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2012年2月柳州市场调查报告广州天比高物业顾问有限公司柳州分公司市场研究部2012年2月2 0 1 2 0 2 2 7背景2011年世界发达国家受次贷危机影响，经济复苏缓慢，而中国经济仍保持增长，但速度已放缓。紧缩的货币政策，受人民币升值拖累的出口以及欧元区的债务危机都将对2012年中国经济产生下行压力。受国际与国内经济可能出现的疲弱态势影响，2012年中央政府的货币政策或将有所放松。而房地产业作为国家调控GDP走势的杠杆，对促进国家经济的发展发挥着重要的作用。2012年1月，我国CIP指数止落回升，通货膨胀出现反弹迹象，控制通胀依然严峻。高通货膨胀不仅增加居民生活支出成本和影响其经济收入，也导致了其暂缓购房的计划，进而导致楼市也会陷入有价无市的地步。一、2011年全国房地产回顾1.1 出台史上最严的房地产宏观调控政策，提高购房门槛，打击投机炒房，竭力控制房价疯狂上涨势头国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。1、各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标2、逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应3、个人住房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税5、购买第二套住房首付款比例不低于60%5、今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量6、主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8、引导居民从国情出发理性消费10月29日，国务院总理温家宝在北京主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。分析： 2011年，国家出台新“国八条”和限购令调控房地产市场。重点城市住宅价格继续下跌，成交量环比、同比出现双下降 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。总体来看，年末100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。1.2 收紧银根和加息，迫使炒房者无钱可贷，力促房价下降。2011年央行连续5次上调银行存款准备金率，并连续3次加息，有力地控制房价。年末通胀回落，货币政策微调（放贷不降息 ），微调不改房地产信贷紧的格局，购房者压力依然沉重。通胀回落，货币政策微调。三季度以来，CPI涨幅呈持续下降趋势，2011年10月CPI同比增长5.5%，比上月回落了0.6个百分点。物价回落的趋势日益明显，通胀压力逐渐减弱。2011年10月“国务院常务会议”上温家宝总理表示，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行2011年第三季度中国货币政策执行报告没有再提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是明确指出，适时适度进行预调微调，巩固经济平稳较快发展的良好势头，表明央行调控重心发生微妙转变。2011年11月30日，央行宣布下调存准率0.5个百分点，存准率由21.5%调整为21%，也是自2010年初以来连续12次上调后的首次下调。抑制通胀不再是首要任务，预计未来中央将对稳定经济增长给予更多关注，货币政策导向主要体现在“微调”和“定向宽松”方面，但全面放松的可能性不大。信贷方面，三季度新增贷款总额继续减少，仅1.51万亿元（一季度2.24万亿、二季度1.93万亿），其中房地产类新增贷款0.2万亿元，占比从一季度的22.7%下降到三季度的13.3%。表：2004-2011新增房地产贷款（单位：万亿元） 1.3 中央坚定房地产调控，地方实施限价避免问责 房地产市场调控已进入关键时期，成交量增速放缓，房价松动。市场也开始发出不同声音，“拐点到了”、“房地产冬天来了”、“调控该放松了”等等，但中央的回应仍是坚定房地产调控不动摇，进一步巩固调控成果近期，中央频繁强调要坚持房地产调控。2011年11月25日，国务院副总理李克强在廊坊考察保障房建设时表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。2011年年底，中央多次表明立场，向社会释放明年将坚定调控的信号，一方面打消地方政府放松调控的念头，同时，防止努力调控的成果因年底的松懈而“功亏一篑”。 