2011年7月18日平顶山北环路项目整体规划及物业发展建议

平顶山北环路项目 整体规划及物业发展建议 谨呈：河南中峰置业 出品单位：共生地产机构 出品时间： 2011年 7月 18日 目录 平顶山房地产市场分析 项目地块价值研判 项目整体规划建议 平顶山市基本概况 项目户型配比建议 产品附加值建议 城市 概况 城市概况 城市发展规划 城市区位 平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名，现辖 2市 4县 4区，总面积 7882平方公里，总人口 520万。 地理位置：平顶山市位于河南省中南部，东邻许昌、漯河，北临郑州，西邻洛阳，南邻南阳、驻马店。 行政区划：现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区。 启示 平顶山市因“煤”设市，“移民”建市且市龄较短，“故土”观念相对较弱，市区历史沉积少。对于立建项目 应利用平顶山固有资源的基础上，全力塑造项目自身的核心竞争力，将是项目吸引客户的关键所在。 城市概况 城市概况 城市交通 地处京广和焦枝两大铁路干线之间，距河南新郑国际机场 100公里，许平南、宁洛、郑尧、二广 4条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连 平顶山 城市产业 平顶山矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着 举足轻重的经济地位 。 平顶山文化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，平顶山因此又称 鹰城 ； 平顶山市是河南省中原城市群 9个 中心城市 之一 平顶山市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移”的中间地带。是中南地区最大的 煤炭基地 ，又是河南省中部的经济重镇； 平顶山工业基础雄厚，原煤、发电量、帘子布等 9种产品产量均居 全省首位 ； 平顶山市是中国优秀旅游城市之一； 平顶山市烟叶生产久负盛名，是全国 三大烟叶产区之一 。郏县红牛是全国 八大良种牛之一 ，被国家定为红牛繁育和饲养基地。 全面发展的现代化工业新城 城市概况 城市产业 平顶山是国家中部重要的 能源原材料工业基地 ，随着建设新型能源工业基地步伐的不断加快，城市 人居环境将大大改善 平顶山市各类矿产资源 57种，其中原煤储量 103亿吨，是 中南地区最大的煤田 ；钠盐储量 3300亿吨，被中国矿业协会授予“ 中国岩盐之都 ”；铁矿石储量 是全国十大优质铁矿区之一 。各类水库 175座，年均蓄水量达 30亿立方米 ； 平顶山市大中型工业企业 60家，上市公司 3家。中平能化集团是 世界最大的帘子布生产企业和河南省最大的煤炭生产企业 ；舞钢公司是全国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一；姚电公司是华中电网的骨干电厂；天瑞集团是全省最大的新型干法水泥生产企业。 启示 平顶山市因“煤”设市，导致平顶山市经济结构单一，但是依托“煤”资源，地方财政收入相对稳定且丰厚，城市基本建设资金相对具有保证，且政府对于改善经济结构，发展旅游、建设生态城市的力度很大，为项目 提供了很好的市场机会。 城市概况 旅游资源 平顶山市旅游资源丰富，依托 “ 山、佛、汤 ” 特色旅游资源，成功打造了 香山寺下汤温泉度假区大佛景区尧山 黄金旅游线路和 伏牛山风光游、寻根谒祖游、休闲度假游、佛教文化游、古建文化游、汝瓷文化游、民俗风情游 七条特色旅游线路。 石人山景区 香山寺 苏坟寺 叶县县衙 石漫滩国家公园 汝州温泉 画眉谷生态旅游区 昭平湖景区 三苏坟 风穴寺 二郎山景区 城市概况 启示 中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机，项目应提升项目层次， 顺应城市发展，明确自身项目定位。 城市发展 平顶山市处于“ 中原城市群 ”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。 中原城市群南部平 漯成长三角，区位条件便利，有良好的合作基础，可进一步加强三市之间的经济联系，重点搞好产业整合和基础设施整合，做到一体化发展 ,形成城市群南部地区的“金三角”。 城市概况 中原城市群 功能对接 城区对接 空间对接 产业对接 服务对接 生态对接 启示 中原城市群政策的提出，意味着自此开始，平顶山市的城市功能、城区空间、产业结构、生态体系等诸多方面均有了良好的发展前景和强劲的政策支持。