2011年5月西安酒店公寓市场解读

2011年 5月 西安酒店公寓市场解读 项目汇报的目录及纲要 西安酒店公寓专题研究 西安酒店公寓市场分析 西安酒店公寓市场研究基本结论 酒店公寓市场解码 西安酒店公寓市场分析 酒店公寓专题研究 市场研究基本结论 动 因 定 义 分 类 特点 酒店式公寓 基本概念 酒店公寓基本概念 定义 “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。 特 点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务 酒店式公寓必须具有居家的氛围 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势 与传统酒店的区别 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了 家的味道 。 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。 它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。 分类 权性质”划分 商住产权的“酒店式公寓” 只租不售的“酒店式公寓” 住宅产权的“酒店式公寓” 顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。 其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的 这是目前西安市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。 对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度 服务式公寓 无 无 酒店式公寓 产权式酒店 产品类比分析 服务式公寓需开发商持有经营或整体销售给专业运营商，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。 发展动因 从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。 酒店式公寓在一个城市的产生和发展 ,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。 酒店式公寓 发展历程 酒店式公寓发展历程 起源 酒店式公寓 ， 最早源于欧洲 ， 是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业 ，由专门管理公司统一上门管理 ， 既有酒店的性质 ，又有相当于个人 “ 临时住宅 ” 的特色 。 最早提出“ 时权酒店 （ ” 概念的是瑞士企业家亚力山大 。 1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起 ， 并很快在欧洲其他地区流行了 ， 这是酒店式公寓的雏形 。 酒店式公寓发展历程 酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约 ， 在一些国际大都市 ， 人流量很大 ， 也有很多商机 。 许多外来商务人士必须长期住在这些城市 ， 但是由于买房负担太重 ， 所以很多人选择住在酒店式公寓 。 因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉 ， 酒店式公寓就这样于 1980年在纽约应运而生 ， 并且成为一种潮流 ， 也成为纽约大量开发商的主打项目 。 酒店式公寓在国外流行 10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳 、 广州 、 北京 、 上海等城市 。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房 ， 推出超出酒店客房概念的居所 ， 当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用 （ 当时美国驻华大使馆成立之初 ， 使馆区还在建造之中 ） ， 成为外交官员公寓 。 