业主及用户手册.doc

长 沙山水芙蓉国际新城业主及用户手册长沙美好愿京物业管理有限公司二OO一年 月（一）致 业 主尊敬的业主：热忱欢迎您加入湖南永泰房地产开发有限公司，开发兴建的山水芙蓉国际新城高尚居住小区业主行列，长沙美好愿京物业管理有限公司全体员工对您的入住表示最诚挚地祝贺！为使您明确了解小区管理事项，并积极支持、配合我公司共同搞好小区的综合管理，使之成为一个幽静、清洁、安全的生活环境，特制定本手册，本手册所列各项条款，都是真诚地为业主着想，要安居乐业，平安为重。敬希贵业主对物业管理工作鼎力支持与忠诚合作，为使长沙山水芙蓉国际新城保持优美的居住生活环境，请贵业主细心阅读本手册，并将其中精神告知家庭成员，以便共同遵守。欢迎您对我公司的工作提出建议与意见，以使我公司能更好地为您提供服务。如有任何查询，请与我公司联络，我公司将竭诚为您提供尽善尽美的管理服务。谨祝各位业主安居乐业！长沙美好愿京物业管理有限公司二OO一年 月 （二）小 区 简 介“山水芙蓉国际新城”位于长沙市东郊，国家级经济技术开发区内。地处开发区天华北路、星沙大道及北环线之间，毗邻三环线、京珠高速公路，地理位置优越，交通十分便利，距伍家岭10分钟车程，有127路公交车。本小区地址为：长沙经济技术开发区天华北路 号，邮政编码为：“山水芙蓉国际新城”小区总体规划为：总用地609亩，总建筑面积20多万平方米。小区供水、供电、管道液化气、有线电视、通讯、宽带网络、智能化监视系统等配套设施一应俱全。第一期工程占地146亩，建筑面积4.万平方米，建有北美风情之独体别墅34栋、双联别墅18栋、联排别墅15栋、洋房3栋，共有住房236户。“山水芙蓉国际新城”毗邻自然森林公园及生态绿地，相伴美丽清澈的松雅河。小区内建有多功能豪华会所、大型人工湖、中心绿化广场，景观游泳池，灯光网球场，整个小区翠意盎然，山水园林交相辉映，融健康环境、写意园林和卓越品质于一身。（三）1、物业管理1.1物业管理公司及其职能 1.1.1 长沙美好愿京物业管理有限公司为山水芙蓉国际新城管理者（以下简称“物业管理公司”），按山水芙蓉国际新城住户公约（以下简称“公约”）之规定，执行对山水芙蓉国际新城小区（以下简称“小区”的管理职责，并享有或承担公约中规定管理者的各种权利、义务及责任。 1.1.2 物业管理公司接受香港戴德梁行物业全方位咨询指导,本着“以人为本”的管理原则为各业主及用户(以下简称 “业户”提供管理服务,但各业户不可要求员工私人服务,另请各业户勿赏赐任何利益给公司员工,业户如有赐教,请与物业管理公司联络。 1.1.3 物业管理公司负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各业户,此外还代表全体业户处理各公共事务。1.1.4 物业管理公司行政办公时间为每日上午8:3012:00,下午1:305:30, 周日及法定节假日，均有值班职员为客户服务。物业管理公司电话（办公时间）：4067317值班电话（24小时服务）：1.2管理费 1.2.1 为保障各业主在山水芙蓉国际新城之物业的长远利益，以达到投资保值的效果,各业主需按照公约规定承担本物业的保养、维修及日常管理开支。物业管理各项支出包括但不限于小区房屋共用部位、共用设施设备的运行维护和保养费用，公共地方的保养、清洁、维修和照明等费用，园林维护、修剪、种植、清扫费用、消防及保安智能化系统的检修保养费用。此外，渠道及水管的维修费用，垃圾清理费、物业管理公司的行政管理费用以及物业管理公司员工的薪金、福利等均包括在内。所有支出均由各业户按业权份额分摊。 1.2.2 管理费是保持本小区正常运作的必备条件，为保证小区内全体业主的公共利益，各业户务必按时缴交管理费，若逾期未交费，须从应交之日起每日按应交费用3的标准加收滞纳金。超过三个月，物业管理公司有权采取停电、停水、停气、起诉等措施追讨，直至业户缴清所欠管理费及滞纳金为止。此条款同时适用水、电费用及其它应缴费用的缴纳。 