顶级私家滨海生态别墅区总体定位(PDF 57页).pdf

Page 241 顶级私家滨海生态别墅区 客户定位 参照舟山 本地 46 省内其他城市 42 省外 12 和象山别墅客群及本项目对象山 宁波的辐射力综合判断 客户来源 象山 45 宁波大市 35 省内其他城市 5 上海及其他 15 客户结构 个体私营业主 80 企业高管及其它 20 购买目的 投资 20 自住 20 度假 60 总体定位 顶级私家滨海生态别墅区 尊贵的山水资源 先进的设计理念 优越的交通条件 打造为宁波别墅市场顶级产品 别墅总体定位 Page 242 顶级别墅定义 顶级别墅 低密度独栋顶级别墅 低密度独栋非顶级别墅 高密度独栋非顶级别墅 高密度独栋 双拼双拼 联排联排 叠加叠加 容积率 0 1 0 3 户型面积 400M2 2000M2 建筑密度 25 以内 户均占地面积 2亩以上 私密性 高 由于建筑密度低 花园面积大 客户来源 上层精英 同质性强 特点 景观优越 视野宽阔 物业管理好 价格特征 单价和总价均较高 经济效益明显 容积率 0 3 0 8 户型面积 200M2 500M2 建筑密度 25 40 户均占地面积 0 5亩 3亩 私密性 低 由于建筑密度高 花园面积小 客户来源 较为复杂 同质性低 特点 景观优越 视野宽阔 物业管理好 价格特征 以低价吸引客户 经济效益降低 顶级别墅具备较低的容积率和建筑密度 较大的户型面积和占地面积 私密性高 针对上层精英客户 也因此具备较高的价格 经济效益明显 注 参考长三角地区别墅市场情况综合得来 Page 243 参考依据参考依据权重权重200200 300300 300300 400400 400400 500500 500500 600600 600600 以上以上 市场表现 象山本地20 1 46 39 14 0 长三角20 22 27 17 15 18 客户需求30 18 31 22 19 10 案例借鉴30 23 38 33 4 2 加权平均 按套数17 35 28 13 7 按面积10 30 30 17 12 建议套数配比建议套数配比17 17 35 35 28 28 13 13 7 7 本项目别墅户型和面积定位综合考虑象山本地和长三角滨 水度假项目的配比 以及长三角目标客群对本项目的面积 偏好 和千岛湖翡翠岛 山水名墅的案例借鉴 同时参照 本项目的地形地貌特征 容积率条件等因素 合理配比户 型面积 从市场来看300 500m2的产品占了绝大比例 客户需求对小 户型独栋别墅接受度较高 案例表现也是中小户型配比较 高 因此建议300 500m2占63 200 300 17 300 400 35 400 500 28 500 600 13 600 以上 7 别墅面积配比建议 综合市场 需求和案例 建议别墅面积以300 500平方米为主 Page 244 权重权重 独栋独栋双拼双拼 市场表现 象山本地20 62 38 长三角20 74 26 客户需求30 73 27 案例借鉴30 77 23 加权平均 按套数72 28 按面积83 17 按套数配比按套数配比 72 72 28 28 双拼 200 350 28 小户独栋 350 450 38 中户独栋 450 600 27 大户独栋 600 1000 7 根据前述面积段配比和市场 需求和案例 判断本项目以独栋别墅为主 辅以小部分双拼 350 450平方米的小户型独栋别墅所占比例最大 达到38 因此建议降低 大户型比例 以小户型别墅为主 有利于快速去化 减少投资风险 部分1000平方米左右的大户型别墅可开发为城堡山庄式别墅 双拼 28 独栋 72 别墅户型配比建议 建议别墅户型以350 450平方米小户独栋为主 辅以中户独栋和双拼 Page 245 大户型中户型小户型双拼大户型中户型小户型双拼 影音室 健身房 娱乐室 桑拿房 淋浴室 室内泳池 酒窖 酒吧 果汁吧 洗衣房 设备房 佣人房 大户型中户型小户型双拼大户型中户型小户型双拼 客厅 起居室 中式厨房 西式厨房 备餐间 早餐厅 钢琴吧 餐厅 书房 地下功能空间建议地下功能空间建议地上一层功能空间建议 地上二三层功能空间建议 地上一层功能空间建议 地上二三层功能空间建议 大户型中户型小户型双拼大户型中户型小户型双拼 卧室 休息室 注 1 双拼别墅的主卧室可位于地上三层 书房位于地上两层 2 各不同房型卧室个数有差异 主卧和儿童房置于二层 客卧或老人房可能置于地上一层 3 小户型的休息室可作书房用途 借鉴翡翠岛 山水名墅 杭州绿城桃花源等长三角滨水度假别墅的功能空间布置 得到本项目不同户型别墅的功能空间 建议 别墅功能空间建议 Page 246 双拼 小户型 小户型 中户型 双拼 小户型 小户型 中户型 大户型大户型 由动至静 由近至远 由低到高 户型增大 由动至静 由近至远 由低到高 户型增大 别墅布局建议 由于七湾八港别墅区为 纯山体 坡度较大 建 议沿地势高的山脊线两 侧分布 最大限度利用 海景资源 降低建设成 本 项目北侧靠近沙滩和酒 店 紧邻滨海区域也设 置了较多旅游设施 私 密性较差 因此紧邻北 部和滨海的半岛地块布 置双拼和小户型别墅 地势较高离海较远的地 块布置中户型别墅 靠 近项目二期的部分则打 造大户型山庄别墅 从私密性和整体功能分布考虑 建议临海和邻近旅游设施区域设置小户型 高地势区域设置中大 户型 沿山脊分布 充分利用海景视野 最大程度提高项目附加值 沿山脊分布 Page 247 