物流产业园区货运配载基地商业计划书(重要修改).doc

物流产业园区货运配载基物流产业园区货运配载基 地地 商业计划书商业计划书 个人代写各种策划方案 前供职投资机构策划分析师 现供职某投资机构 专 业角度策划投融资 商业计划 可行性研究报告 投资建议书等金融类方案 并兼可策划撰写其他各种商业文案 确保专业 质量可与任何市面所谓策划机 构做对比 同时兼可为项目方提供相应投融资辅导 合适项目可与引荐投资人 费用节省至少 50 本人纯个人行为 与任何机构无关 无商业成本 奉 劝各位融资项目方不要轻信所谓投资咨询 咨询公司全部为无任何投融资经验 的初毕业学生拷贝照做 浪费金钱是小 耽误项目融资时机是大 张先生 009zhyj目 录 概要概要 1 1 项目概况项目概况 1 2 项目功能定位与盈利模式项目功能定位与盈利模式 1 2 1 项目功能区划 1 2 2 项目盈利模式分析 3 3 市场空间与行业发展前景市场空间与行业发展前景 4 3 1 重庆货运配载市场概述 4 3 2 市场需求预测 5 3 3 市场供给分析 6 4 项目具备优势条件项目具备优势条件 7 4 1 交通区位优势 7 4 2 低成本的开发环境 7 4 3 完善的配套项目支持 8 5 财务预测财务预测 8 5 1 基础数据 8 5 2 财务预测演示 9 6 关键招商客户分析关键招商客户分析 10 6 1 关键驻商价值定位 10 6 2 潜在关键驻商筛选及优先排序 11 6 3 关键驻商谈判步骤 12 7 7 项目营销策略项目营销策略 14 7 1 品牌营销策略 14 7 2 渠道策略 14 7 3 政府关系营销策略 14 7 4 公共关系营销策略 15 8 8 风险控制风险控制 16 8 1 项目风险估计 16 8 2 风险规避建议 17 9 财务附表财务附表 18 1 项目概况项目概况 项目名称 项目名称 重庆西部现代物流产业园区综合货运配载基地 项目位置 项目位置 项目位于重庆市沙坪坝区土主镇 渝遂高速公路土主出口处 靠近重庆大学 城和西永微电子工业园 项目单位 项目单位 重庆西部现代物流产业园区开发有限公司 建设投资规模 建设投资规模 预计总投资 61000 万元 占地面积 1200 亩 预计整体投入运营后年收 入可达 13000 万元 年利润超过 6000 万元 项目内容 项目内容 重庆西部现代物流产业园区综合货运配载基地项目充分利用园区交通区位优 势 紧紧抓住重庆市政府在园区打造西部地区物流产业高地的大好机遇 挖掘物流产业园区 及其重庆西部新城周边地区巨大的公路货运需求 坚持 依托园区 面向重庆 服务产业 的基本方针 通过整合现有物流资源 建设完善以基地为中心的全国干线运输网络 面向重 庆广大工商企业及产业园区内专业市场提供零担快运 干线运输 区域配送 定制仓储 管 理服务 信息交易 铁公联运 电子商务和其他多种配套功能服务 致力于将基地打造成为 立足重庆 服务西部 联接全国地区的现代化综合货运配载基地和重庆市最大的公共物流平 台 到 2010 年 努力实现入驻企业超过 300 家 日整合社会车辆达到 1500 辆 年发货量超 过 1000 万吨的发展目标 2 项目功能定位与盈利模式项目功能定位与盈利模式 2 1 项目功能区划项目功能区划 重庆西部物流产业园区货运配载基地作为以崭新面孔出现的第四方物流企业 应专注于 打造公共物流平台 在重庆地区培养和发展一大批优秀的第三方物流企业 成为重庆市物流 企业孵化基地 货运配载基地规划面积 80 万平方米 依托重庆市雄厚的产业经济基础和园 区市场交易所产生的巨大物流量 以货运配载市场为核心 建设重庆市乃至西南地区重要的 公共型货运配载平台 根据入驻货代企业和物流企业的营业收入情况收取一定的保证金建立 先行赔付基金 对于货物损失可以先行赔付 解决当前货主对配载市场物流企业的风险承担 能力不信任现状 在降低货主企业托运风险的前提下吸引其入驻园区 快速在园区形成货源 吸引第三方运输企业和货车司机进入园区 表表 2 12 1 货运配载区区块设置 货运配载区区块设置 规划面积 区块名称 万平方米亩 货运交易中心 30 00450 00 车辆集散中心 15 00225 00 零担专线区 10 00150 00 三产配套设施 10 00150 00 公共用地 道路 绿化等 15 00225 00 总计总计 80 0080 001200 001200 00 信息管理中心 信息管理中心 信息管理区是货运配载基地的灵魂 是基地为企业提供全面的供应链解 决方案的基石 在货运配载基地的信息系统规划中 首先规划建立具有先进的信息交换 信 息管理以及通迅手段的信息平台系统 以赶上国际先进水平为目标 形成具备物流配送 智 能化仓库管理 运输优化调皮 自动化结算 客户远程登陆货物 车辆查询 进出口和通关 管理 以及 EDI 条码等物流技术的电子化的 简洁 高效的物流管理体系 信息系统分 为运输 配送 仓储 结算和行政管理五个相互独立而又相互关联的子系统 可以分割纽合 成用于各种特殊物流环境和要求的完整的物流管理 信息管理系统 采用 Internet 网络结构 以浏览 器 服务器方式的应用模式 实现业务流程管理 数据安全管理和传输管理 系统 采用整体规划 分步实施 在规划时预留接口 以便于系统的维护和升级 货运交易中心 货运交易中心 货运交易中心占地面积 30 万平方米 为第三方物流企业提供运营平台 来自生产企业 