年初“国八条”将房价控制目标纳入问责范围，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的地方政府将被问责。接近年底，迫于问责制的压力，为完成目标，一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度，丹东、韶关等城市主要是与周边地区同类楼盘做比较限制销售价格，而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。由此可见，对于价格上涨过快的城市，房价控制目标对抑制价格涨幅确实起到一定作用，而问责制显然对地方政府执行中央政策的力度有较大的约束力。 1.4 全国性房企启动大幅降价，市场局部或见底拐点将至 全国房价降声一片。继2011年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到11月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，今年市场将最为低迷。 在房产调控政策持续加紧的情况下，全国一线城市楼盘率先降价，成交量趋减，楼市惨淡，并逐步扩大波及二三线城市，购房者观望加重。二、2011年柳州房地产市场情况2.1 2011年柳州经济运行概况2.1.1 2011年整体经济回顾 2011年7月22日，上半年柳州市国民经济运行情况新闻发布会公布。上半年，承接着2010年下半年以来的逐步回暖，柳州经济继续呈现恢复性增长；相对于一季度而言，5月份以来，经济增长趋于放缓。 其中，全市地区生产总值（GDP）561.86亿元，按可比价格计算，增长17.1%，增速高于全国和全区平均水平。此外，2011年上半年，柳州房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。 2.1.2 GDP增速居广西第三 2011年上半年，柳州市地区生产总值（GDP）增速比一季度回落0.7个百分点，同比提高2.7个百分点，增速位居广西各市第三。分产业来看，第一产业增加值22.02亿元，增长3.8%；第二产业增加值376.14亿元，增长21.2%，其中：工业增加值353.84亿元，增长20.7%；第三产业增加值163.70亿元，增长11.1%。2.1.3 支柱行业高位增长 2011年上半年，全市规模以上工业完成总产值1131.97亿元，增长36.7%，实现了时间、任务双过半。增速比上年同期加快25.8个百分点，其中3月、4月、5月、6月连续4个月月度总产值超过190亿元。前6个月月度总产值同比增速分别为71.6%、32.7%、37.9%、39.1%、37.7%、24.1%。 上半年，规模以上汽车、冶金、机械三大支柱行业完成工业总产值885.17亿元，增长40.48%，增速比全市规模以上工业总产值增速高出3.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的78.20%。其中，汽车制造业总产值492.03亿元，增长37.28%；冶金工业总产值262.81亿元，增长55.45%；机械工业总产值130.33亿元，增长27.01%。2.2柳州房地产运行情况 2011年，全柳州固定资产投资完成400.06亿元，完成了年度目标的40%，增长42.3%，增速比一季度回落3.3个百分点，比1-5月回落9.1个百分点。其中，城镇固定资产投资376.20亿元，增长43.1%。 2011年以来，房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。1-2月份增长51.4%，1-3月份增长47.8%，1-4月份增长42.5%，1-5月份增长40.8%，1-6月份增长35%。在房地产投资中，商品住宅投资34.37亿元，增长28.2%；保障性住房投资10.49亿元，占房地产开发投资的17.3%。 整体来说，柳州房地产投资增速放缓。 2011年16月全市住宅销售约87万，其中3月销售22万，4月销售16万，“4.15新政”出台后，从4月底起全市住宅销量出现部分下滑，跌幅接近30%。5月销量有所下跌，销售约10万平米，6月约11万平米。 从每天成交量来看，全市住宅日均销量约60套，0.7万平米;系列信贷政策出台后，全市住宅日均销量为35套，0.4万平米 通过近期市场调查可知，其中36%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。2.3 2011年1月至2012年2月柳州房地产销售成交情况2.3.1 2011年1月至2012年2月柳州房地产销售概况2011年1月至6月柳州房地产成交量呈曲折上升态势，2011年6月至10月呈逐步下跌态势，2011年10月至2012年2月房地产呈缓慢上升态势。