长三角地区作为中原城市群的南区域，其辐射能力将大大增强。对于本项目来讲，项目的客户群体将有望突破平顶山，辐射到更加广泛的区域。 城市发展 随着“中部崛起”战略实施的实施，平顶山市的城市功能进一步的补充和完善，产业经济的快速发展使城市影响力不断加强。 对于平顶山来讲，中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，将长期对鹰城的高品质人居贡献血液。 城市概况 经济概况 平顶山 4位 ，经济进入多元化发展的轨道，从而进入到城市地位的竞争中来。 房地产市场的发展在经济快速发展的带动下处于高速发展期。 2010年，平顶山市全年生产总值 1124亿元，比上年增长 地方财政一般预算收入 长 高于全省平均增速 2的百分点，高于全国增速 4个百分点。 平顶山市在全省范围处于中上位置。 2010年， 8个地级市相比排名第 5位，落后于临近的许昌、南阳两地。 近6 年平顶山G D P 增长图020040060080010001200140020 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 006年 2007年 2008年 2009年 2010年启示 城市地位的提升，对于平顶山市房地产行业带来了良好的发展契机。平顶山经济高速发展，为平顶山房地产经济打下了坚实基础。 城市概况 经济概况 第二产业作为平顶山市支柱产业，随着经济不断发展，将不断带动第三产业壮大发展，产业结构不断优化， 尤其是产业经济的快速发展，为房地产市场带来大量消费。 2 0 0 9 年河南省各城市三产比重对比图0%20%40%60%80%100%郑州 开封 洛阳平顶山安阳 鹤壁 新乡 焦作 濮阳 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源第一产业 第二产业 第三产业 2009年，平顶山市第一产业增加值 长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 长 三次产业结构为 二、三产业比重比上年提高 近年来，平顶山市第三产快速发展，比重有所上升，但第二产业比重依然超过 65%。 工业依然在平顶山占据重要地位。 启示 平顶山市第三产业进入快速发展阶段，城市发展加速。产业经济的快速发展，将为房地产市场带来强劲的消费力。对开展本项目而言，应着重关注平顶山及其周边商业区发展态势，并注重营销推广。 2 0 0 5 - 2 0 0 9 平顶山市三大产业发展情况6 6 . 4 7 3 . 2 8 8 . 5 1 0 1 . 4 1 0 5 . 43 3 5 . 54 1 5 . 95 1 4 . 76 9 6 . 0 7 3 5 . 11 5 5 . 81 8 2 . 82 1 8 . 32 7 0 . 12 8 4 . 20 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 02005年 2006年 2007年 2008年 2009年亿元第一产业 第二产业 第三产业城市概况 经济概况 固定资产投入占 明 平顶山市房地产市场的发展具有很大的空间， 随着城市公共配套和环境的大幅改善，将极大的改善平顶山的城市面貌，从而推动房地产市场更好更快地发展。 2010年，平顶山市完成城镇以上固定资产投资 。投资增长迅速。 平顶山市固定资产投资基数较小，占 周边地市均有差距。近年来随着房地产行业持续走高，固定资产投入进入飞速增长期。 启示 平顶山的固定资产投入占 着政府对新区建设、老城区改造等一系列的投入，基础设施建设将会有飞速的发展，这是本项目发展的一个重要机遇，同时要规避阶段时间内大体量开发带来的激烈的市场竞争， 重点在于项目开发战略和营销策略的制定。 2005顶山固定资产投情况01002003004005006007008002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年2 0 1 0 年河南省各城市固定资产投资对比图228940614475787412871018804435638246553 530691562115385817905001000150020002500郑州 开封 洛阳平顶山安阳 鹤壁 新乡 焦作 濮阳 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源亿元城市概况 居民消费力 随着居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。平顶山市居民收入支出比在河南处于领先水平，这在一定程度上促进了平顶山市商业的繁荣。 