保障性住房成本控制的措施和办法(高工主送论文).doc

浅谈保障性住房成本控制的措施和办法刘伟惠西藏城市发展投资股份有限公司（200070 ）摘要：保障性住房分为经济适用房和配套商品房。这两种住宅具有政府限价、容积率较高和利润空间较小的特点。下面就以上海市某配套商品住房的开发建设为例，谈一些自己关于保障性住房住宅建设控制成本的一些办法和措施。关键词：保障性住房；成本控制；措施0引言在十二五期间，保障性安居工程是保障民生和改善民生的标志性工程，同时也是未来国内经济发展的硬任务。保障性住房的建设不仅能有效调整经济结构和发展方式，还能为经济困难的群体提供价格低廉、舒适安全的居住环境。由此可见，保障性住房同时关系着发展和民生。但保障性住房有限定的价格和标准，所以建造保障性住房的利润空间较小。在确保保障性住房建设质量的基础上，怎样合理控制工程建造成本，是当前急需研究的问题。1.保障性住房前期准备阶段成本控制的措施前期准备阶段主要包括方案调整阶段、土地取得阶段、进场准备阶段、施工招标阶段、开工准备阶段。根据各阶段的实际工作特点，控制成本的措施和办法有以下注意事项。1.1方案调整阶段方案调整阶段成本的控制主要是控制房屋结构的含钢量（平方米钢材重量），而含钢量与房屋的外形特征，抗震是否超限有关。（1）住宅的外形均匀对称，无特别凸出和凹进，无错层及层高不均匀，无抗震超限，此种住宅结构含钢量低，造价较低。（2）地下车库独立，不与住宅相连且保持适当距离，形状规则，施工组织简单，交通便利，车库深度较浅，造价较低。1.2土地取得阶段土地在招拍挂的过程中，应详细了解该块土地上原来的建筑结构类型及分布，主要是土地在动迁拆房过程中会留下许多的地下障碍物，这部分未清除的障碍物会直接影响到清障的成本。1.3进场准备阶段（1）、场地平整，地下清障。首先应搜集该土地上原有建筑物的类型、分布，判断出原建筑物地基的位置，与总平面布置图核对后，有目的范围的清除障碍物，住宅、车库及围护遍及的部分与原遗留建筑地基重合的部分应在开工前组织清障，清障后土方采用场内平衡的办法可有效降低成本，若遗留到桩基施工阶段边打边清，不仅工期无法保证，成本也大幅度增加。（2）、水电接入口的引入布置。按照施工用水的实际用量来准确选择申请临水的管径，既降低申请手续费，也减少施工用水的浪费。接水口水表的位置尽量与市政管网接近，距离越短申请费用越低，进入场地后再布置管线走向成本就大大降低了，外管按市政定额取费，而场内按施工定额取费，标准差距较大。临电相变。临时施工用电的相变位置也宜靠近接入管网附近，原因同上，另外就是相变的用量应接近实际施工用电的电量，申请用量大了损耗大，小了不够用，道理简单。（3）、签证控制。这一阶段是最容易产生签证的施工阶段，清理障碍物、临时水电的管网布置、雨污水排放布置等，没有什么特别办法，做个有心人，早计划，多沟通协调，严格执行招标文件关于措施费包干原则。1.4施工招标阶段事前控制是最有效的成本控制手段，而施工招标阶段则是事前控制中的最关键环节，通过招标文件的相关约定可有效地转移投资方的风险，引导施工单位有序竞争，达到降低建设成本的目的。比如：所有按时完成该项目所需施工措施费包干使用、作为一个有经验的承包商应该预见、定额取费标准选择、风险承担方式等，对成本的控制有决定性作用，也是以后造价结算的依据。1.5开工准备阶段 （1）施工图审查和图纸交底。图纸内问题发现越早，对成本控制越有利减少返工和索赔。 （2）桩基类型的选择和桩基础承载力的复核。桩基工程占房屋总造价的比例较高，一般设计院都较为保守，保险系数取值较大，故应安排专人对设计计算书验算复核。 （3）桩的类型选择，小高层及地下车库选用PHC管桩造价较低，围护采用的搅拌桩成本较高，围护的方式选择也直接影响成本，土钉墙、重力坝成本相差几倍。2.保障性住房工程实施阶段成本控制的措施工程实施按时间顺序划分主要有：桩基施工阶段、结构主体施工阶段、粉刷砌筑阶段、安装阶段，外装饰落架阶段、室内外配套阶段、室外总体及绿化施工阶段。