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商业计划书作业民宿商业计划书 商业计划书“X XXX民宿” 一、摘要“XXX民宿”立足于宁波本土，立志于打造江浙地区精品民宿品牌。 主要以90/00后群体为主要客群，70/80后群体为次要客群，房间选址通常在核心商圈及市区热门景点附近，交通便利、生活方便。 提供居家式的住宿产品，有别于酒店住宿体验，民宿通过温馨的装修、贴心的居家式配置、热情细致的服务让人体验到家一样的温馨，使住客可以更好地体会当地的风土人情。 二、企业介绍（发展战略）筹备期（前3个月）主要进行人员招聘，民宿房源选址（3家左右）及房源租约签订，房间的硬件装修、软装布置、物品配置。 试运营及调整期（第4-9个月）将前期选定的几处房源作为试点进行试运营，在携程，爱彼迎等平台进行房源发布，磨合团队，根据客户住宿体验对现有服务进行优化，为下一步扩张积累口碑及运营经验。 发展中期（第10-24个月）在上阶段积累的客户口碑及运营经验的基础上，进一步在核心商圈及市内景区周边增加房源（增加到10家左右），补充团队人员，在宁波市核心区范围内扩张。 在此阶段锻炼团队成员，积累资金，为后期发展做储备。 发展后期（24个月后）本阶段将房源扩张到长三角核心城市（如杭州、南京），通过自营+加盟的模式，每年新增加20-30家房源，成为长三角地区年轻群体眼中的精品民宿品牌。 三、市场分析（一）市场环境分析近5年来，民宿不再是自然风景区的专属品，北京、上海、杭州等经济发达，人文景观优美的大都市也成了人们旅游采风的好去处，城市的民宿产业发展迅猛。 特别是景点周边的地区和具有当地文化底蕴的商圈/居民区，吸引了越来越多人来附近民宿住宿，旅游以及体验生活。 （二）市场机会分析宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，特别是杭州湾跨海大桥开通后，使宁波更好地融入上海都市经济圈之中。 作为副省级市、计划单列市，世界第三大港口城市，有制订地方性法规权限的较大的市，中国大陆综合发展水平前15强中心城市，长三角五大都市圈中心城市之一，长三角南翼经济中心，国家历史文化名城，连续五次蝉联全国文明城市，中国著名的院士之乡。 2018年12月，被评为2018中国大陆最佳商业城市排名第16名，2018中国创新力最强的30个城市之一。 xx年宁波市接待国内游客10910.25万人次，同比增长18.61%；旅游总收入1715.95亿元，同比增长18.63%。 在市区内拥有丰富的历史文化景观，吸引大量游客参观体验，包括天一广场(位于宁波市区最繁华的商业中心区,拥有亚洲最大的音乐喷泉,是一个购物、休闲、餐饮、娱乐与一体的休闲娱乐广场）三江口（宁波城市核心滨水区、宁波城市最繁华的标志性地带）月湖景区（位于宁波老城区的西南隅，是宁波内最重要的历史文化保护区，素有“浙燕邹鲁”之美誉）庆安会馆（庆安会馆，即天后宫，位于宁波市区三江口东岸，故名”甬东天后宫”。 咸丰三年 (1853)建成，为甬埠北洋船商捐资创建，既是祭祀天后妈祖的殿堂又是行业聚会的场所，系我国八大天后宫和七大会馆之一，又是江南现存唯一融天后宫与会馆于一体的古建筑群。 ）宁波老外滩（位于三江口的老外滩是中国最古老的外滩，比上海外滩还早20年，这里的建筑物构成了不同历史时期的见证和载体，现分六个街区行业会馆、生活天地、城市公寓、世界美食、酒店式公寓和城建展馆，总建筑面积达7.4万平方公里，原汁原味地保持着古典风范的街区特色。 ）天一阁（天一阁中国现存最早的私家藏书楼，也是亚洲现有最古老的图书馆和世界最早的三大家族图书馆之一。 阁址在宁波市天一街。 始建于明嘉靖十一年（1532年）。 （三）行业政策风险由于城市民宿行业经营者多为个人，且房源预定多通过网络平台，行业管理不够规范。 很多住客预定入住民宿并不需要登记身份证件，预先登记身份证件的也难以对实际入住人员进行核对管理，带来了较大的治安隐患，因此18年宁波市公安部门对民宿进行了严格的管控，很多民宿无法继续经营。 但今年以来，宁波市有关部门对于符合要求的民宿不再强行阻止，给予健康发展的空间。 四、产品和服务（一）商业模式选择国内城市民宿在经营模式上主要分为三种类型1.与英国传统民宿较为相近，房子主人将自己居住的房子腾出几个房间来接待房客，亲自为房客提供热情周到的服务，房客能够深度体验当地家庭生活；2.