不动产登记理论与实务(20151213).ppt

不动产登记理论与实务 国土资源部不动产登记中心马俊科 一 近期工作进展二 登记制度内容解读三 登记实务介绍 目录 第一部分近期工作进展 近期工作进展 截至12月4日 1 全国335个市州中已有323个完成职责整合 占96 2857个县区中有2629个完成职责整合 占92 2 全国306个市州 2476个县区完成行政机构建设 分别占91 和87 3 全国282个市州 2280个县区成立了经办事业单位 分别占84 和80 近期工作进展 1 不动产登记暂行条例实施细则 已经广泛征求社会各界及相关部门意见 并经部务会议审议通过和不动产登记第4次部际联席会议讨论协调一致 已经会签后上报国务院 近期将择机发布实施 2 不动产权籍调查 不动产单元设定与代码编制规则等有关政策意见和技术方案已经印发或发布试行 3 不动产登记操作指南 登记人员管理办法等正在有序推进 不动产登记制度建设日益完善 近期工作进展 统一的不动产登记簿册证书样式在3月1日与 条例 实施同步启用 截至12月4日 全国已有北京 天津 重庆3个直辖市 23个地市 128个县区开始实施统一登记并颁发新版证书和证明 累计颁发新版 不动产权证书 40多万本 涉及不动产抵押等的 不动产登记证明 43多万份 近期工作进展 1 利用 云计算 等前沿技术 制定了信息管理基础平台建设总体方案和相关技术标准 印发了相关文件 基本完成了信息平台建设的顶层设计 包括 不动产登记数据库标准 试行 不动产登记数据整合建库技术规范 试行 2 11月在青岛召开不动产登记信息管理基础平台调度会 部分地方交流了信息平台建设情况 就四个技术规范征求意见 不动产登记信息管理基础平台接入技术规范 不动产登记信息系统建设技术规范 不动产登记信息协同共享规范 不动产登记存量数据成果汇交规范 近期工作进展 3 部与国家林业局进行了国有重点林区登记资料 登记数据的移交 国家海洋局的资料也已经移交给国土资源部 并举行了相关网络的开通仪式 与住建部就不动产登记信息平台和个人住房信息系统的共享衔接进行了沟通 并在共建共享方面达成共识 信息平台实质性建设工作已经全面展开 已经正式开始上线试运行 第二部分制度内容解读 制度内容解读 1 管理导向的现实障碍2 权利冲突的司法困境 物权法 2007年 第10条第2款 国家对不动产实行统一登记制度 统一登记的范围 登记机构和登记办法 由法律 行政法规规定 第246条 法律 行政法规对不动产统一登记的范围 登记机构和登记办法作出规定前 地方性法规可以依照本法有关规定作出规定 一 以保护权利人合法权益 维护交易安全为核心功能定位 明确不动产登记的基本规则为重要方向 尽可能淡化行政管理的色彩 着重突出不动产登记的基本功能 二 以 物权法 为依据 尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法 条例 的起草始终贯穿 包容和创新 理念 以 物权法 的立法理念和基本制度为指导 在法律术语和具体制度设计上与 物权法 的规定基本保持一致 尊重其他法律的有关规定 吸收现行各类登记办法的有关内容 丰富登记的种类和内容 充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验 对现行法律亟需修改的一些问题 按照先立后破的原则 在 条例 中做了创设性规定 力求立法能够顺应登记实践的新要求 三 以宏观制度构架为主 兼顾具体制度内容及操作细节 条例 以程序法为主 兼顾实体法 为高效利用立法资源 采取 抓大放小 的方式 明确重点 对于个别具体内容以授权立法的形式衔接 为出台细则和办法提供依据 对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及 留待条例的实施细则予以细化规定 四 以便民利民和保障交易安全为导向 落实实质上的统一登记 条例 以统一不动产登记依据为抓手 力求实现其他三个统一 达到实质上的统一而非形式统一 同时 规定了登记代理制度 登记信息查询 登记资料目录公示等制度 以方便企业和群众申请办理登记 规定了登记人员制度 到场申请 登记机构与有关部门信息联网等制度 方便登记机构高效开展登记审核工作 最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全 方便群众办理 总则 第1 7条 不动产登记簿 第8 13条 登记程序 第14 22条 登记信息共享与保护 第23 28条 法律责任 第29 32条 附则 第33 35条 组织规范 形式结构 实质结构 程序规范 总则 不动产登记簿 登记程序 不动产权利登记 其他登记 不动产登记资料的查询 保护和利用 法律责任 附则 制度细化 形式结构 实质结构 操作规范 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 6 登记机构和人员 不动产权利登记 其他登记 功能定位 1 不动产登记的性质 行政行为说 民事行为说 双重属性说 不动产登记是重要的物权公示方式 贯彻物权的公示公信原则 不创设新权利义务关系 意思自治 属于程序性行政行为 科学把握 调查 确权 登记 调处工作边界 不动产登记在法律属性上有双重性 它既是登记机构实施的公法行为 也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为 针对前一属性 条例侧重于规范 以促进登记机构依法行为 针对后一属性 条例侧重于保护 维护合法权益 功能定位 1 第1条 为整合不动产登记职责 规范登记行为 方便群众申请登记 保护权利人合法权益 根据 中华人民共和国物权法 等法律 制定本条例 1 整合不动产登记职责 根据 国务院机构改革和职能转变方案 和国务院第31次常务会议确定的 四统一 精神 明确将土地 房屋 草原 林地 海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责 将职责整合作为暂行条例的立法目的之一 旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍 为不动产统一登记奠定制度基础 这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现 也是 暂行 两字的体现 功能定位 1 2 规范登记行为 这是程序性规范的内在之义 也是落实四中全会精神的体现 通过程序规范 强化责任意识 使登记机构依法登记 确保登记结果的正当性和准确性 增强登记的严肃性 权威性和公信力 