商贸企业 第三方物流企业以及社会 政府及其它物流基地 结点的货源 运输 仓储等信息在信息系统整合处理后进行发布和交易 在交易大厅的电子大屏幕公布各 类货物运输需求信息 搭建交易双方直接 及时的沟通平台 有效地提高工作效率 优化业 务流程 物流园区的客户还可以通过互联网 在物流园区的网站上发布和查询交易信息 也 可以通过电话委托交易 车辆集散中心 车辆集散中心 规划面积 15 万平方米 可同时停放 1200 辆车 使来自全国各地的货运 车辆在此集聚 形成强大的公路运输能力 为重庆市相关企业及园区内的第三方物流企业 专业仓储中心 流通配送中心 转运中心 零担快运市场提供专业的运输服务 仓储区 仓储区 仓储区面积为 10 万平方米 是对货运配载区营运平台整体综合性功能的补充 和完善 通过建设零担仓库 为重庆至国内各大中城市的零担快运专线客户提供零担仓储服 务 三产配套设施 三产配套设施 建设汽车快修中心 汽车检测中心 汽车饭店 汽车旅馆和司机活动中 心等生产配套设施 在货运配载区提供住宿 饮食 汽车检修 大众娱乐等一系列服务 2 2 项目盈利模式分析项目盈利模式分析 根据货运配载基地的功能定位和区块划分 未来货运配载基地拥有 3 大类型 21 个盈利 点 具体描述见下表 表表 2 22 2 货运配载基地盈利点一览表 货运配载基地盈利点一览表 盈利点 类别 盈利点传化物流基地 干线运输服务 依托园区干线运输网络 提供重庆到全国各大中城市的干线运输 服务 储存服务为基地入驻企业暂时未能发运的零担货物等提供专业仓储服务 装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租 组织装卸搬运劳务等服务 多式联运服务与多式联运区紧密合作 为客户提供一条龙的多式联运服务 配送服务提供重庆及周边地区的门到门配送服务 零担运输服务提供组货 零担运输服务 基础服务 集装箱服务提供集装箱租赁 拆拼箱等服务功能 流通加工服务包括提供包装 打标签 贴条码等一系列流通加工服务 增值服务 物流信息服务包括车辆查询 货物查询 回程货物预约 远程车辆预约服务等 结算服务成立园区结算中心 隔离交易风险 提供第三方标准化结算服务 物流咨询服务提供专业的运输一体化方案咨询服务 物流培训服务提供专业货运人才上岗培训服务 交易展示为重要企业 主要是火车制造企业 提供产品交易展示服务 保税服务依托基地内保税仓资源 开展点到点的保税服务 银行监管依托专业仓储区的金融监管能力 提供重要货物的金融监管服务 商检商检部门入驻提供商检等一系列服务 卫生检疫卫生检疫部门入驻提供商检等一系列服务 汽车维检汽车的维修检测服务 餐饮住宿司机之家提供兴家比较高的餐饮住宿服务 写字楼出租部分办公楼出租与专线公司 物流企业办公 配套服务 物业管理提供全面的物业管理 收取必要的物业管理费用 3 市场空间与行业发展前景市场空间与行业发展前景 3 1 重庆货运配载市场概述重庆货运配载市场概述 一 货运配载市场总量少 规模小 空间分布不合理 一 货运配载市场总量少 规模小 空间分布不合理 目前 重庆市道路货运场站除了个别区和个别道路货运场站作为对外的仓储型企业运营 外 其他的道路货运场站都是作为运输企业的附属设施和附属机构 为本企业提供传统的仓 储服务 这与物流的社会公益性性质不相对应 2006 年全市的道路货运场站的数量仅 59 个 数量偏少 规模与功能少 不能适应现代道路运输业和物流业发展 空间分布也不合理 作 为国家级铁路主枢纽的所在地沙坪坝区没有形成一个山规模的货运配载市场 许多个体货运 车辆都是停在社会停车场上 等米下锅 形成 有车无站 有站无货 的现象 货运配载 市场总体处于分散 弱小 无序状态 抗风险能力差 需要行业管理部门大力培育和引导 由于历史原因 货运场站一直作为道路货运企业的附属设施存在 而对于大部分小型道路货 运企业 由于资金 技术等原因根本谈不上建设符合国家标准的规模的货运站 他们的小型 货运场站分布在城市的各个角落 大量市内货物运输必然增加城市道路交通压力 随着城市 的发展 政府必然对城市道路体系进行整合 以减少市区内交通压力 提高交通设施的使用 效率 必然要求道路货运场站搬迁到城郊结合部 形成规模化 集约经营的货运场站 二 货运配载市场功能单一 设施简陋 二 货运配载市场功能单一 设施简陋 我们在调研过程中发现 在货运市场上 个体经济占主导地位 为降低费用 这些基本 上个体经济采取门对门运输 货物装卸 配载基本不通过货运配载市场 特别是零担站 除个别已经形成规模的货运配载市场 如华亭货运市场 其他小规模道路货运站惨淡经营 场站利用率很低 站内仓储设施闲置 而现代物流要求道路货运配载市场规模化 集约化经 营 货运配载市场是集装卸搬运 仓储管理 包装 流通加工 配送 信息交流 货运交易 停车等功能为一体的货运枢纽 目前重庆市大部分道路货运配载市场仅仅提供发送货和接车 服务 无法满足货主的其它需求 大部分道路货运市场规模较小 设施设备较为简陋 有些 场站仅仅占据地盘 为进站的货运车辆提供配货 对于现代物流所需的装卸设备 装卸平台 只有部分大型市场才会添置 而对于小型的货运场站 所有装卸都通过人力来完成 大部分 道路货运场站仅提供临时的储存服务 储存设施简陋 难以保证货物的储存质量 对于运输 市场所需要的货运交易信息 大部分货运场站通过电话或者传真来完成 很少使用计算机 条形码的技术 信息化水平很低 