园区中国--深圳土地新政：创新型产业用房孵化器可采取划拨供地!.doc

园区中国 深圳土地新政：创新型产业用房、孵化器可采取划拨供地！ 园区中国昨天发的广东大胆变招：工业用地租购同权，产业地产分割销售！在行业内引起巨大反响，业内人士大多都表示赞赏，认为充分体现了改革开放领头羊的创新与务实精神，当然也有持怀疑态度的，认为如果缺乏明确的机制和严格的监督，有可能会出现泡沫之忧。我们倒是觉得，就产业地产行业而言，土地问题一直就是一个巨大的根源性痛点，或者就像我们第一本书园区中国1：中国产业地产之路开篇第一章就提出的，土地是中国产业地产行业的“阿喀琉斯之踵”，这里面其实涉及非常多的问题：工业用地本身的“公共服务性质”让它与住宅商业用地产生了巨大的价差，在给中国改革开放以来工业蓬勃发展，以及各城市轰轰烈烈的招商引资带来巨大的红利同时，也给很多产业地产商带来了可趁之机，赚得了第一桶金，并且也带来了很多投资强度不足、土地粗放使用等深远痼疾。涉及土地体制的改革一直都是“国本”，园区中国人微言轻不敢妄加动议，但土地问题对于产业地产行业的发展之至关重要，我们也从来不敢轻视和忽略，也希望能够在接下来一段时间内有更加深入的研究与实践。铺陈了这么多，进入正题。广东全省发大招，作为珠三角龙头的深圳自然是当仁不让，踊跃潮头。9月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布了深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿），其中尤以“（部分用地）拟恢复划拨方式供地”最为夺目，以致引起众议纷纭，声浪轩然。整个意见稿的提出，都是为了“健全土地供应体系。深入推进土地有偿使用制度改革，完善国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式，规范临时用地使用及委托管理，建立以产权为导向的土地供应体系。”在这个前提之下，意见稿明确提出，产权归中央国家机关（含授权单位）、省、市和区人民政府（含新区管理机构）的公益性、非营利性用地以划拨方式供应，其中就包括“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器）用地”。这些划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，也不得改变用途。根据土地管理法及其实施条例，我国土地供应方式包括划拨、出让、作价出资和租赁。而深圳市自1988年1月深圳经济特区土地使用权出让条例颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，事后很多总结的声音认为其利弊参半，在给地方政府带来了充足的土地出让金的同时，也打开了地价与房价高企、服务与保障不足的“潘多拉之盒”。此次深圳恢复划拨方式供地，其实目的就是为了在鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时，确保公共服务及产品尽可能惠及广大群众、城市发展以及产业转型升级。创新型产业用房其实来源已久，首创于深圳，最早可追溯到2008年深圳市的关于加快建设国家创新型城市的若干意见（这一年深圳被批准为全国第一个国家创新型城市建设试点城市，并开始了创新型产业用房的建设），以及随后2011年的关于加快产业转型升级的指导意见。到了2016年1月，深圳正式印发深圳市创新型产业用房管理办法。所谓的“创新型产业用房”，指的是“根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。”顾名思义，这是一种体现了很强的社会公共服务性的政策性产品，其实与当年的经适房、保障房、公租房等出发点都是相同的，只不过申请入驻这种“公租房”的是创新性企业按照办法规定，入驻企业应该是“互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；或先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业”，并且有一系列严格的审核标准。创新型产业用房属于一种稀缺资源，办法规定，财政投资建设或回购以及平台企业回购的创新型产业用房原则上只能用于出租，如确有出售必要，需报请审定。平台企业建设的创新型产业用房，坚持以租为主、租售并举的配置原则，出租比例原则上不低于50%。在租金方面，办法提出，创新型产业用房租金价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的30%70%，重点企业确有必要超出此范围的，需经审核后报市政府批准。办法同时规定，企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。此外办法提出，购买的创新型产业用房原则上限定自用。创新型产业用房可以通过以下方式筹建：由政府或承担政府投融资任务的综合性平台企业投资建设、回购或统租；企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权，建成后按一定比例移交给政府；在城市更新项目中按一定比例配建等。尤其在城市更新配建上，在2016年底的深圳市城市更新“十三五”规划中再次予以明确性的强制规定：“权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为10%；权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的产业升级改造项目，配建比例为12%；权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为25%。”通过这种强制配建，深圳希望在十三五末保证从城市更新中挤出约100万平方米的创新型产业用房供给，整个深圳则总计提供不少于800万平方米的创新型用房。这种在“工改工”中政企合作配建创新型产业用房的模式其实是一种典型的“BT”模式，即企业建设、政府回购。比如2015年深圳信贤地产曾经在“工改工”操作中，为龙岗区政府建设了2770平方米的创新型产业用房，随后产服集团代表龙岗区政府以建造成本加3%利润回购了这些物业，用于产业转型升级公共服务平台。目前深圳市的创新型产业用房统一归于深圳市产业用地用房供需服务平台来进行租售管理，这个平台由深圳市规划国土委牵头搭建（市土地房产交易中心承办），深圳市发改委、经信委、科创委等产业主管部门以及各区政府（管委会）共同参与建设。公开信息显示，目前该用房平台已发布的创新型产业用房项目共111个，创新型产业用房面积共712.4万平方米，其中：“正在租售中”项目17个，创新型产业用房面积289.4万平方米；“待租售”项目63个，创新型产业用房面积共335.9万平方米；“已租售”项目31个，用房面积87.1万平方米。介绍了这么多创新型产业用房的信息，回过头就很容易理解为什么深圳在创新型产业用房（包括孵化器）的土地供给上能够恢复被废除了30年之久的划拨方式，相比之前配建产业用房的协议免地价供应模式，在深圳寸土寸金的背景下，这种方式的恢复其实在理念上更加凸显了公益性以及服务性，也能够更加有针对性地提升深圳城市对于产业转型升级发展的务实态度和服务品质。这一点上，熟悉园区中国的朋友也很清楚，我们始终在强调“产业园区是一种公共服务产品”（孵化器就更不用说了），这是园区PPP能够诞生的一个土壤根基，同样也是中国产业地产行业能够长治久安发展下去的基石，其根源一以贯之。在公共服务产品之上再去探讨一种可持续的合伙机制和盈利模式，以及创新性的产业化路径，则是中国产业地产参与者下一步要去深刻求索的。当然，本次意见稿还有更多可以关注的点。在划拨问题阐述清楚之后，意见稿随后也提出，“社会投资，产权归经市政府确定的投资主体且只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地。其建设用地使用权不得改变用途，不得转让、互换、出资、赠与。在协议中明确约定，抵押需经市政府同意，金额不得超过合同地价及地上建筑物残值之和。”这其实是与昨天我们提到的广东省“工业用地租购同权”的精神相一致，也是提倡一种租赁权和购买权的趋同，核心本质都是“房子是用来用的”，用于服务于产业企业的发展壮大。意见稿还提到，“经市、区政府遴选确定的重点产业项目用地可以采取带产业项目挂牌方式供应。”，以及“工业及其他产业用地实行长期租赁，以招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式确定承租人，租赁年限不少于五年且不超过二十年。租赁期届满前，可以申请续期或者转为出让。”不难理解，凡此种种，都是为了保障整个深圳市产业蓬勃发展而制定的策略。意见稿另一个亮点是明确了出让用地范围，即“以产权为导向，扩大国有土地有偿使用范围，产权归社会投资人的以出让等有偿方式供应，出让用地中缺乏竞争性或