条例 全文频繁使用 依法 应当 及时 等立法语言 其根本目的旨在更好地约束登记机构 规范登记行为 按照法定职责必须为的原则 不动产登记机构必须严格依法履责 3 方便群众 通过整合登记职责 减少办证环节 减轻群众负担 合理设置登记程序和实现登记信息共享 方便群众登记申请和办理 便民利民 高效服务是贯穿 条例 始终的一条重要主线 涉及登记申请 受理 登簿 发证以及信息共享与应用服务的工作全流程 功能定位 1 4 保护权利人合法权益 以 四统一 为抓手 保证各类不动产物权的归属和内容得到全面 准确的明晰和确认 以不动产登记的公信力为基础 保障权利人合法的不动产物权 这是 条例 的根本出发点和落脚点 更是 条例 立法的核心 一直以来 社会上对 条例 的立法目的一直存在误解 与反腐 小产权房 房地产调控等等联系在一起 不动产登记立法的核心功能和目的只有一个 就是保护权利人的财产权益 维护市场交易安全 绝非为了干预 增负或设卡 简言之 职责整合是基本前提 保护权益是核心目的 规范管理是重要抓手 便民利民是工作准则 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 法定原则 2 1 工作原则保护权益 第1条 严格管理 第4条第2款 方便群众 第4条第2款 2 法律原则统一登记原则 第4条第1款 合法登记原则 第2条第1款 申请登记原则 第14条 属地登记原则 第7条 稳定连续原则 第4条第2款 第3款 法定原则 2 第4条 国家实行不动产统一登记制度 不动产登记遵循严格管理 稳定连续 方便群众的原则 不动产权利人已经依法享有的不动产权利 不因登记机构和登记程序的改变而受到影响 严格管理原则 规范登记行为 强化政府责任 提高登记质量 增强不动产登记的严肃性 权威性和公信力 稳定连续原则 保证物权稳定 条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效 已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响 不动产登记职责整合和统一登记 不影响各部门继续行使其权属管理 交易管理等法定职责 方便群众原则 切实提高行政效率 减轻群众和企业负担 助力大众创业万众创新 法定原则 2 一体登记原则 房屋等建筑物 构筑物和森林 林木等定着物应当与其所依附的土地 海域一并登记 保持权利主体一致 房屋等建筑物 构筑物和森林 林木等定着物应当以土地 海域为基础一体登记 建设用地使用权 海域使用权与该土地 海域范围内的房屋等建筑物 构筑物所有权应当一并办理转移登记 抵押登记 查封登记 土地或者海域上的房屋等建筑物 构筑物未一并登记的 不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记 以符合登记条件为前提 连续登记原则 未办理不动产首次登记的 不得办理不动产其他类型登记 法律 行政法规另有规定的除外 预告登记 预查封登记等例外 属地登记原则 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理 国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外 依申请登记原则 不动产登记应当依照当事人的申请进行 但法律 行政法规以及实施细则另有规定的除外 如依职权登记 依嘱托登记 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 基本概念 3 第2条 本条例所称不动产登记 是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为 本条例所称不动产 是指土地 海域以及房屋 林木等定着物 关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 第186条规定 土地 附着于土地的建筑物及其定着物 建筑物的固定附属设备为不动产 担保法 第92条规定 本法所称不动产是指土地以及房屋 林木等地上定着物 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 登记类型 4 第3条 不动产首次登记 变更登记 转移登记 注销登记 更正登记 异议登记 预告登记 查封登记等 适用本条例 以权利为线索 以形态为补充 条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定 针对 物权法 有关不动产物权的设立 变更 转移和注销的规定 规定了不动产首次登记 变更登记 转移登记 注销登记等登记类型 针对涉及不动产权利及登记的事项 规定了更正登记 异议登记 预告登记 查封登记等登记类型 登记类型 4 首次登记的界定与适用不动产首次登记是指不动产权利第一次登记 明确总登记 初始登记 设立登记的关系 细则规定 市 县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产 组织开展集体土地所有权 宅基地使用权 集体建设用地使用权 土地承包经营权的首次登记 依照前款规定办理首次登记所需的权属来源 调查等登记材料 由人民政府有关部门组织获取 登记类型 4 变更登记界定与适用指因权利人的姓名或者名称 身份证类型或身份证明号码发生变更 不动产的所在街道或门牌号等坐落 名称 用途 面积等自然状况发生变更 不动产权利期限 来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记 一 权利人的姓名 名称 身份证或者户口簿等类型 身份证或者户口簿等号码发生变更的 二 不动产的坐落 界址 用途 面积等自然状况变更的 三 不动产权利期限 来源等权利状况发生变化的 四 同一权利人分割或者合并不动产的 五 抵押担保的范围 主债权数额 债务履行期限 抵押权顺位发生变化的 六 最高额抵押担保的债权范围 最高债权额 债权确定期间等发生变化的 七 地役权的利用目的 方法等发生变化的 八 共有性质发生变更的 九 法律 行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形 下列情形之一的 不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记 登记类型 4 转移登记界定及适用指因买卖 互换 赠与 继承 受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记 