房地产开发的前期开发费用.doc

房地产开发企业以下费用计入开发成本-前期工程费一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；二、设计费。包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费三、地形图测绘费四、开发项目可行性编制费五、开发土地平整六、开发土地垃圾清运费七、回填土费用八、定位放线费九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路十、开发场地围墙工程十一、地基检测费、临时办公室建设费十二、人防异地建设费十三、城市基础配套费和绿化费十四、墙改专项费十五、招标代理费、服务费、公证费十六、质量监督费十七、合同鉴证费十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程城市基础设施配套费应作为契税计税依据吗？2016-05-04 15:17:46 作者：姜亚南 来源：中国税务报 城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。城市基础设施配套费不再是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，与土地出让价格无关。税收实践中，对于房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费是否应作为契税的计税依据，纳税人和税务机关一直存在较大争议，在税务机关内部意见分歧也很大，对实际工作造成很大影响、带来较大风险，需尽快加以明确。笔者经过梳理分析相关的法规和政策规定后认为，城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。在征收城市基础设施配套费之前，政府征收的是各类市政建设配套费。根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知(计价格2001585号)和财政部关于城市基础设施配套费性质的批复(财综函20023号)规定，各类市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费。有人认为城市基础设施配套费应征收契税，其主要依据就是财税2004134号文件。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税2004134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。二、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”笔者认为，财税2004134号文件的规定已不符合现在的土地出让模式。土地出让有出让毛地和净地两种模式。在出让毛地时，政府将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取。在这种出让形式下，根据财税2004134号文件的规定，市政建设配套费作为土地承受者取得土地使用权所支付的经济利益征收契税并无不妥。随着形势的发展和相关法律法规的修改，目前政府出让土地只能采取净地出让的模式。在这种模式下，前期的土地征收补偿的各类费用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受让人直接支付。土地受让人只需要根据土地出让合同向政府支付一口价的土地出让金，土地出让的全部价格都体现在了最终的竞拍价格或合同价格上。该土地出让金作为土地成交总价款，即是承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，按规定缴纳契税。所以，若直接依据财税2004134号文件的规定将城市基础设施配套费计入契税计税依据，显然是对文件的理解有误。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复(国税函2009603号)规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税。该条规定实质上是对财税2004134号文件的一种修订。笔者认为，城市基础设施配套费与土地使用权无关。市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费后，其缴纳环节和性质也发生了两个突出的变化。第一，在缴纳环节上，由土地受让人在土地出让环节缴纳变成了取得土地使用证后、办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前缴纳，未缴纳的，规划部门不予核发建筑工程规划许可证，住建部门不予核发建筑工程施工许可证。城市基础设施配套费是在取得土地使用权后，办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前，依据规划设计的建筑面积计算缴纳。契税暂行条例第八条规定的契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。当契税纳税义务发生时，城市基础设施配套费的交费义务尚未发生，甚至配套费的计算依据也尚未确定。第二，在规费性质上，城市基础设施配套费不再是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，与土地出让价格无关。目前，根据计价格2001585号文件的规定，各地也都制定了城市基础设施配套费的征收管理使用办法。各地的办法虽不尽相同，但有一点是共同的，即明确规定城市基础设施配套费不得作为土地出让底价构成项目。由此可以看出，城市基础设施配套费与土地使用权无关，不能作为契税的计税价格。另外，从城市基础设施配套费的性质来说，根据财综函20023号文件，城市基础设施配套费是政府强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金的一种，而土地使用权出让收入同样也属于政府性基金的一种。二者是相互并列的关系，具有不同的用途和使命，显然不能将配套费作为土地出让收入的一部分。所以，从这个角度来说，城市基础设施配套费也不能作为契税的计税依据。通过以上分析可见，城市基础