类型位置特征适宜产品特征类型位置特征适宜产品特征 1 山庄别墅 位于七湾八港地势 最高处 景观条件 和私密性最佳 大户型产品大户型产品 有最好 的景观和最大面积 作为本项目的 楼王 3 园景别墅 坡度小于10 的非滨 海位置 适宜营造 庭院开挖地下室 中户型产品中户型产品 利用地 下室和庭院条件 4 坡地别墅 坡度介于10 和25 之间的坡地上 拥 有高地势海景 中户型和小户型产品中户型和小户型产品 4 双拼别墅 位于坡地平坦的位 置 景观条件略差 户型面积更小的双拼 产品 别墅类型分析别墅类型分析 根据项目地块的地形特征 可将本项目适宜营造的别墅产品分为以上四种类型 园景别墅地势平坦 适宜营造庭院和地下室 可重点打造中户型产品 坡地别墅地势条件不适宜开挖大面积地下室 适宜 打造中小户型产品 拥有直接深入海洋的半岛 亲水景观较好 别墅景观类型界定与布局建议 根据景观和视野的不同 将项目别墅分为四个类别 不同类别产品设计不同的景观 特征和户型特征 坡地别墅 双拼别墅 坡地别墅 坡地别墅 双拼别墅 坡地别墅 坡地别墅坡地别墅 园景别墅园景别墅 山庄别墅山庄别墅 Page 248 别墅开发时序与面积配比 别墅类型别墅类型 一期一期二期二期三期三期 合计合计比例比例 201220132014201520162017201820192020 海景别墅100001000010000100001000010000120007200022 联排别墅10000100003 空中别墅400004000040000400004000020000060 山体别墅16000160003200010 庄园豪宅别合计合计100001000060000500005000050000520001600034000332 000100 别墅类型别墅类型200 300 300 400 400 500 500 600 600 以上以上 海景别墅39 42 15 4 联排别墅68 32 空中别墅23 36 25 13 3 山体别墅26 40 28 6 庄园豪宅别墅100 一期19 37 29 13 3 二期18 37 29 13 3 三期0 17 25 18 40 总体16 34 28 14 8 建议本项目别墅分两期开发 一期为联排 海景和空中别墅 共13万方 二期为海景和 空中别墅宫15 2万方 三期为山体别墅和山 庄别墅 共5万平方米 各类型别墅面积段有所错位 三期由于开发 较晚 项目品质提高 大户型比例较高 空 中别墅总体量较大 因此产品线分布较广 总体配比仍以300 500平方米的中户型别墅为 主 本项目别墅分两期开发 以300 500平方 米中户型别墅为主 Page 249 坡地别墅户型建议 四房设计 地上建筑面积 500M2 地下建筑面积 200M2 占地面积 3亩 车位 地下室 双车位 主力户型建议 主要功能分区 主力户型建议 主要功能分区 楼层主要功能空间楼层主要功能空间 地下一层客厅 起居室 厨房 早餐厅 餐厅 地上一层娱乐室 设备室 健身房 佣人房 洗衣房 地上二层主卧套房 儿童套房 客卧套房 休息室 书房 户型亮点点评户型亮点点评 全套房设计 打造私人空间 活动空间与居住空间分割明确 一楼作为公共活动空间 二楼作为私人居住空间 地下一层地上一层地上二层 Page 250 L型户型 私密性强 可视面积广 围合式私家花园 享受庭院式生活 层层退台设置 景观氛围浓 主卧直接连接大型屋顶观景露台 户型亮点户型亮点 地上三层 地下一层 四房设计 地上建面 265M2 地下建面 120M2 占地面积 0 5 1亩 主力户型建议主力户型建议 主要功能分区主要功能分区 楼层主要功能空间楼层主要功能空间 地下一层娱乐室 健身房 车库 保姆间 地上一层客厅 厨房 餐厅 客卧 地上二层客卧 休息室 卫生间 地上三层主卧套房 地上一层地上二层 地上三层 地下室 地上一层地上二层 地上三层 地下室 双拼别墅户型建议 Page 251 主力户型建议主力户型建议 六房设计 建筑面积 1200M2 地上建面 800M2 地下建面 400M2 占地面积 5亩 车位 一层 三车位 地下室地上一层 地上二层 主要功能分区主要功能分区 楼层主要功能空间楼层主要功能空间 地下一层室内泳池 酒吧 影院 娱乐室 酒窖 果汁吧 蒸气 室 健身房 男女盥洗室 佣人房 洗衣房 设备房 地上一层客厅 中西厨房 正餐厅 早餐厅 起居厅 书房 老 人套房 客卧套房 钢琴吧 备餐间 地上二层主卧套房 儿童套房 客卧套房 淋浴间 户型亮点点评户型亮点点评 功能空间较为齐备 全套房设计 凸显品质 下沉式庭院设计 中庭设计 各卧房围绕 中庭布置 增加居住舒 适度 除正常居住功能外 也 适合商务聚会功能 具 备大面积会客厅 多个 娱乐空间 多个套房 山庄别墅户型建议 中庭中庭 Page 252 四房设计 建筑面积 800M2 地上建面 450M2 地下建面 350M2 占地面积 2亩 车位 一层 二车位 地下室 地上一层地上二层 主要功能分区主要功能分区 楼层主要功能空间楼层主要功能空间 地下一层酒吧 影院 酒窖 果汁吧 蒸气室 健身房 男女盥洗室 佣人房 洗衣房 设备房 地上一层客厅 中西厨房 正餐厅 早餐厅 起居厅 书 房 老人套房 客卧套房 钢琴吧 地上二层主卧套房 儿童套房 客卧套房 淋浴间 主力户型建议 户型亮点点评 主力户型建议 户型亮点点评 功能空间较为齐备 全套房设计 凸显品质 中庭设计 各卧房围绕中庭布置 增加居住舒适度 