发展 酒店式公寓发展历程 产品市场沿革 服务式公寓 酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。 小户型公寓 小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。 酒店式公寓 介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。 产权式酒店 纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。 2006年起 2005年起 2003年起 上世纪九十年代初 酒店式公寓发展历程 公寓关联类别的对比分析 商务公寓 服务式公寓 竞争模式分析 普通住宅 商务公寓 纯办公楼 位置和品质 分布于全市各区，交通情况差别很大 建筑品质高低不一，通常无装修 靠近市中心 /商务区 /开发区 建筑品质高低不一，公共部位通常有装修，小户型以精装修交房为主 位于市中心 /主要商务区 较高建筑品质，通常提供公共部分精装修，室内简装修或毛坯交房 建筑形态 高层，多层，别墅等多种形式 除市中心少数住宅外，通常由多幢建筑共同形成一个居住小区 多为高层带电梯 通常只有 1是大型居住小区的临街建筑 通常为高层 /超高层建筑，外观优美 容易成为一个城市的标志性建筑物 户型大小 从 50左右的小户型到数百的大户型 户型大多在 30间 一般可根据客户需求自由分割，小至100以下，大至整层 所有权方式 70年产权 50年或 40年产权 50年或 40年产权 室内配套 户内配有完整的厨房与卫生间 户内配有卫生间，部分配有简易厨房，很少有煤气 卫生间与茶水间为整层共用 配套设施 以社区生活配套为主，如健身房，零售 /超市 有时提供简单的商务配套设施 以商务配套设施为主，如商务中心、会议中心等 物业管理 物业管理费用相对较低 不允许公司挂牌 相比普通住宅略高，有时对住家和企业实行不同收费 可注册公司但挂牌要和物业管理公司协商 管理费较高，物业管理公司质量较高 允许公司挂牌 水电标准 民用水电 商用水电，部分民用水电 商用水电 商 务 公寓基本特征比 较 商 务 公寓 用途比 较 居住型 办公型 户型 /面积 小户型和单间为主，面积多在 40间 以大开间划分为主，面积大多在 80以上 租户 以自住或出租居住为主，极少办公租户 以办公租户为主，住户较少 装修 精装修或毛坯 毛坯为主 外墙 面砖 玻璃幕墙或花岗岩 空调 分体空调或不安装空调 可控式中央空调 楼宇自动化 基本上无 多数配备机电、通讯、办公自动化 厨房 有开放式厨房或预留上下水 没有厨房或预留吧台 层高 普遍较低，与住宅层高相近 普遍较高，与办公楼层高相近 阳台 有阳台或封闭式阳台 无 水牌 基本上不挂水牌 大部分有水牌 购买群体 青年置业人群 投资客或自用办公客群 购买目的 物业升值投资或过渡型自用 投资等待升值或获取租金回报 我们将商务公寓分为两类：居住型和办公型，它们在区别和产品配置不同，居住与办公的区别主要体现在以下几个部分： 服 务 式公寓 经营 理念 客户群体： 在一个有大量跨国公司的城市，如伦敦、纽约、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服务式公寓是除酒店外的另外一种供这些跨国公司高层人员居住的选择。尽管不同的市场的需求类型有所差别（商务或旅游），服务式公寓的客户多数来自 跨国生产型企业的中层经理，或跨国资本金融集团的高级总裁 主要客源： 服务式公寓最主要的客源是 中长期外派的商务客 ，相比之下来自游客的需求较少。因此，临近办公、商务园区、或位于市中心交通便利的服务式公寓广受租户的青睐，由于长期外派的高级管理人员通常携家庭同住，因此家庭型的客户占据了中高端市场的相当比例，其中带小孩家庭倾向于居住在国际学校附近 配套设施： 优质的服务式公寓自身或者依托周边能提供如同酒店的各种配套设施，如 24小时商务中心、健身设施、因特网、保险箱、洗衣和烘干等 服务项目： 典型的服务包括：房间清洁，代办日常琐事，出行或旅行安排服务，儿童看护服务等。尽管这些服务可能带来额外收入，维护这些服务所需付出的人员工资、成本也将增加。 服务式公寓是一种全新的酒店经营理念，是介于酒店和公寓之间的新型物业品种。 