2011年1月至6月柳州房地产成交面积呈曲折上升态势，2011年6月至10月呈下跌态势，2011年10月至2012年2月房地产呈缓慢上升态势。 三、2012年2月国家政策中国人民银行宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。分析： 央行下调存款准备金率，扩大了信贷规模，使市场上流通的货币量增加，一定程度上缓解了无钱难贷的问题。但放贷不降息，购房者还贷的压力依然沉重。四、2012年2月柳州土地挂牌出让信息柳国土交告字20121号编号土地位置出让土地面积（）土地用途规划指标要求出让年限竞买起始价（万元）竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率建筑限高P(2012)1号市桂中大道3号10891.73中低价位、中小套型普通商品住房用地大于或等于2.5并且小于或等于4.6大于或等于15并且小于或等于30大于或等于25小于或等于8070年17790万元8000万元P(2012)2号市东环路东侧、友谊馨苑南侧14972.93中低价位、中小套型普通商品住房用地大于或等于1.5并且小于或等于3.6大于或等于15并且小于或等于25大于或等于30小于或等于8070年13700万元6000万元P(2012)3号市沿江路西侧（A地块）11064.36其他商服用地大于或等于0.8并且小于或等于1.15大于或等于15并且小于或等于35大于或等于35小于或等于2040年7750万元7750万元P(2012)4号市沿江路西侧（B地块）11190.12其他商服用地大于或等于0.8并且小于或等于1.1大于或等于15并且小于或等于25大于或等于35小于或等于2040年6715万元6715万元分析：上述挂牌出让的土地全为河东地块，桂中大道3号地块和市东环路东侧、友谊馨苑南侧地块位置优越，开发潜力巨大，必定会引起众多房地产开发商的争购。柳国土交告字20122号编号土地位置出让土地面积（）土地用途规划指标要求出让年限竞买起始价（万元）竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率建筑限高G(2012)1号柳州卷烟厂仓库东侧29247.04（43.84亩）工业（烟草产业）用地不大于2.0且不小0.8不大于50%且不小于30%不大于24米50年3525万元3525万元P(2012)5号柳东新区柳东大道南面L-11-05地块96521.93（144.78亩）63369.67城镇住宅用地不大于3.5且不小于2.8不大于22%且不小于15%应达到35%不大于90米70年32460万元16300万元21445.23城镇住宅用地不大于3.5且不小于2.8不大于22%且不小于15%应达到35%不大于90米11707.03商服用地不大于2.2且不小于1.5不大于38%且不小于15%应达到25%不大于24米P（2012）6号市文惠桥北端东侧及东台路以南15624.66（23.44亩）商服（旅馆业、商业）用地不大于3.6且不小于2.5不大于46%且不小于15%不大于85米40年29040万元15000万元分析： 1、位于柳东新区柳东大道的地块周边有职校院、汽车会展中心、蓝海科技动漫城、园博园等市政设施，新规划的龙湖商业中心，将逐步带动周边住宅和商业的发展，目前在柳东大道仅有正和城一个楼盘在开发中。 2、位于文惠桥北端东侧及东台路以南地块拥有百里柳江画廊、蟠龙山夜景等绝佳的景观和五星商圈优越地段优势，住宅和商业价值巨大。五、2012年2月柳州商品备案信息5.1柳州商品房成交量城中区柳北区柳南区鱼峰区柳东新区全市3364343031814012945.2柳州商品房成交面积城中区柳北区柳南区鱼峰区柳东新区全市32282.7540060.7229860.1614665.655107.70121976.98六、2012年2月柳州房地产市场情况6.1、城中区（1）华展华园项目地址：柳州市静兰路9号（鱼峰区政府旁）项目简况：占地面积196亩，总建筑面积28.9开发企业：华厦置业销售代理：辉煌地产柳州公司工程进度：接近封顶周边配套：交通80、50、98、8路等菜市南亚名邸市场和西江菜市商业临近项目的学院路尚无商业，周边商业集中在文昌路一带银行文昌路一带的中国光大银行、中国银行、中国建设银行等学校16中、30中及30中附小景观周边有三门江大桥与静兰桥柳江河段的水上运动基地超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅对比楼盘：碧园大城小院和盛天龙湾项目定位：河东CBD的后花园推售范围：新推37#、38#楼（高层住宅），剩余11#楼（多层住宅）主力户型：76.41-85.12二房，110.01-122.11三房户型比例：37#楼90套76.41、78.32和78.72的二房，30套110.01三房；38#楼34套84.24和85.12的二房，34套119.91和122.11三房37#楼平面户型图销售价格：少量特价房折后价4880-5000元/，正常房源折后价5100-5400元/折扣方式：购买三房减350元/，购买二房减300元/，同时推出少量特价房，起步价为4880元/起。