2009年，平顶山市城镇居民人均可支配收入 14721元，同比增长 10%。消费支出首次突破万元，达到 10340元，同比增长 8%。支出收入比达到 与省内其他城市相比，平顶山市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，位列全省第四，人民消费意愿较强。 启示 随着人民收入水平的不断提高，平顶山市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛，是平顶山市地产发展的潜在利好。 2 0 0 5 - 2 0 0 9 年平顶山市人均收入及支出情况87239898117151353114800624370568261955510340050001000015000200002005年 2006年 2007年 2008年 2009年元2 0 0 5 - 2 0 0 9 年平顶山市人均收入情况 人均支出情况2 0 0 9 年省内主要城市消费与支出情况对比05000100001500020000郑州 开封 洛阳平顶山鹤壁 新乡 焦作 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源元城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出城市概况 居民消费力 平顶山市收入构成较为单一，经营性收入增长较快，经济的快速发展将进一步提高经营性及财产性收入在收入中的比重，从而 提升平顶山市场的投资活跃度 ，带动房地产市场快速发展。 平顶山市 25%高收入阶层平均收入约计26200元，但消费性支出仅为 16652元。 工资收入占总收入71%，收入结构单一。 经营性收入及财产性收入均保持 2位数增长，财产性收入增长率达 60%。 启示 随着平顶山居民收入的不断提高，经营性及财产性收入的快速增长，高收入人群巨大的收支比，给投资房地产行业带来巨大空间，但由于收入相对单一，受外部政策经济环境影响较大。对于本项目来讲，项目的定位将决定其客户的定位。 收入组成部分增长率- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%家庭总收入 可支配收入 工资性收入 经营净收入 财产性收入 转移性收入2007年 2008年 2009年平顶山市收入分布情况0100002000030000百分率 25% 50% 25%可支配收入 5024 12007 26200消费支出 4303 8760 16652低收入人群 中间收入人群 高收入人群2 0 0 9 年收入项目情况71%7%1%21%工资性收入经营净收入财产性收入转移性收入城市概况 恩格尔系数 = 食品支出金额 生活消费支出金额 100% 居民消费力 随着城镇居民收入水平的提高， 城镇居民对于改善居住环境性的消费有较大幅度增长 ，将会助推平顶山房地产市场发展。 居住性支出占 与 2007年相比居住类支出占比提升 出现较大增长。 平顶山市城镇恩格尔系数为 达到富裕状态 启示 随着居民收入水平的不断提升，居民消费理念由满足基本生活要求向改善提升生活品质进行转变，居住性消费的快速增长，极大的推动了房地产市场的发展。开展本项目 应深入研究客群特性，以科学的产品定位，卓越的项目品质，满足目标消费人群需求。 2 0 0 7 - 2 0 0 8 年居民消费种类占比020402007 3 4 . 4 9 1 4 . 1 2 7 . 3 3 7 . 2 8 7 . 0 9 1 3 . 5 8 1 2 . 3 2 3 . 7 92008 3 4 . 3 8 1 4 . 9 9 9 . 8 9 7 . 4 1 8 . 5 5 9 . 4 3 1 1 . 9 3 3 . 4 3食品 衣着 居住 家庭设备 医疗保健 交通通讯 教育娱乐 其他恩格尔系数 59%以上 504030低于 30% 居民生活水平 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 城市概况 居民消费力 城市工业升级带来“科技蓝领”壮大和“都市白领”壮大， 收入结构改变导致生活方式发生根本性变化。 蓝领收入水平提升，更多科技研发和高层管理人群产生；新兴白领出现，城市财富阶层壮大。市民的生活需求升级、生活方式改变。 产业升级直接改变人口质量，而人口质量的改变导致生活方式的改变；根本原因在于 人的知识水平和收入水平提升后，生存需求升级，人们更加注重自我实现， 由此产生全新的生活方式：高档购物、特色购物、特色餐饮、休闲娱乐、健身、文化欣赏等。 