公寓类型 亚太区 美国 欧洲 经济类 一周或每两周一次的房间打扫 全装修厨房 空调 熨斗和烫板 带冰箱和微波炉的厨房 售货机 投币式洗衣设施 带数据传输口的语音信箱 有线电视 一周或每两周一次的房间打扫 咖啡服务 部分厨房服务 洗衣机 中档 一周多次房间清洁 带有洗碗机的全装修厨房 健身设施 有线电视 商务中心 因特网 保险箱 洗衣和烘干机 数据传输口 熨斗和烫板 洗衣服务 早餐 全装修厨房 健身中心 客人厨房 每周一次房间清扫 局部房间打扫 一周多次房间清洁 洗衣服务 咖啡服务 部分厨房设施 额外早餐 高档 每日 /定时房间清洁 传真机等简易商务设施（户内） 两路电话线 语音信箱 带有洗碗机的全装修厨房 客人休息大厅 小型零售 餐饮服务 送餐服务 休闲娱乐配套 全装修厨房 前台接待 社交活动房间 图书馆 洗衣服务 24小时商务中心 两路电话线 语音信箱 因特网 每日房间清洁 每日房间清洁 全装修厨房 室内洗衣和烘干机 等候休息大厅 传真和因特网 健身中心内 多样的娱乐设备 干洗服务 多种商务设施 电话上门医疗服务 服 务 式公寓配套 设 施和服 务 服 务 式公寓配套 设 施和服 务 服务式公寓为客户提供多种完备的配套设施及服务，从日常生活用具到休闲活动场所到日常各种服务基本一一囊括。以雅诗阁集团在上海管理的三大服务式公寓为例，所包括的配套设施 /服务有： 酒店 服务式公寓 普通出租型公寓 服 务 式公寓 酒店 - 商 业竞争 模式比 较 普通出租型公寓 户型 /配套设施 基本便利设施，供长期租赁 房间可供长期出租 通常只提供最基本便利设施 全装修，房间宽敞舒适 介于普通公寓和酒店之间 全装修，带有厨房、煤气设备 保证客户私密性，给客户舒适和如家一样的感觉 户型小，供短期租赁 多服务于游客，房间以短租为主 一般不带厨房、煤气设备 租赁结构 /期限 通常均为 短租 住宿时间跨度一般为 1天至 2周 租约灵活 ，租期从 1月至 1年或更长，也有部分散租 租约到期时可选择续约 通常签订 长期租约 季节性 市场表现取决于 基本物业市场状况 ，如抵押贷款利率、房屋的供给和需求 稍具季节性 ，尽管长期租赁合约提供一定程度的租金支持 市场表现取决于经济增长和外商直接投资 ( 具有明显季节性 是酒店业的基本特征 和旅游业发展高度相关 服务式公寓是介于酒店和住宅物业之间的一种物业类型，其满足了介于长期及短期居住之间的需求。服务式公寓，其长租客源将与区域内投资型高档住宅形成竞争；其短租客源在一定程度上与酒店形成竞争，也是对酒店需求的一种补充形式。 酒店公寓市场解码 西安酒店公寓市场分析 酒店公寓专题研究 市场研究基本结论 4 5 6 7 8 14 11 2 1 15 10 12 3 13 A B c D 西安嘉隆酒店公寓 凤城九路白桦林居 西安乐居酒店公寓 凤城一路 8号 (御道华 城 楼 ) 柠檬空间短租公寓 北大街 (近通济中坊 ) 1 2 4 北大街 (近通济中坊 ) 3 兵马俑自助公寓 西华门大街 15号宏城 国际公寓 6 5 西安迈亨酒店公寓 北大街 1号宏府嘉会广场 7 西安弘盛公寓酒店 西华门十字西南角 馨乐庭城中服务公寓 竹笆市 36号 9 9 久鼎商务酒店 民乐园万达广场旁边 10 馨悦酒店公寓 位于西安市民乐园十字 11 新时空居家式酒店 解放路万达广场公寓区 一号公寓楼 12 13 凯宾酒店公寓连锁 雁塔北路 8号 馨乐庭高新酒店公寓 高新四路 15 馨悦酒店公寓 高新路中段高新风尚 14 西安在经营及在售酒店公寓分布 8 什美短租公寓 钟楼宏府嘉会广场 皇城壹号 东道主 大话南门 国际商会公寓 东道主 项目名称 东道主 地址 城内区菊花园 26号 所在片区 城内 所在板块 东大街 开盘日期 10年 1月 10日 最早交房日期 10年 8月 3日 销售状态 已入住 占地规模 2600 开发商 西安科讯置业有限公司 物业管理 戴德梁行 建筑面积 12643 规划户数 170户 容积率 实为 外公布为 3 绿化率 26% 建筑形态 多层 建筑风格 现代简约 均价 8500元 / 户型区间 物业费 总体规划 一栋多层 酒店式公寓 在售项目简单分析 皇城壹号 项目名称 皇城壹号 地址 城内区民乐园 解放路与东二路交汇处 东南角 所在片区 城内 所在板块 民乐园 开盘日期 2010早交房日期 预计 2012年 3月 销售状态 公寓部分已售 50% 占地规模 1512 开发商 裕华地产 物业管理 戴德梁行 建筑面积 规划户数 387户 容积率 化率 