙 保证水箱的密闭 性和安全性 水箱溢流管出口处应安装网罩 4 地下室水箱 水泵房内不得堆放有毒 有害及挥发性物质 5 地下室水箱 屋顶水箱每年必须清洗一次 保证水质符合卫生防疫部门 要求 清洗水箱必须严格执行 生活水箱清洗操作规程 6 每日由指定专业人员两次巡检生活给水系统 排除异常 做好巡检记录 7 定期检查水箱的水位控制仪表和高 低水位设定值 确保大厦正常供水 8 水箱维护材料 涂料必须无毒 无异味 其材料有卫生部门同意使用的 成都安捷通物业管理有限公司 第 38 页 共 79 页 鉴定报告 9 在负责运行人员交接班时必须对水泵房检查 并在交接班内容中做记录 设备运维部水泵房管理制度设备运维部水泵房管理制度 1 除设备维护人员巡检 维修保养外 一般不得擅自进入水泵房 2 外单位人员联系工作或参观 须经设备运维部主管批准 并由设备运维 部安排陪同人员 方可进入水泵房 来者还须办理登记手续 3 水泵房设备维保单位进行维保作业需进入水泵房必须办理施工单 由水 泵房责任人陪同全程跟进 并进行出入登记 4 水泵房巡检每天一次 5 任何人员不得随意启动消防泵 喷淋泵 如要启动消防水泵 喷淋泵 须经设备运维部主管同意 方可操作 6 对消防水泵例行检查 严格执行 消防水泵例行检查操作规程 7 水泵房各种设备 阀门必须挂有运行标识 管道标有流向指示 8 生活水箱必须上锁 钥匙由指定人员保管 9 不能随意更改数字液位测控仪上的数字 及相关系统阀门 成都安捷通物业管理有限公司 第 39 页 共 79 页 10 发现设备故障及时修理并做好记录 11 水泵房内严禁打闹 吸烟 做与工作无关的事 12 进出水泵房要随手关门 设备运维部安全运行管理制度设备运维部安全运行管理制度 1 根据市劳动局有关规定 定期组织特殊工种工人包括电工 电梯工 电 气 焊工 空调工等 进行技术考核 待考核合格持有操作证后 才能上岗 2 设备运维部和各班组均应有专人兼任安全员 负责监督检查各班组安全 操作情况 3 根据劳动安全规程 指定各工种维修操作规程和安全检查制度 4 加强对设备运维部员工的安全教育 在进行有危险性设备检修时 领班 或主管应到现场检查安全措施落实情况 5 对电工 电梯 空调和压力容器操作证必须由市劳动局或技术监督局进 行检验 6 对中央空调 变配电设备上的各类仪表 保险阀等 须定期送有关单位 进行校验 成都安捷通物业管理有限公司 第 40 页 共 79 页 7 重要机房如变配电房 空调机房 电梯机房 锅炉房等应设警戒标牌 禁止非工作人员入内 8 水箱 蓄水池 机房 技术设备层 配电房等操作柜均应上锁 钥匙应 放在固定点并由专人保管 9 定期对员工进行急救及消防知识的教育和考核 10 对外单位施工人员 必须进行安全教育 并签订安全协议书 在施工 中进行检查监督 避免事故的发生 11 对高空外墙清洗的吊架 吊篮等设备 设备运维部要定期进行维修保 养 并按有关规定进行年检 12 避雷装置必须在每年雨季前进行测试检查 并认真做好记录 对锈蚀 部分要定期敲铲油漆 13 对各类接地设施 每年要检查保养一次 其接地电阻值应符合规范要 求 14 本物业内进行电 气焊 必须先办理动火证 由秩序维护部和设备运 维部主管签字盖章并落实监护措施后方可施工 成都安捷通物业管理有限公司 第 41 页 共 79 页 设备运维部报修工作制度设备运维部报修工作制度 1 目的 1 1对物业设备 设施出现的故障 在接到报告或紧急告知后 应迅速排除 故障 确保设备 设施正常运行 2 范围 2 1报修实行24小时工作制度 适用于物业内所有设备 设施报修 急修过 程 3 职责 3 1项目中心主任监督本制度的执行 3 2项目中心设备运维部负责具体实施 秩序维护部 客户服务部配合 4 报修 急修程序 4 1填写报修记录 安排修理 4 2物业人员发现设备 设施故障 及时用电话或其他方式通知客户服务部 成都安捷通物业管理有限公司 第 42 页 共 79 页 前台客服助理 由客服助理填写 派工单 通知设备运维部安排修理 4 3用户报修其房内设施故障 应说明报修内容 设备运维部报人员指派专 业员工在30分钟内到达现场 遇特殊情况未能在30分钟内到达现场者 应及时 向客户说明 求得谅解 4 4如遇维修人员无法立即完成该项修理工作时 应向领班报告 设备运维 部领班应立即赴现场检查 确定维修方案 决定进一步解决的方案 4 5如报修内容影响客户正常工作 应向客户说明 求得谅解 4 6重大事故抢修立即报告设备运维部主管 由设备运维部主管报项目经理 并通报有关专业公司采取应急措施 进行抢修 4 7情况特别严重的事故报修应立即报告物业公司总经理 并报告业主或客 户 4 8事故如涉及已保险项目应立即与保险公司理赔人员取得联系 4 9急修处理结束 接修人员应在 