多处下沉式庭院设计 极其注重公共空间 适合商务聚会功能 园景别墅户型建议 Page 253 别墅会所建议 设施面积 M设施面积 M2 2 位置 位置 餐厅300地上一层 超市100地上一层 棋牌室200地上一层 红酒坊100地上二层 雪茄吧100地上二层 阅览室100地上二层 物业办公室100地上二层 双会所双会所 别墅区会所一般布置在景观条件最佳位置 建议 项目设置两个会所 分别至于滨海半岛和山庄别 墅下方 便于客户和物业人员的交通组织 会所建筑形式采用地上两层 不采用地下部分 保证各设施的采光和通风 鉴于本项目已包含酒店和配套 配套设施较为齐 全 因此客房 儿童活动室 餐饮等室内外设施 可以与酒店共用 会所位置分布会所位置分布 Page 254 别墅亮点建议1 亮点一 赠送游艇码头 包括茶室和私家码头 建造数量 8个 考虑湖体面积 不宜过多 赠送对象 山庄别墅客户4个 较大面积别墅VIP客户4个 建设位置 部分滨海别墅码头可直接置于自家庭院滨海处 其余别墅的码头根据根据海岸线设置在半岛上 游艇码头包括两部分 茶室 码头 茶室 用于休闲观景 招待亲友等用途 码头 可停放小型船只或游艇 营造舒适惬意的生活 凸显顶级别墅的配套品质 私家游艇码头位置示意 Page 255 别墅亮点建议2 亮点二 赠送山顶空地 可作SPA 茶室 棋牌室 果园 运动场等用途 空地面积 1 3亩 用途 客户自行选择 可用作SPA 茶室 棋牌室 果园 运动场等 方式 客户出资 发展商可帮助建设 空地个数 12 20个 赠送对象 户型面积较大或购买较早的客户 位置 租用的山林地上地势较缓处 且靠近别墅 区 可通过林荫小路步行到达 营造舒适惬意的生活 凸显顶级别墅的配套品质 山顶空地位置示意 Page 256 别墅亮点建议3 亮点二 部分大面积户型预留别墅电梯井 o由于部分大户型别墅产品地上3 4层 地下1层 越来越多的客户考虑到老人小孩的使用 对别墅 电梯有较大需求 同时考虑人性化 安全需求和 节能环保静音等因素 o 考虑轮椅的使用 电梯轿厢必须大于宽70CM 深100CM 目前在家用电梯和别墅电梯的井道尺 寸有 宽1250MM深1450MM的小井道 电梯轿 厢可以做宽750MM深1100MM 宽1500MM深 1450MM中井道 电梯轿厢可以做宽900MM深 1000MM 宽1500MM深1450MM大井道 电梯 轿厢可以做宽1000MM深1000MM o 选择电梯是以选择采用永磁同步主机的使用费为 最低 其次选择VVVF比较好 液压为使用费最 高 o 安全系统一定要选择双向安全系统 如果愿意更 安全一点 可以增加自动救援系统 o 电梯的风格与别墅整体风格协调 可按客户要求 统一采购 o 可考虑室外景观电梯的设计 Page 257 项目建筑风格和外檐色彩建议 稳重典雅的法式 英式 意式建筑混搭与周边的园林景观形成完美融合 外檐色彩 采用青灰和深岩色屋顶和冷色调外墙色与园林景观和谐搭配 英式 法式 意式 法式英式 法式 意式 法式 青灰色顶的法式建筑 褐 红色顶的意式建筑以及传 统的英式建筑形成完美混 搭 法式别墅采用青灰砙顶 和冷色调 墙面颜色与周边景观形成一体 Page 258 案例墙体屋顶裙墙窗体 绿城玫瑰园高级涂料 花岗岩板材筒瓦 板瓦花岗岩板材 涂料铝合金窗 佘山高尔夫郡高级涂料 文化石筒瓦 陶土瓦 板瓦文化石铝合金窗 圣乔兰菲高级涂料 文化石筒瓦文化石铝合金窗 木制窗饰 檀宫花岗岩板材 砂岩陶土瓦花岗岩板材铝合金窗 九间堂高级涂料石材压顶高级涂料铝合金窗 紫都上海晶园花岗岩板材 砂岩板瓦花岗岩板材木制窗 紫园花岗岩板材板瓦花岗岩板材铝合金窗 长三角主要顶级别墅外立面用材情况 项目建筑外立面用材建议 紫都上海晶园万科圣乔兰菲佘山高尔夫郡绿城玫瑰园紫园檀宫 大多数顶级别墅项目的外墙采用石材 涂料的组合方式 石材一般选用板岩或文化石 较少使用单一的立面用材 屋顶一般采用坡屋顶瓦面压顶的做法 根据项目不同可采用筒瓦或板瓦 瓦片颜色根据项目建筑风格而定 裙墙大多数作为墙体共同体 没有明显的裙墙 窗体一般采用铝合金窗 少部分别墅采用木制窗 Page 259 墙体 文化石 局部刷涂Stucco外墙涂 料 手工拉毛涂抹痕迹饰面 窗体 仿古工艺铝合金窗体 配合木制 铁制窗饰 本项目外立面用材建议 根据长三角主要高档别墅的外面用材情况 结合建筑工程知识 建议本项目的外立面 用材如下 铸铁窗饰棕色筒瓦 文化石 建议本项目墙体采用石材体面 局部高级涂料 屋顶采用板瓦或筒瓦压顶 窗体 采用铝合金窗体 配合窗饰 综合优先考虑滨海防风防潮抗腐蚀的用材 屋顶 板瓦 筒瓦和陶土瓦使建筑风格而变 坡屋顶瓦面压顶做法 裙墙 同墙体做法 文化石 项目建筑外立面用材建议 Stucco Page 260 7 坡地别墅建筑方式 后院 后院 前庭 前庭 道路 车库 下坡式别墅 上坡式别墅 下坡式别墅 上坡式别墅 坡地别墅地下室施工建议 坡地别墅分为两种 上坡式别墅和下坡式别墅 分别 位于同一条道路的上坡侧和下坡侧 可根据实际地形条件开挖地下室 两种类型的坡地别 墅均可做到地下室露出地表部分不超过 两种类型的坡地别 墅均可做到地下室露出地表部分不超过1 3 并不计 入容积率 并不计 入容积率 由于上坡别墅的地下室同下坡别墅的地上一层位于同 一平面 两者的实际高差约在两者的实际高差约在4M左右 不影响下坡 式别墅光照效果 同时上坡式别墅设计 左右 不影响下坡 式别墅光照效果 同时上坡式别墅设计5 8米的后庭 