禹州市房地产市场调研报告.doc

禹州市房地产市场调研报告1. 报告概要1.1 调查目的 掌握禹州市区房地长行业的发展情况，新楼盘的销售情况以及消费者选中楼盘的消费心理。1.2 调查目标调查主要目标是禹州市区正在销售或正在建设楼盘。1.3 调查内容1.3.1 城市环境分析人口数量 人口结构可支配收入水平 消费水平政府政策 城市经济形式 城市经济结构1.3.2 周边城镇分析人口结构（中、青年） 收入水平 收入结构 （种田、打工、生意） 在市区购房意愿1.3.3 楼盘分析表区 域楼盘名称楼盘位置东城区中央公园禹王大道东转盘西南市区偏南夏都裕华园（部分砖混结构）禹王大道西段东城区坪山永和苑禹州市建设路与新区大道交叉口东城区和谐佳苑禹王大道东段市 区銘仕公馆禹王大道中段市 区阳光国际府东路与滨河大道稽查口向南200m市 区中央豪庭禹州滨河路中段（原市委市政府院）1.4 调查样本本次调查共选取禹州市区7个楼盘作为样本，其中市中心2家，城东5家。注 1：禹州老城区的界限：北至颍河，南至禹王大道，东至药城路，西至前进路，包括整个护城河在内。注2：选择以上楼盘的原因是这些楼盘目前是禹州市具有代表性，都为中高档楼宇，销售情况较好，且部分首期楼宇基本销售完结。1.5 调查方式 本次调查采取的是实地走访调查，调查走访分为三部分，第一部分考察整个城区的面貌，景观现状、消费水平和消费现状，第二部分是对禹州市区的楼盘进行走访调查，主要走访其售楼部。第三部分是对禹州市周边乡镇的经济状况进行考察。1.6 调查流程沿着市区主干道浏览城市，观察市区高档住宅的集聚地以及大型购物中心和高档购物中心的销售情况（包括价格，客流量等）；从城东开始调查，后市中心楼盘的调查;对周边城镇进行考察。1.7 调查结论禹州市居民可支配收入多，消费水平一般，高档消费比较普遍；在建楼盘多，多是140m2以下的大户型，楼盘多为城镇居民自己购买；在建楼盘主要位于东城区和老城区偏东的位置。2. 宏观背景调研2010年至今，为遏制房价过快上涨，中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策，北京、上海等一线城市房价有止涨的势头，成交量出现了明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现。一线城市出现了“量跌价稳”的状况，房地产商将投资目光转向二、三线城市，甚至部分中小型开发商将目光转向四线城市，并且开始大规模的囤地，二、三线城市的开发使得房地产开发商在国家调控地产的政策下赚得盆钵满贯。二、三线的城市房价开始逐渐上涨，进入开发商的投资眼线。现在，在许昌市区很多都是正在动工的楼盘，从各个售楼处了解到，房屋销售量还不错。禹州，作为许昌市的一个县级市，其综合经济实力不断增强。工业依托资源优势，能源、建材、机械、陶瓷、有色金属等支柱产业发展强劲，并形成产业集群且政府着重老城区改建、东城区开发，为部分开发商提供了机遇。2.1 禹州市概括2.1.1 总体概况禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，总人口为121.36万人，其中城镇人口39.4万人，农业人口81.96万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的32.46%，农村人口占总人口的67.54%。2.2 经济环境调研2.2.1 禹州市经济产业结构及其发展状况全市中小企业完成工业增加值65.8亿元，同比增长31.1%。中小企业对全市生产总增长的贡献率高达65%以上。2010年，全市中小企业从业人员20.4万人，占全市二、三产业人口总数的比重达30%以上。2008年，市经济技术开发区共有69个项目入驻，已投产52家，从业人数达到7000多人。以中小企业为主的六个产业集群实现销售收入160亿元，对全市经济的贡献达到60%以上。2010年，全市固定资产投资在500万元以上的工业项目148个，累计完成固定资产12亿元。发展担保公司7家，注册资本金达到2亿多元。预计到2015年，全市GDP达到400亿元左右；地方财政收入达到15亿元；城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均收入达到7200元以上；科技进步对经济增长的贡献率提高5个百分点，高新技术产业增加值占全部工业增加值的10%以上。