一 买卖 互换 赠与不动产的 二 以不动产作价出资 入股 的 三 法人或者其他组织因合并 分立等原因致使不动产权利发生转移的 四 不动产分割 合并导致权利发生转移的 五 继承 受遗赠导致权利发生转移的 六 共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 七 因人民法院 仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的 八 因主债权转移引起不动产抵押权转移的 九 因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 十 法律 行政法规规定的其他不动产权利转移情形 因下列情形导致不动产权属发生转移的 当事人可以向不动产登记机构申请转移登记 登记类型 4 注销登记界定及情形适用指因不动产权利消灭而进行的登记 一 不动产灭失的 二 权利人放弃不动产权利的 三 因不动产被依法没收 征收或者收回的 四 人民法院 仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的 五 法律 行政法规规定的其他情形 注意 不动产上已经设立抵押权 地役权或者已经办理预告登记 所有权人 使用权人因放弃权利申请注销登记的 申请人应当提供抵押权人 地役权人 预告登记权利人同意的书面材料 有下列情形之一的 应当办理注销登记 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 登记能力 5 第5条下列不动产权利 依照本条例的规定办理登记 一 集体土地所有权 二 房屋等建筑物 构筑物所有权 三 森林 林木所有权 四 耕地 林地 草地等土地承包经营权 五 建设用地使用权 六 宅基地使用权 七 海域使用权 八 地役权 九 抵押权 十 法律规定需要登记的其他不动产权利 所有权 用益物权 担保物权 不动产物权体系 土地所有权 建筑物构筑物所有权 国有建设用地使用权 集体建设用地使用权 划拨国有土地使用权 出让国有土地使用权 租赁国有土地使用权 作价出资或入股国有土地使用权 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权 国家土地所有权 集体土地所有权 建筑物区分所有权 海域使用权 矿业权 渔业权 农地承包经营权 林地使用权 草地使用权 探矿权 采矿权 水域滩涂养殖权 无居民海岛使用权 抵押权 一般抵押权 最高额抵押权 森林或林木使用权 森林或林木所有权 取水权 经营权 登记能力 5 物权法 之前 民法通则 担保法 土地管理法 城市房地产管理法 农村土地承包法 森林法 草原法 渔业法 海域使用管理法 等法律中包含了相当数量的不动产物权及其登记规范 物权法 第 条规定 物权的种类和内容 由法律规定 物权法 中的不动产物权包括 土地的国家所有权和集体所有权 建筑物区分所有权 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权 抵押权 海域使用权 探矿权 采矿权 取水权等 实践中 存在权利冲突和交错 其他权利扩容纳入等问题的应对 与自然资源产权制度改革精神和方向的契合 信托登记 农用地的使用权 水域滩涂养殖权 取水权 探矿权 采矿权 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 登记机构和人员 6 第6条国务院国土资源主管部门负责指导 监督全国不动产登记工作 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构 负责不动产登记工作 并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导 监督 不动产登记机构的统一是前提和基础 国务院机构改革和职能转变方案 和国务院第31次常务会议决定 整合不动产登记职责 建立不动产统一登记制度 将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担 理顺部门职责关系 减少办证环节 减轻群众负担 要求由国土资源部负责指导 监督全国土地 房屋 草原 林地 海域等不动产统一登记职责 基本做到登记机构 登记簿册 登记依据和信息平台 四统一 厘清主管部门与实施主体之间的关系 登记机构和人员 6 不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的 统一负责不动产登记工作的部门 如 县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作 则县国土资源局为该县不动产登记机构 登记簿证加盖 县国土资源局不动产登记专用章 各级国土资源主管部门内设的 不具有独立法人资格的不动产登记局 处 科 股 不能作为不动产登记机构 国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务 但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能 不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用 不动产登记专用章 重要变化 登记机构是部门 不再是人民政府 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式 试行 的通知 截止11月19日 省级层面已完成职责整合 市县层面 335个市 州 中已有293个市 州 完成市级职责整合 其中226个市 州 完成了行政机构整合 2857个县 区 中有2323个县 区 完成县级职责机构整合 其中15个省份全面完成市县级职责整合 登记机构和人员 6 第11条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力 不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训 不动产登记人员与机构息息相关 登记生效主义为原则 登记对抗为例外的制度模式下 登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性 决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度 类型 土地登记持证上岗人员 房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员 