房地产估价试卷 答案2012.doc

本试卷适应范围工管91/92/93 南京农业大学试题纸2012-2013学年 1 学期 课程类型：选修 试卷类型：A课程 房地产估价 班级 工管91/92 /93学号 姓名 成绩 一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共16分)1.（ B）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 2政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(B )。A.市场价值评估 B投资价值评估 C原始价值评估 D账面价值评估3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(a)。A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同4(B )是随着时间的推移而减少的。A.原始价值 B账面价值C.市场价值 D投资价值5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（b ）的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(c)。A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用7楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。A楼面地价；土地总价总建筑面积B楼面地价：土地总价x总建筑面积C楼面地价：土地总价+总建筑面积D. 楼面地价：总建筑面积土地总价8现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（a）。A存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量一拆毁量D存量+新增竣工量一拆毁量9城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（c）。A估价时点为未来，估价对象为未来状况B估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为未来状况D估价时点为现在，估价对象为过去状况10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(B)。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12引起真正的房地产自然增值的原因是(B)。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是(B )。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则15某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（B）年。A35B45C48D5016实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(D )。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共13分)1、房地产的独一无二特性导致了(ABCD)。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大2房地产之所以有价格，其前提条件是(A B D)。A房地产的有用性 B房地产的稀缺性C房地产的有效供给 D房地产的有效需求3估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度4一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（A, C, D ）A、扎实的理论知识； B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验； D、良好的职业道德。5房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是(A, B, C, D )。A最高最佳使用原则 B合法原则C估价时点原则 D替代原则和公平原则6下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升7从某种意义上讲，房地产价格是：( C、D)A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、 市场参与者集体竟拍的结果 E、 由交易双方委托经纪人确定 8从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ABD）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费9下列表述中，正确的有（ABC ）。A开发经营期可分为开发期和经营期B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D经营期可具体化为销售期和出租期E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期10最高最佳使用具体包括(B, C, D )。A最佳高度 B最佳用途 C最佳规模 D最佳集约度11从某种意义上讲，房地产价格是： (C、D)A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、 市场参与者集体竟拍的结果 E、 由交易双方委托经纪人确定 12居住用途房地产的位置优劣，主要是看(A, B, C, D)。 A.周围环境状况 B安宁程度 C交通是否方便 D与市中心的远近 13获取房地产估价业务的措施有（BC）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打，错误的打。每小题2分，共20分)1一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。()2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （）3房地产市场是一个完全的市场。（） 4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）6运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。 （）7在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（）8房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（）9建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。 （）10估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （）四、简答题(每小题5分，共10分)1. 房地产估价的职业道德的要求有哪些？、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。 2.成本法和市场法的适用范围、无交易、无收益的房地产估价、特殊目的房地产估价、特殊建造的房地产、狭小市场上的房地产、市场比较法中的修正计算五、计算题(第一题12分，第二题10分，共22分)1. 甲乙两个房地产交易实例，甲的建筑面积200m2，成交总价80万人民币，分3期付款，首期付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交日期一次付清，试对甲乙两个交易实例建立价格可比基础。（假设人民币于美元的市场汇率为1美元等于8.3人民币） 解：、统一付款方式 假设当时人民币的年利率为8，则 甲总价1632/(1+6%)0.5+32 /(1+6%)=77.27(万元人民币） 乙总价15（万美元） 、统一采用单价 甲单价772700/2003863.5(元人民币/平方建筑面积） 乙单价150000/250060（美元/平方英尺使用面积、统一币种和货币单位 甲单价3863.5（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价60x8.3=498(元人民币/平方英尺使用面积） 、统一面积内涵 经调查了解，乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1：0.75 甲单价3863.5（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价498 x 0.75=373.5（元人民币/平方英尺建筑面积） 、统一面积单位 1平方英尺0.09290304平方米，则 甲单价3863.5（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价373.5