销售小结：受市场影响和同区竞争，该项目实行较大折扣促销，一定程度上吸引了较多客户前来认购。项目点评：大盘项目，规划有幼儿园和生活配套商业，但项目东靠中烟厂，居住环境受到一定影响，同时附近生活配套不完善，给居住者生活带来不便。（2）碧园大城小院 项目地址：文昌东路与文昌路交汇处（新人民医院向东500米）项目简况：占地面积231亩，总建筑面积约40万平方米开发企业：柳州市中侨房地产开发有限责任公司、广西碧园房地产开发有限公司销售代理：南宁宝资天与房开合同已到期，现房开独自销售工程进度：接近封顶周边配套：交通80、50、98、8路等菜市南亚名邸市场和西江菜市商业临近项目的学院路尚无商业，周边商业集中在文昌路一带银行文昌路一带的中国光大银行、中国银行、中国建设银行等学校16中、30中及30中附小景观周边有三门江大桥与静兰桥柳江河段的水上运动基地超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅对比楼盘：华展华园、国信凤起新都和盛天龙湾项目定位：雅贵阶层聚居地推售范围：16#楼（18层高层）、18#楼（24层高层）主力户型：86.02二房，106.63三房户型比例：401套一房，864套二房，1557套三房，212套四房 16#楼约106.63三房 18#楼约113三房销售价格：折后价5000-5400元/折扣方式：16#楼推出部分一口价110余三房55万元/起，另部分房源额外优惠1.5-3.4万元不等；销售小结：受市场影响和同区竞争，该项目实行较大折扣促销，一定程度上吸引了较多客户前来认购。项目点评：已有部分业主入住，部分商业已营业，能满足小区生活所需。户型多为紧凑型，总价相比华展华园偏低，更具一定竞争力，项目东北侧将新建一所重点小学，未来形成学区，房价可能将进一步提升。（3）乐和紫云华府项目地址：市东环大道101号项目简况：占地36亩，总建筑面积10万开发企业：柳州市乐和房地产开发有限公司销售代理：天津挚衡天地房地产顾问有限公司工程进度：建至16层周边配套：交通6、36、35路等菜市南亚名邸市场和东环菜市商业文昌路一带酒店、写字楼等商业银行文昌路一带中国光大银行、中国银行、中国建设银行等，东环路农业银行学校东环小学、民族高中景观蟠龙山公园、窑埠古镇、东堤路休闲景观带超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货、东环路老邻居超市通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅对比楼盘：兴怡园、集美郡、永意山语城、汇金壹号等项目定位：居高思远品天下推售范围：2#楼主力户型：86.02二房，106.63三房户型比例：36套一房，36套两房，144套三房（2#楼户型比例）；21套别墅 2#楼85.21二房 2#楼102.08三房销售价格：折后价6300-6600元/折扣方式：一次性付款97折，按揭98折，公积金无折扣，但要购买可再申请两个点的折扣。现场观察：2012年2月14日下午15:30 到场，现场无客户销售小结：长期无广告投放，自然销售，走销速度慢，预计销售约50%左右。项目点评：与东郡同属河东区域，地段区位较好，两梯六户的高层，居住密度大，不属于名校学区，售价比东郡低上千元。（4）南亚名邸项目地址：柳州文昌路3号项目简况：占地25.25亩，总建筑面积190988开发企业：柳州市银河房地产开发有限公司销售代理：房开独自销售工程进度：现铺周边配套：交通6、36、23、76、50、90、88、8公车等菜市南亚名邸市场和东环菜市商业文昌路一带酒店、写字楼等商业银行文昌路一带中国光大银行、中国银行、中国建设银行等，东环路农业银行学校东环小学、十六中景观蟠龙山公园、窑埠古镇、东堤路休闲景观带超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅对比楼盘：阳光100城市广场、居上V8城和东郡等项目定位：品质超越价值推售范围：整个项目商铺商铺租金：100-200元/月（沃顿酒店旁），40元/月（幼儿园旁）现场观察：2012年2月14日下午17：00到场，现场无客户销售小结：南亚名邸和南亚风情之间的商铺主要经营低端餐饮，进驻了联华超市，小区菜市已营业，背靠桂柳路和幼儿园一侧商铺大部分空置，面朝文昌路一侧商铺大部分已出租，沃顿酒店旁面积大商铺找租大商家。