目标 打造一支专业化 高水平的不动产登记专业队伍 登记机构和人员 6 关于不动产登记人员的界定承担不动产登记审核 登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规 具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识 国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核 登簿的不动产登记工作人员的考核培训 下一步 制定登记人员管理办法 确保平稳衔接过渡和规范管理 细化登记人员的考核 培训及管理等 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 登记管辖 7 第7条第1款 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理 直辖市 设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记 物权法 第10条第1款规定 不动产登记 由不动产登记机构办理 尊重现实 体现统一 以属地登记为原则 分级登记为例外 属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性 即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构 土地管理法实施条例 第4条规定 设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记 未涉及国有土地登记管辖 实践中做法多样 为了便于实践操作 规定 直辖市 设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记 登记管辖 7 跨区域不动产登记管辖的特别规范 分别办理 协商办理和指定办理细则 不动产登记机构依照 条例 第七条第二款的规定 协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的 应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落 界址 面积 用途 权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构 第7条第2款 跨县级行政区域的不动产的登记 由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理 不能分别办理的 由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理 协商不成的 由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理 登记管辖 7 国家级不动产登记的特殊管辖鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能 依据现行法律规定 国家对这些不动产实行特殊的管理 考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史 在坚持属地登记原则的基础上 对这些特殊不动产的登记管辖作特别规范 有利于更好地保护国有资产 保持不动产登记工作的连续性和稳定性 第7条第3款 国务院确定的重点国有林区的森林 林木和林地 国务院批准项目用海 用岛 中央国家机关使用的国有土地等不动产登记 由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定 登记管辖 7 国家级不动产登记的特殊管辖会同办理 参照办理 授权立法国务院确定的重点国有林区的森林 林木和林地 由国土资源部受理并会同有关部门办理 依法向权利人核发不动产权属证书 国务院批准的项目用海 用岛的登记 由国土资源部受理 依法向权利人核发不动产权属证书 中央国家机关使用的国有土地等不动产登记 依照国土资源部 在京中央国家机关用地土地登记办法 等规定办理 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 不动产登记簿 8 第8条第1 2款规定 不动产以不动产单元为基本单位进行登记 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式 试行 的通知 国土资发 2015 25号 明确规定 一 自2015年3月1日起 全面启用统一的不动产登记簿证样式 不动产登记簿证样式包括 不动产登记簿 不动产权证书 不动产登记证明 和 不动产登记申请审批表 具体样式 内容及使用填写说明见附件 二 不动产登记簿 由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用 不动产登记机构可以结合地方实际 针对不同的权利登记事项 对登记簿做相应调整 但不得随意减少登记簿的内容 三 各省 区 市 国土资源主管部门 不动产登记主管部门 要加强对不动产登记簿证使用情况的监管 采取检查 指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用 不动产登记簿设置 不动产登记簿 8 第8条第1款规定 不动产单元具有唯一编码 细则关于不动产单元的界定不动产单元是指权属界线固定封闭 且具有独立使用价值的空间 没有房屋等建筑物 构筑物以及森林 林木定着物的 以土地 海域权属界限封闭的范围为不动产单元 有房屋等建筑物 构筑物以及森林 林木定着物的 以该房屋等建筑物 构筑物以及森林 林木定着物与土地 海域权属界限封闭的范围为不动产单元 前款所称房屋 包括独立成幢 有固定界限的封闭空间 以及区分套 层 间等可以独立使用 有固定界限的封闭空间 国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知 国土资发 2015 41号 对不动产单元的编码规则做了详细规定 不动产单元 不动产登记簿 8 第8条第3款规定 不动产登记簿应当记载以下事项 一 不动产的坐落 界址 空间界限 面积 用途等自然状况 二 不动产权利的主体 类型 内容 来源 期限 权利变化等权属状况 三 涉及不动产权利限制 提示的事项 四 其他相关事项 登记簿记载的对象包括 不动产自然状况 权利信息 包括所有权 用益物权 担保物权 涉及不动产权利限制 如预告登记 查封登记等 