全市人口自然增长率控制在0.4%以内，城镇化水平达到45%左右，环境质量日益改善，森林覆盖率提高到30%。市区禹州市对城区进行了大规模的改造，拓宽改造了城区四大出入口，城区形成了“六纵八横”的道路网架。截至目前，全市新建、扩建城市道路125公里，道路长度由25公里增长到150公里，道路面积由61万平方米增长到340万平方米，电力、供热、供气、供水等配套设施也同步完善。建成区绿地面积980.4公顷，绿化覆盖率达到37.6%。市区新建成主次干道17条，市区道路网以大禹像为放射点，颍川路、画圣路、禹王大道、远航路、钧州大道为放射轴线，呈“十”方格放射网状，构成了禹州向外扩张的主干道系统，对外交通联系便捷。同时，他们还加大了市区环路建设，东西南北均形成了环路网，目前正向外二环、外三环扩张。全市已开通公交线路20多条，公交车辆255台，出租车辆1000多台。城东新区建设已经相对成熟主干道：禹王大道、劳动路、府西路、府东路、华夏大道、颍川大路、柏山路、大同路、滨河东路、建设东路、轩辕大路、阳翟大道服务网点：禹州市图书馆、禹州市科技馆、禹州市科技文化广场、禹州禹王广场购物：禹州开元商业步行街餐饮：四星级禹州开元中州国际饭店、四星级禹州梨园大酒店物流：禹州市客运东站、禹州市大禹物流园银行：中国邮政、中国邮政储蓄银行、学校：禹州市实验学校、禹州市四高、禹州市委党校医院：禹州市中心医院、疾病预防控制中心娱乐：禹州市体育中心行政单位：禹州市委、市政府、市人大、市政协、交通局、教育局、卫生局、禹州市人民法院、禹州市人民检察院、禹州市技术质量监督局、司法局、煤炭局、林业局、环保局、建设委员会、人防指挥中心社区：公职人员小区、名亨城市花园、景顺园、金桂满园、维也纳阳光、和诚学府春天、坪山永和苑、骏景中央公园、文晖康城、颍园颍河北区森林植物园，占地3200亩、全省最大跨河大桥也已建成通车经济技术开发区：禹州市经济技术开发区已初具规模，并成为河南省民营科技园区。目前，禹州市经济技术开发区内企业总数已达到100多家，为加快当地工业化进程奠定了坚实基础。在经济技术开发区基础上设立的产业集聚区被河南省列为全省重点发展的省级产业集聚区。2.2.2 重点开发区域以建设全省区域副中心城市和现代化中等城市为目标，坚持新区和老区建设并重，努力使城市的设施更完美，管理更规范、环境更宜居。推进新区重点项目，开工建设财税收付中心、农信大厦和公安机关业务办公大楼，完成广电文化中心、体育中心和实验学校建设，禹王广场商铺按期竣工并交付使用，不断完善建成区服务功能；实施市委党校和市人民医院搬迁，搞好大禹赛车场、汽车城、老年公寓和华中药业物流等项目建设，加快颖河北岸开发进程。完善新区基础设施，实施颍河北岸地段热力、雨污水、天然气等地下管网工程，确保项目进驻不影响；实施S103市区段改线工程，修通西南环，完成滨河大道南延伸段、阳翟大道东延伸段、颍北大道、植物园南路等8条道路建设配套工程，打通颍川大路、建设路、朱寨路、柏山路等4条断头路，构筑快捷畅通的内外交通网络。2.2.3 居民收入水平、消费结构及消费水平2010年禹州生产总值 264.78亿元。全年地方财政一般预算收入12.60亿元。 城镇居民人均可支配收入11863元，农村居民人均纯收入6324元。社会消费品零售总额64.58亿元。2.2.4 经济情况2011年上半年，禹州市累计完成固定资产投资811489万元，比上年同期增长35.3%，增速高于第一季度4.2个百分点。与全许昌其它县（市、区）比较，禹州投资总量位居全许昌第一名；投资增速高于全许昌平均水平3.6个百分点，位居许昌第二位。禹州市获得进出口经营权的企业有220多家。经营范围包括：档发、炻瓷、纺织、食品、药品、化工铸造、环保餐具等行业。积极为企业争取各种专项补贴资金。分别为全市30家企业走出去考察国外市场、参加国际展览会、创建企业网站、工艺改造、技术研发、开拓国际市场等项目提供了资金支持，为禹州市进一步扩大出口打下了坚实的基础。据海关统计，截至2010年12月底，完成进出口贸易总额达1.08亿万美元，同比增长18.5，占全年目标任务1.06亿美元的102；其中出口完成9980万美元，同比增长21.3，占全年目标任务9628万美元的104，进出口贸易在诸多国际国内不利因素的情况下，仍保持着平稳上升的态势。2.3 政府政策环境调研房地产调控政策出台以后，全国主要城市的楼市呈现出量跌价稳的状态。