品牌公司项目经营计划[1].doc

品牌公司项目经营计划1 可行性研究报告项目进度计划安排:1xx.8xx.8xx.8xx.8xx.8xx.8xx.1xx.3xx.11xx.3xx.12xx.11xx.2xx.2xx.6xx.2xx.6xx.2xx.2xx.6xx.8xx.12xx.6xx.12xx.6xx.6xx.11可行性研究报告项目效益水平测算2收入利润率12.09%内部收益率16.11%租金水平假设（元/天/平方米）商业7.5，办公6，文化活动中心3.8。 效益指标项目整体内部收益率14.19%远洋?万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。 项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。 远洋?万和城项目经营计划5其中，A地块为住宅，A1地块为幼儿园，A2地块为消防用地；B地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；C地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；D地块为小学用地。 3用地性质居住、商业金融、公共设施规划占地面积16.6公顷总建筑面积44.69万平方米其中地上建筑面积31万平方米地下建筑面积13.69万平方米容积率2.88建筑限高A、B地块60米、C地块80米70/90政策限制受限4远洋?万和城项目经营计划6人防面积（m2）A地块住宅79511B地块住宅91261一期AB地块车库2615831906077097661011229个14415C地块公寓34021C地块商业34768C地块办公39846二期C地块文化活动中心185349121967633812918915000本项目由远洋地产有限公司持有100%股权，由项目一部运作。 2.1.1是公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，资金占用大，付款条件比较严格；2.1.2项目土地成本总价高，单位成本较高（地上可售可经营面积每平方米6800元）；2.1.3项目区域、区位条件优越，但受规划条件（70/90政策）的限制，在产品配比和客户定位上存在矛盾；2.1.4公司向高端住宅市场转型的关键项目。 2.2.12.2.2作为公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，其开发模式具有示范意义。 ；初步建议A/B地块住宅和C地块公寓销售，C地块办公、商业和文化活动中心暂按持有经营考虑。 C地块办公和商业的租售策略，建议再做进一步的研究。 远洋?万和城项目经营计划7资产处置意见出售随同住宅一起出售出售暂按持有考虑暂按持有考虑持有暂按持有考虑2.4.1毛利率29%35%静态指标收入净利率20%24%20%动态指标内部收益率30%9%2.4.2如果全部销售，贡献不低于14亿元的净利润；如果C地块除公寓外持有经营，销售部分贡献不低于10亿元的净利润；2.4.3根据公司在xx年的可结利润情况以及公司未来三年利润目标，要求项目在xx年贡献不少于30亿的结转收入，其余资源基本在xx年结转完毕。 2.4.4项目前期投入大，应力求加快回款进度，减少资金占用。 其中，xx年回款不少于15亿元，xx年回款不少于20亿元；项目应尽快取得建设工程施工许可证，搭建融资平台。 其中，A地块xx年4月达到融资条件，取得开发贷款不低于5亿元；B地块xx年5月达到融资条件，取得开发贷款不低于11亿元；C地块xx年10月达到融资条件，取得开发贷款不低于6亿元。 如果C地块除公寓外持有经营，应在xx年投入使用后取得经营性物业抵押贷款不低于15亿元。 项目应努力尽快达到资金平衡，在xx年一季度达到资金平衡，资金占用峰值不高于23亿元。 2.4.5作为在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的项目，在开发模式上应对后续“招拍挂”项目具有示范意义。 