提示的事项 如异议 补证或换证等 登记簿内容 不动产登记簿 8 统一体现物的编成原则 对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理 以宗地和宗海为单位编成 彰显以土地和海域为基础的原则 可以实现无缝衔接和本底全覆盖 登记簿编成 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成 一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿 不动产登记簿 8 第9条 不动产登记簿可以采用电子介质 暂不具备条件的 可以采用纸质介质 不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一 合法的介质形式 不动产登记簿采用电子介质的 应当定期进行异地备份 并具有唯一 确定的纸质转化形式 随着信息技术的发展 不动产登记簿页的电子化是大势所趋 故要求以采取电子介质为优先原则 并与纸质簿页并存 这已为国内外经验所证明 鉴于传统纸介质不动产登记簿页仍有存在价值 故不宜采用一刀切的方式强制推行电子化方式 也延续 土地登记办法 第15条第3款 房屋登记办法 第24条第2款的经验 登记簿应当采用电子介质 暂不具备条件的 可以采用纸质介质 采用电子介质的地区 应按照登记簿的样式 对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发 采用菜单式组合 固定电子表格等方式制作登记簿 采用纸质介质的地区 应按照统一登记的模式 采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿 登记簿介质 不动产登记簿 8 规范登记机构行为 强化登记簿管理是重要的立法精神 不动产登记事项一经登入登记簿 就具有法律效力 非经法定程序 其中的记载事项不为任何人 也不因任何原因而改变 除依法予以更正登记外不得修改登记事项 更正登记程序的启动以登记错误为前提 重点把握好准确 完整和清晰的法定要求 登记簿管理 第10条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确 完整 清晰地记载于不动产登记簿 任何人不得损毁不动产登记簿 除依法予以更正外不得修改登记事项 不动产登记簿 8 一是明确登记簿的责任主体 落实专人负责制 在 物权法 基础上 进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管 同时 强调登记机构必须建立健全安全责任制度 予以法定化 便于登记簿保管工作的常态化 制度化 二是充分考虑纸质介质登记簿的特性 提出具体安全保护的措施要求 登记机构应当建立符合安全保护要求的专门场所 存放登记簿和权籍图等登记原始资料 除法律 行政法规另有规定或者为避免遭受损害外 不得将登记簿携出登记机构 登记簿保管 第12条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管 并建立健全相应的安全责任制度 采用纸质介质不动产登记簿的 应当配备必要的防盗 防火 防渍 防有害生物等安全保护设施 采用电子介质不动产登记簿的 应当配备专门的存储设施 并采取信息网络安全防护措施 不动产登记簿 8 三是主动适应信息化时代网络安全的要求 从软件和硬件上明确电子介质登记簿的防护措施 要求采取信息网络安全防护措施 应对各类网络安全风险 黑客入侵等 确保登记簿资料的安全运行管护 保证电子数据安全 任何单位和个人不得擅自复制或篡改电子介质不动产登记簿信息 各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全 任何单位和个人不得泄露不动产登记信息 登记簿保管 第12条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管 并建立健全相应的安全责任制度 采用纸质介质不动产登记簿的 应当配备必要的防盗 防火 防渍 防有害生物等安全保护设施 采用电子介质不动产登记簿的 应当配备专门的存储设施 并采取信息网络安全防护措施 不动产登记簿 8 这是比较法视角下的通行做法 台湾等均进行了制度规范 由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据 一旦灭失或者损坏 将给权利人及利害关系人带来不测和损害 故而 本条明确登记簿的修复 重造等重建机制 以确保不动产及其权利状况有据可查 物权法 第16条规定 不动产登记簿是物权归属和内容的根据 不动产登记簿由登记机构管理 不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存 借鉴台湾做法 重造包括补造和重造等方式 四川汶川地震时期的做法就是重造的实践 国土资源部办公厅关于做好灾后地籍档案恢复和土地登记工作的通知 国土资厅发 2008 113号 不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更 由此导致不动产登记机构管辖区域发生变化时 需要进行登记簿移转 这是属地登记的内在要求 登记簿保存和移交 条例 第13条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存 不动产登记簿损毁 灭失的 不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建 行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的 应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构 条例的基本制度构架 条例的制度内容 三 登记一般程序 9 1 依申请的程序申请 受理审查 决定 审查 决定 办理 2 依嘱托的程序嘱托 受理审查 办理 3 依职权的程序 我国不动产登记具有物权变动效力 具有公示性和公信力 登记的真实性与准确性非常重要 而程序的合法性和合理性 将为登记内容的准确性提供保障 登记一般程序 9 申请 受理 审核 登簿 发证 登记已经完成 物权法 第14条 登记一般程序 9 登记申请 第14条第1款 因买卖 设定抵押权等申请不动产登记的 应当由当事人双方共同申请 一 申请原则 双方申请是原则 单方申请是例外 条例 第14条第1款明确了双方申请为原则 而第2款规定了7种单方申请的例外 民事法律行为 