首先，一手房的成交量萎缩，如广州全市住宅销售量假期仅为178套，比平时正常成交量低了一半。其次，二手房市场成交量也大幅下降，楼市调控新政已公布，京沪深一线城市立即出手二手房抛售现象，二手房市场经历了成交量从急剧扩大到下降的转变；第三，土地市场开始降温，国土部释放加大土地供应信号，开发商靠土地融资受到限制，并从最近的土地拍卖可以看出，开发商不再是“恐慌型”拿地，而是开始谨慎拿地，加上“地方版国十条”的颁布，全国住宅用地交易将进一步趋于理性。第四，房地产金融领域出现变化，证监会表示将联合国土资源部加强房地产企业融资监管，银监会再次上调存款准备金利率，银根紧缩态势进一步加大，这在一定程度上影响开发商的投资贷款，进而影响开发商的资金链。第五，购房者的消费预期随着新政的出台发生重大变化，调控政策出台使得部分购房者对于高房价的下滑报以希望，很多原本准备购置房屋的消费者都推迟了计划，对市场抱以等待和观望态度。2.3.1 金融税收地产政策央行：存款准备金率于2011年6月再次上调0.5个百分点，调整后达到18%。从去年1月18日至今，央行12次上调存款准备金率，累计上调600个基点。每次上调都将收回3000-4000亿的流动性，但存款准备金的上调在一定程度上影响了开发商的贷款，一旦楼市滞销，开发商降价的时间也会提前。3. 区域及城市规划调研3.1 禹州市中心城区规划3.1.1 规划结构 禹州的城市性质定为：国家重要的重要材集散地，河南省历史文化名城，禹州市的政治、经济、文化中心，以发展能源、建材、医药为基础，以高新技术产业为主导的现代化工业城市。城市近期发展主要向东，远期城市将以向北发展为主，西部应以调整补充完善为主，并适度发展。3.1.2 总体布局 在禹州市城市总体规划中明确提出了城市总体规划布局：“一心两轴五组团”即以老城新区组成中心区，以颍河绿色带和许洛公路为发展轴，城北部为居住组团，西部为工业组团，中部为商贸组团，东部为行政服务组团、东北部为生态组团。3.3 禹州市交通状况 区域内对外交通便捷度及道路状况：禹州市区全为水泥路或者柏油路，新区道路宽敞，城镇主干道多为柏油路。中长途公共交通系统便捷度：市区有多路中长途公交车连接各个城镇，出行便捷。区域内人群的出行习惯：市区出行多以电动车、自行车、私家车为主，城镇向市区出行多采用中长途私人承包车或电动车、私家车的方式出行。市区交通管理混乱：存在着交警乱查车，自行车、行人占用机动车道，出租车不按要求停车现象。4. 区域城市规划的目标城市建设：禹州市政府要求城乡规划引领现代都市、宜居城市高标准实施，城市品位、城市档次、城市风貌、城市综合功能都将大幅度提升。通过经营城市，整合各种要素，禹州市城市发展迅速扩张，城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，城市人口达到40万人，位列河南省县级城市第一位，为建设现代化中等城市奠定了良好的基础。禹州市对城区进行了大规模的改造，拓宽改造了城区四大出入口，城区形成了“六纵八横”的道路网架。截至目前，全市新建、扩建城市道路125公里，道路长度由25公里增长到150公里，道路面积由61万平方米增长到340万平方米，电力、供热、供气、供水等配套设施也同步完善。建成区绿地面积980.4公顷，绿化覆盖率达到37.6%。市区新建成主次干道17条，市区道路网以大禹像为放射点，颍川路、画圣路、禹王大道、远航路、钧州大道为放射轴线，呈“十”方格放射网状，构成了禹州向外扩张的主干道系统，对外交通联系便捷。同时，他们还加大了市区环路建设，东西南北均形成了环路网，目前正向外二环、外三环扩张。全市已开通公交线路20多条，公交车辆255台，出租车辆1000多台。城东新区建设已经相对成熟，新区主要干道、购物中心（如禹州开元商业步行街）、银行、行政单位、医院、学校、广场等配套设施已经齐备。启动禹州市颍北新区的开发建设。目前，已建成占地3200亩、全省最大的森林植物园，多家高档宾馆、住宅小区以及多家教育单位，将成为禹州市新的居住、教育、科学功能新城区。经济技术开发区初具规模，成为河南省民营科技园区。目前，禹州市经济技术开发区内企业总数已达到100多家，为加快当地工业化进程奠定了坚实基础。在经济技术开发区基础上设立的产业集聚区被河南省列为全省重点发展的省级产业集聚区。