2、业主守则 2.1 业主须知 2.1.1 业主对其购买的物业拥有占用/使用/收益/处理等权利（如：房产权、买卖、赠予、交换、租赁、遗赠及继承），但土地所有权仍归国家。 2.1.2 业主需对其接收的房屋作检验，核实所有设施，并须在交收表上签名。 2.1.3 本物业仅可作为公约指定用途（即住宅），不可作为货仓、工厂或其他非居住之用途。 2.1.4 业主不可做出任何结构及外观颜色等（如：窗户、阳台、外墙等）之更改，以维护小区的外观整齐、美观，也不可侵占公共空间，擅作他用（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等）以免有碍观瞻，损人不利已及引人犯罪。 2.1.5 业主进行装修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施及他人为原则。进行该等工程前须先按政府有关规定向物业管理公司书面申请，在获得物业管理公司批准及缴纳有关管理押金费用及备案后，方可进行。 2.1.6 凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业管理公司除要求立刻停止及擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及要求赔偿/罚款之权利。 2.1.7 物业内严禁存放有任何违禁、易燃、易爆及有毒物品。 2.1.8为保持环境宁静，住户请勿在晚上十时至晨早八时之间演奏乐器及音乐器材等，甚至搓麻将或其他发出噪音的消遣，以免扰及邻居。 2.1.9 业主不可将住宅门钥匙私下交与物业管理公司任何工作人员或安管人员作看管或委托私人服务事宜，否则由此而产生的一切后果概由其业主自负。 2.1.10本物业管理公司只能提供住户一处安居乐业之地方，小区所有管理员已受训令查询所有进入本小区内之陌生人士身份，请各住户通知贵亲友此种措施。本物业管理公司及各住户对于查询时所引起不便之处，先致歉意，相信各位亦明白，此举纯为保障小区及各住户安全之理由。3、日常保养事项：3.1 请勿损坏公共设施设备，否则需要赔偿损失。 3.2 请勿把垃圾、菜叶、杂物等废弃物投入厕所及下水道，否则需对损坏/堵塞修理负责。 3.3 请正当地使用室内电器，失修/损坏/劣质电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行。 3.4 请勿涂划/刮画本任何部分的墙壁、玻璃等，亦不可随地吐痰或便溺。 3.5 请爱护小区公物，若发现有人为损坏事故，请立刻报告物业管理公司。4、清洁卫生 4.1 请各业主将其室内垃圾用塑料袋包装妥当，放入物业管理公司在指定地点设置的垃圾桶内，清洁工人每天将会按时清理，切勿将垃圾任意堆放或随处丢弃。多层公寓住户切勿自窗户或阳台向外乱丢烟头、杂物等。 4.2 请各业主勿饲养禽畜动物，可以饲养一些较为驯良的观赏性动物，如猫、鸟等，养犬应按政府有关规定予以办理。 4.3 禁止在小区范围内张贴标语、广告或安装任何招牌等，不要踩踏草坪，损害绿化设施；别墅私家院地草坪由业主自行负责维护，或交纳费用委托物业管理公司办理。 4.4 业户住宅装修后的垃圾，严禁堆放在楼道内或小区街道上。5、安管事宜 5.1 物业管理公司工作人员在小区工作巡查时，皆佩戴工作证，对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前，业户请切勿开门，若发现任何可疑人物，请立即通知物业管理公司或物业管理公司工作人员。 5.2 为保障小区安全，所有在小区居住的年满9岁且身高达1.1米的业户均应办理山水芙蓉国际新城出入证。 5.2.1 办理出入证请书面写明人员姓名、居住楼栋、房号并交一寸照片一张，并支付工本费； 5.2.2 若持证人有变动时,应及时到物业管理公司办理变更或注销证件手续; 5.2.3 若证件不慎遗失,请及时报告物业管理公司,并办理补证手续(与第一次办证时手续相同),否则业主须承担由此而产生的相应的民事责任。 