作为高端住宅项目，应为公司向高端物业转型做出贡献，提高公司品牌美誉度。 2.5.1公司对项目经的资金投入不超过23亿元；2.5.2项目应充分利用项目一部这个大平台，提高人员的集约使公司对项目的资金投入应有个合理的额度，作为一个全资项目，远洋?万和城项目经营计划8用效率。 2.5.3项目需要公司的品牌支持，同时应为公司品牌做出贡献。 2.6.12.6.22.6.32.6.4低于36%，xx年销售不低于41%，其余xx年9月前销售完毕；2.6.5项目销售部分整体可结收入不低于51亿元，其中xx年结转收入不低于60%，xx年结转收入不低于35%，其余在xx年上半年结转完毕。 整体开发周期不超过4年（xx年1月至xx年12月）；项目xx年4月首次开盘，xx年10月具备收入结转条件；项目销售部分销售均价不低于25000元/平方米；项目销售部分整体销售额不低于51亿元，其中xx年销售不见第十三部分。 7一项目开发指导意见战略发展部苏继海庄丽xx年6月18日二项目经营计划战略发展部赵雁杰周传忠xx年2月22日三经营计划的动态调整战略发展部赵雁杰马萍3.1.1项目整体市场定位3.1.2A/B区住宅市场定位3.1.3C区市场定位；。 远洋?万和城项目经营计划9。 ?年龄及家庭35-50岁，以已婚二人世界和三口之家为主，少量三代同堂家庭。 ?置业目的自住为主要购房目的，兼顾投资（资产保值）。 ?自住客户的主力需求为150-180平方米的三居，200平方米左右三居或者四居，对地理位置有强烈认同感的富裕阶层置业需求为90平方米的小户型。 3.3.1A/B区住宅产品定位根据项目的客户定位，150-180平方米的三居、200平米的三居或者四居为产品主力需求，因此产品设计在满足“70/90”要求的前提下，要求大于90平方米的产品定位为大面积三居或者四居室，精装标准、景观条件、设施配置标准高，小于90平方米的产品定位相对较低，尽量采用拼合等设计手法增加150-180平方米三居室产品比例，拼合后户型的产品标准、配置与大户型等同。 ；一居室70平米两居室80-90平米63910.5637.42%高层板塔/两梯四户1500-2000元/平米三居室150-180平米4637527.16%高层板楼/一梯两户/两梯两户2000-2500元/平米大户型三居或者四居180平米以上60487.2235.42%小高层、高层板楼/三梯两户总计170772.78平米100%3.3.2C区公寓产品定位根据客户定位，酒店式公寓主要针对投资客户，规模3万平米，户型以精装70平米以内一居或零居为主力。 ；3.4.13.4.2售到总面积的70时，售价必须达到整体均价要求；3.4.3同时销售AB区住宅产品，基本清盘时，开始销售C区公寓。 大户型和小户型同时投放，以大户型吸引首批高端客户，形成酵母客户群，确立项目高端的市场形象，利用价格杠杆，消化小户型，保证整体资源中的次优资源先行消化；3.4.4“体验式营销”，以实楼样板区的高品质建立市场形象，与利用项目的整体优势，快速消化住宅及公寓产品；平开高走，前期价格调整幅度小、次数多，AB区住宅资源销远洋?万和城项目经营计划10周边项目形成绝对差异，吸引客户。 开盘前12月售楼处、样板间以及周边景观建设完成，形成客户积累基础；开盘后5个月，B区实楼样板区完成，进一步提升项目整体形象，形成新热点；3.4.5考虑与成熟、国际化品牌的精装企业进行战略合作，利用其产品特点和品牌优势，突出小户型节能、环保、人性化的主要诉求，大户型豪华、经典、国际化生活品质的主要诉求；3.4.6C区公建全部或者部分公司自持经营，充分体现开发商的实力以及对于区域发展的信心，为住宅产品的升值提供有力保证。 与品牌教育机构合作，体现高档社区配套的一致性；3.4.7本项目推广费用控制在总销售金额的1.2%以下，以A/B区住宅、车位及C区公寓总销售额51.2亿元计算，推广总费用（含品牌费）约6144万元。 3.5.13.5.2子学校等优势云集；3.5.3整体优势，资源的合理集约化与时间成本的最小化；3.5.4人性化产品设计，高品质精装修，多层次立体化欧式台地园林景观。 