项目点评：地处河东优越区位，居住和商业初具规模，小区部分区域形成良好的商业经营氛围，但背靠桂柳路和幼儿园一侧商铺人流少，位置较差，出租难度较大。（5）华远岚山山水一号项目地址：柳州市桂柳路38号项目简况：占地23522.5，总建筑面积44176.06开发企业：柳州华远房地产开发有限公司销售代理：瑞源策划工程进度：现房周边配套：交通8 、80 、98路等菜市南亚名邸菜市商业文昌路写字楼、酒店、餐饮等银行文昌路中国银行、中国建设银行等学校十六中景观三门江森林公园超市文昌路居上V8城联华超市，阳光100城市广场南城百货通讯东环文昌路口中国移动营业厅对比楼盘：碧园大城小院、华展华园等推售范围：5#、6#楼主力户型：131.59三房131.59三房销售价格：折后价6100-6300元/左右折扣方式：一次性付款97折，按揭98折现场观察：2012年2月11日下午17:00到场，现场无客户销售小结：现仍有约30套别墅和40%普通住在在售。项目点评：园林景观设计较好，拥有优美的山水自然景观，别墅和电梯多层洋房品质较好，交通畅通，但缺乏生活配套设施。（6）柳州东盟文化风情园项目地址：柳州市城中区三门江国家森林公轩沿江路边项目简况：占地面积1607.5亩，将建设东盟文化风情园、高级商务区和休闲文化娱乐度假区等项目。其中，东盟文化风情园由包括东盟10国、韩国、日本，以及我国香港、澳门、台湾地区在内的12个国家和3个地区主题园区组成。开发企业：广西鑫浪涛投资发展有限公司交通8、98、80路等菜市商业农家乐等餐饮银行学校三门江中学景观三门江森林公园超市通讯无项目点评：该项目远离市区，拥有良好的植被和弯曲水域，具备打造旅游项目的先天条件。其作为柳州打造旅游城市的重点旅游地产项目，将大大提高柳州城市形象。2011年8月30日承建商挂牌仪式隆重举行，项目也仍在规划中。（7）文源华都项目地址：柳州市桂中大道19号项目简况：占地130亩，总建筑面积25万，分两期开发，一期9栋已全部入住，二期11#16层，2梯6户；12#楼30层，3梯21户。开发企业：柳州连和房地产开发有限公司销售代理：柳州金灿工程进度：建至9层周边配套：交通26、52、78、50路等菜市桂中市场和清华坊菜市商业桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行，潭中东路浦发银行、中国光大银行、中国银行学校景行小学、十二中景观马鹿山公园、东堤路休闲景观带超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：上东龙城世家、兴佳清华坊、中房世纪广场等项目定位：荣耀大气成就未来推售范围：11#、12#楼主力户型：48-53一房户型比例：276套一房，20套两房，90套三房，102套楼中楼 48一房 83二房销售价格：折后价7600-7900元/左右折扣方式：一次性付款959598折，分期付款979799折，按揭989899折销售小结：2011年10月开盘至今，仍有100多套房源在售。项目点评：园林规划建设较好，绿化率达60%，居住品质较高。同时属于学区房，销售价格较高。交通较便捷，但周边配套还有待完善。（7）友谊大厦项目地址：柳州市东环路228号之一项目简况：占地5332.9，总建筑面积19690.65，规划为一栋26层的商住楼，负一层为地下停车场，一至三层为商场，四至二十五层为公寓。开发企业：柳州市恒巨房地产开发有限公司销售代理：柳州市尚策广告策划有限公司工程进度：准现房周边配套：交通6、8、36、50、78路等菜市南亚名邸菜市和东环菜市商业文昌路写字楼、高端餐饮娱乐等银行东环路中国建设银行、中国农业银行，文昌路中国银行、中国工商银行等学校十六中、东环小学景观蟠龙山公园、窑埠古镇等超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯文昌东环路口中国移动营业厅对比楼盘：盛丰国际、九洲国际等推售范围：四至二十五层公寓主力户型：60-80公寓 销售价格：简装修价10000元/左右，可对外出租的租金45元/月折扣方式：一次性付款98折，按揭无优惠现场观察：2012年2月15日下午17:00到场，现场无客户销售小结：低楼层已销售完毕，剩余约20%在售项目点评：处河东CBD范围内，区位优越。文昌路一带办公写字楼众多，有一定商业氛围，投资潜力较大。（8）盛丰国际项目地址：柳州河东中心区C-4-5地块项目简况：占地8103.56，总建筑面积66829，由A、B两座组成，整个地下负一、负二层为大型停车场，A、B座1-3层商铺，A座4-23层为复合式5A写字楼，B座4-22层为准五星级酒店。