XX新城4、5号地块项目建议书

城 4、 5 号地块 项目 建议书 、 5 号地块 项目 建议书 项目发展部 2009年 8月 城 4、 5 号地块 项目 建议书 目 录 目录 . 第一部分：地块概况 . 一、地块区位及规划利好 . 二、宗地现状 . 三、周边配套（地块周边 3 公里） . 第二部分：市场分析 . 一、城市房地产市场发展状况 . 二、项目所属板块市场发展状况 . 三、项目竞争性楼盘调查 . 四、主要产品类型特征说明 . 五、项目目标市场定位及产品定位 . 第三部分：土地开发构想及规划设计分析 . 一、土地开发构想。 . 二、初步规划设计思路 . 三、规划设计的可行性分析 . 四、产品价格定位 . 第四部分：综合分析与建议 . 一、优势 . 二、劣势 . 三、机会 . 四、威胁 . 五、结论和建议。 . 第六部分： 竞 拍和投标方式取得土地需要注意的问题 . 一、本项目的资金安排计划 . 二、竞争对手分析 . 第七部分：在新城市开发需要补充调研的内容 . 一、在第二部分之前须增加项目宏观背景介绍 . 二、市场分析中增加调查当地商品住宅市场总体状况 . 三、市场分析中增加城市居住文化及居住习惯分析。 . 四、市场分析中增加前期费用调查及成本税费调查 . 第八部分：土地合作项目须补充调研内容 . 一、合作方背景及合作方式 . 二、土地产权情况评估 . 三、取得土地使用权程序评估 . 四、合作项目的综合风险评估及难度评估 . 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第一部分： 地块 概况 一、 地块区位 1、 如上图所示， 项目 宗地 位于惠州城区的 属于待开发的新城区域。但是与发展较成熟 的江北行政区、东平半岛以及河南岸相距不远，均仅一江之隔。 城 4、 5 号地块 项目 建议书 2、 惠州市政府按照惠州市城市总体规划 2006施的唯一一片 大面积成片开发区域。规划中的 会服务功能齐全，将建设成为惠州市区两江四岸风景带的重要景观节点。 如 上 图所示，地块 东南面是已经建成的华罗庚中学；南 面为规划中的滨江公园 以及 正在建设的西枝江三桥立交，据了解，该立交将 于 今年年底完工 ， 2010年 8月省运会召开之前投入使用 。 二、 宗地现状 1、 项目周边规划情况： 东侧为 50 米纵一路，南侧为 36 米规划道路，西侧为24米江景观路，北侧为 24米横一路 。 2、主要用地指标 城 4、 5 号地块 项目 建议书 3、 地势 地貌 如上卫星图所示，宗地范围内以鱼塘为主，地势较为平坦， 但标高较低 。 4、 地面现状 如上卫星图所示，宗地范围内相对比较干净，鱼塘较多，没有 高压线 及旧村 等对开发有较大影响的因素 。 5、 土地的完整性 地块编号 土地用途 土地使用权面积（ 计算指标用地面积（ 容积率 建筑密度（ %） 总建筑面积（ 限高（米） 绿地率（ %） 住用地 123074 123074 7 283070 其中商业建筑面积 60 30 28000 城 4、 5 号地块 项目 建议书 宗地范围很完整，存在分割的情况。 6、 地下情况 宗地范围内以鱼塘为主，所以地下应该不存在 管线、地下电缆、暗渠 等， 地上也没有 建筑物原有桩基 等 。 7、 地质情况 地质情况目前还不清楚 ，有待进一步勘察确定。 三、 周边 配套 1、 公共 交通 配套 宗地属于 前发展不成熟，道路还在逐渐完善过程中，目前也没有查到有轻轨的规划。 公交系统亦未成熟，唯一的公交路线是位于长湖苑东面的长湖苑公交车站，线路 比较单一， 道路系统有望在今年年底三桥立交竣工后完善，届时公交系统将覆盖本片区。 与本片区隔新开河相望的 东平半岛，交通系统较完善。 2、商业配套 同样的原因，宗地周边没有具有一定规模的商业配套， 仅长湖苑项目里有小学与市场，但因长湖苑入住率并不高，该小学与市场经营相对惨淡。 与本片区隔新开河相望的东平半岛，商业配套较完善。 三桥立交建成使用后，宗地至东平半岛仅五分钟车程。 3、文体卫娱配套 如前图所示，宗地周边目前没有 体育设施、医院卫生所 等配套；宗地东南 面 2公里处是已经建成的华罗庚中学（如下图所示）；宗地西 面为 规划中的滨江公园与正在建设中的三桥立交 （ 如前图所示） 城 4、 5 号地块 项目 建议书 4、其它生活设施 宗地周边目前还没有 银行、邮局等 其它配套生活设施。 5、项目周边环境及配套进一步完善的可能性及时间计划 虽然目前项目周边环境及配套还很不完善，但是随着年底三桥立交的建成，公交系统将很快建立。