3.5.5北四环、京承高速、成府路、惠新东街、 5、 10、13号线地铁，四通八达，掌控繁华；3.5.6西眺奥林匹克国家森林公园，北望三大高尔夫球场，项目南北更有万米城市绿化带。 北四环唯一在售项目，升值潜力无限；社区内品牌小学、品牌幼儿园配套，周边芳草地小学、中华女91A/B区方案设计规划设计部/项目一部xx.1.232A/B区初步设计项目一部xx.3.20前3A/B区面积预测项目一部xx.3.10前4A/B区施工图设计项目一部xx.4.17前5景观设计方案设计规划设计部/项目一部xx.6.30前6景观设计方案设计规划设计部xx.12.147景观示范区施工图设计规划设计部xx.4.30前8景观设计施工图规划设计部xx.6.30前9售楼处设计项目一部xx.2.28前10样板间设计项目一部xx.3.15前11设计工作精装修设计项目市场定位报告/项目总体营销策略项目一部xx.7.1前远洋?万和城项目经营计划1112B区商品房预售许可证xx.4.2113A区商品房预售许可证xx.614售楼处接待区完工xx.2.2315售楼处外部灯光、钟楼、道路、园林完工xx.4.6前16售楼处样板间完工xx.4.7前17实楼样板示范区完工xx.9.30前18产品配置细则确定xx.2.29前19卖场条件配套合作细则确定项目总体营销策略项目一部xx.3.31前20营销费用营销费用控制项目总体营销策略经济合同部21组建销售团队xx.1.1022确定卖场建设方案xx.12.1023售楼处开放xx.3.124样板间开放xx.4.1225提交开盘报告xx.3.2026开盘xx.4.2627实楼样板示范区开放xx.10.1828销售清盘项目总体营销策略远嘉xx.910序号任务名称主责部门部门分管领导工作责任人提交成果时间一项目定位部分市场部李民徐海伦xx.5.31二项目营销管理市场部杨璇静童琳三项目品牌管理市场部王宏杰王宏杰111项目立项批复xx.11xx.12xx.4远洋?万和城项目经营计划122国有土地使用证xx.5xx.5xx.43建设用地规划许可证xx.2xx.3xx.74总体规划方案批复xx.12xx.1xx.55建设工程规划许可证xx.2xx.3xx.76大市政综合配套xx.12xx.12xx.87建设工程施工许可证xx.3xx.4xx.98商品房预售许可证xx.4xx.6xx.9远洋?万和城项目前期工作由本部开发部协调，项目一部负责落实。 121项目立项批复开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.11xx.12xx.42国有土地使用证开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.5xx.5xx.43建设用地规划许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.44总体规划方案批复开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.12xx.1xx.55建设工程规划许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.2xx.3xx.76大市政综合配套开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.37建设工程施工许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.3xx.4xx.98商品房预售许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英xx.4xx.6xx.9具体产品配置见附件。 131产品定位 1、充分研究有关项目定位内容。 2、开展产品细化工作。 1、与市场部和项目报批配合，及时调整产品细化工作。 2、尽量兼顾合规与品质提升。 2规划设计 1、规划条件与景观的密切结合。 1、大部分楼座和户型均享有良好的景观资源远洋?万和城项目经营计划 132、进行充分的场地分析，并与市场意见紧密结合。 