对于提供与铁路 港口等多式联运的服务 大部分货运场 站尚处于起步阶段 三 货运市场过度竞争 给货运场站带来严重冲击 三 货运市场过度竞争 给货运场站带来严重冲击 道路货运市场属于自由竞争市场 目前市场准入的门槛比较低 市场上充斥大量小型运 输企业 他们大都只拥有 5 8 台车 这些企业经营资质很低 有些甚至没有经营资质 为 了获得生存的空间 经常采取压价与大中型运输企业竞争 有时甚至采用非法的营运手段来 减少营运成本 他们提供运输服务质量普遍较差 货损货差严重 经常运输误期 货主利益 无法保障 这些企业以低价抢走大量货源 导致货运场站的经营较为困难 因此应当完善市 场准入和退出机制 建立包括车辆技术标准与车型 从业人员 注册资金 经营场地等方面 的市场准入制度 推行经营资质管理 严格执行企业年审制度 将不合格企业降低资质乃至 退出行业 四 四 政府主管部门只重视道路货运场站的商品性 忽视了社会性 公益性政府主管部门只重视道路货运场站的商品性 忽视了社会性 公益性 长期以来 政府主管部门只看到道路货运场站作为运输企业的一部分而存在 只重视货 运场站的商品性 忽视了货运场站的社会性 公益性 认为经营货运场站是企业行为 政府 主管部门只要做好市场行政管理就可 不必介入其它方面 我们认为货运场站经营不仅仅是 企业行为 同时带有社会行为和公益行为一面 尽管这些货运场站在完成运输服务时 为一 部分货物进行装卸搬运 储存 配载 信息等服务 在提供服务的同时获得一定的利润 但 我们应更多地看到 随着现代物流业的发展 道路货运场站作为物流网络的节点 道路交通 运输的基础设施 对物流效率 物流成本和社会效益有极大的影响 对重庆市提倡建立节约 型社会有积极意义 所以政府主管部门不能只重视货运场站的商品性 而忽视它的社会性 公益性 在重庆西部新城建设货运配载市场不仅是顺应市场发展的需要 更是适应政府调整 货运市场行政工作思路 提高重庆市整体货运效率的现实需要 具有积极的意义 3 2 市场需求预测市场需求预测 现代物流业的发展和大型货运配载基地的建设离不开产业经济的支撑 重庆重庆作为我 国的老工业基地 已经拥有了较为雄厚的产业基础 在新型工业化道路上 重庆已经成为西 部地区制造 能源 化工 医药产业的核心基地 2006 年 重庆工业销售值增至 4200 亿元 实现利润 155 亿元 老工业基地正在实现向长江上游经济中心的成功转型 重庆是我国的摩 托车之都和五大汽车生产制造基地之一 拥有长安 力帆 庆玲 嘉陵 红岩 隆鑫等一大 批汽车 摩托车制造企业 目前 重庆汽车整车生产量已占到全国 11 摩托车占全国 40 重庆市作为西部地区最重要的工业城市 雄厚的产业经济基础必将产生巨大的物流量 从而成为重庆市建设大型货运配载基地的有力支撑 2006 年重庆市全市社会消费品零售总额实现 1403 亿元 同比增长 15 4 比全国平均 水平快 2 个百分点 增幅列全国第 8 位 西部第 3 位 直辖市第 1 位 重庆市拥有超亿元市 场 80 余个 数量西部地区第一 包括朝天门综合市场 观农贸 西南物资市场 二郎汽摩 配市场 隆鑫钢材等一大批专业市场 直辖以来 商贸设施平均每年以 200 万平方米的速度 在增加 2006 年全市商业设施面积达 2750 万平方米 形成了解放碑 观音桥 沙坪坝 南 坪 杨家坪五大商圈 重庆商社等一批大型商贸流通企业 西部城市购物中心魅力初步显现 商贸业的快速发展集聚了更多的物流需求 为重庆市建设现代物流产业园区提供了强有力的 支撑 3 3 市场供给分析市场供给分析 重庆货运配载市场整体布局较为分散和杂乱 经过规划建设的货运市场 自发形成的原 始货运市场 甚至一些流动性的停车场同时存在 总体来说 重庆货运市场可以分为三个组 成部分 一是以华廷 华荣为代表的具有较强的集货配货能力的货运市场 这类货运市场的配套 功能比较齐全 停车场面积大 拥有集货仓 中转仓等设施 能够为司机提供餐饮 住宿 修车等三产服务 拥有较好的货运交易环境 华廷 华荣 渝南 隆鑫都属于这类具有较强 集货配货能力的货运市场 重庆大部分长途汽车货运业务都是由这类货运市场完成 表表 3 3 1 1 重庆集配货能力较强的货运市场 重庆集配货能力较强的货运市场 二是以嘉峰为代表的具有较强分拨能力的货运市场 这类市场还包括部分专业批发市场 里面或周边自发形成的货运市场 如观音桥农贸批发市场 马家岩建材批发市场 老顶坡汽 摩配批发市场 菜园坝水果批发市场等 都具有很强的区域分拨能力 三是一些临时性的停车场 根据调研组实地走访了解 重庆现有的这类流动性较强的临 时停车场位数不少 一般都具有 50 150 辆的停车能力 这些停车场形成的原因主要是重庆 正处于城市建设的高峰期 未经平整的土地以及修好但尚未通车的断头路等比较多 一些街 道或建设项目开发企业就利用这一空挡期办起了临时的停车场 这些停车场往往具有停车费 用便宜 场内修车等服务配套齐全等优势 受到了货车司机的欢迎 日常停车率几乎保持在 100 此外 这些停车场还吸引了少量物流企业进场设立简易的中转仓 从而具备了一定的 配货能力 能够为司机搭配部分零担货物 4 项目具备优势条件项目具备优势条件 4 1 交通区位优势交通区位优势 货运配载基地项目位于重庆西部新城的西部现代物流产业基地 项目本身拥有良好的交 通区位条件 铁路方面 襄渝铁路和渝怀铁路在基地交汇 公路方面 渝遂高速公路横贯基 地 并通过高滩岩互通立交 