30% 建筑形态 多层 建筑风格 中式仿古 均价 目前 13000元 / 户型区间 28 物业费 未定 总体规划 一栋多层 一二层为商业，三四五层为酒店，六至十一层为酒店式公寓 国际商会公寓 项目名称 国际商会公寓 地址 城内西大街 368号 所在片区 城内 所在板块 西大街 开盘日期 预计 2011年 6月开盘 目前前期人丑 最早交房日期 2012年年底 销售状态 前期认购 占地规模 8628 开发商 西安润德房地产开发有 限责任公司 物业管理 西安诚信物业管理有限责任 公司 建筑面积 52500 规划户数 926 容积率 化率 35% 建筑形态 点式多层 建筑风格 现代简约 均价 8600 户型区间 32 酒店式公寓 物业费 暂无资料 总体规划 共 1栋楼，总高 12层，一层78户，共 926户公寓， 项目名称 大话南门 地址 长安路南稍门什字东南角 向南 80米 所在片区 城南 所在板块 南稍门 开盘日期 待定 最早交房日期 待定 销售状态 前期内部认购 占地规模 61亩 开发商 陕西昊伟房地产开发有限责任公司 物业管理 暂无 建筑面积 320000 规划户数 2000户 容积率 绿化率 28% 建筑形态 高层 建筑风格 现代简约 均价 户型区间 96 物业费 总体规划 住宅性质公寓 大话南门 西安弘盛公寓酒店是一家按高星级酒店为标准设计建造的公寓酒店，酒店位于西安市北大街西华门十字西南角，坐落于市中心，与钟楼、鼓楼咫尺相望。周边与回访饮食一条街，开元商城、世纪金花、工商银行、交通银行等商业繁华区仅一步之遥，地理位置优越，交通便利。 拥有各种类型客房 58间，室内配有：电脑、冰箱、液晶电视、厨房、卫浴间等设施一应俱全。 户型 面积 定价（标准价） 备注 （单人间）蜗居 22平方米 228 大床 （加床 100元） 温存（大床 B） 30288 大床 （不可加床）、配厨具 康宁（大床 B） 30 278 大床 （不可加床） 乡客（标准间） 30 318 双床 不可加床）、独立卫浴 趣乐（商务间） 45平方米 398 大床 （不可加床） 简 介 产品特点 在经营案例分析：西安弘盛公寓酒店 附加选择：中式早餐 15元、加床价 100元 服务项目：大堂吧、大堂免费报纸、免费停车场、收费停车场、汽车租赁服务、专职行李员、 一次性帐单结帐、行李存放服务、叫醒服务、免费旅游交通图 房间设施：拖鞋、浴室化妆放大镜、 24小时热水、 独立写字台、遮光窗帘、有线 /卫星电视、部分 房间迷你酒吧、全部房间小冰箱 、单一规格电源插座、淋浴或者盆浴加淋浴喷头、分体空调、吹风机（随叫随到）、 液晶电视机、房间内沙发椅、手动窗帘 床具：鸭绒被 、免费报纸 （随叫随到）、 免费洗漱用品（ 6样以下） 餐饮设施：无 休闲娱乐：棋牌室 可接受信用卡类型：国内发行银联卡 附加服务 西安乐居公寓酒店位于北高新核心地段，凤城一路与未央路交汇处御道华城 户型 面积 定价（标准价） 备注 大床房（内宾） 15平方米 228 大床 不可加床 家庭房（内宾） 20平方米 258 一大一小 趣乐（商务间） 12平方米 188 大床 不可加床 服务项目：商务中心服务、 旅游票务服务、叫醒服务、无线上网公共区 房间设施：国内长途电话、拖鞋、雨伞、 24小时热水、电热水壶、免费瓶装水、 独立写字台、 有线 /卫星电视、吹风机（随叫随到）、液晶电视机、免费洗漱用品（ 6样以下） 餐饮设施：无 休闲娱乐：无 可接受信用卡类型：无 在经营案例分析：西安乐居公寓酒店 简 介 产品特点 附加服务 在经营重点案例研究：馨乐庭城中服务公寓 项目背景 (1) 雅诗阁集团是嘉德置地有限公司旗下的全资子公司，总部设在新加坡，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的 22个国家 67个城市拥有近 25,000套公寓单位。 2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金 雅诗阁公寓信托。 