院 也可保障自身光照效果 米的后庭 院 也可保障自身光照效果 高差约4M 车库 上坡式别墅位于道路的上坡一端 地下室作为车库 位于道路以上 通过挖土方的形式 设置后院 下坡式别墅位于道路的下坡一端 地下室作为功能空间 车库位于地上一层 通过填土方的形式设置后院 原地表 院墙 绿篱 院墙 绿篱 Page 261 报告框架 象山本地物业市场研究长三角类似区域研究 项目总体功能定位项目总体功能定位 公寓客群需求研究酒店客群需求研究 研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征 物业市场研究物业市场研究 项目背景研究项目背景研究 各物业产品定位各物业产品定位 国内外案例研究国内外案例研究 别墅客群需求研究 项目特色挖掘项目特色挖掘 公寓产品定位研究商业物业定位研究别墅产品定位研究酒店产品定位研究酒店产品定位研究 项目运营策略及财务分析项目运营策略及财务分析 宏观经济研究城市规划研究旅游业发展概况项目地块分析 Page 262 五星级酒店主题定位 Page 263 五星级酒店目标客群定位 核心目标客户 五星级酒店目标客群 重要目标客户 偶得目标客户 高端旅游度假群体高端旅游度假群体 来源 长三角周边城市及 国内外高端旅游度假人群 政府 企业会议会务群体政府 企业会议会务群体 来源 本地及周边城市政 府 企业会议与会人群 本地私营业主娱乐休闲群体本地私营业主娱乐休闲群体 来源 象山本地私营业主或 客户接待人群 五星级酒店目标客群主要是长三角周边城市及国内外高端旅游度假人群和政府 企业 会议会务与会人群 少部分来自象山本地私营业主休闲娱乐或客户接待人群 Page 264 五星级酒店客房面积测算 选择长三角五星级度假酒店案例 综合比较其客房面积比进行本项目酒店的客房面积测算 酒店类型酒店名称总建筑面积 客房面积比平均客房面积比酒店类型酒店名称总建筑面积 客房面积比平均客房面积比 五星级 度假酒店 苏州宝岛花园酒店 2200040 38 普陀山祥生大酒店3200036 绿城千岛湖喜来登度假酒店3500046 杭州索菲特世外桃源度假酒店3000043 千岛湖开元度假村3000026 客房面积比 客房总面积占酒店总建筑面积的百分比 本项目取平均值 项目总建筑面积为57900 本酒店客房面积建议本酒店客房面积建议 客房面积比客房总面积 38 22000 客房体量分配 本项目标准间套间豪华套间本项目标准间套间豪华套间 客房建筑面积 平方米 6080120 不同类型客房比例 88 8 4 总套数 套 3082814 总建筑面积 平方米 1848022401680 客房总建筑面积 平方米 2240022400 长三角度假酒店客房数一般在200 400不等 本项目建议设置350间 客房不同房型比例按长三角度假酒店配比预测 建议本项目五星级酒店客房面积22400平方米 Page 265 五星级酒店配套面积测算 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米餐饮面积 平均餐饮面积 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米餐饮面积 平均餐饮面积 五星级 度假酒店 苏州宝岛花园酒店 13310 1 15 4 普陀山祥生大酒店23814 1 千岛湖喜来登25016 8 杭州索菲特世外桃源30120 6 千岛湖开元度假村22715 4 每百平方米客房建筑面积所配的餐饮使用面积 取五星级度假酒店的配比均值 本酒店餐饮配套建议本酒店餐饮配套建议 餐饮面积比餐饮使用面积 15 43450 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米会议面积 平均会议面积 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米会议面积 平均会议面积 五星级 度假酒店 苏州宝岛花园酒店 13311 9 14 9 普陀山祥生大酒店23810 2 千岛湖喜来登25010 6 杭州索菲特世外桃源30115 3 千岛湖开元度假村22726 4 每百平方米客房建筑面积所配的会议使用面积 取五星级度假酒店的配比均值 本酒店会议配套建议本酒店会议配套建议 会议面积比会议使用面积 14 93338 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米娱乐面积 平均娱乐面积 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米娱乐面积 平均娱乐面积 五星级 度假酒店 苏州宝岛花园酒店 13336 4 62 4 普陀山祥生大酒店23835 5 千岛湖喜来登25062 5 杭州索菲特世外桃源30176 9 千岛湖开元度假村227100 8 每百平方米客房建筑面积所配的娱乐使用面积 取五星级度假酒店的配比均值 本酒店娱乐配套建议本酒店娱乐配套建议 娱乐面积比娱乐使用面积 62 413978 Page 266 五星级酒店面积分配表 物业个数 单位面积面积总面积物业个数 单位面积面积总面积 客房客房 标准间2606015600 22 480 豪华间48602880 行政套房28802240 豪华套房131201560 总统套房1200200 休闲娱乐休闲娱乐 商务中心 1100100 13 800 精品商店 