开发企业：广西得丰房地产开发有限公司销售代理：柳州市荣庆诚意广告策划有限公司工程进度：已封顶周边配套：交通54、69、75、76、78、80、90路菜市南亚名邸菜市和桂中市场商业文昌路写字楼、高端餐饮娱乐等银行潭中东路浦发银行、中国光大银行、中国银行，文昌路中国银行、中国工商银行等学校潭中一小景观蟠龙山公园、窑埠古镇等超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯文昌东环路口中国移动营业厅对比楼盘：友谊大厦、九洲国际等推售范围：A座写字楼主力户型：101.45-125.96办公房户型比例：132套办公房 101.45-108.63办公房 124.12-125.96办公房销售价格：9500-10000元/左右，可对外出租的租金40-70元/月折扣方式：一次性付款98折，按揭99折销售小结：自2011年9月17日开盘至今，仍剩余约30%在售项目点评：处河东CBD范围中心，办公写字楼众多，区位优越。办公自动化硬件完善，投资潜力大。（8）九洲国际项目地址：柳州河东中心区C-4-5地块项目简况：占地21386，总建筑面积约100000。A塔楼为35层写字楼，B塔楼为20层五星级酒店；其中第1-6层裙楼为商业金融中心，面积约1.6万平方米。开发企业：柳州九洲天龙房地产开发有限公司销售代理：上古联合工程进度：已封顶周边配套：交通78、79、90、54路等菜市南亚名邸菜市和桂中市场商业文昌路写字楼、高端餐饮娱乐等银行潭中东路浦发银行、中国光大银行、中国银行，文昌路中国银行、中国工商银行等学校潭中一小景观蟠龙山公园、窑埠古镇等超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯文昌东环路口中国移动营业厅对比楼盘：友谊大厦、盛丰国际等推售范围：A塔楼销售价格：预计9000-10000元/折扣方式：暂无销售小结：2012年2月16日售楼部正式开放，但还未有各种户型资料项目点评：处河东CBD范围中心，区位优越。区域内办公写字楼项目较多，竞争激烈。（9）兆安现代城项目地址：柳州市桂中大道19号项目简况：占地13万，总建筑面积36万，分三期开发，一期全部入住，二期3月交房，三期建设中。开发企业：柳州兆安地产置业有限公司销售代理：房开独自销售工程进度：三期已封顶周边配套：交通26、52、78、50路等菜市桂中市场商业河东CBD阳光100城市广场商业，桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行，潭中东路浦发银行、中国光大银行、中国银行学校景行小学、十二中、潭中一小景观马鹿山公园、东堤路休闲景观带超市阳光100城市广场的南城百货通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：中央美地项目定位：河东CBD中央公园物业推售范围：二期46-52#楼，三期62-64#楼主力户型：88-130三房户型比例：582套两房，1084套三房，266套四房 63#楼116.92-117.81三房 62#楼122.59三房销售价格：二期折合价7000-7200元/左右折扣方式：即日起至3月交房期间，购买二期住房一次性付款95折，按揭96折，另外可获300元/天装修礼；三期从2012年2月18日起凭身份证免费预约，预约客户在三期开盘购买二房可获总价减2万元优惠，购买三房可获总价减3万元优惠，购买四房可获总价减4万元优惠。销售小结：二期将在3月交房，剩余约30%在售。三期正预约，预计在5月推出。项目点评：地处河东CBD中央，一期和二期属于学区房，三期尚未确定学区。由于临近阳光100城市广场，共享其商业配套，社区居民生活所需能得到基本满足。（10）阳光100城市广场项目地址：柳州市桂中大道南端2号项目简况：占地242.5亩，建设集国际五星级酒店、5A写字楼，国际商业街、国际公寓于一体的70万平米大型城市建筑综合集群。开发企业：柳州阳光壹佰置业有限公司销售代理：房开独自销售工程进度：准现房周边配套：交通26、52、78、50、8、80、90路等菜市桂中市场和南亚名邸菜市商业河东CBD阳光100城市广场商业，桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行，潭中东路浦发银行、中国光大银行、中国银行学校景行小学、十二中、潭中一小景观马鹿山公园、东堤路休闲景观带超市阳光100城市广场的南城百货通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：保利大江郡项目定位：凌驾CBD的商务影响力推售范围：摩尔城25#、27#楼主力户型：50-350办公房酒店写字楼平面图 摩尔立方8-26层办公房销售价格：住宅9800-11000元/；一楼商铺6万元/，租金200-250元/；精装酒店写字楼2.5万元/折扣方式：购买酒店写字楼一次性付款95折，一周内付清首付再优惠2个点折扣销售小结：住房剩余3套楼中楼在售，写字楼剩余几套面积在售，商铺全部售罄，少量地下和二楼以上商铺招商中。