5 房地产市场调研5.1 市场的运行特点及供求状况房地产市场供求状况及分析：通过对禹州房地产市场的考察我们发现，楼盘销售速度很快，空房率低；价格变动分析：市中心偏东和东城区中心地带的房价多集中在2900元/m23200元/m2；偏离市中心和东城区中心地带的房价多集中在城2100元/m22300元/m2；户型与面积：大户型三室两厅两卫、四室两厅两卫较受欢迎（调查中发现，阳光国际楼盘，只有三室两厅两卫，四室两厅两卫的户型），面积在140 m2以下，购买目的主要为自住；楼盘多为高层住宅，东西走向，主要购房对象是公职人员；小区配套底层临街商铺，广场、娱乐、健身、休闲设施；物业管理：物业管理仅作为小区的补充，无前期跟进。物业管理提供的服务少且单一。楼盘基础设施配套天然气，暖气，部分楼盘为地暖；现楼盘多集中在东城区和市中心偏东位置，禹王大道和滨河大道沿线。5.2 市场发展趋向国家宏观调控政策的出台，使得一线城市的房市处于稍低迷的状态，促使开发商进攻二、三线城市，二、三线的城市房价开始逐渐上涨，成为中小开发商的投资佳选。禹州市政府的老城区改建、新区建设规划，也为中小房地产开发商带来了机遇，且禹州市房地产行业处于快速上升阶段，发展空间大。5.3 房地产市场特质禹州市的房地产市场近年来开始活跃。目前市场在售的有骏景中央公园、夏都裕华园、坪山永和苑、和谐佳苑、銘仕公馆、阳光国际、中央豪庭等，主要分布在东城区和老城区偏东位置，特别是禹王大道、滨河大道沿线。项目规模大小不一，物业主要以高层住宅为主，有相当部分底商门面房和广场，如骏景中央公园、夏都裕华园、坪山永和苑都有底层商铺，骏景中央公园还有三面广场和喷泉。目前，禹州市的住宅商品房均价东区和中心城区一般在29003200元/平方米之间，偏离东城区和市中心的一般价位在2100元/平方米2400元/平方米。最贵的如中央豪庭，每平方米价格在3100元/平方米3300元/平方米，开发商在制作价格策略时一般采用一户一价的方式，逐层递减，高层、小高层则逐层递增。从户型上来看，以三房为主力，其次为四房，二房，一房供应很少。从面积来看，三房面积范围以110-140平方米为主，四房面积超过140平方米，两房面积在80120平方米。户型略有创新，但多照搬模仿，骏景中央公园的户型设计在空间的利用和住宅的私密性上更胜一筹。总体来说，禹州市的建筑产品，现代城市人居的园林景观意识增强。如骏景中央公园设有八大景观水系，其余的楼盘都多少关注景观建设，绿化率在40%左右。同时，禹州市的房地产市场对物业管理尚无全面的理解。这反映在两个方面，首先开发公司对物业管理不重视，重开发轻物业，甚至有开发商直接抱着圈钱就走的心态，导致物业管理水平极为低下；其次，业主对物业管理认知度低，还停留在代收缴费阶段。 禹州市的房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面，有一定创新，相对也较专业。售楼部现场整洁，售楼人员也较专业。纵观禹州市的商品房市场，购房人群主要来自禹州市政府职员、成功的个体商人和部分来自乡镇的矿窑主和富裕户。通过以上的分析可以发现，禹州城东新区房地产市场的全面启动，房地产市场正处于上升阶段，和省内其他地级城市相比，仍具有极大的发展空间，可以预计在未来几年，禹州将迎来房地产发展和需求的快速增长。5.4 重点案例分析骏景中央公园项目位于禹州市禹王大道东转盘西南，开发商为河南骏景地产有限公司（在许昌开发有骏景尚都）。总占地面积60.15亩，规划开发建筑面积10.33万平米，总体规划为五栋板式高层，北侧临禹王大道建两栋26层板式高层，两栋为17.5层高层，南侧为一栋17层高层。临禹王大道建两层裙房商业，临豫01线建四层商业，以居住和商业两条主线并行。小区整体风格为新古典主义风格，色调高贵典雅，充分运用古典元素传达时尚气息。以100平米两房、130平米三房、160平米四房，少量220平米顶层跃层为主，充分满足自住及改善型购房需求。该地块位于禹州市最具发展潜力的东城区，北临禹王大道，对面为客运东站，交通便利。周边有市政直属单位28家，西侧为171亩科技文化中心，是禹州市未来的行政和文化中心，周边规划有大型超市、商贸市场、医院、学校、体育馆、金融商业街等高档配套设施。合作物业是许昌华丰物业。该项目采用完全人车分流技术，设有专用行车道；主要客户源是政府公务员，项目于09年9月4日奠基开盘，经过一年半的时间销售已结束。 坪山永和苑本项目位于禹州市建设路与新区大道交叉口，开发商为河南禹州坪山实业集团，总建筑面积20万平