5.3 小区每日24小时均有安管人员在监控机房、门岗值班及巡逻，请业户配合安管人员的工作，以保障小区的安全，并请注意以下几点： 5.3.1 对进入小区的访客将要求出示身份证明并做会客登记； 5.3.2 房屋无人时，请锁好门窗。 5.3.3 切记如遗失钥匙时，请即把门锁更换； 5.3.4 无人在家时，关闭所有电器用具、煤气设备及用水设备总开关。 5.3.5 携带大件物品及搬运家具等大宗物品出小区，必须由业主亲自前往物业管理公司办理（大件宗物品放行证），否则门卫将不予放行；6、车辆管理 6.1 所有车辆未经许可，不得进入本小区。 6.2 进入本小区的车辆（汽车）必须办理（车辆出入证卡），驶出小区凭证或卡予以放行。6.3 别墅业户的车辆均请停进私家车库，其余车辆必须停放在指定地点，并按长沙市有关部门规定交纳车辆停放费。6.4 进入小区的车辆应减速慢行，禁止鸣笛，自觉维护小区的交通秩序和环境安宁，车辆在小区内违反交通规则，造成他人及车辆人身安全事故、设备设施安全事故，须照价赔偿及承担有关的法律责任。 6.5 禁止装有易燃、剧毒、污染及危险品的车辆进入小区6.6 自行车及摩托车必须按指定地点停放，不得随处乱停乱放。7、防治灾害 7.1 禁止在小区范围内燃放烟花、爆竹或焚烧纸张、文件和祭品等，监管孩童切勿玩火。7.2 爱护消防设备，保持公共通道畅通。7.3 经常检查电器和煤气燃具，发现异常及时维修或更换。8、其他事项 8.1 业主在转让业权时，请于一周内书面通知物业管理公司有关新业主（承受人）之详情（如：姓名、联系地址、电话、交易日期、业权 转让证明）等，并办理相关的转让手续。 8.2 洋房住户家漏水影响下层时，接到通知后三天内必须修妥，以免下层业户财物受损坏，否则物业管理公司有权将漏水公寓的供水阀门关闭，直至漏水修好为止。 8.3 滋扰他人的行为，如：制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品等一律禁止。9、应急程序 紧急事故可能随时发生，物业管理公司必须为处置紧急情况作好各种准备，以尽量减少生命及财产的损失。以下所提供的资料是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设立。 9.1 紧急电话号码： 火警：119 电话查询：114 电话故障：112 匪警：110 有线电视站： 煤气站： 急救：120 供电所： 自来水公司： 9.2 防火及火警应急须知 9.2.1 防火知识a) 切勿使用电线负荷过重或在同一插座接上多种电器;b) 户内切勿储藏非法易燃物品;c) 保持走廊、楼梯及防火通道畅通；d) 如遇到易燃物品气味，切勿启动任何电器（包括电话、门铃、电动玩具等），小心打开所有窗户、门，让空气流通，然后离开现场尽快通知物业管理公司。 9.2.2发现火警时：a) 通知（即报告小区物业管理公司并拨打“119”电话报警）；b) 抑制（在安全情况下，紧闭失火现场的门窗、切断电源总闸、关闭煤气开关和封堵不密部位，避免烟雾浸入，火势蔓延）；c) 逃生（通过最安全的途径离开火警现场）。9.2.3火警扑灭a) 业户必须熟悉小区的消防设施与警报系统的位置；b) 若是轻微失火（如废纸篓、烟灰缸等），应尽可能将火扑灭，但切勿惊恐冒险；c) 如人身安全已受到威胁，而火势亦不能及时受到控制，应及时逃生；d) 拨打“119”电话报警时应告知：本小区及失火楼栋的名称，所在的道路地段，火警蔓延的范围及位置，你的电话号码及姓名；e) 通知小区物业管理公司，依从物业管理公司员工指挥疏散离开房屋。f) 如被火焰或高热所围困：有可能的话，致电消防队求助；谨记烟和热空气都是向上升，故就蹲着身子和爬行逃生；如情况许可应打开窗子以求空气流通，并到阳台或窗前向外挥动醒目衣物求救；g) 发生火警时，物业管理公司员工会协助消防员和公安阻止公众人士进入现场，在物业管理公司或消防员未宣布有关单元安全之前，任何人士不得进入。