中国房地产分析.doc

中国房地产市场的历史、现状及未来发展趋势分析中国房地产市场与欧美发达国家不同，欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。一、中国房地产市场发展历史第一阶段（1998年2003年）1998年的住房分配货币化，标志着房地产产业的全面市场化。这一年我国住房货币化的改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。2000年中国又规范了房地产市场。2001年随着中国经济的腾飞，为了刺激消费，房地产市场也飞速发展，越来越繁荣。这一阶段的特点：着力如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。第二阶段（2003年2007年）政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象。2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。2003年4月是中国房地产业的一大转折点，不断飚升的房价使得老百姓无力承受，为此中国政府实施了宏观调空政策，下发了121文件，其中明确规定第二套住房的首付比例要提高；同年的7月，国家政府又开始着手整顿土地市场。2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。2007年1月国家建设部正式开始规范房地产经纪行业。同时国税总局又清算了土地增值税该项举措标志了2007年的又一轮宏观调控的开始。该年3月央行2007年首度再次加息；6月中国政府通过加强对外资的管理从而进一步扼制房地产市场外资过热的势态。8月国发24号文件颁布，该文件中的种种内容都明确的反映了中国政府宏观调控政策思路的转变，比如健全廉租住房制度等，这一系列的举措并非都保障了老百姓的民生问题，解决了老百姓无房可住的问题。9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款的首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，该规定狠狠地打击了那些炒房行为。10月国家政府为了加强土地供应的调控，缩短了土地的开发周期；同时政府对限制外商投资房地产业的范围有所扩大。特点：20032007年这一段时期，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。第三阶段（2007年2009年）2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念， “二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年1月国务院颁布了一系列有关政策严厉打击囤地。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。 房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，这决定了2009年我国的房地产市场态势。第四阶段（金融危机后的中国房地产市场）（1）政府对金融危机的判断金融危机严重影响了中国的出口；尤其是作为拉动中国经济增长的主要动力的中国沿海地区的经济增长。当时政府对经济形势的判断是如果不采取果断措施，中国经济将面临下滑的风险。当时的不同意见和判断是虽然全球金融危机对中国经济影响很大，但中国不会出现金融危机和经济危机。理由是2008年是中国银行业利润水平最好的一年；通过银行系统的融资占我国总融资规模的90%以上。（2）我国应对金融危机的举措：“救市”政策力度大于美国新增4万亿财政投入，占当年GDP的14%，而美国注入“救市” 的7000亿美元资金只占其GDP的4%；我国的金融体系与欧美国家不同。欧美国家的金融体系是以市场价格机制为主导运行的金融体系，其注入的资金要通过价格的发现、变化传导到企业、个人以及金融市场的方方面面，因此巨大的流动性的注入起作用要到一年以后；中国是政府管制下的金融体系，政府对价格（利率）和信贷规模的管制放松，银行体系的信贷资金会源源不断地流向市场。（3）“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑房地产新政策出台：金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%。优惠利率、优惠税收等政策的目的：希望通过房地产消费来带动市场，遏制经济下滑，促进经济增长，实现经济增长目标。国家统计局公布数据2009全国房价上涨7.8%。以全国住房销售面积及销售金额计算，得出住房均价上涨24%，2009年全国房价上涨100%的一、二线城市很多，尤其是北京、上海、深圳、广州、杭州等城市上涨幅度更大。 2009年2013年，中国房地产市场空前繁荣。主要有以下原因：1. 货币政策的变化：从紧的货币政策转为宽松的货币政策2. 个人按揭贷款政策全面放松3. 房地产市场由消费为主导转变为以投资为主导4. 房地产的商业效应导致更多的企业和个人涌入房地产市场5. 