2015年三亚海棠湾市场调研报告.doc

三亚海棠湾市场调研报告三亚海棠湾市场调研报告 二二 一五年一五年 一 地理区位一 地理区位 基地 自然资源 自然资源 海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻 集碧海 蓝天 青山 银沙 绿 洲 奇岬 河流于一身 海棠湾景象万千 由于远离城市 大部分区域没有开发 有一种原生态的 美 十九公里长的岸线风光旖旎 河道如网 绿洲棋布 芳草萋萋 湾内有 神州第一泉 南田温泉 铁炉港 伊斯兰古墓群 海棠秀 蜈支洲岛 椰子 洲岛等美景 古迹 名胜 藤桥东 西两河潺潺流过 自然风光与人文景观交 互辉映 交通 交通 海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高 速铁路 区域内交通主干道由 三纵九横 的道路体系组成 对外交通 高速 藤桥镇及林旺镇东线高速出入口 国道 海榆东线 高 铁 海棠湾站 正在规划建设 内部交通 三纵九横 三纵 各片区间联系道路 滨海景观大道 滨海步行观光路 九横 垂直于海榆东线通向海滨的道路体系 港口 依托南端泻湖口和北部河口设码头 提供海上通道 并连接蜈支洲 岛 商业 商业 海棠湾是国内规划档次最高的国际休闲湾区 涵盖三大顶级配套 国家级 医疗基地 全球顶级酒店群 世界一级游艇基地 购物 三亚海棠湾国际购物中心 是由国旅 三亚 投资发展有限公司投 资 总占地面积约 19 万平方米 购物面积达 33 万平方米 将是亚洲最大的免 税城 项目以免税购物为中心 辅以餐饮 娱乐及旅游住宿为一体的大型免税 商业综合体 将汇集世界最著名 最受欢迎的名牌精品 购物环境奢华高贵而 又亲切舒适 将成为国内外游客的免税购物天堂 酒店 滨海沙坝一线用地 将规划建设 32 家以上的国际高端品牌酒店 二 三线将建成 40 家左右主题度假酒店 海棠湾将成为酒店数量最多 品牌最高端 设计理念最超前的国际休闲度假区之一 目前运营酒店 20 余家 温德姆至尊酒 店 凯宾斯基 索菲特 逸林希尔顿 康莱德 红树林费尔蒙 还有财经论坛 中心等 娱乐休闲 将建有多元的休闲养生娱乐配套设施 包括 4 个主题公园 国 家海岸湿地公园 梦幻娱乐不夜城 热带海岛乐园 影视不夜城 以及梦幻娱 乐不夜城 神州国际高尔夫 甘什岭高尔夫俱乐部 海中海高尔夫俱乐部 海 棠湾万达影视城 亚洲最大的海洋公园 亚洲顶级国际游艇港 南山温泉度假 区 国家海岸湿地公园 海棠广场等 其中三亚万达影城位于三亚市美丽的海棠湾 是海棠湾 国家海岸 唯一 的一座五星级影城 海南首家 IMAX 影城 中国第一家度假区影城 更是祖国最 南端的万达电影城 影城处于海棠湾之滨 毗邻希尔顿 康莱德豪华酒店群 与海棠湾大剧院 海棠湾国际会所 神采飞扬电玩城共同组成海棠湾万达文化 中心 影城是万达集团专业打造的超五星级标准的国际级现代化多厅豪华影城 面积为 4781 平方米 共有 7 个厅 1 个 IMAX 厅 3 个精品厅 两个特色厅和 1 个 VIP 厅 可容纳观众近千人 它传承了万达电影多年积累的优质服务理念 引进国际上最先进的视听设备和放映设备 提供超一流的视听震撼和娱乐休闲 为一体的享受 教育 教育 大中专院校 三亚海棠湾镇吉林体育学院 三亚市海棠湾海南省税务学校 三亚海棠湾崇德学校 三亚市海棠湾海南省税务学校 五幢综合楼 占地面积为 26 626 平方米 总 建筑面积为 15 392 平方米 包括 四幢五层高的教学楼 一幢四层高的宿舍楼 食堂 一幢单层高的培训中心 三亚海棠湾崇德学校 位于海棠湾藤桥龙海大道 占地面积 30 亩 该校可 提供小学一年级至初中九年级一贯制教育 每个年级设置 2 个班 每个班 45 至 50 人 可为三亚新增近千个学位 在教育教学方面 该 校将实行新课改模 式 采取小班授课 小组合作 先教后学的教学方式 同时聘请外教并开设英 语口语班 让乡镇孩子也能享受到优质的教育资源 中小学 海棠湾镇南田中学 藤桥中学 