土主互通立交 渝遂立交与重庆市内环线和规划中的中环线相 连 在西部新城沿物流产业基地 白市驿散货物流中心 黄谦码头组团形成重庆未来的西部 物流大通道 此外 重庆市还规划了一条城市快速干道 穿越中梁山 直接连通基地和寸滩 港 借助优越的交通区位条件 货运配载基地能够与重庆市各大港口车站 主要工矿企业 工业园区保持较高的集散效率 公路 铁路 水路三种运输方式在园区汇合 使基地拥有了 开展零担快运 干线运输 区域配送 定制仓储 管理服务 信息交易 铁公联运 电子商 务和其他多种配套功能服务的独特优势 4 2 低成本的开发环境低成本的开发环境 西部物流产业基地采取 整体规划 分步实施 市场运作 的开发模式 铁路及相关项 目由铁路部门负责组织实施 由沙坪坝区政府和重庆建工集团共同组建基地整体开发建设公 司 注册资本 5 亿元 负责基地前期基础建设 运营和管理 极大地降低了多式联运基地子 项目的前期基础设施建设成本 同时 公司积极利用国家统筹城乡综合配套改革试验区的先 行先试权 根据城乡总体规划适时调整基地土地利用规划和土地利用年度计划 探索农村集 体土地流转和集约化用地的新模式 为项目合理降低用地成本提供巨大的空间 在税收方面 政府也将给予足够的优惠政策 4 3 完善的配套项目支持完善的配套项目支持 重庆西部现代物流作为未来重庆未来的产业高地 未来重庆市整和现有物流资源的核心 平台 统筹规划了国家铁路综合物流中心 多式联运区 仓储加工区 货运配载区 城市配 送区 保税物流区 新型物流社区 物流装备产业发展区 商贸交易区 9 个功能区 构建聚 集重庆物流资源和公共物流服务平台 长江上游水陆空多式联运平台 区域物资分拨分销集 散平台 物流装备制造基地 物流金融和培训等综合服务平台 物流及其他配套项充足 可 以对货运配载基地的发展提供有力的支撑 同时根据渝发改文 2007 1076 号文件精神 为促进西部物流产业基地快速发展 以基地为核心 在黄磏 铜罐驿长江沿线布局联动发展 区 享受基地同等政策 联动发展区规划面积 15 平方公里 物流设计能力 3000 万吨以上 形成水陆联运物流港区 为基地大宗物资集疏运提供支撑 积极引导主城区内环以内上桥 茄子溪等地传统物流设施和城区大型市场搬迁置换到基地相应功能区及联动发展区 铁路散 货物流按品种流向在基地和联动发展区合理布局 为项目未来发展提供了必要的物流量保障 5 财务预测财务预测 5 1 基础数据基础数据 表表 5 15 1 货运配载基地财务预测基础数据 货运配载基地财务预测基础数据 营业收入营业收入 建成起第二年营业收入 6000 万元 年递增率 5 资金来源资金来源 贷款占固定资本投资的比例 50 贷款年利率 7 83 投资建设年限 1 年 折旧折旧 土地摊销 50 年 房屋折旧 30 年 设备折旧 20 年 流动资本流动资本 启动预备流动资金 300 万元 固定资本固定资本 用地面积 1200 亩 土地出让价 30 万元 亩 城乡统筹实验优惠价 15 万元 亩 楼房及设备投资 25000 万元 5 2 财务预测演示财务预测演示 表表 5 25 2 货运配载基地财务预测结果 货运配载基地财务预测结果 项目名称单位 情景一 土地成 本 30 万元 亩 所 得税率 25 情景二 土地成 本 15 万元 亩 所 得税率 25 情景三 土地成 本 15 万元 亩 优 惠所得税率 15 情景四 土地成 本 15 万元 亩 营 收好于预期 20 项目总投资万元61000 00 43000 00 43000 00 43000 00 营业收入万元13528 28 13528 28 13528 28 16233 94 内部收益率 所得税后 13 06 17 54 18 66 20 67 税后累计财务净现值万元4498 94 4243 85 4467 65 5074 89 投资回收期 所得税前 年10 75 8 57 8 41 7 38 投资回收期 所得税后 年13 12 10 31 9 97 8 90 投资利润率 所得税前 15 76 24 94 24 94 32 14 投资利润率 所得税后 11 82 18 70 21 20 24 11 投资利税率 5 11 7 90 5 40 10 03 注注 项目计算期为项目计算期为 2020 年 表中营业收入和税后累计财务净现值为第七年年末数据年 表中营业收入和税后累计财务净现值为第七年年末数据 所得税后财务净现值 57551 45244640 5725 61716669 7224 78428529 9291 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 10000 20000 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 所得税后财 务净现值 图图 5 15 1 货运配载基地净现金流量 所得税后 财务演示 货运配载基地净现金流量 所得税后 财务演示 6 关键招商客户分析关键招商客户分析 6 1 关键驻商价值定位关键驻商价值定位 现代物流产业园区货运配载基地在招商引资过程中要对潜在招商对象进行价值定位 以 便通过综合分析 对潜在关键驻企业进行综合排序 并根据排序结果 制定招商引资方案 进而建立园区未来良好的业务发展蓝图 这些价值定位包括以下 5 个方面 表表 6 16 1 货运配载基地对未来关键驻商的价值定位 