7100700 洗衣 鲜花 饼屋等 360180 图书馆 1200200 医务室 婴儿看护房 260120 SPA按摩 水疗护理 美容13000 3000 KTV 演艺吧 棋牌室35001500 健身中心 运动馆 游泳池14000 4000 游艇俱乐部14000 4000 会议设施会议设施 大型会议厅 112001200 3 300 宴会厅 26001200 会议室 9100900 餐厅餐厅 酒吧 雪茄吧 2300600 3 450 中西餐厅 45002000 特色餐厅 2300600 大堂咖啡厅 1250250 公共设施公共设施 大堂120002000 14 800 过道11000010000 员工餐厅1800800 行政用房 120002000 合计合计 57 830 Page 267 五星级酒店客房设施建议 客房面积尺度大 设置宽视客房面积尺度大 设置宽视 角的观景露台 让入住者能角的观景露台 让入住者能 感受 面朝大海 春暖花开 的意境 感受 面朝大海 春暖花开 的意境 可在露台安放可在露台安放SPA浴缸和沙 发 壮阔海景尽收眼底 浴缸和沙 发 壮阔海景尽收眼底 做大卫生间面积 独立浴缸 淋浴房 部分客房设置 做大卫生间面积 独立浴缸 淋浴房 部分客房设置SPA 桑拿室 充分利用温泉的优 势 融入养生保健的功能 桑拿室 充分利用温泉的优 势 融入养生保健的功能 热带雨林式花洒 浴室内提 供熏香 客房提供新鲜水果 及鲜花 咖啡机 迷你酒吧 使客人充分享受人性化的服 务和设施 热带雨林式花洒 浴室内提 供熏香 客房提供新鲜水果 及鲜花 咖啡机 迷你酒吧 使客人充分享受人性化的服 务和设施 选择高品质的床垫和羽绒枕 被 宽敞的走入式衣柜 浴 袍 贴心服务尽在细节 选择高品质的床垫和羽绒枕 被 宽敞的走入式衣柜 浴 袍 贴心服务尽在细节 海景客房海景客房露台露台SPA 观景阳台观景阳台 卫浴分离卫浴分离 客房设施人性化客房设施人性化 Page 268 五星级酒店客房设施建议 空调新风系统空调新风系统 2米及以上大床米及以上大床 隐藏式保险箱隐藏式保险箱 平面液晶电视平面液晶电视 卫星频道卫星频道 高速上网高速上网 CD播放器及播放器及IPOD 熨斗及熨衣板熨斗及熨衣板 走入式衣柜走入式衣柜 供应零食 汽水 知名啤酒 迷你吧 供应零食 汽水 知名啤酒 迷你吧 迷你冰柜迷你冰柜 每日报纸每日报纸 办公区办公区 电话会议设备电话会议设备 传真机传真机 复印机复印机 打印机打印机 海景客房海景客房 会议办公会议办公 中式客房中式客房 Page 269 五星级酒店休闲娱乐配套建议 打造温泉水疗中心 打造温泉水疗中心 SPA 桑拿按摩 理疗 热疗 足 浴 美容修甲等全面的服务 桑拿按摩 理疗 热疗 足 浴 美容修甲等全面的服务 可引入国际知名专业可引入国际知名专业SPA品 牌如 品 牌如BANYAN TREE SPA 形成酒店特色娱乐项目 形成酒店特色娱乐项目 健身中心包括基本健身器械 瑜伽室 运动馆包括网球 乒乓 羽毛球 棋牌 健身中心包括基本健身器械 瑜伽室 运动馆包括网球 乒乓 羽毛球 棋牌 室外观景游泳池 沙滩日光 浴等 室外观景游泳池 沙滩日光 浴等 台湾台湾 LEO OCEAN RESORT温泉温泉美国美国 ONE OCEAN 水疗中心水疗中心 台湾 水舞谷关度假温泉馆台湾 水舞谷关度假温泉馆 新加坡 名胜世界酒店理疗中心新加坡 名胜世界酒店理疗中心 BANYAN TREE SPA CENTER 台湾台湾 LEO OCEAN RESORT观景泳池观景泳池 日光浴躺椅日光浴躺椅 Page 270 五星级酒店会议餐饮配套建议 配备不同规模 类型多功能室 会议室 承接中高档工作汇报及研讨会议 配备不同规模 类型多功能室 会议室 承接中高档工作汇报及研讨会议 中西餐厅 特色餐厅 日式料理 韩式烧烤等 餐厅包厢提供当地海鲜特色 美食 咖啡吧 红酒吧等满足不同客户需求 中西餐厅 特色餐厅 日式料理 韩式烧烤等 餐厅包厢提供当地海鲜特色 美食 咖啡吧 红酒吧等满足不同客户需求 日式料理餐厅 日本日本Angine 酒店杭州索菲特室外桃源度假酒店会议室杭州索菲特室外桃源度假酒店会议室 杭州索菲特室外桃源度假酒店会议室杭州索菲特室外桃源度假酒店会议室 美国美国 ONE OCEAN 酒店会议室酒店会议室 餐厅包厢餐厅包厢 咖啡吧咖啡吧 西式餐厅西式餐厅 Page 271 五星级酒店服务建议 24 小时礼宾服务小时礼宾服务 24 小时安保服务小时安保服务 24小时泊车服务小时泊车服务 24 小时前台服务小时前台服务 儿童看护室儿童看护室 打印打印 复印复印 秘书服务秘书服务 租车叫车服务租车叫车服务 会议后勤服务会议后勤服务 外汇兑换外汇兑换 ATM机机 自动存取款自动存取款 干洗服务干洗服务 儿童看护服务儿童看护服务 行李寄存行李寄存 叫醒服务叫醒服务 旅行服务旅行服务 保险柜服务保险柜服务 24 小时前台服务小时前台服务 Page 272 精品酒店主题定位 Page 273 精品酒店主题概念 国学是指以儒学为主体的中华传统文化与学术 包括五术 六艺 诸子百家之说 其中诸子百家 包括 儒 释 道 刑 名 法 墨 等等各家 乃是 为天地立心 之学 其中六艺 包括 礼 乐 射 御 书 数 其中五术 乃是 为往圣继绝学 究天人之际 关系的学问 包括 山 医 卜 命 相 主题特色 酒店建筑形式为现代中式庭院风格 体现历史文化传承 酒店内部装修及装饰饰品均以 现代中式为特色 贯穿 