中心小学 林旺小学 江林小学 藤海小学 铁炉港小学 椰林小学 长田小学等 医疗 医疗 解放军 301 医院海南分院 占地约 900 亩 位于 国家海岸 三亚海棠湾 濒海临河 碧海蓝天 水清沙白 建筑面积 38 3 万平方米 由医疗区 疗养区 服务保障区三部分组成 是一座拥有 58 幢楼宇和一流现代化配套设施的医学城 拥有 1000 多名从北京总院精选的医护人员 49 个临床医技科室 25 个护理单 元 673 张病床位 与解放军总医院一脉相承 有着价值 4 5 亿元人民币世界 领先的医疗设备和仪器 可与星级酒店媲美的环境 文化 文化 海棠湾将成为展示本土民俗文化 海棠文化 奥运文化 影视文化 游艇 文化 品牌文化 康复养生文化 异国民俗风情等多元文化的大舞台 且每种 文化都有具体的项目作为承载 海棠湾规划建设七个本土特色风情小镇 宜居 宜业 是充分展示本土文化的新型旅游社区 将建有惠普动漫产业基地和国际艺术中心 其中国际艺术中心是为开展各 种艺术活动提供的绝佳活动场所 为艺术家提供激发灵感的创作空间和平台 体育 体育 三亚珠江南田温泉度假区 网球场 三亚海棠湾海中海高尔夫球场 三亚海棠湾海中海高尔夫球场是一个国际锦标赛级的 18 洞高尔夫球场 地 处海棠湾开发区 C10 片区的青田村薄尾岭 占地面积 980 亩 总投资 1 5 亿元 该球场由世界知名的高尔夫球场设计公司美国 IMG 公司设计和施工建设 可举 办国际性大型高尔夫赛事 也是目前海棠湾开发区内唯一一个已经建成的高尔 夫球场 项目用地呈半岛形状 三面环海 区域内汇集了海水 沙滩 山体 巨石等众多旅游资源 是海棠湾自然资源最丰富的区域之一 结合海棠湾总体 发展规划 该项目将是集体育 休闲 度假为一体的国际知名的半岛度假综合 体 该球场已经列入第五届 亚洲杯 国际高尔夫巡回赛场地之一 为备战 2016 年奥运会 巴西圣保罗 国家体育总局已拟定该球场为国奥队训练基地 全 美巡回赛 PGA 拟定也将该球场进入中国大陆定点球场 污染源 污染源 无 规划前景 规划前景 项目地处 国家海岸 的三亚海棠湾 海棠湾位于海南岛的南端 是 海 南城乡总体规划 中确定的东线旅游经济发展带的重要组成部分 2006 年 12 月 23 日 国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划 海棠湾将定位为 国家海岸 成为国家品牌 承载着国家热带滨海旅游度假形象 是三亚海滨 度假区拓展的 重中之重 这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲 度假区 是国家级海洋科研 教育 博览基地的综合体 海棠湾规划用地南北 长约 30 公里 东西平均宽约 8 公里 规划用地总面积约 98 平方公里 作为三 亚最后一块高品质的海滨资源 海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望 2 项目所在城市或区域整体分析 项目所在城市或区域整体分析 1 1 地理位置 地理位置 三亚市 三亚市 位于海南岛的最南端 是中国最南部的热带滨海旅游城市 是中 国空气质量最好的城市 三亚市别称鹿城 又被称为 东方夏威夷 位居中国 四大一线旅游城市 三威杭厦 之首 三亚北靠高山 南临大海 地势自北向南逐渐倾斜 形成一个狭长状的多 角形 陆地总面积 1919 58 平方公里 海域总面积 6000 平方公里 其中规划市 区面积约 37 平方公里 常住人口为 53 6 万人 境内海岸线长 258 65 公里 有 大小港湾 19 个 主要海湾有三亚湾 海棠湾 亚龙湾 崖州湾 大东海湾等 海棠湾海棠湾 位于海南省三亚市东北部海滨 距三亚市区 28 公里 与亚龙湾 大东海湾 三亚湾 崖州湾并列三亚五大名湾 海棠湾东北与陵水县接壤 西北与保亭县毗邻 西南以仲田岭 回风岭 竹络岭 琼南岭群山为界 构成自然的海湾区域 海棠湾总占地面积 384 2 平方公里 因为行政区划的原因 