报修记录 上注明维修内容并签字 4 10报修处理结束后 请客户进行确认后在 派工单 上签字 设备运维 部保存记录 如需收费 通知客户服务部 4 11设备运维部主管对报修项目定期抽检 抽检质量做好记录 4 12客户服务部对客户报修内容进行电话回访征询意见 并在 用户回访 成都安捷通物业管理有限公司 第 43 页 共 79 页 记录 中注明 设备运维部正常供电 限电 停电审批权限规定设备运维部正常供电 限电 停电审批权限规定 1 计划停电 临时检修 保养变配电设施设备等特殊情况 由项目经理针 对大厦不同用电性质和负荷等级采取相应限 停电措施 以保障大厦消防 监 控机房及其它重要用电负荷稳定 安全的电力供应 2 正常供电的情况下 某一台变压器故障或某一回路因短路 过负荷运行 导致开关和线路损坏时 由设备运维部主管根据设备故障应急预案审批供电方 案 3 临时用电由设备运维部主管根据用电负荷大小 用电时间等情况 审批 送电申请 决定供电方案 操作程序按临时用电管理措施执行 4 变配电室任何停 送电必须经设备运维部运行领班签字同意后 操作人 员方可执行操作任务 5 操作人员接到停 送电申请单后 要对停 送电设备名称 回路代号 配电柜代号进行核对 无误后 经设备运维部运行领班批准同意后 按照停 送电程序进行操作 6 供电 限电 停电经审批后 单一回路停 送电必须填写停 送电申请 单 多回路停 送电必须填写操作票 以确定操作人员操作程序 确保用电安 全 成都安捷通物业管理有限公司 第 44 页 共 79 页 设备运维部临时用电管理措施设备运维部临时用电管理措施 1 凡属临时性用电 大厦用电单位应向地铁大厦物业服务中心提交书面用 电申请 用电申请书应写明 用电设备清单 用电地点 电力用途 用电性质 用电负荷 用电时间等 2 设备运维部主管负责组织相关技术人员进行临时用电客户受电范围的现 场查勘并制定供电方案 3 临时供电方案经项目经理审批后 2个工作日以内 书面形式答复客户临 时供 电时间和方案 若因用电单位提交的用电资料不清或其他原因无法按期答复供 电方案时 在3个工作日以内向客户说明延期答复供电方案的原因 4 临时用电线路安装之前 用电客户必须与地铁大厦物业服务中心签订临 时用电协议 安全协议及预缴电费 安装和手续办理完毕后 由设备运维部按 照供电方案进行临时供电并现场双方抄表确认 方可投用 5 使用临时电源的用户不得向外转供电 使用时间一般不得超过2个月 设 备运维部在临时用电期间巡视发现有影响用电安全或客户到期七天前到现场下 发用电检查通知单 明确告知其临时用电违规行为或即将到期 客户应及时整 改或到地铁大厦物业服务中心办理延期供电手续 否则将终止供电 6 客户撤销临时供电 应提前1个工作日书面向地铁大厦物业服务中心申请 成都安捷通物业管理有限公司 第 45 页 共 79 页 在物业服务中心结清电费 经双方签字确认后 终止临时供电协议 设备运维部事故处理程序设备运维部事故处理程序 1 在事故发生时 值班人员 专业主管应立即赶到现场进行事故处理 2 事故发生后 首先应切断有可能扩大事故的相关的电源 煤气 水源 察看有无人员伤亡 3 当事故发生与供配电系统有关时 事故处理人员可不持操作票 工作票 但必须确定拉闸开关是与事故相关的 当事故造成跳闸或事后拉闸后 在没 有确定事故的原因 位置 没有经过严格检查 没有地铁电控中心和运维主管 的指令 操作人员绝不能合闸 4 事故处理时不得进行交接班 应由交班人员负责处理 接班人员协助处 理 事故处理后方可交接班 5 事故发生后 全部员工必须听从在场最高职务领导人的统一指挥 协调 工作 6 事故发生后 应及时向上级报告 并做好 事故分析报告 说明事故 发生的时间 地点 现象 受损情况以及解决方法 事后分析的事故原因 责 任 今后采取的防范措施等 对于设备事故 事后应在设备台账及设备维修保 养记录中作记录 7 凡遇重大事故不能处理的应立即报部门主管 项目经理直至总经理 当 班人员应坚守岗位 维护好现场 成都安捷通物业管理有限公司 第 46 页 共 79 页 8 事故原因是因为工作人员的责任或管理不善引起的 应追究相关人员的 责任 设备运维部设备维护保养程序设备运维部设备维护保养程序 1 设备运维部领班结合本专业设备的实际情况 于每年12月中旬提出下一年度设 备维护保养计划 部门主管根据领班上报计划编制 工程设备维护保养年度计 划 计划内容包括维护保养设备的名称 内容 费用预算 周期 时间等 计划在每年12月底报项目经理审核 2 设备维护保养原则上立足自行保养 结构复杂 技术要求高 保养设备昂贵 超出设备运维部技术 设备能力的项目 可请有资质的专业公司维护保养 3 设备运维部主管根据年度计划和实际需要编制 设备运维部月度工作计划 领