一般以双方意思表示的一致为前提 因法律行为而产生的物权变动情形 不动产买卖 互换 转让 赠与 抵押等 都属于双方法律行为 故体现到不动产登记工作 需要双方申请 双方申请为原则 既符合不动产物权变动的实质 也有利于保证登记的真实与准确 防止登记错误 登记一般程序 9 登记申请 第14条第2款 属于下列情形之一的 可以由当事人单方申请 一 尚未登记的不动产首次申请登记的 二 继承 接受遗赠取得不动产权利的 三 人民法院 仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立 变更 转让 消灭不动产权利的 四 权利人姓名 名称或者自然状况发生变化 申请变更登记的 五 不动产灭失或者权利人放弃不动产权利 申请注销登记的 六 申请更正登记或者异议登记的 七 法律 行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形 单方法律行为中 不宜也无法要求共同申请 只能单方申请 主要考虑充分尊重现实 强调的是 可以 单方申请 而非必须 登记一般程序 9 登记申请 一 尚未登记的不动产首次申请登记的 主要考虑一些不动产权利登记如农村集体土地所有权初始登记 房屋所有权初始登记均只有一方当事人 故只能单方申请 二 非法律行为导致不动产物权变动情形的 包括继承 接受遗赠取得不动产权利的 人民法院 仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立 变更 转让 消灭不动产权利的 即 物权法 第二十八 二十九规定的情形 此类登记属于宣示性质 不属于登记生效 况且如继承 遗赠情形时 被继承人已经死亡 只能单方申请 三 权利人姓名 名称或者自然状况发生变化 申请变更登记的 此种情况下 仅涉及权利人姓名 名称的变化 或不动产的坐落 位置 面积等自然状况的变化 不涉及权利归属和内容的变化 可以单方申请 四 不动产灭失或者权利人放弃不动产权利 申请注销登记的 此类情况下由于不涉及市场交易等法律行为 仅是对不动产客体灭失或权利人自动放弃导致的权利消灭 可以单方申请 五 申请更正登记或者异议登记的 按照 物权法 第十九条的精神 此两类属于限制登记的类型 不动产登记簿的权利人或者利害关系人可以单方申请 七 法律 行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形 属于兜底条款 预留衔接空间 登记一般程序 9 登记申请 处分共有不动产申请登记的 应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请 但共有人另有约定的除外 按份共有人转让其享有的不动产份额 应当与受让人共同申请转移登记 建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记 依照本细则第三十六条的规定办理 共有不动产申请登记的特殊规定 登记一般程序 9 登记申请 第15条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记 明确了申请主体范围和到场申请制度 登记申请主体 可以自己申请 也可以他人代理申请 条例 第15条第1款没有强制要求当事人必须亲自到现场申请 允许由代理人代为申请 该规定贯彻落实了 条例 第1条中 方便群众申请登记 的立法目的 民法通则 第63条 公民 法人可以通过代理人实施民事法律行为 考虑不动产登记的政策性和技术性要求较高等现实因素 条例 明确将登记代理人制度纳入立法 注意 代理包括法定代理与委托代理 代理人可以是普通的民事主体 也可以是专业从事不动产代理的机构和人员 注意 到场申请与网络申请 网上预约与申请受理的关系 登记一般程序 9 关于监护人的代为申请考虑 登记申请的代理 无民事行为能力和限制民事行为能力人申请登记时应当由其法定代理人代为申请 贯彻和衔接 民法通则 第16 18条规定 未成年人的父母是未成年人的监护人 无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人的指定监护 监护人应当履行监护职责 保护被监护人的人身 财产及其他合法权益 除为被监护人的利益外 不得处理被监护人的财产 细则规定 1 无民事行为能力人 限制民事行为能力人申请不动产登记的 应当由其监护人代为申请 2 监护人代为申请登记的 应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿 有关监护关系等材料 因处分不动产而申请登记的 还应当提供为被监护人利益的书面保证 3 父母之外的监护人处分未成年人不动产的 有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书 经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料 登记一般程序 9 委托代理 登记申请的代理 当事人可以委托他人代为申请不动产登记 代理申请不动产登记的 代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书 自然人处分不动产 委托代理人申请登记的 应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书 但授权委托书经公证的除外 境外申请人委托他人办理处分不动产登记的 其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证 登记一般程序 9 对中央关于土地登记代理人制度改革的精神理解 登记申请的代理 2014年7月22日 国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定 国发 2014 27号 公布取消一批准入职业资格 包括土地登记代理人 核心在于简政放权 向市场和社会放权 8月13日人社部下发 关于做好国务院取消部分准入职业资格相关后续工作的通知 对取消部分准入资格相关后续工作提出具体要求 经沟通 将取消的土地登记代理人等五项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格 不再实行职业准入制 对取得职业资格证书的人员不再实行注册管理 不再将职业资格管理和特定继续教育和培训硬性钩挂 土地登记代理人资格是调整 而不是取消 登记一般程序 9 申请撤回 三 申请撤回 条例 允许可以撤回申请 贯彻了自愿的原则 是对当事人自愿原则的充分尊重 