产业升级带来人口质量的改变，城市财富阶层扩大 现代服务业及商贸 传统制造业 高技术产业 人口数量 时间 现在 未来 “ 哑铃型 ” 结构 “ 蛋糕型 ” 结构 中等收入 中等收入 中高收入 中高收入 高收入 高收入 城市人群结构示意 城市产业人口演变示意 人口收入水平 示意图 城市概况 截止 2010年末，平顶山市人口规模达到 中城镇人口 223万人，城镇化率达到 2003于全省 于全国 城镇化率提升较慢 。 据规划，到 2013年，平顶山城镇化率应达到 50%，进入全省前 6位，2008照人均住宅面积 26平方米计算，意味着 每年将有 130万平方米的市场需求。 人口 平顶山市城镇化率以平均每年 2%的速度高速增长，城市人口将呈现快速增长态势，大量新增城镇人口为房地产带来了大量的新增需求。 集中式发展 分散式发展 城市规模扩大，人口增加，空间扩张 小型城市 大都市区 主城 新城 新城 新城 新城 单中心城市扩张 多中心发展 大都市化形成 国际都市发展进程模型 2 0 1 0 年河南省各城市城镇化率对比图62384340374839453438 38443228 28353348010203040506070郑州 开封 洛阳平顶山安阳 鹤壁 新乡 焦作 濮阳 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源%2005山人口情况4704804905005105205302005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年启示 住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，平顶山市的城市格局将出现一定的变化。 认清城市发展的方向和趋势，因势利导，方能保证项目稳定发展，降低开发风险。 城市概况 发展方向 平顶山市提出 “ 优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区 ”的发展战略，随城市演变将显现特殊意义的发展方向。 工业聚集区 区域生活配套较少 居住环境较差 区域价值有一定拉升空间 新 城 区 工业区 居住环境较差 区域价值不高 未来行政区 区域配套尚不完善 居住环境良好 未来平顶山市发展方向 原市级行政区、商业密集区、人口聚集区 生活配套优良 区域升值潜力巨大 城市规划 城市概况：借助丰富的矿产资源，良好的旅游资源，雄厚的经济基础，平顶山将成为河南省乃至中部地区的重要城市。 城市规划：伴随“中原城市群”的深化实施，平顶山新区建设进入实质化阶段，城市功能将逐步完善，区域间功能分区将更加明确！本项目受所处区域的影响，势必肩负起区域形象提升的重要责任，有成为区域标杆的机会！ 城市经济：平顶山市各项经济指标都为房地产行业的快速发展提供了良好的发展环境。 消费水平：居民收入水平稳步提高，消费观念发生很大变化，改善居住环境、提高经营性及财产性收入，都为项目提供了强大的客户基础和优越的发展前景。 项目拥有良好的发展环境，但机遇和挑战并存，决胜的关键将在于产品定位和开发策略。 核心词 : 前景优越，战略决胜 市场总结 房地产 市场 平顶山房地产市场概况 重点个案分析 市场分析总结 房地产投资 房地产投资波动性增长，说明平顶山房地产市场受外部影响较大，市场竞争加剧，对房地产企业开发能力提出了考验。 2005年以来，平顶山市房地产投资额快速增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断提高。 平顶山市房地产投资从 2006年开始发力，2008年由于经济危机和国家宏观调控政策的影响，房地产投资出现滑落 ， 2009地产市场发展迅猛。 启示 房地产投资的波动性增长使得市场竞争也逐步加剧，平顶山房地产市场正进入群雄逐鹿的时代 。对于本项目来讲，应冷静看待快速发展的市场局面，突破激烈的市场竞争，是项目成败的关键！ 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年平顶山固定资产投资情况01002003004005006007008002006年 2007年 2008年 2009年 2010年亿元00 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 50 . 0 60 . 0 70 . 0 80 . 0 90 . 1固定资产投资 房地产投资 所占比重房地产市场 发展状况 平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应成交量不稳定的现象，通过房地产市场近年表现，可以看平顶山 房地产市场尚不成熟。 2005年以来，平顶山市房地产市场持续呈现出价量齐升的局面。 