货运配载基地对未来关键驻商的价值定位 1 1 发展战略 发展战略 潜在进驻企业在重庆 中国的业务发展历史是怎样的 该潜在进驻企业未来在重庆 中国的发展战略是什么 该潜在进驻企业在同行竞争和市场中的地位如何 该潜在进驻企业对重庆物流产业 重庆西部现代物流产业园区的发展有何影响 2 2 财务状况及投资能力 财务状况及投资能力 资金是否充足 有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证持续不断的资金投入 过去几年的财务状况和未来几年财务预测状况如何 投资强度如何 能做到和愿意做的规模 3 3 关键技能 关键技能 在行业领域内是否有较高的知名度 是否能够代表货运配载领域的先进发展水平和经营模 式 过去是否开发过相类似的项目 是否成功 目前经营状况如何 企业自身管理 运作水平如何 是否有稳定且庞大的客户资源或者与园区发展紧密相关其他稀缺性资源 4 4 沟通渠道 沟通渠道 关键进驻企业与重庆市政府的关系如何 与园区发展公司是否能够良好沟通 与园区相关外围企业沟通是否顺畅 5 5 企业社会责任 企业社会责任 能否能够且愿意提供众多的本地就业机会 是否愿意推动本地社区不断发展 是否愿意为员工提供有效社会保障 6 2 潜在关键驻商筛选及优先排序潜在关键驻商筛选及优先排序 根据货运配载基地对未来关键入驻企业的价值定位 初步得出了第一阶段吸引的潜在关 键驻商重点目标 表表 6 26 2 货运配载企业特区潜在关键驻商筛选 货运配载企业特区潜在关键驻商筛选 重庆及国内大型货 运配载企业 第一步筛选第一步筛选结果第二步筛选 第一阶段重点招商 目标 传化物流基地有限 公司 重庆华亭汽车市场 重庆交通运输集团 重庆联运物流 重庆港务物流集团 中集物流集团 在行业领域内是否 有较高的知名度 是否能够代表行业 领域的先进发展水 平和经营模式 资金是否充足 有 没有顺畅的融资渠 道和融资平台以保 证持续不断的资金 投入 传化物流基地有限 公司 重庆华亭汽车市场 重庆交通运输集团 重庆港务物流集团 重庆联运物流 是否有稳定且庞大 的客户资源或者与 基地发展紧密相关 其他稀缺性资源 关键进驻企业与重 庆市政府的关系如 何 传化物流基地有限 公司 重庆华亭汽车市场 重庆交通运输集团 6 3 关键驻商谈判步骤关键驻商谈判步骤 在制定招商方案及文件的基础上 根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判 其中关键 步骤如下 表表 6 36 3 关建驻商谈判步骤 关建驻商谈判步骤 第一步 接触 谈判第一步 接触 谈判 所需时间 所需时间 4 6 周 主要工作内容 主要工作内容 依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和 联系人 进行初步联系和接触 阐述西部现代物流产业园区对于货运配载项目目标关建驻 商的价值定位 听取关键驻商的要求和条件 决策者 决策者 现代物流产业园区发展公司总经理 辅助人员 辅助人员 货运配载项目招商引资业务负责人 第二步 调整招商优先顺序第二步 调整招商优先顺序 所需时间 所需时间 1 周 主要工作内容 主要工作内容 根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序 调整和细化必要的 政府政策 确定下一步谈判的时间 地点 主题和参加人员 决策者 决策者 现代物流产业园区发展公司总经理 辅助人员 辅助人员 货运配载项目招商引资业务负责人 第三步 深入谈判第三步 深入谈判 所需时间 所需时间 数周 数月 主要工作内容 主要工作内容 与目标驻商进行协商 会谈 明确双方的责任和义务 确定具体的财务安 排条款 制定项目的具体时间安排 决策者 决策者 现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员 辅助人员 辅助人员 货运配载项目招商引资业务负责人 第四步 修改招商方案第四步 修改招商方案 所需时间 所需时间 数周 数月 主要工作内容 根据会谈情况修改 调整招商引资方案和文件 进行新一轮谈判 制定合 作意向书 决策者 决策者 现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员 辅助人员 辅助人员 货运配载项目招商引资业务负责人 第五步 达成协议第五步 达成协议 所需时间 所需时间 1 4 周 主要工作内容 就关键驻商入驻西部现代物流产业园区货运配载基地的方式 条件 利益 分配等达成具体协议 由相关律师 会计师 公证人等对正式文件进行审议 签署正式文 件 决策者 决策者 现代物流产业园区发展公司总经理 重大项目由发展公司董事会决策 辅助人员 辅助人员 货运配载项目招商引资业务负责人 有关律师 会计师 公证人 7 7 项目营销策略项目营销策略 7 1 品牌营销策略品牌营销策略 表表 7 17 1 货运配载基地品牌营销策略 货运配载基地品牌营销策略 策略策略 1 1 借助西部物流产业基地的品牌效应来成功营销货运配载基地 建立 货运配载基 地 是重庆市乃至西部地区未来货运配载的主枢纽概念 以增强入驻企业对基地的信赖感 提高货运配载基地各类营销措施的有效性 策略策略 2 2 通过货运配载基地的成功营销与优质服务来塑造货运配载基地 专业第四方物流 企业 重庆公共货运平台 