项目点评：地处河东CBD最核心位置，区位得天独厚。阳光100置业强势开发，在柳州具有强大的商务号召力和影响力，建筑风格旗帜鲜明，具有很强的时代感。（11）万和新希望项目地址：柳州市河东路10号项目简况：占地54234，总建筑面积135585开发企业：柳州市万和房地产开发有限公司销售代理：房开独自销售工程进度：打基础周边配套：交通57、79等菜市桂中市场商业河东路餐饮、汽车美容维修等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行，潭中东路浦发银行、中国光大银行、中国银行学校景行小学、十二中景观马鹿山公园超市东环路联华超市通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：江岸名轩项目定位：新希望新梦想推售范围：1#、2#、3#、5#楼主力户型：94.18二房，97.8-133.47三房1#楼113.34三房1#楼94.18二房 销售价格：预计6800-7000元/左右折扣方式：暂无销售小结：暂无确定推售时间，预计在今年中旬推售项目点评：地段河东大桥东北侧，周边配套不齐全，周边社区少，日常购物不便，但由于属于学区房，未来仍有较大投资潜力。（12）中房世纪广场项目地址：柳州桂中大道6号之一(体育休闲广场北端)项目简况：占地17111，总建筑面积10.83万开发企业：柳州市房地产开发有限责任公司销售代理：房开独自销售工程进度：全部封顶，A座拆外架周边配套：交通79、76、59、31路等菜市桂中市场商业河东CBD阳光100城市广场商业，桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行学校景行小学、十二中景观马鹿山公园超市东环路联华超市通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：沃德梦想、中央美地二期彩虹城、文源华都二期紫京城项目定位：新柳州新地标推售范围：A、B座主力户型：112.64和115三房 B座112.64三房 B座115三房销售价格：折合价8100-8300元/左右折扣方式：一次性付款98折，按揭99折销售小结：A座已销售约80%，B座销售约70%。项目点评：居于河东区域中心位置，景行、十二中学区房，多以小户型位置，总价不高，适宜投资和购房者购房为孩子读书所用。（13）上东龙城世家项目地址：柳州桂中大道6号（新十二中旁）项目简况：占地46500，总建筑面积18万开发企业：广西旺业房地产开发有限责任公司销售代理：嘉洲灵慧工程进度：全部为现房周边配套：交通79、76、59、31路等菜市桂中市场商业河东CBD阳光100城市广场商业，桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行学校景行小学、十二中景观马鹿山公园超市东环路联华超市通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：文源华都、兴佳清华坊项目定位：盛世名门典雅生活推售范围：1#、7#楼主力户型：158.85-175.69三房，,179.77-208.34四房7#楼175.69三房 1#楼185.63四房销售价格：折后价8300元/左右折扣方式：一次性付款98折，按揭99折；面向十二中一面的商铺租金为150元/月，面向金色世纪一面为120元/月，第二排为85元/月销售小结：仅剩下5套大户型房源在售，商铺约剩10余间未出租项目点评：紧邻十二中和景行小学，位置较好。靠近桂中市场，生活购物便利。临近体育路边的运动场馆，运动设施齐全。（14）中央美地二期彩虹城项目地址：柳州桂中大道新政府大楼东北侧（二职校往东80米）项目简况：占地46500，总建筑面积18万开发企业：柳州市新越嘉房地产开发有限公司销售代理：南宁天策地产项目咨询工程进度：建至6层周边配套：交通6、23、52、54、76、80、84、90路等菜市桂中市场商业河东CBD阳光100城市广场商业，桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行学校十二中、潭中二小景观马鹿山公园超市东环路联华超市通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：文源华都、兴佳清华坊项目定位：盛世名门典雅生活推售范围：天玺（1#楼）、3#楼主力户型：98-108.58三房户型比例：48套32.88单间公寓，96套40.64和52.84的一房，48套79.91二房，96套98.68三房 彩虹城3#楼约98三房 天玺108.58三房销售价格：一期7500元/，二期在2013年交房的住房7200元/，三期在2014年交房的住房6800元/折扣方式：一次性付款97折，按揭99折销售小结：一期剩少量在售，二期以小户型为主，销售约40%左右项目点评：处河东CBD范围内，靠近阳光100城市广场和东郡，投资商业潜力较大。