2008年受经济危机及国家宏观调控影响，房地产投资有所下滑，导致 2009年发生了供应量、成交量下降的现象。 2010年均价达到3000元 / ，房地产市场发展火爆。 启示 对于本项目来讲， 应抓住平顶山房地产市场尚不成熟、但快速发展的大好时机，合理安排开发节奏，以规避市场发展过程中的开发风险 数据来源：平顶山市房管局 0204060801001200500100015002000250030003500成交均价( 元/ ) 000成交量( 万) 007 2008 2009 2010房地产市场 近年平顶山市商品房成交价格走势 数据来源：平顶山市房管局 产品供应 10年平顶山市房地产市场产品供应以两房三房为主，整体市场仍然体现出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。 启示 对于平顶山项目来讲，应以当前置业群体的需求为导向，户型面积段控制上将 90平米和 120平米两个面积段设置为项目主流的产品户型面积段，同时结合平顶山市房地产市场发展的演变趋势， 设计出满足当前主流市场需求，同时具有适当前瞻性的产品来满足市场发展的需要！ 受 2008年经济危机及国家宏观调控政策影响，当年房地产投资下降 20%； 2008年房地产市场投入的负增长直接导致 2009年供应量严重不足； 2010年井喷式的销量，说明平顶山市场拥有巨大的刚性和改善性需求； 2010年市场产品高供销比，说明了整体市场仍以 60为供应需求主体。 房地产市场 9%23%34%23%11%6 0 600201 4 4 2010年平顶山市城区商品住房上市供应套型结构 8%26%34%21%11%6 0 600201 4 4 2010年平顶山市城区商品住房市场销售套型结构 成熟房地产市场周期钟 价量齐涨阶段 价涨量跌阶段 价量齐跌阶段 价跌量涨阶段 理论研究 平顶山房地产市场近年来总体处于价量齐涨阶段，一方面是由于市场起步晚，截至目前尚处于发展阶段；同时受政府规划及城市自身经济特征影响，待市场发展成熟后，将逐步进入正常循环阶段。 房地产市场 数据来源：平顶山市规划局 发展态势 受宏观政策及市政规划引导，大量城中村改造项目 5年内将集中上市，将使平顶山房地产市场进入激烈竞争状态。 启示 5年内集中放量 1000万平方米，对平顶山房地产市场将会是一次强烈的冲击，使房地产开发商进入博弈之中。对于平顶山项目来讲，只有抓住市场空白，合理安排开发节奏，立足自身项目优势，整合周边资源，方能引领平顶山房地产市场细分趋势，在激烈的市场竞争中立于不败之地。 2008 除去 2008及 2009年已成交 争市场激烈。 20082个，其中城中村改造项目 31个。 房地产市场 市场格局 平顶山楼盘分布特征呈现出 优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区 的结构形态 新区楼盘多以高层产品或多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势。 老城楼盘分布主要以高密度产品为主，充分利用老城区完善配套资源，提高土地使用率。 启示 平顶山房地产格局形成了板块竞争和相互促进的局面。对于本项目来讲，利用老城区的完善配套等方面的优势，通过楼盘功能、物业形态的科学整合，发挥区位优势，树立起老城区现代化的人居典范。 房地产市场 新 城 区 建工景苑 楼盘分布 天河盛世 金域蓝湾 荣邦花园 联盟鑫城 阳光水岸 紫荆城 金城丽景 东城盛世 领仕馆 大悦城 九天庄园 塞纳城 蝶湖湾 西城国际 杨东国际 春华 国际铭都 建业桂园 九天城 明珠 世纪城 悦和园 馨怡揽月 凌志御景 豫基城 本案 新华区 新城区 卫东区 项目名称 物业类型 总占地面积 （万平方米） 总建筑面积 （万平方米） 容积率 已推出体量 （万平方米） 在售均价 （元 /平方米） 常绿 大悦城 高层 33 3800 蝶湖湾 未来域 高层 000 佳田 塞纳城 多层 30 0 2700 金石 九天城 叠加别墅、电梯洋房 53 5 4200 蓝湾新城 高层 42 0 4000 凌志御景 小高层 4000 中央花园 多层、小高层、高层 0 0 3700 明珠世纪城 多层 30 8 3600 亿嘉 西城国际 低层、多层、高层、小高层 300 9 2780 荣邦花园 高层 18 4150 天河盛世 高层 2 4500 房地产市场 项目名称 一房 两房 三房 四房 五房 复式 常绿 大悦城 76 152 38 38 大乘 领仕馆 76 101 22 蝶湖湾 未来城 192 144 48 东城盛世 38 57 19 6 贵人国际 紫荆城 108 54 108 108 14 佳田塞纳城 64 金城丽景 45 225 90 金石九天城 160 32 京华 金域蓝湾 570 1140 30 蓝湾新城 150 266 58 凌志 御景 45 60 45 10 荣邦花园 2 124 168 60 16 亿嘉 西城国际 276 579 339 30 高煜 阳光水岸 120 4 常绿九天庄园九鼎 180 360 天河盛世 253 751 46 18 总计 347 2211 4160 735 38 224 产品配比 以二房、三房为主，表现出明显的“ 年轻化、经济型 ”置业特征，以紧凑型户型为主， 两房和三房 成为主流产品，一房、五房及复式等产品成为滞销产品。 