3、70/90政策与拼合户型的应用 2、拼合户型补充了产品系列，提高了户型品质3单体设计 1、注重设计工作的细分和优化，进行了户型和立面的优化 2、注重各种资源配置与户型的关系。 1、所有配置均按照3种类型分别考虑，有统一，也有差异性。 2、户型和立面的优化后提升了品质 3、大小户型空间尺度标准均体现有序性4外墙装饰 1、效果图、优化设计，样板结合。 1、新古典主义风格，采用适当线角及欧式元素，强调细节的设计。 2、三层以下外墙材料选用干挂石材；四层以上采用仿石面砖，控制造价。 5园林景观 1、以绿化种植为主的新古典主义风格园林，与建筑设计一起营造典雅，高贵的整体氛围。 2、方案尽早启动，利于后期造价控制及国内单位各种 1、阶段性成果覆盖全面； 2、成果对于项目特征把控比较准确，虽然存在部分需要修改和推敲的区域，整体设计基本达到要求； 3、以绿化景观为主，带有欧洲古典主义元素的硬质景观作为适量点缀。 141产品定位及方案设计AB区xx年10月31日2初步设计AB区xx年1月23日3室内精装修设计xx年7月1日4景观设计xx年6月30日5施工图设计A区A区xx年4月17日6施工图设计B区B区xx年4月5日7专项设计xx年4月25日8市政设计xx年7月10日AB区10产品后评估xx年11月30日11产品定位及产品研究xx年2月29日12方案设计C区xx年4月30日C区13施工图设计C区xx年9月30日远洋?万和城项目经营计划14预计项目设计费用为3513.9万元，其中AB区1457.7万元已签订合同，C区设计费用预计为1671万元，具体明细见附件。 5.4.1做好施工图及专项设计相关任务书，并提交总部规划设计部审核。 深度及要求满足项目的需要；5.4.2最大程度满足现场进度要求，在总体计划下，根据需要制定更详细的分项计划并动态调整；5.4.3项目应按照施工图合同做好各专业图纸审查，并有相关内部审核单或会议等确认形式；5.4.4审图内容可参考国家施工图深度管理文件及规划设计部的远洋地产施工图审核指引；5.4.5做好定期的施工图交底组织及设计变更管理工作，重大设计变更根据公司相关制度执行；5.4.6阶段设计费用支付应做好阶段成果的对应审核工作，按时支付设计费；5.4.7按照公司分工，对重点外观效果及材料样板进行总部相关部门审核确认；5.4.8针对本项目特点难点的工作，如AB区设计计划的分别管理和衔接对应工作；景观与市政设计协调；设计单位内部对于设计进度及专业配合方面的措施；拼合户型双重性设计管理；精装修配合图纸及机电综合的专门管理等。 15一A、B、C区1方案设计规划设计部韩晓冬AB区丁明智、C区王志宏B区吴凯生/A、C区丁晖B区徐志全/A、C区黄威A、B区刘骞、C区徐志全2初步设计、施工图设计、面积预实测项目一部AB区刘骞、C区徐志全3景观设计规划设计部项目一部韩晓冬张英黄威丁晖黄威刘骞二售楼处规划设计部项目一部黄威丁晖黄威刘骞/徐志全三精装修规划设计部项目一韩晓冬黄威丁晖黄威刘骞远洋?万和城项目经营计划15部四小学幼儿园及配套规划设计部项目一部韩晓冬黄威丁晖黄威刘骞五专项设计规划设计部项目一部韩晓冬黄威丁晖黄威刘骞六小市政设计项目一部丁晖黄威李南,岳晓平16261583新开工面积24187919704000竣工面积002615830一期0开复工面积2418792615832615830185348新开工面积0185348000竣工面积000185348二期0开复工面积0185348185348185348446931新开工面积241879205052000竣工面积0261583185348汇总0开复工面积24187944693144693118534817一土建工程单元门防火门景观绿化道路交通体育设施项目一部邱耘丁晖郭建民温晔瞳/陈奕奇二装饰精装修工程项目一部邱耘丁晖刘建华肖庆华/万玉岩三强弱电工程项目一部邱耘丁晖岳晓平陈立志四水暖通风空调燃气热力工程项目一部邱耘丁晖李南国锐五消防工程项目一部邱耘丁晖李南/岳晓平国锐/陈立志远洋?