本来一个完整 的海湾一分为二 属于三亚境内的一半取名海棠湾 属于陵水境内的那一半海 湾 两处 半湾 海岸线合计总长 25 公里 目前海棠湾在建项目已达 98 个 其中政府投资项目 72 个 社会投资项目 26 个 总投资 430 亿元 2 2 人口情况 人口情况 全市 2014 年末户籍人口 58 56 万人 比上年末增加 0 86 万人 增长率 1 49 2014 年末常住人口 74 19 万人 比上年增加 0 99 万人 增长率 1 35 3 3 经济发展情况 经济发展情况 近五年三亚市 GDP 增长逐年增加 2014 年为 404 38 亿元 首次突破 400 亿元 增长速度则逐年放缓 2014 年同比增速下降 5 6 近五年三亚市财政收入逐年增长 2014 年财政收入达 77 77 亿元 增长率 为 15 2 整体经济水平保持稳定上升状态 近五年三亚市固定资产投资逐年上涨 2014 年固定资产投资达 629 55 亿 元 同比上涨 20 33 近五年三亚市房地产固定资产投资占比逐步上涨 2014 年三亚市房地产投 资总额达 380 02 亿元 同比增长 25 5 近五年三亚市新增就业人员呈逐年下降趋势 2014 年新增就业人数 32506 人 同比增长 0 3 新增就业岗位 33506 个 同比增长 0 3 人均可支配收入 2010 2013 年呈逐年上升趋势 2014 年则出现了下滑 人 均收入 21926 元 同比下滑 9 5 4 4 20142014 年三亚市房地产基本情况 年三亚市房地产基本情况 房地产开发投资总额房地产开发投资总额 380 02 亿元 年增长率 25 5 其中 住宅投资总额 276 亿元 年增长率 22 3 办公楼投资总额 38 亿元 年增长率 6 6 商业投资总额 42 亿元 年增长率 11 9 城市 房屋 总施工面积 资质内 城市 房屋 总施工面积 资质内 51 63 万 同比下跌 32 39 市总竣工面积 市总竣工面积 年增长率 市总销售面积 房屋 市总销售面积 房屋 100 99 万 同比下跌 44 8 其中 商品房销售面积 商品房销售面积 93 99 万 同比下跌 10 6 市总销售金额市总销售金额 年增长率 其中 商品房销售金额商品房销售金额 319 5 亿元 年增长率下跌 7 42 市存量房面积市存量房面积 年增长率 5 5 三亚市房地产政策情况 三亚市房地产政策情况 当地市限购政策 当地市限购政策 在三亚市范围内继续执行限购政策 限购细则 原则上对已拥有 1 套住房 的本市户籍居民家庭 能提供本市 1 年以上 含 1 年 的纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本市户籍居民家庭 限购 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非本市 户籍居民家庭 无法提供本市 1 年以上 含 1 年 的纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本市户籍居民家庭 暂停在本市主城区向其售房 限贷政策 限贷政策 2015 年 3 月 30 日 中国人民银行 住建部 银监会三部委联合发布 关 于个人住房贷款政策有关问题的通知 将二套房首付比例下限下调至四成 公 积金贷款购买首套房首付最低降至二成 当地银行放款情况 当地银行放款情况 个人房贷放款较慢 从面签至放款 周期约 3 个月左右 当地政府其他与房地产相关政策 当地政府其他与房地产相关政策 三亚市规划局 25 度以上的坡地只能建设保护性生态景区 不得用于建设 酒店 开发房地产或其他带有住宿功能的经营性项目 规定商品房建筑面积大于 80 平米 2014 年 4 月 3 日三亚市城乡规划委员 会通过 加强三亚市商品房户型管理的决定 规定三亚市域范围内的居住类项 目户型设计建筑面积应达到 80 平方米 含公摊 以上 该政策执行的市域范围既 包括河东 