但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提 一旦记载于登记簿后不允许撤回 注意 如果全体申请人提出撤回登记申请的 登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人 注意 双方申请的单方撤回问题 第15条第2款 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前 申请人可以撤回登记申请 登记一般程序 9 申请材料 四 申请材料 条例 第16条详细规定了申请人的提交材料范畴 申请材料的真实性责任 信息公开服务三大方面 既体现了便利登记申请人的登记申请 也为不动产登记机构登记申请受理提供了依据 同时落实了登记申请材料真实性的责任主体 物权法 第11条 当事人申请登记 应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址 面积等必要材料 登记一般程序 9 申请材料 条例 第16条 申请人应当提交下列材料 并对申请材料的真实性负责 一 登记申请书 这是申请任何一种登记类型 任何一种不动产权利登记的必备要件 二 申请人 代理人身份证明材料 授权委托书 身份证明材料是核验申请人或代理人身份真实性的唯一凭证 具体包括身份证 军官证 护照以及组织机构代码证等 三 相关的不动产权属来源证明材料 登记原因证明文件 不动产权属证书 这类材料是不动产登记记载内容或事项的主要来源依据 属于申请资料的核心 如不动产买卖合同 继承或遗赠文书等 四 不动产界址 空间界限 面积等材料 此类材料主要反映不动产登记客体的面积 坐落等自然属性状况 是不动产客体特定化的内在要求 五 与他人利害关系的说明材料 主要在申请异议登记或者查询 复制登记资料 涉及相关利害关系人时提交此类材料 六 法律 行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料 属于兜底性条款 并给条例实施细则预留的衔接空间 登记一般程序 9 申请材料 条例 第16条第1款要求申请人不但要按照要求提交齐备的登记材料 还要对全部申请材料的真实性负责 与 物权法 第21条和 条例 第29条的有关登记错误赔偿制度相呼应 贯彻落实 政府信息公开条例 要求 行政机关对反映本行政机构机构设置 职能 办事程序等情况的政府信息应当主动公开 政府信息公开工作机构应当承担组织编制本行政机关的政府信息公开指南 政府信息公开目录和政府信息公开工作年度报告的具体职责 体现便民利民 方便群众 履职好社会化服务的原则 第16条第2款 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息 登记一般程序 9 关于登记申请材料的具体要求 申请材料 申请不动产登记 申请人应当向不动产所在地的不动产登记机构提出申请 申请登记材料应当提供原件 因特殊情况不能提供原件的 可以提供复印件 但申请人应当提供复印件与原件一致的材料 登记一般程序 9 关于公证的问题 操作需求 制度供给与司法实践三者的协调 申请材料 1991年 司法部 建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知 房地产登记技术规程 规定 用于申请房地产登记的下列材料应经公证 1 因继承 受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书 受遗赠文书 但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承 受遗赠事实的除外 2 境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书 3 父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的 应提供对未成年人享有监护权的证明 但人民法院指定监护除外 公证法 第十一条根据自然人 法人或者其他组织的申请 公证机构办理下列公证事项 一 合同 二 继承 三 委托 声明 赠与 遗嘱 四 财产分割 五 招标投标 拍卖 六 婚姻状况 亲属关系 收养关系 七 出生 生存 死亡 身份 经历 学历 学位 职务 职称 有无违法犯罪记录 八 公司章程 九 保全证据 十 文书上的签名 印鉴 日期 文书的副本 影印本与原本相符 十一 自然人 法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项 法律 行政法规规定应当公证的事项 有关自然人 法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证 主要考虑 缺乏依据 违背自愿申请原则 增加负担 待后续完善 登记一般程序 9 登记原因证明材料 申请材料 因继承 受遗赠取得不动产 当事人申请登记的 应当提交死亡证明 遗嘱 全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系证明等 也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书 登记一般程序 9 申请受理 条例 第17条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料 应当分别按照下列情况办理 一 属于登记职责范围 申请材料齐全 符合法定形式 或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的 应当受理并书面告知申请人 二 申请材料存在可以当场更正的错误的 应当告知申请人当场更正 申请人当场更正后 应当受理并书面告知申请人 三 申请材料不齐全或者不符合法定形式的 应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容 四 申请登记的不动产不属于本机构登记范围的 应当当场书面告知申请人不予受理 不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的 视为受理 登记一般程序 9 申请受理 1 决定是否受理的审查要点包括 1 是否属于本登记机构的职责范围 物权法 第10条第1款规定 不动产登记 由不动产所在地的登记机构办理 条例 第7条对登记的管辖 跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定 2 