万和城项目经营计划16六公共配套工程项目一部邱耘丁晖郭建民/岳晓平/李南陈奕奇/陈立志/国锐七信报箱门牌项目一部邱耘丁晖黄威刘骞八竣工验收项目一部蔡涞柱丁晖郭建民/岳晓平/李南温晔瞳/陈奕奇/陈立志/国锐7.1.1字贯穿项目推广始终；7.1.27.1.3体系及品牌价值宣传、住宅公建互动、区域价值挖掘、客户研究支持等四大联动策略进行项目推广；7.1.4本项目推广费用控制在总销售金额的1.3%以下（含品牌推广），以A/B区住宅、车位及C区公寓总销售额51.2亿元计算，项目整体推广费用应控制在6648万元以内。 通过通过包容中西方哲学精华的的理念，以通过事件营销及卖场、样板区等现场体验式营销引导项目推广；通过精神理念灌输、视觉形象冲击、产品价值阐释等三大传播A/BC25000/项目整体销售周期共30个月（假定C区写字楼、商业为公司持有），从xx年4月至xx年9月，其中A区28个月，B区21个月，C区公寓12个月，车位30个月。 表18A1A8B1B7C08年3月01日售楼处开放（内部）08年4月12日售楼处样板间开放08年04月B3开盘随住宅开盘08年05月B2/B6开盘08年06月A3开盘08年09月A8B1-2开盘08年10月实楼样板展示区开放/B5开盘远洋?万和城项目经营计划1708年11月A1-1开盘09年10月C区公寓开盘09年12月清盘10年09月清盘随住宅清盘清盘销售周期小计28月小计21月小计30月小计12月项目整体销售资源约51.2亿元，其中08年销售约18.7亿元，约占总销金额的36.6%；09年销售约21.3亿元，约占总销金额的41.6%；10年销售约11.2亿元，约占总销金额的21.8%。 19xxxxxxxxxxxxA地块住宅销售面积（平方米）2,32618,78623,56223,5626,7324,54479,512销售金额（万元）5,34942,19454,19362,43918,61412,833195,622B地块住宅销售面积（平方米）19,34836,80017,82417,289-91,261销售金额（万元）41,09691,61640,10442,589215,405C地块公寓销售面积（平方米）3,21117,35813,45234,021销售金额（万元）7,38642,35435,31485,054车位（个）1853592402401001051,229车位销售金额（万元）2,4054,6673,1203,1201,3001,36515,97721,67455,58641,38644,06224,09017,996204,79448,850138,47797,417115,53462,26849,512512,05820远洋?万和城项目经营计划18一确定销售周期及销售计划战发部赵雁杰周传忠周传忠xx.2.4二确定开盘时间市场部肖劲杨璇静童琳xx.8.1三产品资料提供1A/B区整体规划方案规划设计部韩晓冬丁铭志丁铭志xx.122C区整体规划方案规划设计部韩晓冬黄威徐志全xx.43园林景观方案规划设计部韩晓冬张英张英xx.2.29规划设计部韩晓冬黄威4设备设施方案市场部肖劲杨璇静童琳xx.3.315户型方案市场部肖劲杨璇静童琳xx.126精装修方案规划设计部韩晓冬黄威xx.2.297精装修标准规划设计部韩晓冬黄威xx.3.31四现场环境营造1售楼处（接待大厅）完工项目部丁晖刘建华肖庆华xx.2.232样板间完工项目部丁晖刘建华肖庆华xx.4.73实楼样板区完工项目部丁晖郭建民项目组所有工程师xx.9.30五配套条件提供1幼儿园、小学学校确定项目部陈蕾xx.3.312文化活动中心定位商业地产部黄培明徐超xx.3.313商业策划方案商业地产部黄培明徐超xx3.314物业公司及物业方案确定项目部陈蕾张永便任惠敏刘彦xx.3.31六工期进度项目部详见建设计划21一推广策略的制定与实施远嘉田健马能超xx.3.20二定价、推盘及销控策略远嘉刘伟马能超xx.3.20三销售计划分解及完成远嘉刘伟马能超xx.3.20四首期开盘报告远嘉刘伟马能超xx.3.31远洋?