房子主人有多处房产或长期在异地工作生活，雇佣他人（亲属或某个常期居住的房客）代理经营；3.租用他人的房子，对房间进行创意设计，统一经营管理，获取收益。 这种形式国内较为流行。 考虑到公司自身前期并无太多自有房源，结合后期扩张目标，“XXX民宿”选择第三种模式，在城市核心位置租用他人房屋，对房屋进行二次升级装修改造，采用统一的品牌进行对外短租，获取收益。 （二）客群定位以前来宁波及长三角地区旅游的年轻90/00后群体为主，因为这个年龄段的人群喜欢尝试新鲜事物，消费能力和消费意愿比较强烈，愿意为优质的民宿产品和服务买单。 同时吸引部分具有一定消费能力，愿意体验新鲜事物的70/80后群体。 （三）产品和服务我们提供的民宿产品，和精品商务酒店有着同样的价格、却有更热情周到的服务体验，可以为对当地不熟悉的住客提供出行建议，旅游美食线路规划等。 相对于传统酒店来说，民宿是一种全新的生活方式，诠释的恰恰就是个性、自由、随性的生活态度。 在享受自由的感觉，同时感受家的温暖，在恬静怡然的环境中放松身心，在体验中度过不一样的假期生活。 五、市场营销（一）网络营销聚焦年轻群体常用的社交软件平台，通过抖音短视频，豆瓣小组，微博，微信公众号等软件上塑造品牌形象，进行产品推广，重点突出我们民宿产品的温馨舒适，热情服务。 在携程网、去哪网、爱彼迎等流量平台发布房源信息，提升平台内客户评价和关注度，利用大平台流量优势和信用背书不断吸引新客户群体的体验和忠诚度。 （二）口碑营销生活就是最好的营销，尤其是对民宿产品来说。 有体验，就要有生活。 没有生活的民宿，卖得只有住宿，注定会惨淡经营。 通过对房屋硬件设施的打造和优质热情的服务，使客户获得良好的住宿体验，从而对品牌形成良好印象，形成客户口碑。 通过老客户的朋友圈营销和介绍，不断获取新客户。 （三）整体营销通过与别的民宿品牌联合组建民宿协会，整合资源，整体打包营销，例如通过集体举办节庆活动来提高人气，房源紧张时，互相调配客户资源，合作共赢。 六、组织架构 七、资金需求（一）资金投入组成项目的资金投入分为三部分投入房源前期投入、营运成本、市场推广成本投入（二）资金投入用途房源前期投入包括房源租赁费用，装修改造费用，房间用品购置费用等（平均3万/间/年）；营运成本包括客服、保洁等人员工资，房间内物品更换费用等。 （约占营收的20%）；市场推广成本自媒体推广，平台广告等（约占营收的5%） 八、财务分析时间投入总额（元）收入目标毛利润（元）房源投入运营成本营销费用房源日单价房源数（间）出租率总收入（元）第1月900007489818724.5380390%374490190867.5第2月900007489818724.5380390%374490190867.5第3月900007489818724.5380390%374490190867.5第4月900007489818724.5380390%374490190867.5第5月900007489818724.5380390%374490190867.5第6月900007489818724.5380390%374490190867.5第7月900007489818724.5380390%374490190867.5第8月900007489818724.5380390%374490190867.5第9月900007489818724.5380390%374490190867.5第10月300000277400693504001095%1387000740250第11月300000277400693504001095%1387000740250第12月300000277400693504001095%1387000740250第13月300000277400693504001095%1387000740250第14月300000277400693504001095%1387000740250第15月300000277400693504001095%1387000740250第16月300000277400693504001095%1387000740250第17月300000277400693504001095%1387000740250第18月300000277400693504001095%1387000740250第19月300000277400693504001095%1387000740250第20月300000277400693504001095%1387