2007年成立全球首个服务式公寓私募基金，基金总额5亿美金，为全球首个服务式公寓私募基金 雅诗阁集团旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭 雅诗阁品牌服务公寓是专为高级行政人员和企业领袖设计的顶级服务公寓，注重高端 盛捷品牌服务公寓是为欲在工作和生活之间寻找平衡的公司主管及其家人而设的服务公寓，可以带着太太、孩子一起 馨乐庭品牌服务公寓主打想要感受城市生活的商务和休闲人士，偏向更年轻的管理人员 雅诗阁品牌 盛捷品牌 馨乐庭品牌 雅诗阁集团 馨乐庭城中服务公寓 项目背景 (2) 馨乐庭城中服务公寓前身是 由陕西 新趋势置业有限公司 开发建设 的“一朵莲花服务式公寓”，开发商原打算 对物业精装修并进行散卖 ，项目还在建设过程中，在西安碑林区政府的促成下，雅诗阁集团于 2006年 4月与开发商陕西新趋势置业有限公司签订了为期 10年的服务式公寓运营管理合同 ，并且按照雅诗阁集团的技术和营运要求进行装修。 2007年 3月雅诗阁集团以约一亿元人民币收购馨乐庭城中服务公寓。馨乐庭城中服务公寓主要针对单身商务客户，以上海、北京等一、二线城市商务客户为主，客户以中长期居住为主，同时项目周边无高端住宅竞争，项目目前保持着 80%左右的入住率。 该项目于 2007年 7月按照雅诗阁集团的技术和营运要求进行装修完毕， 2007年 8月 1日开始试运营。该项目土地使用权限 70年，性质为住宅用地。雅诗阁集团收购之前，陕西新趋势置业已获得特行许可证营业执照、卫生许可、消防验收等，以此从法律上该物业合法具有酒店经营权。 2009年 6月服务式公寓私募基金“雅诗阁中国基金”从雅诗阁集团手中收购馨乐庭城中服务公寓。 馨乐庭城中服务公寓 项目信息 投资商 雅诗阁中国基金 服务式公寓运营商 雅诗阁集团 土地使用权年限 70年 占地面积 1,397 总建筑面积 13,000 商务公寓建筑面积 10,636 容积率 得房率 63% 层数 12层（地上 11层，地下 1层） 物业构成 由服务式公寓和约 2,500商业裙房组成 装修标准 精装修（包括所有家具、电器和软装） 总套数 162套 总车位数 10地上车位（长住客户单位车辆接送、短租客户通常出租车辆） 车位比 1:部环境 项目地址为西安市碑林区竹笆市 36号 位居西安市中心的钟楼商圈内，周边遍布商业区、购物中心、特色餐厅及娱乐设施 著名的鼓楼特色风味小吃一条街、徳福巷酒吧街和西安最繁华的街市也近在咫尺 交通连接 临近西大街、南大街，交通便利 在建的地铁 2号线和 1号线将经过本项目，交通极其便利 项目距离西安火车站 3公里，咸阳国际机场 40公里 周边配套 高品质办公楼：中大国际 高档大型商业：世纪金花、中环广场、百盛、民生百货 高星级酒店： 王子国际酒店 项目周边配套非常成熟，银行、餐饮、娱乐、医疗和教育等配套设施齐全 馨乐庭城中服务公寓 周边交通及配套 馨乐庭城中服务公寓 西大街 钟楼 鼓楼 服务式公寓 商业裙房 屋顶花园 地下一层商业及设备用房 馨乐庭城中服务公寓 规划布局 项目由服务公寓及商业裙房组成。 项目为单体建筑，无室外广场 项目共 12层，其中地下1层为商业和设备用房。 项目 1业包括新加坡餐厅、美容美发和火锅。 项目 362套服务式公寓，其中两套豪华两房位于 3层， 3层还包括有商务会议室（面积约 300） 11层顶部的 2层阁楼，下面一层是健身房（面积约 200），上面一层是设备房。 健身房 设备房 左图为大楼斜剖面图 会议室 馨乐庭城中服务公寓 标准层和主力户型 豪华一房式公寓（ 49） 3 共 13套豪华一房式公寓（即一房一厅） 北 单房行政公寓 /单房双床行政公寓(29) 3 共 147套单房公寓 （其中包括单房双床） 中庭 (5 西安城中馨乐庭以一房房型为主 ，占总户型的 99%，项目两房房型总共只有 2套。 在一房户型中， 29单房小户型（包括单房行政公寓和单房双床行政公寓）所占比例最大，共占 91%，其次是 49一室一厅户型即豪华一房式公寓。 在户型设计上，普遍存在卫生间无窗和缺乏采光的缺陷，但由于馨乐庭城中服务公寓是由雅诗阁统一经营管理的服务式公寓，类似于酒店，卫生间的采光问题并不会对服务式公寓的运营产生较大影响。 大部分户型设计为开放式西式厨房，潜在油烟对房间舒适性造成一定影响，本项目采用了 油烟自循环处理系统，可净化厨房油烟 。 服务式公寓为围合式分布，所有的公寓户型以中庭为中心，东、西、南、北朝向都有分布。 5中庭顶部为玻璃屋顶 ，使得项目内部采光较好，居住环境舒适。 