万和城项目经营计划19五销售流程及制度远嘉史志勇刘伟xx.3.31六清盘报告远嘉刘伟马能超xx.12.31七推广预算控制远嘉田健马能超八办公成本控制远嘉刘伟杨燕燕九销售现场管理远嘉马能超于楚樾十样板间管理远嘉刘伟马能超十一销售后勤保障远嘉马能超杨燕燕十二紧急预案制定及解决远嘉纪山刘伟。 22定位甲级区域中高档商业中心对外经营兼顾社区配套服务的大型中高档文化活动中心/会所税后内部收益率9.37%。 23写字楼9645%10%5%8%商业1505%5%5%10%文化活动中心100xx-2018年增长率为5%，2019年以后015%5%5%5%24远洋?万和城项目经营计划2025徐超招商方案商业主力店招商（签定MOU）商业地产部徐超写字楼招商团队组建商业公司谢广东徐超、谢广东9.1.1总成本目标汇总表261土地征用及拆迁补偿费113,24820,9236,5527,0256,6962前期工程费用4,1852452162482263建筑安装工程费94,80113,6385,2956,2955,6004基础设施费12,1111,9886887467065配套设施费(含建安和土地)8,7794290298顾问公司产品定位建议-xx年3月31日*招商（租）方案30xx年4月30日xx年5月30日商业*主力店招商（签定MOU）210xx年6月1日xx年12月31日写字楼现场招商360xx年8月1日xx年7月30日成立运营团队（写字楼招租工作移交）90xx年3月1日xx年6月1日开始试营业90xx年1月1日xx年4月1日远洋?万和城项目经营计划216开发间接费用（含管理费用）2,5243231391631467借款利息18,0582,7961,0182,0781,3418营业税金及附加213504253256031,2508709土地增值税286289191378191,8471,28510销售费用1067521261280162543511所得税286677050357171,7441,2139.1.2成本目标的测算水平项目一期的收入开发成本率为57%，收入总成本率为80%。 具体成本目标估算水平参考以往类似项目经验数据、目前市场的造价水平，与其产品配置相匹配。 9.1.3一期成本控制的重点工作成本目标为94801万元，占开发成本的37.4%（其中含学校、幼儿园等配套的建安成本目标是5666万元，占开发成本的2.2%）。 其中主体总包工程，成本目标约4.1亿，占一期建安成本的43.3%，是成本控制的重点，下一步要重点关注工程量的审核及人、材、机成本的涨幅情况，尤其是关注钢筋、商混大宗材料的动态变化；甲方分包、甲供等分项成本包括精装修、门窗、弱电、空调等内容，是今年招标工作的重点内容，精装修工程，按销售面积小户型1500元/平米，大户型按2000元/平米进行的测算，成本目标约为3.1亿，占一期建安成本的32.6%要给以重点控制，经济合同部和项目部看能否与其他在建项目一起进行集中采购，降低主材成本，把成本控制在目标之内。 基础设施费用主要是大、小市政的工程成本，成本目标为12111万元，占一期开发成本的4.8%。 其中园林景观的成本目标为4320万元，按绿化面积的单方成本900元/平米测算，下一步要从设计、招标、选材等多方面进行重点控制。 27一二（一）总包（含钢筋、防水）141,011141,011（二）甲方直接发包55,93612,46043,476（三）甲方指定分包1341,45511,7501139,3291377（四）甲方供货142,21081,6766535三四28远洋?万和城项目经营计划22一二（一）总包（含钢筋、防水）135,592135,59200（二）甲方直接、指定分包1632,20522,9381429,267三9.3.1成本执行计划29成本执行计划(合同)前期工程费6,656.003,485.86699.142,471.000.00建筑安装工程费158,411.0060,545.2930,068.7167,797.000.00基础设施费20,787.000.009,111.008,676.003,000.00配套设施费8,779.000.008,779.000.000.00合计194,633.0064,031.1548,657.8578,944.003,000.0