但是，滨江公园目前还没有查到具体的建设计划；其他配套如商业、体育、医疗等短时间内也很难建设完善，寄希望于三桥立交建成使用后，拉近宗地与东平半岛以及河南岸的车程， 才能 享受其配套。 四、小 结 1. 宗地位于 城市发展的方向 ，但是还处于建设的前期阶段，各项生活配套均不完善； 2. 项目 西面的 三桥立交即将于年底建成，届时将缩短宗地与成熟片区东平半岛、河南岸的车程， 可以 在一定程度上享受其配套； 3. 宗地 完整，其 范围内相对干净，现状以鱼塘为主， 不存在难度较大的拆迁等问题 ； 4. 随着 城的逐步可发建设，片区价值将不断提升，项目地块价值的提升依赖于 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第 二 部分：市场分析 一、城市房地产市场发展状况 1、近年 房地产市场成交情况（住宅、商业、一手、二手、销售面积、销售额等） 2、近年经营性土地成交情况统计（住宅 用地、商业办公用地等） 3、政府计划供应的经营性用地计划及住宅建设规划（规模、数量、位置等） 4、 各板块 住宅市场 的横向对比 （ 市场占有率 、价格、辐射范围及各自发展潜力） 另附：土地成交情况统计表 二、项目所属板块市场发展状况 1、过去几年销售量统计 2、未来几年供应量预测 3、平均售价变化趋势 三 、 项目竞争性楼盘调查 1、楼盘主要特色及核心竞争力 2、 产品类型 3、 各档次产品 价位区间 4、 消化速度 另附 ： 楼盘调查表及 楼盘分布图 。 四 、 主要 产品 类型 特征说明 1、 各档次产品面积户型划分 2、 附加值情况说明 3、 定价差异 五 、 项目目标 市场定位及产品定位 1、区域 市场 空白点及本项目的市场定位 2、 初步产品定位 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第 三 部分： 土地 开发构想及 规划设计 分析 一、 土地开发构想 。 1、 片区 未来两年市场供应与需求平衡分析。 2、作为即期项目 可能的市场占有率。 3、 作为 土地储备 项目的政策风险及财务成本压力判断。（须首先满足储备条件） 4、初步确定工程计划：动工计划、工期计划、竣工计划。 5、初步确定销售计划：各期销售时间、 销售 面积 、 销售计划实现的可 能 性分析。 二 、初步规划设计思路 1、 主要产品类型： 确定项目的主要建筑类型，是独立别 墅、联排别墅、叠加洋房，还是 多层、 小高层、 高层， 并明确 不同类型产品的比例。 2、 各种产品类型的套型结构、面积区间、主力户型面积。 3、 如果 做 低密度产品，须初步确定产品的花园、地下室、露台等赠送部分面积。 4、 如果是大型项目， 须确定项目增加的配套项目及相应规模 。 另附：项目产品定位表（产品类型配比、面积配比） 三 、规划设计的可行性分析 1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下， 设计 出的产品是什么类型和特性，是否符合 初步设计思路 。主要从规划设计技术 角度判断将上述 思路 转化成现实产 品的可 行 性。 2、 容积率变化对 产品 建筑 类型 和户均面积 的影响。 3、地块本身 地貌 特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、 坡度、地块的完整性 、河流、水塘、地上 植被 、地下管线暗渠等对产品设计的影响及 优化 的方法。 4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如： 山景水景、 噪声、污染 源 、危险源、 道路状况、市政设施 等对产品规划设计的影响及 优化 方法。 5、“ 9070”政策与项目市场定位的矛盾及从规划设计上处理矛盾的方法。 6、结合周边环境、地下室范围确定 项目分期开发策略 及 首期开发区域。 城 4、 5 号地块 项目 建议书 四、产品价格定位 1、确 定本项目各类产品的总体均价 在完成初步规划方案之后，根据具体的规划布局及产品差异，对每个方案划分至少三个价格档次，并根据与“市场分析部分”列明的本项目竞争性楼盘进行对比，对“区位”、“楼盘品质”、“周边配套”、“开发商品牌”等多个指标进行评价打分，得出本项目与对比楼盘的相对分数，再结合对比楼盘的参照比重，得出本项目产品的总体均价。 2、确定本项目各类产品的各档次价格 依据参照比重最高的竞争性楼盘各档次产品的划分标准及调查价格，确定本项目各类产品各档次的价格 ，作为经济测算的依据 。 