（15）东郡项目地址：柳州桂中大道新政府大楼东北侧（二职校往东80米）项目简况：占地12.7万多，总建筑面积18万。分三期开发建设，一期【尚苑】总建筑面积1376 .62，总共6栋建筑；东郡二期【誉苑】誉苑用地面积2674019，建筑面积125526.91，4栋高层住宅；东郡三期【鼎苑】总共8栋高层。开发企业：柳州市电力房地产开发有限公司销售代理：深圳元创设计工程进度：三期鼎苑21#楼建至8层，22#楼建至2层周边配套：交通6、8、23、36、76、78、80、84、90路等菜市桂中市场商业河东CBD阳光100城市广场商业，桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行学校东环小学、潭中小学、十六中景观马鹿山公园超市东环路联华超市通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：阳光100城市广场、南亚名邸、兆安现代城等项目定位：人在高端心自许推售范围：三期【鼎苑】21#、22#楼主力户型：142-172四房 21#楼164.8四房 22#楼172.10四房销售价格：21#楼毛坯房价格7400元/左右，22#楼精装房价格8200-8400元/左右折扣方式：一次性付款98折，按揭99折销售小结：从2012年1月销售至今，仍剩余100多套房源在售。项目点评：处河东CBD范围内，区位优越，但房源多为140以上大户型，总价高，走销慢。（16）秀品天地项目地址：柳州市体育路东侧项目简况：占地10518.52，总建筑面积104356开发企业：广西柳州中新房地产开发有限责任公司销售代理：广西金策恒智房地产营销策划有限责任公司工程进度：打地基周边配套：交通26、31、59、76路等菜市桂中市场商业桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行学校十二中、景行小学景观马鹿山公园超市金色世纪小区联华超市通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：双渔汇、窑埠古镇销售小结：该项目在2011年8月3日奠基，预计将在年底推售项目点评：处河东中央文化区中心位置，距离阳光100城市广场较远，发展高端商业物业将有利填补该片区空白，提升片区商业和居住价值。（17）双渔汇项目地址：柳州市壶东大桥东沿江路8号项目简况：总建筑面积40000，开发企业：柳州市本昌房地产开发有限公司柳州西部画家村文化发展有限公司销售代理：柳州壹嘉房地产策划咨询有限公司工程进度：建至三层周边配套：交通菜市桂中市场商业桂中大道写字楼、高端餐饮娱乐等银行桂中大道中国工商银行、中国农业银行学校十二中、景行小学景观马鹿山公园、东堤路景观带超市阳光100城市广场南城百货通讯桂中大道中国移动营业厅对比楼盘：秀品天地、窑埠古镇销售价格：商铺价格二层2万元/；一层靠江6.8万元/；一层靠路边5.8万元/销售小结：售楼部未开放，大商铺由房开招商中项目点评：近邻东堤码头和军事博物馆，拥有较好的旅游观光条件，未来升值潜力较大。（18）兴怡园 项目地址：柳州市桂柳路1号之三（原柳州市元件一厂）项目简况：占地面积81320平方米，总建筑面积约266721平方米开发企业：柳州市温馨房地产开发有限责任公司销售代理：长盛兴业工程进度：全部为现房或准现房周边配套：交通6、12、23、35、36、52、78、84路等菜市南亚名邸菜市商业临近项目的学院路尚无商业，周边商业集中在文昌路一带银行中国光大银行、中国银行、中国建设银行等学校东环小学、景行小学、十二中景观蟠龙山公园超市南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳光100城市广场的南城百货通讯中国移动营业厅对比楼盘：乐和紫云华府、碧园大城小院和华展华园项目定位：城市雅居韵致天成推售范围：6#楼主力户型：50.72-60.61一房，65.38-80.43二房，69.13-109.12三房户型比例：309套一房，1212套二房，1050套三房 销售价格：折后价5400-5700元/左右折扣方式：按揭2个98折再加个99折，送装修基金100元/现场观察：2012年2月15日下午15：30到