诸子百家 学术荟萃 寓意清雅之风 以达静心养神之意境 所有软装饰的物品一部分作为摆设 部分珍贵字画顺做展览 客人可直接询价购买 Page 274 精品酒店目标客群定位 核心目标客户 精品酒店目标客群 重要目标客户 偶得目标客户 拥有独特文化 品位及个性 追求的高端旅游度假客群 拥有独特文化 品位及个性 追求的高端旅游度假客群 来源 对精品酒店有追随度 和忠诚度的高端消费客群 本地私营业主娱乐休闲群体本地私营业主娱乐休闲群体 来源 象山本地私营业主或 客户接待人群 商务会议中高层管理层或 外企聚会娱乐休闲客群 商务会议中高层管理层或 外企聚会娱乐休闲客群 来源 长三角商务会议或 企业聚会娱乐人群 精品酒店入住客户分析结果 精品酒店采取会员制经营管理方式 主要 客群是对精品酒店有一定追随度和忠诚度 的追求品位 个性的高端旅游度假群体 Page 275 精品酒店客房面积测算 选择长三角精品酒店案例 综合比较其客房面积比进行本项目精品酒店的客房面积测算 酒店类型酒店名称房间数总建筑面积 客房面积比平均客房面积比酒店类型酒店名称房间数总建筑面积 客房面积比平均客房面积比 精品酒店 无锡1881半岛酒店 431800048 45 上海璞邸精品酒店521900050 上海88新天地精品酒店531650049 杭州雷迪森龙井庄园511500042 杭州西溪悦榕庄712000038 客房面积比 客房总面积占酒店总建筑面积的百分比 本项目取平均值 酒店总建筑面积为19000 本酒店客房面积建议本酒店客房面积建议 客房面积比客房总面积 45 8626 客房体量分配 本项目标准间豪华房海景套房豪华套房静轩套房本项目标准间豪华房海景套房豪华套房静轩套房 客房建筑面积 平方米 80120180180250 不同类型客房比例 25 25 25 20 5 总套数 套 151515123 总建筑面积 平方米 1200180027002160750 客房总建筑面积 平方米 86108610 精品酒店客房数一般在30 70不等 本项目建议设置60间 精品酒店客房类型多样 本酒店设置5种不同类型房型 标间和套间比例1 1 建议本项目客房总面积8610平方米 Page 276 精品酒店配套面积测算 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米餐饮面积 平均餐饮面积 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米餐饮面积 平均餐饮面积 精品酒店 无锡1881半岛酒店 4315 1 15 6 上海璞邸精品酒店5213 9 上海88新天地5312 6 杭州雷迪森龙井庄园5120 6 杭州西溪悦榕庄7115 8 每百平方米客房建筑面积所配的餐饮使用面积 取精品度假酒店的配比均值 本酒店餐饮配套建议本酒店餐饮配套建议 餐饮面积比餐饮使用面积 15 61343 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米会议面积 平均会议面积 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米会议面积 平均会议面积 精品酒店 无锡1881半岛酒店 438 9 9 4 上海璞邸精品酒店529 5 上海88新天地538 3 杭州雷迪森龙井庄园519 8 杭州西溪悦榕庄7110 4 每百平方米客房建筑面积所配的会议使用面积 取精品度假酒店的配比均值 本酒店会议配套建议本酒店会议配套建议 会议面积比会议使用面积 9 4810 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米娱乐面积 平均娱乐面积 酒店类型酒店名称客房总数 百平方米娱乐面积 平均娱乐面积 精品酒店 无锡1881半岛酒店 4323 5 36 0 上海璞邸精品酒店5232 1 上海88新天地5328 4 杭州雷迪森龙井庄园5146 9 杭州西溪悦榕庄7150 2 每百平方米客房建筑面积所配的娱乐使用面积 取精品度假酒店的配比均值 本酒店娱乐配套建议本酒店娱乐配套建议 娱乐面积比娱乐使用面积 36 03100 Page 277 精品酒店面积分配表 物业个数 单位面积面积总面积物业个数 单位面积面积总面积 客房客房 标准间15801200 8 610 豪华间151201800 海景套房151802700 豪华套房121802160 静轩套房3250750 休闲娱乐休闲娱乐 中医SPA 水疗护理1400 400 3 100 佛学瑜珈 太极馆1400 400 小型书廊1300 300 KTV 演艺吧2300600 健身房1400 400 室内室外游泳池2500 1000 会议设施会议设施 宴会厅 1400400 800 VIP会议室 2200400 餐厅餐厅 红酒吧 1150150 1 400 茶室 1150150 中西餐厅 2300600 特色风格餐厅 1300300 咖啡厅 1200200 公共设施公共设施 大堂1500500 4 900 过道130003000 员工餐厅1600600 行政用房 1800800 合计合计 18 810 Page 278 精品酒店客房设施建议 客房风格各异 打造风格各异的主 题客房 做到一房一景 让客人可 以按照喜好选择客房 留下深刻印 象 客房风格各异 打造风格各异的主 题客房 做到一房一景 让客人可 以按照喜好选择客房 