另附：项目产品价格定位表 3、项目价格预测 根据城市的经济发展潜力、 规划 发展方向、土地供应量和 历史 房价走势 、全国主要城市房价走势 等因素 ，对项目未来的价格进行预测，作为 判断项目升值空间 的依据。 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第 四 部分：综合分析与建议 一、优势 1. 项目地理位置优越 ，西面为新开河，畅享 一线江景。 2. 与项目一江之隔的东湖花园与东方威尼斯均已建成完工，成功营造出江两岸高级社区的氛围，有助项目的高档次定位。 3. 项目北面为长湖苑小学 以及长湖苑市场 、公交站场 ， 东南 面为华罗庚中学，教育资源 、市场 配套 较为 成熟。 4. 项目周边交通体系发达，西 面 为正在 建设中的西枝江三桥立交， 将于 2010年 7 月省运会前投入使用，随着该立交的拉通，将会带动该地块与东平半岛、河南岸片区贯通起来。 5. 项目东北面为惠澳大道， 现正 规划改造为惠澳高速 ，建设周期初步预算为2009成后将进一步推动地块区域 的发展。 6. 项目与东平半岛东湖花园仅一江之隔，三桥立交贯通后，将可以 进一步 共享东湖花园板块成熟的社区配套。 7. 项目西面为正在规划中的滨江公园，建成后，将大大提成本项目的景观优势 8. 项目内场地平坦，入场后可立即动工，有利于工程的快速启动 二、劣势 1. 本项 目地势 较为 低洼，雨水期容易潮水倒灌。 2. 紧邻地块的长湖苑项目，其背面为刑场旧址， 本地客户基于对风水的迷信，一般不会购买本片区内的住宅，令项目丧失了本地客户源。 3. 项目周边配套仍不完善，银行邮局商场等均未入主，道路系统亦有待完善 三、机会 1. 2010年 7月前西枝江三桥立交将会投入使用，随着省运会的召开，有望带动该区域的发展 2. 规划中的滨江公园建成后将 形成极大的景观优势 ， 有 力拉动该区域的升值 四、威胁 城 4、 5 号地块 项目 建议书 本项目仅一江之隔的东湖花园、东方威尼斯等均已开发多时，形成了规模化效应，拥有成熟的社区，是本项 目的强有力竞争对手。 五 、结论和建议 根据以上初步分析，本项目地理位置较好，拥有良好的景观优势，社区配套亦相对齐全，虽受旧刑场影响， 但若将客户主要定位为新城市移民，则该不利影响可忽略不计。综上所述， 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第 六 部分： 竞 拍和投标方式取得土地需要注意的问题 一、 本项目的 资金安排计划 二 、 竞争对手分析 1、 主要背景，控股股东情况 2、 总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、 操作水平，主要开发的项目 5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势， 是否志在必得。 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第七部分：在新城市开发需要补充 调研 的内容 一、在第二部分之前须增加项目宏观背景介绍 1、城市的社会经济发展状况（经济发展水平、产业发展、纵向横向对比） 2、城市总体规划建设情况介绍（城市定位、建成规模、 城市结构、近期建设规划） 二 、 市场分析中 增加 调查 当地商品住宅市场总体状况 1、 城市 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名发展商最近 3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 2、 城市大规模 楼盘 、特色楼盘 调查 。 三 、 市场分析中 增加城市居住文化及 居住 习 惯分析。 1、居住朝向偏好。 2、建筑类型偏好。 （高层的接受程度，一梯多户的接受程度） 3、户型结构偏好。 四、 市场分析中增加前期费用调查及成本税费调查 1、前期费用明细及收费标准 2、建筑造价水平及与标准对比差异原因分析 3、政府各项税收费用征收标准及征收时间节点 另附：项目前期费用一览表 城 4、 5 号地块 项目 建议书 第八部分： 土地 合作项目须补充 调研 内容 一、合作方背景及 合作方式 1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、 合作方式：例如： 直接转让 土地、 公司股权转让、 建后分房（面积）、建后分销售 收入、建后分利润、共同设立公司等。 要明确对方一定能够提供正规税务发票。对 建后 分房、分收入要明确合作方是否承担营业税。 付款进度及与拿地程序的配合 其他合作的主要