河西等中心城区 也包括未来撤镇划区的育才镇 海棠湾镇等区域 建政策仅针对商品住宅类产品 而项目性质为经营性小户型产权式酒店以及公 寓类产品则不在限制范围 当地城市保障房建设情况当地城市保障房建设情况 2014 年全市新开工建设保障性住房 6357 套 竣工交用 1801 套 完成农村 危房改造 1800 户 2015 年全市计划完成棚户区改造 9842 户 新建公租房 1 万 套 竣工各类保障性住房 3526 套 完成农村危房改造 600 户 6 6 所在城市及区域房地产成交容量动态表 所在城市及区域房地产成交容量动态表 城市及区域市场容量动态城市及区域市场容量动态 城市城市 市住宅供市住宅供 量量 市住宅销市住宅销 量量 市住宅均市住宅均 价价 市商业供市商业供 量量 市商业市商业 销量销量 市商业市商业 均价均价 20112011 年年 1406382 00821071 0026938 3096231 706639 4913771 86 20122012 年年 1261059 67698562 7727058 4173928 3336262 6932299 51 20132013 年年 1236636 811200123 3423737 2533219 1849632 2922660 65 区 域 区 域 区住宅供区住宅供 量量 区住宅销区住宅销 量量 区住宅均区住宅均 价价 区商业供区商业供 量量 区商业区商业 销量销量 区商业区商业 均价均价 20112011 年年 6279 783527 7429674 740 00 20122012 年年 01624 826521 780 00 20132013 年年 131022 6828525 0219488 312310 00 板块板块 板块住宅板块住宅 供量供量 板块住宅板块住宅 销量销量 板块住宅板块住宅 均价均价 20112011 年年 20122012 年年 20132013 年年 7 7 所在城市房企销售排名表 所在城市房企销售排名表 20142014 年区域公司所在城市各房企销售排名年区域公司所在城市各房企销售排名 销售销售 排名排名 房企名称房企名称项目名称项目名称 20142014 销售销售 额 元 额 元 20142014 市场市场 占比占比 20142014 项目项目 数数 单盘平均单盘平均 售额售额 20142014 排名排名 1 1 三亚鹿回头旅游 区开发有限公司 半山半岛 460648006614 4 146064800661 1 2 2万科集团 万科 森林度假 公园 万科 湖畔 度假公园32 28500363742 2 3 3中信泰富中信 半岛云5 114415081093 3 4 4鲁能集团 鲁能 三亚湾新 城 9635326573 02 19635326574 4 5 5和泓地产和泓 假日阳光8613850762 75 6 6瑞吉酒店瑞吉别墅8454090752 656 7 7 三亚凤凰岛发展 有限公司 三亚凤凰岛 8338054992 617 8 8 三亚旭诚房地产 开发有限公司 森林半岛 7065385252 218 9 9 海南中度房地产 开发有限公司 三亚的山 6265755221 96 16265755229 9 1010 三亚宝迪投资有 限公司 鸿坤山海墅 5832841101 83 15832841101010 二 住宅市场分析二 住宅市场分析 1 整体市场分析 整体市场分析 1 1 市场整体量价分析市场整体量价分析 2014 年 三亚房地产市场整体量价处于量跌价升的状态 从住宅供应面积 与住宅成交面积来看 总体情况供大于求 但 3 4 5 月处于供不应求的状态 成交同比于 2013 年要低迷 全年的成交均价有所动荡 成交面积从 2014 年 8 月开始到 12 月呈现上升趋势 整体区间相对稳定 近三年三亚市商品住宅供求及价格走势图 2 2 区域供求分析区域供求分析 从供求分析图表来看 2014 年三亚房地产整体处于供大于求的状态 其中 