留下深刻印 象 现代中式风格将复古主义和现代主 义完美融合 形成低调奢华和内敛 雅致的丰富触感 可借鉴悦榕庄及 上海璞邸精品 以细节取胜 现代中式风格将复古主义和现代主 义完美融合 形成低调奢华和内敛 雅致的丰富触感 可借鉴悦榕庄及 上海璞邸精品 以细节取胜 悦榕仁安藏村悦榕仁安藏村 藏式客房藏式客房 悦榕仁安藏村悦榕仁安藏村 藏式客房藏式客房 悦榕仁安藏村精妙扎实的建筑模式沿袭了 藏家传统风格 客房内部装饰精美 各式 当代藏族艺术工艺品琳琅满目 色彩艳丽 的精美编织毯与窗帘交相呼应 每间客房均配有设计豪华的浴室 内置纯 手工打造的木制浴盆 悦榕曼谷悦榕曼谷 上海璞邸精品酒店客房上海璞邸精品酒店客房 上海璞邸客房均配备超大浴室 浴室内芳 香治疗用品可体会到放松和健康舒适 楼道设计曲径通幽 全无通透视角 进入 各楼层通过密钥才能通过 上海璞邸精品酒店客房上海璞邸精品酒店客房 Page 279 精品酒店客房设施建议 空调新风系统空调新风系统 按摩浴缸 蒸汽房按摩浴缸 蒸汽房 国际品牌沐浴用品 熏香国际品牌沐浴用品 熏香 隐藏式保险箱隐藏式保险箱 平面液晶电视平面液晶电视 卫星频道卫星频道 高速无线宽带高速无线宽带 双线免提电话双线免提电话 高级按摩座椅高级按摩座椅 茶具茶具 茶道茶道 免费水果免费水果 免费报纸免费报纸 纯棉浴袍纯棉浴袍 语音留言语音留言 电子结账系统电子结账系统 每日两次家政服务每日两次家政服务 主题风格客房主题风格客房西溪悦榕庄西溪悦榕庄SPA套房套房 西溪悦榕庄中式风格客房西溪悦榕庄中式风格客房上海上海B LaVii会馆卫浴房会馆卫浴房 茶具茶具 茶道茶道 香薰香薰 昆明柏联室内温泉昆明柏联室内温泉客房露台客房露台 Page 280 精品酒店配套设施建议 精品酒店的餐饮 娱乐 会议 配套大多小而精致 极富特色 打造独一无二的风格 往往给 客人留下深刻的记忆 精品酒店的餐饮 娱乐 会议 配套大多小而精致 极富特色 打造独一无二的风格 往往给 客人留下深刻的记忆 台湾台湾 LEO OCEAN RESORT会议室会议室 杭州 西溪悦榕庄健身房杭州 西溪悦榕庄健身房 三亚 悦榕庄 理疗推拿三亚 悦榕庄 理疗推拿 三亚 悦榕庄 植物三亚 悦榕庄 植物SPA 三亚 悦榕庄 花瓣浴三亚 悦榕庄 花瓣浴 茶馆茶馆 Page 281 在酒店SPA加入以传统中医为特色的个人健康咨询和各类中医疗法 在简洁的蒸汽间 超大户外浴缸和光洁 的雨淋花洒中 进行针灸 火罐等传统养生项目 针刺 灸法 火罐 气功 推拿 温熨等手段 通过经络舒通 情志调达 睡眠调整 饮食均衡 皮肤生态的疗护 达到以内养外 气血通畅的和谐状态 以中国传统文化加上精致现代的手法 符合城市中高端精英及上流人士的品味潮流 基本理念 中医疗法 预期效果 基本理念 中医疗法 预期效果 目标人群目标人群 马尔代夫Anantara酒店 多种非凡而精妙的手法 从古老的印第安草本疗法到创新的花卉身体护肤 越南Evason Hideaway酒店 在宁万湾的岩石和飞流直下的瀑布的包围中享受Spa 斯里兰卡KANDALAMA酒店 引入著名的six senses Spa 从视觉 听觉 触觉 嗅觉 味觉 最后到知觉 不丹Uma Paro度假村 采用天然用料和古老疗法 并与知名传统医药公司合作 每季都会进行持续的理疗研究 云南仁安悦榕庄 融汇几个世纪前的中国阴阳五行及亚洲传统精华的SPA享受 亚洲知名度假酒店亚洲知名度假酒店SPA 精品酒店配套亮点 顶级中医SPA 酒店亮点 中医SPA Page 282 佛学瑜伽佛学瑜伽 瑜伽 都市精英时尚流行的健身修身运动 佛学 中国企业家及成功人士非常热衷的学问 将中国佛学和国学要素融入到时尚潮流中 两者有机融合 在一起 充分体项现代精英人士和社会主流的潮流需求 富春喜马拉雅瑜伽富春喜马拉雅瑜伽 喜马拉雅瑜伽 喜马拉雅瑜伽 传承喜马拉雅近两千年的瑜伽修行文化 以王瑜伽及其昆达里尼唤醒课程闻名世界 融入东方古老的教 学和西方现代思潮 传播喜马拉雅瑜伽的真谛 瑜伽教练 瑜伽教练 聘请印尼的瑜伽大师 太极太极 太极 太极拳源远流长 博大精深 使中华民族最宝贵的文化遗产之一 提供一处远离城市喧嚣的净土 放松心情和压力 全然感受身心的调和和力量 太极太极 举办太极课程 充分满足高端客户的需求 聘请当地知名太极大师 定期举办太极培训 酒店亮点 佛学瑜伽 精品酒店配套亮点 佛学瑜伽 Page 283 精品酒店服务建议 细致贴身的管家式服务 理念 周到 私密 细 节 客人抵达前 管家根据客人习惯 爱好 将客房布置成个性化的 家 根据客 人需求安排车辆迎接 并帮助客人办理 入住手续 客人入住后 悉心安排客人生活 为客 人提供一键式服务 随叫随到 全程陪 护 除了寝室的伺候仆人外 管家兼具 食品营养师 运动陪教 旅游的私人导 游和商务活动的临时秘书等职责 客人离店前 为客人再次确认车票 机 票 根据需求安排不同的车辆送机 同 时在客人允许的情况下提早为客人打点 好行李 客人离店后 将客人行程习惯建立档案 不定期以邮件的形式向客人问候 同时 为客人的下次光临作准备 上海璞丽酒店客 人可享受免费早 餐和全天候茶点 服务 专属会议 室 以及可俯瞰 市容的户外观景 阳台 0 0 5 1 1 5 2 2 5 3 3 5 精品酒店标准五星级 服务人员客房 服务人员配比 建议服务人员与房间配比为3 1 Page 284 报告框架 象山本地物业市场研究长三角类似区域研究 项目总体功能定位项目总体功能定位 