的品牌形象 并借助货运配载基地形成的品牌效应进一步开拓 新的服务领域 同时推动重庆西部现代物流产业基地整体品牌营销 形成良性循环 策略策略 3 3 通过货运配载基地服务方式的不断调整 货运配载通道的不断创新 将西部现代 物流产业基地货运配载基地打造成西部地区的货运配载中心 策略策略 4 4 在成功塑造错式联运基地品牌的基础上 通过对外投资 合资等方式开展各项投 资业务 进一步强化西部现代物流产业基地作为重庆市物流产业高地和未来新经济增长引 擎的地位 7 2 渠道策略渠道策略 表表 7 27 2 货运配载基地渠道策略 货运配载基地渠道策略 策略策略 1 1 项目招商人员直接上门拜访重要客户 实施一对一营销 策略策略 2 2 通过设立招商处 并指定专人负责货运配载基地区块招商工作 由其统一负责重 要客户接待和相应营销活动 策略策略 3 3 充分利用园区开发公司和政府 行业主管部门的良好工作关系 开展政府营销 策略策略 4 4 对于远程客户或不确定客户通过信函 电子邮件等方式进行营销 策略策略 5 5 对于货运配载基地内入驻商户的营销 由招商处外聘工作人员到各类目标客户的 集结点或场所进行宣传营销 7 3 政府关系营销策略政府关系营销策略 表表 7 37 3 货运配载基地政府关系营销策略 货运配载基地政府关系营销策略 策略策略 1 1 争取列入重庆市乃至国家重点物流项目之列 策略策略 2 2 邀请政府有有关部门参观基地 参加基地举办的各项相关活动 策略策略 3 3 由重庆市政府和沙区政府保持密切联系 向主管部门领导通报基地发展情况 获 得政府的优惠政策扶持 策略策略 4 4 对政府宣传的重点应集中在货运配载基地第四方物流理念 对于降低重庆市综合 物流成本 推动区域经济发展以及培育现代物流产业的作用等方面 策略策略 5 5 在基地信息系统为有关主管部门 如发改委 工商税务管理部门等 MIS 系统的介 入预留接口 便于政府主管部门直接在基地网上发布有关政策 法规和掌握基地各项信息 7 4 公共关系营销策略公共关系营销策略 表表 7 47 4 货运配载基地公共关系营销策略 货运配载基地公共关系营销策略 策略策略 1 1 优先选择高速公路户外广告牌 机舱内广告 出租车电台广告作为广告媒体向外 推出广告 策略策略 2 2 通过不定期开展行业论坛 如西部物流论坛 重庆物流论坛等 在业界扩大货运 配载基地的品牌知名度 策略策略 3 3 在专业媒体开辟各类专栏或及时将具有新闻价值的信息提供给报纸 电台等新闻 媒介 为媒体提供新闻素材 策略策略 4 4 站住或与媒体合作举办各类相关活动 经常邀请媒体来基地参观 互通有无 8 8 风险控制风险控制 8 1 项目风险估计项目风险估计 按照风险来源的不同 项目的风险主要有政策因素风险 社会因素风险 经营因素风险 技术因素风险 管理因素风险和不确定风险等 1 1 政策因素风险 政策因素风险 主要是指项目所处的宏观环境的局势稳定性 项目建设和运营所受 到的法律法规的约束和政策性调控影响 以及项目的审核批准过程中存在的各种不确定性问 题 货运配载基地项目本身属于重庆市未来着重打造的西部现代物流产业园区的子项目 项 目整体建设符合胡锦涛总书记 314 讲话的指示精神和统筹城乡发展的总体战略 是重庆市打 造一小时经济圈的重点项目之一 也是重庆市 十一五 物流发展专项规划的重点项目 市 政府专门就本项目成立了由 3 位副市长牵头的项目领导小组 因此 本项目基本没有政策因 素风险 2 2 社会因素风险 社会因素风险 主要是指项目所在地区的技术经济发展水平 以及对项目的支持配 合力度 协作化程度 一方面 重庆拥有雄厚的产业经济基础支撑 以及西部地区传统商贸重镇的独特区位优 势 拥有长江黄金水道和国家级铁路物流中心的支撑 货运配载基地完全有能力承载西部货 运配载中心的开发建设 另一方面 在统筹城乡的大原则下推进项目建设工作 有利于协调 业主 村镇 农民等多方关系和利益 这都能够将项目的社会因素风险降到最低 3 3 经营因素风险 经营因素风险 经营因素风险在项目的全寿命周期内长期存在 影响频率高 交叉 作用多见 原因较为复杂 主要有合同风险 如合同的结构设计 合同履约与变更问题 争 议与索赔 合同的条款确定等 项目运营风险 包括涉及到项目的建设成本的融资问题 财务问题 利率与汇率波动 通货膨胀和物价波动问题等 本项目总投资额超过 6 亿元 对投融资 项目管理 建设工程等方面提出了严峻的考验 本项目存在一定的经营风险 但由于引进了中集物流 港务物流这一类具有雄厚实力和丰富 的货运配载实践经验的企业作为业主 本身具有一批比较稳定的外围企业作为客户群 可以 将项目的经营因素降到最低 4 4 技术风险因素 技术风险因素 技术风险大多属于人为的风险 受知识水平所限 人们在进行预测 决策 评估和各种技术方案的选择制定时所产生相应的不确定性 物流专业以及跨行业知识背景和实践经验的不同程度缺失 有可能给本项目造成一定的 技术风险 5 5 管理风险因素 管理风险因素 项目由于管理原因而产生的安全 质量 责任事故影响恶劣 且后 果损失巨大 其中多数因管理组织方式的建立 管理制度的制定或是因疏于对人员的管理教 育而产生的道德行为风险和职业责任风险 6 6 不确定性风险 不确定性风险 本项目是重庆市首个整体规划 统一布局 全面推进实施的货运配 载基地项目 目前重庆及西部地区的货运配载市场仍然处于发展阶段 