户型 细分类型 套内面积 套数 配比 一房 单房行政公寓 29 134 83% 单房双床行政公寓 32 13 8% 豪华一房式公寓 49 13 8% 两房 豪华二房式公寓 67 2 1% 馨乐庭城中服务公寓 户型配比和户型评价 单房行政公寓（ 29） 单房双床行政公寓（ 32 豪华一房式公寓（ 49 馨乐庭城中服务公寓 软硬件设施 硬装修标准 装修标准 大于 3,000元 /精装修 （带家具、电器和软装） 样板房 有 水电 商用水电 双气 无天燃气，集中供暖及分体式空调 大堂设计 豪华入户大堂 物业管理 雅诗阁集团管理 房间配套设施 宽带上网 独立调节空调 国际直拨长途电话设备，语言留言信箱及私人电话设备 滑动液晶电视墙与 蒸汽熨斗和熨衣板 吹风机 卧室提供被单 浴室提供洗漱用品 沙发床 厨房配套设施 灶具与抽油烟机 电热壶 玻璃器皿，陶器及餐具 冰箱 电饭煲（视要求而定） 微波炉 馨乐庭城中服务公寓 相关服务 安全 24小时保安和闭路电视监控系统 电子门锁 室内电子保险箱 电子插卡系统 服务式公寓服务 24小时前台接待 机场接送服务 每日清洁服务 (周六周日及公共假日除外 ) 呼叫医生 洗熨及干洗服务 早餐 停车位 其他设施及服务 健身房 自助洗衣房 屋顶花园 中庭 商务支持 商务中心服务 会议室 快递服务 无线上网区域 (馨乐庭城中服务公寓 市场表现 平均房价 /平均入住率 客户结构 馨乐庭城中服务公寓自开业以来一直保持着较高的入住率，金融危机期间虽然也受到一定影响，但其稳定的中长期客户保证了其较高的入住率。 同时，也正是由于比例较大的中长期客户，致使项目相对于其他酒店物业具有较稳定的房价和入住率。 2903003103203303403503603703803902007 2008 20090%10%20%30%40%50%60%70%80%90%平均房价( 元/ 天) 入住率短期（ 1 月以 内） , 4 5 % 中 长 期（ 1 月以上） , 5 5 %外籍客 户 , 3 5 %国内 客 户 , 6 5 %商 务 客 户 , 7 0 %旅游客 户 及其他, 3 0 %注释：以上为 2009年全年客户统计数据 根据 2009年全年住客统计： 中长期客户（逗留 1个月及以上）占到客户总数的 55%。 外籍人士占到客户总数的 35%左右， 商务客户占到客户总数的 70%左右 。 项目以中长期单身商务客户及部分中短期单身商务客户及部分旅游客户为主， 家庭型客户很少，所以多考虑相对较小的房型。 馨乐庭城中服务公寓 服务公寓的优势 与酒店相比： - 服务式公寓与星级酒店相比，服务式公寓客房面积较大，商务类配套设施较全面，但娱乐类配套设施和单位服务人员配置较低；而星级酒店客房面积较小，所以服务式公寓更多面向于长期租赁的客户。 - 更大的居住生活空间 - 设备齐全的厨房 - 更多私密空间，更多个性化服务 - 对当地情况非常了解，建立社区般的感受，举办各种符合住客生活方式的活动 与高档公寓相比： - 包括客房服务在内的完整酒店服体系 - 商务支持服务 - 24小时安保监控 - 24小时前台接待 - 按国际标准打造的生活环境 - 生活十分便利 - 综合休闲娱乐设施 借鉴与启示 统一管理及价值提升 由统一的经营管理公司打理；提供高质量的酒店式服务； 项目前身是由陕西新趋势置业有限公司开发建设，在与雅诗阁集团签订管理合同并由其运营之后，雅诗阁通过一段时间的运营，将项目的品牌价值和市场认知度大大提升，市场表现及口碑好，从而提升了房地产价值。 良好的硬件设施 配套完善：公寓内健身设施、餐饮商业设施齐全；居室空间宽敞，厨房设施全配，享受酒店服务的同时具有居家的感觉。 硬件设施标准化：走道、门的宽度、高度，电梯的分类等硬件设施方面，都严格遵循国际化标准。 客户定位准确 馨乐庭城中服务公寓的中长期客户占到客户总数的 55%。 定位于中长期单身商务客户及部分中短期单身商务客户、国内外企业高管及部分旅游客户，家庭型客户很少，所以多考虑相对较小的房型。 其稳定的中长期客户保证了项目长期以来较高的入住率。 位居西安市中心的钟楼商圈内，毗邻诸多聚集了国内外企业的办公楼。 项目周边的生活、娱乐、休闲、文化、医疗等配套设施一应俱全。 馨乐庭城中服务公寓 借鉴与启示 优越的地理区位 西安酒店业市场分析及发展趋势 西安酒店客源特征分析 西安酒店业的现状 西安酒店市场存在的问题 未来酒店业的发展趋势 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的 自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近1600大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。 (1)西安酒店的规模数量 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示： 星级 数量 客房套数 五星级酒店 4家 1700余套 四星级酒店 6家 2600余套 三星级酒店 15家 3500余套 准三星级酒店 20家 3800余套 二星级酒店 近 100家 11000余套 一、西安酒店业的现状分析 (2)西安酒店的星级分布 3% 4%10% 14%69%0%10%20%30%40%50%60%70%80%五星级 四星级 三星级准三星级二星级及以下据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有 31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。 酒店的布局在各个城区之间不平衡 酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显 酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大 档次对酒店入住率影响较大 这表现在城内、城南和城东三城区的酒店数占到西安市所有酒店数的 75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的 25%，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。 淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。 位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。 (3)西安酒店的分布与经营状况 从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况： 1 2 3 4 统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。 调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒店却一直保持较高的入住率 (有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在 90%左右 )，并保持较高的利润，这表明尽管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利，这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要。 调查数据显示： 酒店平均客房入住率达到 70% 其中客房入住率为 75%和 65%的酒店数分别占 两者合计占到 58% 客房入住率最高达到 90%的酒店占 入住率最低为 45%的酒店占 表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在 70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。 15. 60%31. 60%26. 30%10. 50% 14. 50%0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %入住率9 0 % 入住率7 5 % 入住率6 5 % 入住率4 5 % 其他 二、西安酒店客源特征分析 35%26%16%13%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%散客旅行游客 商务客源机关单位客源其他客源客户年龄特征 客户的年龄重要以中、青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。 职业特征区分 职业上没有非常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领到学生均有一定的比例。 