崖城镇压力最大 供求比为 2 78 其次为田独镇和海棠湾镇 供求 比分别为 2 05 和 2 17 从存量上看 河东区的可供给的存量是最大的 其次 为田独镇和河西区 由于崖城镇的项目相对于其他区域来说是比较少的 11 月 份才刚推出 7 86 万平方米 使得其供求比有所提高 田独镇高端地产过多 去 化比较慢 压力也是最大的 而河东区存量 115 72 万平方米 处于失去去化较 快 供求比仅为 1 54 整体压力相对较小 三亚市场区域供求比 3 3 市场成交结构分析市场成交结构分析 要对 2014 年三亚的市场成交结构进行分析 要从物业类型成交情况 户型 成交情况 面积段成交情况 单价成交情况 总价段成交情况等几个方面进行 细致的分析 物业类型成交情况物业类型成交情况 从图中可以看出 2014 年由于整体市场低迷情绪的影响 三亚市场普通住 宅占比同比下滑 由 2013 年的 84 54 下降为 80 43 而酒店式公寓和别墅 呈小幅上升 分别由 13 年的 6 41 与 9 05 上升为 7 53 和 12 04 近三年是三亚市物业类型成交情况 14 年普通住宅成交同比与 13 年下降 21 62 占比下滑 3 63 酒店式 公寓成交 7 52 同比下滑 3 43 占比上升 1 15 别墅成交 12 03 万平 方米 同比上升 10 44 占比上升 2 48 总的来说 2014 年房地产市场低迷主要影响普通住宅 酒店式公寓影响并 不大 高端物业别墅则呈现上升的态势 户型成交情况分析户型成交情况分析 近三年三亚市户型成交情况 从图中分析 2014 年三亚市场户型的主要成交源是二房 其次是一房 三房 和独栋 相对于 2013 年来说 一房同比下降了 48 57 但在 2014 年仍然是 市场户型主要的成交源 二房同比下降 31 9 三房同比有所增加 相对于 13 年增加了 19 17 是源于半山半岛的热销 14 年三亚市独栋别墅成交在下滑 叠加别墅成交好于去年源于万科森林度 假公寓的迷你叠加别墅成交 复式同比去年大幅度增加源于半山半岛全复式房型楼栋整栋出售 双拼相对于 13 年也有所上升 面积段成交情况面积段成交情况 近三年三亚市面积段成交情况 2014 年主要成交面积段仍然集中在 60 80 平方米的户型上 主要成交面积 段 10 万平米以上的由 13 年的 6 个下降为 3 个 分别为 60 80 平方米 80 100 平方米和 200 平方米以上 全年 100 200 平方米的产品成交量在大幅度下降 同于 13 年下降 60 68 其次为 40 平方米以下和 40 60 平方米以下 分别下降 44 62 和 42 44 虽然总体的面积段成交在处于下降趋势 但是 2014 年仅 180 200 平方米和 200 平方米以上的产品同比于去年却是在增加的 分别为 174 12 和 17 76 由此可见 大面积段的产品成交稳定 受市场支持 仍然处于上升的 态势 单价段成交情况分析单价段成交情况分析 近三年三亚市单价段成交情况 2014 年的单价段成交主要集中在 1 5 1 8 万和 3 万以上的户型上 2014 年三亚单价段成交 1 万元以下 m2 下降幅度是最大的 同比下降了 94 6 其中 1 2 万 3 万的户型也处于下降的态势 幅度相对于 1 万元以下 的下降幅度要小 1 2 1 5 万元 m2 同比与 13 年上升 29 28 处于逐年上升的态势 3 万元以 上 m2 相对于 13 年来说也是处于逐年上升的态势 主要成交单价段集中在 3 万元以上 m2 市场占比为 30 07 成交量同比 与 13 年增加并不大 主要是由于别墅物业类型的成交稳定和半山半岛的热卖 这也说明了三亚房地产的高端市场受市场情绪的影响并不大 成交一直处于较 稳定的状态 总价段成交情况分析总价段成交情况分析 近三年三亚市总价段成交情况 2014 年三亚市总价段成交主要是 110 150 万 150 200 万和 500 万以上 但是总体相对于 13 年来说 