因此有着众多的不可 预见因素 重庆市政府发展货运配载的细化政策还未出台 一些限制货运配载进一步发展的 政策性因素依然存在 受进驻业主 客户企业对现代物流认知能力所限 以及市场开拓和业 务发展的时滞性 项目发展初期可能达不到预测的业务运作量 8 2 风险规避建议风险规避建议 本项目属于低风险性项目 然而一些风险还是值得注意 例如政策因素风险 社会因素 风险 经营因素风险 技术因素风险 管理因素风险等 对于政策因素风险和社会因素风险 属于外部风险 需要通过项目外在利益关系的平衡 就项目发展问题进行全面沟通等方法规 避 而经营因素风险 技术因素风险和管理因素风险 都属于内部风险 可以进行内在技术 手段来规避 对于经营因素风险 可以通过重视合同 严格财务制度 完善项目管理 加大 招商的力度 加强信用建设来得以规避 对于技术因素风险可以通过聘用专业人才 岗位职 业培训等措施进行规避 而管理因素风险可以通过严格管理制度 程序以及专业的管理人才 的使用进行风险的规避 9 财务附表财务附表 表表 9 19 1 货运配载基地成本费用表 情景 货运配载基地成本费用表 情景 1 1 类目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年 外购燃料及动力 1600 00 1680 00 1848 00 2032 80 2236 08 2459 69 2705 66 2976 22 3273 84 3601 23 工资及福利 800 00 824 00 1248 72 1286 18 1324 77 1364 51 1405 45 1447 61 1491 04 1535 77 折旧 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 1000 00 摊销 720 00 720 00 720 00 720 00 720 00 720 00 720 00 720 00 720 00 720 00 维护维修 300 00 330 00 363 00 399 30 439 23 483 15 531 47 584 62 643 08 707 38 还本付息 0 00 2388 15 2388 15 4929 82 4730 80 4531 79 4332 78 4133 77 3934 75 3735 74 管理 80 00 84 00 92 40 101 64 111 80 122 98 135 28 148 81 163 69 180 06 其他 300 00 300 00 300 00 300 00 300 00 300 00 300 00 300 00 300 00 300 00 总成本合计 4800 00 7326 15 7960 27 10769 74 10862 69 10982 13 11130 63 11311 02 11526 40 11780 18 其中固定成本 2400 00 4822 15 4863 55 7450 76 7301 84 7157 93 7019 53 6887 19 6761 52 6643 19 可变成本 2400 00 2504 00 3096 72 3318 98 3560 85 3824 20 4111 10 4423 83 4764 88 5137 00 经营成本 3080 00 3218 00 3852 12 4119 92 4411 88 4730 34 5077 85 5457 26 5871 65 6324 44 注 土地价格注 土地价格 3030 万 所得税万 所得税 25 25 计算期为 计算期为 2020 年年 外购燃料及动力费用按销售收入外购燃料及动力费用按销售收入 20 20 计算 工资及福利按销售收入计算 工资及福利按销售收入 10 10 计算 管理费用按销售收入计算 管理费用按销售收入 1 1 计算 计算 建筑折旧建筑折旧 3030 年 设备折旧年 设备折旧 2020 年 土地摊销年 土地摊销 5050 年计算 维护维修费用第一年年计算 维护维修费用第一年 300300 万元 此后每年递增万元 此后每年递增 10 10 按照贷款占总投资按照贷款占总投资 50 50 贷款年限 贷款年限 1515 年 前年 前 3 3 年只需还息年只需还息 第 第 4 4 年起开始偿还本金年起开始偿还本金 表表 9 29 2 货运配载基地投资损益表 情景 货运配载基地投资损益表 情景 1 1 类目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年 第 10 年 营业收入 8000 0 8400 0 9240 0 10164 0 11180 4 12298 4 13528 3 14881 1 16369 2 18006 1 营业税金及附加 261 6 274 7 302 1 332 4 365 6 402 2 442 4 486 6 535 3 588 8 总成本费用 4800 0 7326 2 7960 3 10769 7 10862 7 10982 1 11130 6 11311 0 11526 4 11780 2 利润总额 2938 4 799 2 977 6 938 1 47 9 914 2 1955 3 3083 5 4307 5 5637 2 所得税 25 734 6 199 8 244 4 234 