消费特征 涵盖旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。 客户来源占比 客户主要是以散客为主，占入住客人的 35%； 其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客 以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占 16% 机关单位 (以陕西省其它地区为主 )占 13% 其它消费形式占 10% 值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。 入住二星级酒店的客户 主要是一些外地企业常驻西安的临时办事处，或联络地点，或是以中小企业作市场营销人员的临时歇脚之处，故入住其中的省内、省外客户比例相差不大。 入住三星级酒店的客户中 有一部分是商务人士，出公差下榻三星级酒店 ;另一部分是一般的省外人员来西安旅游观光的团体或散客入住。对于市内的一些中型企业的重要新闻发布会等也会在这些酒店召开。 入住四、五星级酒店的客户 多数是来中国、西安旅游观光的外宾，有散客、有团体，一部分是省外团体或先富起来的来西安旅游观光者，他们都下榻四星级以上的酒店，特别是一些政界要员团体出行或重要会议的召开。 客户有明显的身份特征 作为旅游观光者其选择入住酒店都希望 1、交通方便、四通八达，去哪里都方便； 2、购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。按照这样的标准，城内酒店就是其首选。 对于商务人士的下榻选择 1、一般是都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等区域酒店，距离经济环境较好的西高新较近的城西南酒店一般商务人士较多 2、随着西高新区经济的飞速发展，城西南的酒店也将得到更大的促进。 3、城北区也是西安近年来开发的西安第二大经济技术开发区，其经济发展也比较迅猛。从 区域酒店的入住选择 of 、整个酒店行业管理不太规范 由于整个市场价格的制定比较混乱，使酒店之间往往通过 “ 价格 ” 这一因素来做文章以吸引客户，这就不可避免地使各酒店间因抢占客户而展开激烈的价格战，而价格战的结果往往使得整个酒店业的平均利润产生缩水。 2、硬服务跟不上 客房在设计和装修布置上未能真正体现人性化和个性化，有些客房内部设备已经陈旧，设备的配置档次不够，也不够精致。 3、软服务跟不上 酒店在就客户细致入微的心理需求方面没有进行细心的研究和开发，所提供的服务偏于大众化，服务的项目也过于单一，没有真正考虑不同客户之间的差异化服务。 4、消费理念宣传不够 酒店经营者在经营服务方面思维过于保守，缺少创新意识，这种 “ 抱残守缺、不思创新 ” 的经营服务之道使酒店在客户更深层次需求方面开发不够。 5、整个西安的酒店业没有形成规模效应 到目前为止尚未有一家酒店客房数达到 1000套以上，这说明西安目前的酒店无论星级定位如何，尚未有一家酒店真正达到相当的经营规模，自然就谈不上所谓的规模效应。 6、酒店市场布局不够合理 西安的酒店主要分布在城内、城南和城东，这三城区的酒店数占所有酒店数的 75%，而城西、城北和西高新酒店数合计才不过 25%。从西安目前酒店的分布状况看确实存在不合理情况，这就为目前一些空白区域开发的酒店类物业提供了开发的空间。 从以上对酒店业目前存在的一些问题分析看出，西安整个酒店业的管理上比较混乱，也缺乏大管理的概念，各酒店在价格的制定上没有一个统一的标准，而各酒店在各种硬、软服务上也有所缩水，对于客户深层次需求的开发以及酒店的宣传、消费理念的灌输等方面更是做的少之又少，固步自封、不思创新的结果使得他们在市场处于十分被动的境地。 目前西安酒店业整体发展状况不太景气 (主要发生在全年的淡季 )，酒店业平均利润相比前两年有所下降，出现这种情况的原因是多方面的，归纳起来主要存在着以下一些问题： 三、西安酒店市场存在的问题 第一：并购将成为常态。 今后不仅大公司会继续收购小公司，而且小公司之间也会不断联合变成有相对规模的公司，以便与大的对手相抗衡 第二：小公司更容易生存。 小公司因为以地区经营为主，熟悉所在地市场，容易生存下去 第三：中等规模酒店市场前景堪忧。 对中等规模的酒店公司来说，不具备的是市场规模，相对来说，其投入与产出不成比例，