9.3意外（紧急医疗问题） 当发生意外或紧急医疗问题时：9.3.1 尝试尽可能获取有关此次损伤的资料；9.3.2 使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；9.3.3 打电话要求争求医疗服务；9.3.4 通知物业管理公司详述意外情况，包括所住楼栋、发生地点、姓名/年龄、电话号码和目击者等；9.3.5 在任何情况下，应尽量保持镇定。9.4 地震 9.4.1 保持镇定，切勿惊慌失措； 9.4.2 躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护； 9.4.3 远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件； 9.4.4 地震时不要躲在楼梯底下； 9.4.5准备应付接连更多次的余震。9.5 水浸 遇有可能发生水浸时： 9.5.1 把有可能受损的贵重物品移往较高处；9.5.2 切断受浸部位电器用具的电源；9.5.3 提防通电的电线；水浸之后：9.5.4检查财物以鉴定损失；9.5.5 逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；9.5.6 清除房屋内、家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；9.5.7 请电工对相关电路进行检查，防止发生因电路短路、漏电而引发事故。9.6 应急联络 9.6.1 用电话报案时，请提供以下所有资料； 9.6.2 报案人的姓名； 9.6.3 紧急事故的位置：小区的名称及地址，楼栋编号及楼层房号； 9.6.4 有人受伤与否； 9.6.5紧急事故的种类、火警、罪案等； 9.6.6 待对方确定了资料后，方可挂断电话。9.7 撤离程序 9.7.1 当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都有应该完全按指示撤离事发区域，不能有所例外 9.7.2 在撤离房屋或进行火警演习时，住户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上房门； 9.7.3开启由房内通往房外的门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢开启； 9.7.4若因浓烟的关系未能跑到房外，则应关上门，放置毛巾在门底的门缝间，打开窗户和阳台门保持空气流通，向外呼救，保持镇定等待消防员的援救。9.8 结束语 没有任何小区可以完全避免天灾人祸的发生，制定紧急程序计划可避免天灾人祸的发生，制定紧急程序计划可避免生命和财产损失，以及万一发生意外时，将损失降至最低。通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，有一队受过训练的管理人员，再加上住户的合作，物业管理公司便更有信心应付万一发生的紧急事故，然而，请必须紧记，无论以上指引应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外事故的发生，及达到本应急程序之目的。物业管理公司为业户利益着想，建议各业户向保险公司查询并办理有关各类保险安排，以保障家庭人身财产在万一遭受重大损失后能获得相应赔付。（四）装饰装修管理规定 为保护本小区所有业主的合法权益，保证住宅的结构安全和外观统一，有效地制止各种违章行为。根据长沙市住宅小区室内装修管理规定特制定此规定。敬请各住户及装修单位认真阅读并遵守本规定。 一、装修手续办理 . 二次装修程序指南：已办妥入住手续 住户申请室内装修 装修单位资质审核 装修工人证件审核 不合格 交纳装修押金、公共通道损失费及相关费用监督竣 工 验 收退 还 押 金施 工向物业公司申报完工 办理装修许可证，材料进门条，临时出入证 未破坏公共设施、无违章 2. 