市场产品 户型面积区间 户型面积两房集中在 80，三房集中在120，四房在 150 以下；面积相对集中，产品属于粗放型供给， “市场细分”表现不成熟， 本项目可加强功能性为主的多种户型，用差异化的产品引领市场细分。 两房产品主要集中在80之间，主要针对目前经济状况有限的年轻首次置业者，作为过渡使用； 三房是市场供应主力 ，面积分布在 110间，其中，小三房主要集中在 110之间，经济性强；大三房在 140 左右，居住舒适度相对较高， 小户型产品较少，属于市场空白 ； 四房及以上户型多为大体量、高端楼盘所配备，面积集中在 180以上，总价范围相对较高，在产品设计时应控制配比量。 市场产品 启示 结合平顶山未来发展等诸多因素，未来版块的客户构成范围将更为广泛，而目前版块所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的裙带关系也将日益加剧。对于本项目来讲，应当 建立独树一帜的发展方向，形成客户与项目之间的“双向引导”，逐步将客户覆盖面扩大。 汇总调研结果 平顶山购房客户90%为本地客户，仅有 1%来自外地客户； 其中购房客户群体以个体户和私营业主、公务员、国企员工主居多； 位置居于新区，如蝶湖湾，大悦城等大多为政府机关团购； 房地产市场基本依靠内部刚性需求拉动； 客户市场 通过在售项目调研，平顶山购房客户目前表现出以“ 本地为主 ” 的特征，下一步将随着客户圈层的稳定，向更广泛的 “ 外向型 ” 空间辐射 客户区域比例城区, 9 0 %郊县, 9 % 外地, 1 %购房客户职业分布个体商户、私营业主 2 6 %国企职员 1 3 %企业高管 1 4 %公务员 2 4 %上班族 9 %教师 6 %其他 8 %购房客群 启示 目前市场上投资性购房现象逐渐增多，但结合本项目区域情况，规划公寓型产品尚部成熟，建议仍以普通的产品配比，以提升项目安全性。 汇总调研结果 老城区作为配套完善的居住、商务、中心，其居住和投资价值较高，随着可开发地块的减少，该区域升值潜力逐步凸显。 置业目地 通过在售项目调研，平顶山的纯自住购房占比约为91%,自住和投资兼有的达 9%， 投资性购房 逐步走高。 购房用途满足居住需求2 8 . 6 0 %改善居住条件2 5 . 9 0 %为父母购买5 . 5 0 %为子女购买1 9 . 7 0 %投资或其他用途9%购房客群 启示 平顶山市购房客户目前的首要关注点仍为交通状况，从一定程度上来讲，一个项目的交通状况决定了其在客户心中的首要印象。对本项目而言，地处城市北部区域，交通通达性良好，但粉尘污染严重，在项目规划时应充分考虑交通远景规划，形成项目内外部交通互动，提升项目品质。 汇总调研结果 从调研结果看，客户普遍关注区域交通、周边配套、户型结构，对社区内部资源的要求逐步提高，追求居住的舒适度和安逸性。 关注要素 区域交通、距离工作单位远近、房屋总价 等仍是购房客户的首要关注要素， 周边教育配套、工程质量、园林绿化、物业管理 等逐渐成为新的关注点，客户关注点开始 由“外”至“内”。 通便利距离工作单位远近房屋总价周边教育配套工程质量物业管理园林绿化社区规划手续齐全周边环境配套户型设计开发商实力购房客群 启示 就消费者关注点来看，良好的生活环境、便利的购物环境、优越的教育资源较为重要，对本项目而言，应当整合多种外部资源，建立项目自身特有的价值体系，打造精品物业，必将成为平顶山老城区标杆性的项目之一。 汇总调研结果 购房客户在社区外部配套上普遍对教育、社区环境、商场、医院有较高需求，集中体现了日常生活需求和教育需求两个方面。 外部配套 客户主要关注 生活便利性、教育资源 ，本项目应充分挖掘项目周边现有或未来规划的配套资源。 校广场、绿化幼儿园商场/ 超市农贸市场医院银行公交线路其他购房客群 启示 本项目地理位置与外部配套设施并不优越，决定了项目必须重点打造内部配套，建立社区内部宜居配套，如各种景观及活动设施，打造出社区现代、生态、宜居的品质，引领市场需求。 汇总调研结果 从平顶山在售项目看，较为高档的社区内部基本配备有会所、幼儿园等，既能满足日常生活所需，同时也能满足居住的舒适度。 