申请材料是否齐全 物权法 第12条第2款规定 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的 登记机构可以要求申请人补充材料 3 申请材料是否符合法定形式 只有全部符合这三个条件 登记机构才应予以受理 登记一般程序 9 申请受理 2 贯彻高效便民的原则 1 对于符合条件或全部补正的 应当受理 不得拖延 2 对于申请材料有错误但可以当场更正的 应当让申请人当场更正 然后受理 给申请人提供了及时救济渠道 3 对于材料不齐全或不符合法定形式的 要当场一次性告知如何补正 切实方便群众 4 对于不属于自己登记职责范围的申请 不能一推了之 应当场告诉申请人到哪个登记机构申请 登记一般程序 9 申请受理 3 强调书面形式 彰显规范 防止争议无论受理还是不受理 都应当书面告知 而非口头形式 一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的 视为受理 告知需要补正的内容也应采取书面形式 借鉴 行政许可法 第32条 行政机关受理或者不予受理行政许可申请 应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证 第17条第2款 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的 视为受理 登记一般程序 9 学界的实质审查和形式审查之争从未间断 依法履职 合理审慎职责 的提法 有限度的实质审查 查验 条例 第18条 不动产登记机构受理不动产登记申请的 应当按照下列要求进行查验 一 不动产界址 空间界限 面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致 二 有关证明材料 文件与申请登记的内容是否一致 三 登记申请是否违反法律 行政法规规定 物权法 第12条 登记机构应当履行下列职责 一 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料 二 就有关登记事项询问申请人 三 如实 及时登记有关事项 四 法律 行政法规规定的其他职责 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的 登记机构可以要求申请人补充材料 必要时可以实地查看 登记一般程序 9 细则对查验内容的补充考虑 查验 不动产登记机构受理不动产登记申请后 还应当对下列内容进行查验 1 申请人 委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致 2 权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致 3 不动产界址 空间界限 面积等权籍调查成果是否完备 权属是否清楚 界址是否清晰 面积是否准确 4 法律 行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全 登记一般程序 9 实地查看和调查 物权法 第12条第2款 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的 登记机构可以要求申请人补充材料 必要时可以实地查看 二 实地查看与调查1 实地查看 登记一般程序 9 实地查看和调查 条例 第19条第1款 属于下列情形之一的 不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看 一 房屋等建筑物 构筑物所有权首次登记 二 在建建筑物抵押权登记 三 因不动产灭失导致的注销登记 四 不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形 注意 登记机构 可以 实地查看 而非 应当 如以嘱托登记则不需要 登记机构根据不动产登记的实际情况和需要 进行实地查看 形成查看的文字和影像记录等 避免 无中生有 与事实不符现象的发生 例如 在建工程抵押时 如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时 就可以进行 登记一般程序 9 实地查看和调查 细则关于实地查看的内容要求不动产登记机构进行实地查看时 应当重点查看以下情况 一 房屋等建筑物 构筑物所有权首次登记 查看房屋坐落及其建造完成等情况 二 在建建筑物抵押权登记 查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况 三 因不动产灭失导致的注销登记 查看不动产灭失等情况 登记一般程序 9 实地查看和调查 条例 第19条第2款 对可能存在权属争议 或者可能涉及他人利害关系的登记申请 不动产登记机构可以向申请人 利害关系人或者有关单位进行调查 注意 不动产权属争议类型众多 尤其房屋权属争议 不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实 确保不动产登记的真实 准确 对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷 如果存在权属争议 则不予登记 属于 条例 第22条的调整范围 对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容 不属于 条例 规范的内容 查看和调查不同 第二款与第一款之间没有必然联系 并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查 2 调查 登记一般程序 9 公告 有下列情形之一的 不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告 但涉及国家秘密的除外 一 政府组织的集体土地所有权登记 二 宅基地使用权及房屋所有权 集体建设用地使用权及建筑物 构筑物所有权 土地承包经营权等不动产权利的首次登记 三 依职权更正登记 四 依职权注销登记 五 法律 行政法规规定的其他情形 公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行 公告期不少于15个工作日 公告所需时间不计算在登记办理期限内 公告期满无异议或者异议不成立的 应当及时记载于不动产登记簿 说明 1 公告并非登记必需法定程序 视情形而定 2 国务院办公厅关于沿海省 自治区 直辖市审批项目用海有关问题的通知 国办发 2002 36号 规定 负责办理海域使用权登记的机关