装修申请：住户在装修前5天须向物业管理公司维修运转部提出申请。住户和所聘装修单位负责人需一周到维修运转部填写“装修申请表”（附装修合同和装修图纸一套等）交物业管理公司审批。3. 装修单位资质审核：根据长沙市装饰装璜协会规定，装饰单位必须持有资质证书和营业执照方可从事营业活动，无上述证件不能进入小区施工。因此，装饰公司须将上述证件复印后加盖公章，留存物业公司作为业主资料档案的组成部分，不予退还。4. 装修工人证件审核：为保护小区住户的安全，装修工人须持有有效身份证、暂住证、务工证，特殊工种还须有上岗证，并填写装修人员登记表。5. 装修申请及方案经物业管理公司同意并确认后，业主应与物业管理公司签订房屋装饰装修管理协议；施工单位应签署遵守装饰装修管理规定的保证书，签约后，业主和施工单位各交纳装修押金或施工管理押金（洋房1000元，别墅2000元）。 6. 上述手续办理完毕后，维修运转部将向业主发放“装修许可证”“材料进门条”和办理“临时出入证通知单” （1）“装修许可证”一式两联，一联由物业公司存档，另一联由装饰公司贴到住户门外，以便物业管理人员检查，装修到期后交还物业公司； （2）装修材料进入小区须持有有效的“材料进门条”，否则不予放行； （3）装修施工人员携带本人身份证复印件一张，一寸近照2张办理临时出入证，每个押金30元，工本费5元。7. 装修进行：上述手续办理完毕后即可进场施工。8. 物业公司监督：装修过程中，物业公司管理人员有权进入室内进行检查，任何人不得拒绝。9. 竣工验收：向物业管理公司申报竣工验收，并预约时间。物业管理公司只负责验收公共部位。验收时，住户及装修单位负责人均需到场。如果验收不合格，装修单位应及时进行整改，装修完毕后，再次预约竣工验收。10. 退还押金：竣工验收后，业主应及时交还“装修许可证”及装修人员临时出入证，物业管理公司将退还临时出入证的押金。若证件丢失不退还证件押金。从竣工验收之日起三个月若无渗、漏、损坏等情况，物业管理公司将退还全部装修押金。二、装修守则1 住宅装修，禁止破坏房屋结构、承重墙、横梁、支柱、上/下水管道、 防水、电和煤气进户管；2 楼宇外墙体，屋顶楼面要长期保持外观形象，不允许在外窗、外飘窗或露台、阳台上安装雨蓬、遮阳棚、晒衣架，外防盗网； 3 各楼栋厨房均已预留烟道井，不允许另外安装无烟灶台和抽气扇； 4为保持楼宇外端的一致和美观，业主不得拆除或更换外窗，（包括玻璃颜色）更不得封闭阳台，露台或以别种颜色粉饰阳台，露台外露部分围栏，业主不得在房顶、阳台等地方加设私人无线电及卫星接收天线； 5住户安装空调需到物业管理公司申报，并按指定位置安装。室外机应取窗户中线安装，外窗台平口往下返5CM； 6 禁止在户外进行有广告形式的装饰； 7 煤气管道禁止包装； 8 地面允许凿毛，不得剔沟凿洞。地面装修石材厚度不超过10毫米； 9 装修前请对卫生间做防水试验，如发现渗漏情况请即报物业公司进行维修处理，把漏水管道边缘为防水易损处，装修时请务必注意，由此产生的渗漏后果均由住户或装修单位负责； 10 装修时若要包装共用管道，须在阀门及三通处留有不小于20cm25cm的检查口，以便日后维修，若日后维修时需打开扩大检修口， 由此造成的损失由使用人承担； 11 装修过程中切勿装混凝土、砂石、废料、杂物倒入坐厕或排水管内，否则由此产生的堵塞等后果，均由业主自负。 三、装修施工管理 1 为避免装修噪声影响其他住户，装修时间定为：早7：3012：00下午2：006：30。节假日按国家规定禁止施工，严禁超时施工，以保障他人休息。 2 装修施工工长是装修施工全过程的责任人，负有施工队伍全体人员的管理责任。必须教育全体人员遵守国家的法律、法规和当地公安部门的有关规定，遵守物业管理公司的装修管理规定，服从管理和纠察，确保安全施工，否则造成的损失由施工单位承担责任。 3 施工人员进入小区应主动出示临时出入证，接受安管人员的检查，严禁无证出入或将证件转借他人使用，否则，予以没收； 4 严禁施工人员在现场酗酒闹事，打架斗殴或从事传播淫秽物品等