地方政府托市政策6. 政府GDP的追求，而房地产市场繁荣对拉动GDP增长具有较强的作用二、中国房地产现状及未来发展趋势房地产繁荣发展的同时，一系列的问题也伴随而来：（1）在住房市场作为投资品市场的条件下，政府增加住房供给无法解决住房紧缺的问题。 （2）住房的投资需求会无限放大，住房的价格会被越推越高，积累的泡沫越来越大。社科院经济所所做的居民住房购买能力调查中的问卷数据表明，目前的住房价格下，85%以上的居民没有能力购买住房。照此趋势发展，房地产市场完全成为投资炒作的市场和泡沫巨大的投资工具，最终必然导致金融危机和经济危机。（3）财富分配失衡高房价成为财富转移机制，使社会财富在短时间内向少数人集聚，据调查2009年中国富豪500人排名榜中，88个以房地产为主业的富豪的财富数量在一年内增长了1.5倍。（4）银行体系潜在风险增加 通过银行的金融杠杆作用，吹大房地产泡沫，最终给银行带来巨大的金融风险，影响国家的金融安全。1、中国房地产现状分析2014年，房地产市场不再是继续2013年的辉煌，而是突发转向，房市悲观情绪蔓延。此外，房地产调控也不再针对于房价，而是转向强调政府在增加住房供给的责任和市场化改革中的经济功能。那么与中国经济息息相关的房地产市场，究竟是会泡沫破裂，促使宏观经济硬着陆，还是会继续发展，中国应怎样面对已经进入调整的市场。一直是很多专家和学者探讨的热点问题。2014年的开始，中国楼市的销售额开始出现下滑，而且愈演愈烈。很多楼盘开始出现降价销售的情况，中国的房地产开始出现转折，出现了中国楼市会不会崩盘的全民大讨论。楼市还有十年黄金期、楼市马上要崩盘的说法针锋相对，同时也有楼价暴跌论，楼价继续上涨论，楼市的涨和跌的分析直接影响了市民的买与不卖，很多买房者都持有观望态度。2014年3月，杭州、广州、常州等多地的房价下降和银行停贷风波更是引起了人们关于中国房地产泡沫破裂的猜测。2014年楼市是涨是跌，是该趁机买房还是坐等观望成了年后讨论最热烈的话题之一。在消减的购房数量面前，关于房地产市场“唱衰”的观点在房地产商中比较集中。一些专家对房地产市场始终保持着乐观的态度；认为当前我国住房存量显著增大，已达到相当规模，我国城镇居民住房极度短缺的时期已经过去。当需求快速上升的时候，房地产泡沫破的可能性不大，但是到了供求平衡或者供大于求的时候，泡沫破灭的几率就会提高。一些专家则认为，我国房地产市场高速增长时代已结束，市场分化在加剧，以北京为代表的一线城市房价还有上涨空间，而三四线城市房地产市场存在风险。截止到2014年5月，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，在刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交量创下历史新低。而不仅是北京楼市成交量同比创下较大跌幅，全国主要城市的楼市成交情况也不容乐观。2、中国房地产未来发展趋势从以往数据可以看出，中国房价并非一直上涨，也会出现相应的价格波动，这意味着在这个阶段房价可能会上下波动，出现阶段性调整，但不会呈趋势性的长期下降，主要是因为我国城市化进程远远没有完成，刚性住房需求依然存在，房地产价格还没有到趋势性下降的时候，存在的崩盘的可能性较小，目前我国房价处于阶段性均衡状态。今年以来，全国房地产市场呈现出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各个层面呈现出明显的分化，各项指标走势颇为复杂，造成市场观望气氛愈发浓厚。有的学者认为，尽管房价涨幅整体回落的态势从去年底就已经开始显露苗头，但今年一季度数据表明，全国楼市单边上涨的格局今后或将结束，未来一、二线和三、四线城市之间楼市分化的特征将更为明显。当前房价出现下降是房地产市场正常合理的回归，不会出现大涨大跌，更不存在楼市崩盘的可能。房地产市场的最终发展还是要交给市场决定。“分类施策、分层施策”，楼市分化现象说明房地产市场正在趋于理性。所以未来中国房地产发展趋势逐渐向着分化式的方向发展，中国房地产未来走势可用两个字概括：分化。产业发展慢、当地没有就业机会、劳动力流出的地区，房价下跌压力就会较大；相反，源源不断创造就业机会、劳动力流入明显的地区，房价下跌可能性就会不大。但中国房地产市场是政策市，政策决定了未来房地产走势。面对中国房地产市场的现状，中国政府应该更加的理智，出台一些能促使中国房地产市场回归理性，回归常态的政策。同时也应该注意：1、中国政府在注意利差收入缩小对金融机构的影响的方面的同时，要有序地推动利率市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续是非常必要的。但是，也不能操之过急挤泡沫。因为日本就是因为实施了房地产融资总量限制快速上调利润利率等操之过急的紧缩措施导致了长期的经济疲软。2、现阶段中国房地产特点是，一线城市产业、资源聚集度仍在不断加强的背景下，人口快速聚集。但面对有限的供应时，房价则有可能仍会小幅上升。但三四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，供应过剩，但若大幅度控制，地方债、影子银行都会因这个问题而波及。在城市分化