内部配套 客户关注点主要以 生活配套类和生活娱乐 类为主，基于项目周边配套情况，本项目需重点打造 停车场 等生活配套设施。 所商业街停车场幼儿园/ 学校社区医疗中心室外运动场家政服务机构购房客群 启示 平顶山市购房客户需求房型以二房、三房为主，购买面积一般偏向 80、 100之间，此外四房及以上户型需求比例也占到 24%，该类房型主要表现为自住型为主，小户型产品的需求也占有 5%的比例。对本项目而言，针对主流市场打造两房、三房产品，以此保证产品的快速去化，提高项目开发安全性。 汇总调研结果 平顶山市畅销户型以两房和三房为主，两房面积区间在 80 之间，三房面积区间在 100之间，整体需求以紧凑实用为主，部分追求品质客户，需求面积较大的户型。 户型 客户需求户型型以 两房和三房 为主，户型面积 以 80 二房和 100三房为主， 公寓类差异化产品及 大面积户型产品 较为稀缺。 客户需求户型1%29%8%54%6%1%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%一室一厅二室一厅二室二厅三室二厅四室二厅复式客户需求面积3%6%22%32%16%13%7%2%0% 10% 20% 30% 40%6 0 以下6 0 - 8 08 0 - 1 0 01 0 0 - 1 2 01 2 0 - 1 4 01 4 0 - 1 6 01 6 0 - 2 0 02 0 0 以上购房客群 启示 针对平顶山市工业型城市的特定情况，绿化景观成为客户普遍关注的问题，本项目需要顺应市场，在客户关注不到的问题或者说是客户意识不到的细节问题，本项目需要放大，这也正是寻求差异化的地方。适当引进社区科技、环保类材料，打造生态宜居社区。 汇总调研结果 针对平顶山购房客户普遍关注的问题，客户对入户大堂、科技元素等关注点较少，同时对于门窗及电梯的咨询很少，这也为我们项目后期创新提供市场空间。 软硬件 客户普遍关注项目的 建筑质量、物业管理、园林景观等，针对入户大堂、科技元素等细节关注点较少，本项目应针对市场空白，以较少投入，获取市场认同。 90%10%20%40%60%90%15%70%0% 20% 40% 60% 80% 100%建筑质量电梯配置门窗用材双气双水水系园林入户大堂物业管理购房客群 平顶山客群对于高品质楼盘需求程度较高，决定了平顶山房地产市场逐步细分，且 开发商大多采取低价少量入市，逐步提高销售价格的开发策略。 版块不同价格区间供销对比图（单位：万） 通过各区间价格物业消化比率来看，平顶山 3500 4000元 /平方米区间楼盘消化情况最好，达到 70%以上。 4500元 /平方米以上及 3500以下区间商品住宅消化率为 50%以上，这一要素说明，一方面说明平顶山客户群对 4000平方米此区间价格接受程度较高，一方面说明随着人均收入的提高，消费者对于楼盘品质要求逐步提高，市场进入细分阶段。 启示 价格在 4500元 /平方米以上的产品投放量较少，多数开发商均采取低价少量入市的策略，供应量集中在 4000平方米区间。 基于市场现状，本项目应充分考虑市场价格，合理安排开发节点，制定价格体系，同时更应该注重项目品质的打造。 价格区间供销比图153 4 . 31 0 . 51 2 . 37 . 82 6 . 77 . 4 6 7 . 20102030404 5 0 0 以上 4 0 0 0 - 4 5 0 0 3 5 0 0 - 4 0 0 0 3 3 0 0 - 3 5 0 0投入体量 消化体量70% 50% 70% 50% 购房客群 市场发展：平顶山市经济发展迅速，但是 房地产市场相对落后，介于半成熟到基本成熟阶段 。随着经济持续快速增长，市场行为不断规范，房地产市场将会持续快速增长。 市场格局：平顶山房地产市场受其城市规划及发展规模的影响，呈现出新城区、老城区湛南区域三大板块。 市场阶段：平顶山市场处于半成熟市场向基本成熟市场过渡阶段， 产品设计中规中矩，多注重舒适度 ，而对功能性关注较弱，客户居住理念未有质的飞跃，伴随着市场的发展， 各城中村改造项目集中放量，市场竞争将不断加剧。 竞争市场：平顶山房地产市场项目水平参差不齐，整体来讲，虽部分新开发项目已经开始注意产品创新，但是 市场细分尚不充分，同质化现象严重，市场竞争激烈。 市场竞争逐步加剧，本案应充分挖掘项目价值，精准定位，适度创新，打造最合理的产品以迎接市场挑战，引领市场细分导向，实现项目最大价值！ 