别墅客群需求研究公寓客群需求研究 研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征 物业市场研究物业市场研究 项目背景研究项目背景研究 各物业产品定位各物业产品定位 国内外案例研究国内外案例研究 酒店客群需求研究 项目特色挖掘项目特色挖掘 公寓产品定位研究商业物业定位研究酒店产品定位研究别墅产品定位研究 项目运营策略及财务分析项目运营策略及财务分析 宏观经济研究城市规划研究旅游业发展概况项目地块分析 Page 285 基于市场的产品 豪宅社区 本次讨论主要解决如何缓解不可避免的劣势 将对本项 目的影响减少到最小 如何利用特色亮点的打造和配套的改善来提升整个社区 的综合品质 实现真正意义上的豪宅 如何打造 本项目未来打造的产品距离豪宅社区尚存在一定的差距 除了有本 项目自身不可避免的劣势外 如朝向 沙滩等级等 也存在一些 可以提升改进的方面 通过对上述劣势的改进 力求把本项目打造成高端豪宅生活社区 解决重点 Page 286 我行列出有可能影响到本项目未来发展的劣势因素 并对其进行影响权重的判断 力求寻找各种解决途 径 使其对本项目的影响效应减少到最低 劣势因素分析 18 21 22 13 16 10 0 5 10 15 20 25 海边居住习惯 周边生活配套 区位交通影响 物业管理服务 景观环境 项目特色支持 海边居住习惯 台风影响 风大日晒 潮湿不利健康 居住心理距离 周边生活配套 教育配套 医疗配套 商业配套 区位交通影响 外部交通 内部交通 物业管理服务物业管理 景观环境 朝向采光 火电厂烟囱影响 沙滩等景观等级 项目特色支持 温泉 游艇 酒店 景观环境的劣势 包括地块的朝向 沙滩景观的等级和火电厂烟囱 无法完全解决 但是我们可以通过其他手段使 其对地块的影响减少到最小 居住习惯的改变不是短时间内可以完成的 但是我们通过对本项目特色亮点的打造以及整个区块的成熟 逐渐改变 人们的居住心理 其他配套设施及管理服务我们可以通过更有效的改进达到更高的水平以此吸引更多的客户 Page 287 居住习惯解决方案 科技住宅 本项目由于地处海边 使得居民在居住习惯上 如潮湿 风大 台风的影响等 短时间内无法接受 尽 管如此 我们还是可以通过住宅的高科技技术 打造恒温恒湿恒氧的居家环境 最大限度的使得内部的 空间环境达到最佳 逐步转变人们的居住心理 智能家居智能家居 利用先进的计算机 网络通信 自动控制等技术 将与家庭生活有关的各种应用子系统有机地结合在一起 通过 综合管理 让家庭生活更舒适 安全 有效和节能 智能化家居系统 使人们感受到高科技带来的的高舒适度生活 用户可以通过中央遥控器甚至手机来随时随地的遥控住宅内的 窗帘 空调 调节室温 照明系统 控制家电开关等设施 可 以在办公室内通过互联网实时监控自己家中的各个房间 遇到 有不明身份的人从门窗侵入 系统还可以自动拨打传呼代码通 知主人 打造恒温恒湿恒氧的居家环境 打造恒温恒湿恒氧的居家环境 通过 新风系统 使得住 宅能一年四季都处于恒温恒湿恒氧的环境 自然且清新 减少 朝向不佳对本项目的影响 从而倡导更加洁净 绿色 环保的 住宅模式 通过地源热泵等新技术 减少能耗 增加资源的利用率 实现 高品质住宅与科技的完美结合 通过地源热泵等新技术 减少能耗 增加资源的利用率 实现 高品质住宅与科技的完美结合 Page 288 景观环境解决方案 微景观的打造 外部景观环境的不足 可以通过打造内部景观来弥补 也可以通过对外部景观进行改造来提升项目的品 质 我行针对外部的景观环境提出如下几点改造建议 人工铺沙人工铺沙 本项目的沙滩景观等级不如白沙湾区域的等级高 含沙量比较少 因 此我们可以采用人工铺沙的方法 打造人工滨海沙滩 但其造价及后 期维护费用较高 后期通过各种维护措施 使得沙滩的品质不断提升 还可开展一系列 以沙滩为主题的摄影及亲子活动等 住宅微景观的打造住宅微景观的打造 外部景观的不佳 可以通过内部景观来进行弥补 在居住社区内部打 造大面积的景观绿化 既对社区品质有很大的提升 又能通过运用自 然调整和人工手段创造了一个有利于人们舒适健康的生活环境 香港的愉景湾以占全面积三分之二的绿化成为全港首个可持续发展的 环保城 及度假式的尊尚豪宅区 发展至今30年扔受到人们追捧 火电厂烟囱的影响火电厂烟囱的影响 火电厂位于本项目的北面 对本项目的视野及景观均造成了极大的影响 且破坏了整体环境的美感 我行建议在可 能的情况下 对火电厂进行搬迁 以打造更加有利于本项目的景观视线 Page 289 商业配套解决方案前提 象山居民日常消费类型排序 休闲娱乐卖场超市餐饮百货购物 10 15 65 35 20 23 23 48 25 27 10 15 45 35 2 2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 休闲娱乐餐饮卖场百货购物 10分钟以内10 20分钟20 30分钟30分钟以上 消费者对休闲娱乐和 餐饮的距离敏感度明 显减低 对于生活类的基本消 费距离敏感度较高 从象山居民的日常消费习惯中可以看出 平时对于 休闲娱乐的消费频次占首位 其次为生活型的卖场 超市消费 而餐饮和百货购物类相对频次较少 日常生活中居民对餐饮的需求较少 主要的餐饮消 费集中在宴请聚会等 居民对卖场和百货购物类消费的距离敏感度较高 喜欢就近消费或者在区域商业中心消费 而对于休闲娱乐和餐饮消费来说 居民的距离敏感 度则减弱