5 12 0 228 5 488 8 770 9 1076 9 1409 3 税后利润 2203 8 599 4 733 2 703 6 35 9 685 6 1466 5 2312 6 3230 7 4227 9 特种基金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 可供分配利润 2203 8 599 4 733 2 703 6 35 9 685 6 1466 5 2312 6 3230 7 4227 9 盈余公积金 15 330 6 89 9 110 0 105 5 5 4 102 8 220 0 346 9 484 6 634 2 应付利润 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 未分配利润 1873 2 509 5 623 2 598 0 30 5 582 8 1246 5 1965 7 2746 1 3593 7 累计未分配利润 1873 2 2382 7 3005 9 2407 9 2377 3 2960 1 4206 6 6172 3 8918 4 12512 1 注 土地价格注 土地价格 3030 万 所得税万 所得税 25 25 计算期为 计算期为 2020 年年 表表 9 39 3 货运配载基地现金流量表 情景 货运配载基地现金流量表 情景 1 1 类目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年 现金流入 8000 08400 09240 010164 011180 412298 413528 314881 116369 218006 1 营业收入 8000 08400 09240 010164 011180 412298 413528 314881 116369 218006 1 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 65550 63875 64600 14439 35009 25629 16304 07039 17840 78715 1 固定资产投资61000 00 00 00 00 00 00 00 00 00 0 流动资金 300 00 00 00 00 00 00 00 00 00 0 经营成本 3080 03218 03852 14119 94411 94730 35077 95457 35871 76324 4 营业税金及附加 436 0457 8503 6553 9609 3670 3737 3811 0892 1981 3 所得税 734 6199 8244 4 234 5 12 0228 5488 8770 91076 91409 3 特种基金 0 00 00 00 00 00 00 00 00 00 0 净现金流量 所得税前 56816 04724 24884 35490 16159 26897 87713 18612 89605 510700 4 累计净现金流量 所得税前 56816 0 52091 8 47207 5 41717 4 35558 2 28660 3 20947 2 12334 4 2728 97971 5 P F 0 07 t 0 90 90 80 80 70 70 60 60 50 5 所得税前净现值 53099 14126 33987 04188 44391 44596 34803 45012 75224 75439 5 所得税前累计净现金流现值 53099 1 45499 0 38535 4 31826 0 25352 5 19097 6 13044 9 7178 7 1484 34052 3 净现金流量 所得税后 57550 64524 44639 95724 76171 26669 37224 37842 08528 69291 1 累计净现金流量 所得税后 52291 6 47451 9 41482 8 35546 2 28888 9 21436 0 13105 2 3805 86562 2 所得税后净现值 3951 83787 54367 34400 04444 04498 94564 14639 04723 1 所得税后累计净现金流现值 45673 5 41886 0 37518 6 33118 7 28674 7 24175 7 19611 6 14972 6 10249 5 注 土地价格注 土地价格 3030 万 所得税万 所得税 25 25 计算期为 计算期为 2020 年年 表表 9 49 4 货运配载基地成本费用表 情景 货运配载基地成本费用表 情景 2 2 类目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年 外购燃料及动力1600 0 1680 0 1848 0 2032 8 2236 1 2459 7 2705 7 2976 2 3273 8 3601 2 工资及福利800 0 824 0 1248 7 1286 2 1324 8 1364 5 1405 4 1447 6 1491 0 1535 8 折旧1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 1000 0 摊销360 0 360 0 360 0 360 0 36