2.1桩基施工阶段 小高层、多层、地下车库的抗拔桩等，尽量采用PHC管桩。地下车库的维护尽量采用土钉墙类型的简易基坑维护，较少采用搅拌桩、灌注桩套打、重力坝等形式的基坑维护。施工用水量、用电量严格管理，减少浪费。土方采用场内平衡的办法降低出土、进土成本。2.2结构主体施工阶段 安排比较紧凑的施工工期。充分利用非雨季抢结构进度（提高进度而不增加成本）。冬季施工抢工期时必须采用三套模板来保证结构质量。2.3粉刷砌筑阶段 室内及公共部位内墙面可考虑直接批腻子而不做涂料。消防通道，楼梯间除电梯厅内可用水泥找平，不用铺贴地砖。消防楼梯间楼梯扶手可采用简单的铁栏杆铁扶手。2.4安装阶段 水电安装类的材料价格宜全部采用甲核，因投标报价中安装材料多数为暂定价格。部分材料可以采用甲供方式。内配套最好由甲方自己招标委托施工，或由总包施工，尽量避免由上水公司和供电、燃气公司推荐。2.5外装饰落架阶段 外墙装饰尽量以涂料为主，部分可采用真实漆，尽量避免用面砖、石材立面。阳台栏杆可采用玻璃或简单的钢管类，避免用铸铁花式栏杆。尽量采用混凝土雨棚，避免玻璃雨棚。门窗尽量采用塑钢门窗，保温材料尽量用外保温且以满足保温计算的最低标准为好，保温板厚度在3-4CM，保温板厚度增加可提高房屋的可销售面积。2.6室内外配套阶段 安排专人负责各项配套总体工作。雨污水管线及室外总体景观宜统一施工、单独分包。配套安装材料及设备应仔细核价，采用标准适度，尽量把工作量计算全面，合同总价包干。市政配套应提早介入，提早沟通，例如开马路、人行道开车行口等，早准备有时间沟通交流，晚准备则无选择余地。垃圾房、建筑垃圾堆场等应提早明确，确保环保验收一次通过。2.7绿化、硬质景观施工阶段 灌木和草坪面积尽量大。大树苗木尽量分散减少组团。硬质景观尽量少，避免石材类、木质地板类、凉亭类的景观。马路侧石采用混凝土材质，避免石材类，路面面积大可考虑沥青路面，小则考虑水泥路面。3.其他各种有利于造价控制的办法各类合同总价尽量低于实际工程结算价格，有利于减少资金沉淀量，等于变相叫施工单位垫资。专业施工项目尽量甲方单独分包，可采用三方合同形式。专业分包项目采用内部招标，可参考限价招标形式。总包合同内尽量明确风险承担方式，如：人工费闭口，钢材、混凝土价格在一定幅度内变化不补贴（或扣回），超出一定幅度补贴（或扣回）超出部分。对甲方核价施工单位不认可的类别，在明确损耗量后可考虑甲供材料，如面砖、水泵、电线等。分包项目应样板先行，涂料、保温、门窗等项目应先做好样板以明确质量标准，杜绝以次充好，偷工减料，同时也便于测定损耗量。安防、智能化系统的材料以国产品牌为主、满足基本功能即可，尽量不要采用可视对讲。防水材料尽量以防水涂料为主，防水卷材可在关键部位使用，如屋面等主要部位。签证必须明确金额，且超过一定金额应上报批准，通过合理组织限制签证数量及总价。各类合同，包括总包，分包，除配套采购合同外，应尽量由业主方起草，再与对方协商、修改、签订。合同大的原则和方向直接决定了合同的结算总价。建议所有集团开发的项目，包括各项目公司，在造假控制方面应由集团合约预算部门统一指导和管理，所有核价、签证应在集团预算合约部门备案，以便随时掌握项目公司的成本控制情况。4.结语 综上所述，保障性住房的建设不仅能有效推动国家经济发展，还能解决好中、低收入家庭住房困难的民生问题，值得在全国各地推广建设。但不可否认，因为保障性住房在价格、标准等方面的限制条件，使得其建造利润不如其他工程多，加之保障性住房的建设质量要求较高，因此，建造阶段的成本控制就显得尤为重要。本文主要从保障性住房的前期准备阶段（方案调整阶段、土地取得阶段、进场准备阶段等）和实施阶段（桩基施工阶段、结构主体施工阶段等）分析了相应的成本控制措施，也分析了其他多种有利于控制成本的方法。但实际建造保障性住房的时候，还应结