市场总结 区域市场分析 悦和园 明珠世纪城 九天城 百合金山 天河盛世 金域蓝湾 豫基城 本案 光明苑 佳田塞纳城 区域楼盘分布 楼盘名称 明珠 世纪城 开发商 河南明源实业集团房地产开发有限公司 占地面积 500亩 地理位置 开源路与平安大道交叉口东 300米 容积率 筑面积 50万 绿地率 35% 主力户型 115 左右三房， 83 左右两房 建筑风格 江南园林 均价 7月 11日二期开盘；多层均价 3660元 / 销售情况： 分三期开发，目前在售为二期。 综合评价： 采用江南园林风格，产品线丰富 。 个案分析 明珠 世纪城 户型分析： 全明采光，南北通透，室内干湿、动静分区明确，功能完备带有宽大阳台。 明珠 世纪城 户型展示 83 两室两厅一卫 120 三室两厅一卫 项目卖点： 地理位置优越，区域升值潜力较大 雄踞主干道太行路，生活配套完善，升值潜力巨大。 户型设计合理 主要以 83平米两房和 115平米三房为主，户型实用性较强 总体量大，规模效应强； 营销推广： 针对项目 形象的平面展示较好； 现场 及售楼部包装良好，表现力强； 向 周边社区、 企业 、学校、家属院大量派发广告宣传页。 明珠 世纪城 项目点评 楼盘名称 荣邦花园 开发商 华城荣邦地产股份有限公司 占地面积 90亩 地理位置 矿工路与诚朴路交叉口 容积率 筑面积 18万 绿地率 30% 主力户型 127 左右三房， 85 左右两房 建筑风格 现代简约 均价 5月二期开盘；高层均价 4150元 / 销售情况： 分二期开发，目前销售为一 期 ， 产品去化率 85%。 综合评价： 采用多维园林景观设计，产品稀缺核心地段，配套齐全 。 个案分析 荣邦花园 户型分析： 全明采光，方正实用，南北通透， 270 飘窗，独立庭院设计，功能完备，客厅附带阳台的经典组合。 荣邦花园 户型展示 132 四室两厅两卫 85 两 室两厅 一卫 项目卖点： 地理位置优越，区域升值潜力较大 雄踞主干道矿工路 ， 主城区核心地段，生活配套完善，升值潜力巨大； 户型设计合理 主要以 85平米两房和 127平米三房为主，户型实用性较强 ； 交通便利，扼守城市主干道；完备生活配套，五分钟生活圈； 营销推广： 注重现场包装，提升了项目品质感； 充分利用现场及户外广告，拦截了多数竞争对手客源； 推广力度大，广告宣传页覆盖全市； 荣邦花园 项目点评 楼盘名称 百合 金山 开发商 平顶山市百合新地置业有限公司 占地面积 500亩 地理位置 平安大道与凌云路交汇处西北角 容积率 建筑面积 33万 绿地率 36% 主力户型 80 小三房， 118 舒适三房， 70 两房 建筑风格 欧式 均价 价格未定，七月中下旬开始认筹 销售情况： 分三期开发，目前处在蓄客期。 综合评价： 采用现代欧式风格，产品线丰富 。 个案分析 百合 金山 户型分析： 全明采光，南北通透，室内干湿、动静分区明确，功能完备，带有宽大阳台。 百合 金山 户型展示 135 三室两厅两卫 115 三室两厅一卫 户型分析： 精致时尚小户型；三房朝南，赠送空中花园，动静分区，经济小三房。 百合 金山 户型展示 47一室一厅一卫 89 2+1两室两厅一卫 项目卖点： 地理位置优越，区域升值潜力较大 城市综合体，体量大，生活配套完善，升值潜力巨大。 户型设计合理 主要以 70平米两房和 80型实用性强 交通便利，扼守城市主干道，满足一站式消费。 营销推广： 在 市中心区域大量派发单页，宣传力度大； 户外广告 表现力及品质感较强； 营销 内容及手段丰富，达到全面宣传效果； 百合 金山 项目点评 楼盘名称 豫基城 开发商 河南豫基房地产开发有限公司 占地面积 300亩 地理位置 新华路与平安大道交汇处东北角 容积率 筑面积 40万左右 绿地率 35% 主力户型 125 左右三房， 91 左右两房 建筑风格 简欧式 均价 未定 销售情况： 分四期开发，目前在售的为一期。 综合评价： 整体规划采用欧式建筑风格，产品丰富 。 个案分析 豫基城 户型分析： 经典二房两厅，简明大方，功能齐全，布局紧凑； 典雅三房，南北通透，客厅连接阳台，时刻感受四季美景； 豫基城 户型展示 两室两厅一卫 三室两厅一卫 项目卖点： 地理位置优越，区域升值潜力较大 山顶公园旁，项目位置贯穿东西南北，周边配套成熟。 户型设计合理 主要以 25平米三房为主，户型实用性较强 交通便利，扼守城市主干道；完备生活配套，零距离呵护。 营销推广： 现场 包装良好，利于项目展示； 平面 展示效果一般，表现力不强； 派发 单页主要分布在周边区域； 豫基城 项目点评 项目名称 总体量（万方） 产品类型 主力面积（ 明珠 世纪城 50 多层 83邦花园 18 高层 85合金山 100 多层 高层 别墅 87基城 40 多层 91业类型分析 多层和高层成为市场主要的建筑形态，目前高层对客户无市场抗性。 项目名称 两房（） 三房（） 四房（） 明珠 世纪城 83 18% 1151% 150 11%