总价段成交情况仍然是处于下降的态势 最明 显的体现在 110 150 万 同比 13 年下降 28 48 其次是 150 200 万 同比 13 年下降 27 74 总价段在 500 万以上同比与 13 年上涨 31 2 上升幅度较大 市场占比 24 41 同比于去年市场的占比增加 9 11 这说明了三亚市房地产市场的 购买能级在提高 4 4 区域成交区域成交 区域成交主要从各区成交情况和区域成交价格两个方面进行分析 区域成交情况分析区域成交情况分析 近三年三亚市各区成交情况 从 12 年至 14 年 三亚市住宅市场的主力成交区域集中在河东区 其次为田 独镇 2014 三亚除了海棠湾和天涯镇意外的各个区域成交量相对于 13 年来说都 是有所下降的 河西区和崖城镇同比下降 56 凤凰镇同比下降 43 河东区 同比下降 15 但仍然是市场成交的主力地区 其中河西区和凤凰镇不仅同比与 13 年下降 同比与 12 年也是处于下降的态势的 海棠湾镇同比与 13 年呈现上升的态势 上升 81 由于定位为国家海岸 后 市场成交情况逐年在增加 各区成交价格情况分析各区成交价格情况分析 近三年三亚市各区成交价格情况 2014 年三亚市各区成交价格均价相比较于 13 年来说是呈现上升的态势的 其中海棠镇上涨幅度最大 为 41 45 河西区上涨 28 14 和田独镇为 20 03 上涨得最快 河东区成交价格近三年来基本保持在 25000 元 m2 左右 比较稳定 凤凰 镇成交价格今年处于上升价段 平均增长速度为 6 左右 而天涯镇仅有 中 交绿城 高福小镇 别墅在售 5 5 20142014 年三亚市场排行榜年三亚市场排行榜 2014 年三亚住宅市场金额 TOP10 2014 年三亚市住宅市场面积 TOP10 2014 年 三亚各大房企为争夺市场一席之地 使出了浑身解数 通过 2014 年 三亚住宅市场金额排行榜和 2014 年三亚市住宅市场面积排行榜来看 半山半岛 项目稳稳地坐上了第一的宝座 独占鳌头 它以住宅成交金额 52 93 万和住宅市 场面积成交面积 14 09 万夺得桂冠 住宅市场金额中信 半岛云邸以 14 42 位于第二 万科森林度假公园以 13 21 位于第三 住宅市场面积和泓 假日阳光以 5 79 位于第二 森林半岛以 4 80 居第三 总的来说 2014 年三亚市房地产市场处于小幅波动总体稳定的状态 房地 产市场低迷的情绪主要对普通类型的房产影响比较大 对于高端房产的影响很 小 所以 2014 年三亚市高端房产的发展态势处于上升趋势且比较稳定 2 供需情况分析 供需情况分析 三亚市 2014 年供应面积为 1338493 同比上涨 8 24 成交面积为 773460 同比下跌 35 55 成交均价为 22230 元 同比下跌 6 35 三亚住宅供需情况走势图三亚住宅供需情况走势图 海棠湾片区房地产区域格局 海棠湾片区房地产区域格局 根据自身地块环境划分为高端 中端 养老三种物业类型 1 高端海景物业分布于海棠湾沿海岸一线 均为 40 年商业产权 2 中端物业 集中分布在林旺镇片区 多为 40 年产权 现仅有海棠中央 为 70 年住宅产权 3 三线集中于南田温泉片区 以山景为主的养老度假型物业 均为 70 年产 权 设置以温泉入户 老年养生体系等配套 海棠湾楼盘概况 海棠湾楼盘概况 一线海景高端物业 4 个 产品以高层及超高层酒店式公 寓和低层别墅为主 二线中端物业 2 个 产品类型多样化 高层板楼住宅 多 层洋房 低层别墅 养老型物业 3 个 产品集中于高层板楼住宅 三 商业市场分析三 商业市场分析 发展历程 改革开放后三亚的城市商业历经了两次大的飞跃 1989 年解 放路扩建和 2001 年的改造 使解放路由早期自发形成的沿街商铺向综合性商业 街转型 形成了目前众多大型商业体集聚的状态 随后伴随三亚旅游业和房地 产业的发展 旅游特色商业以及大型社区商业开始成为三亚商业市场的主角 三亚市商圈级别分市级商业中心以及旅游商业 市区级商业集中在解放路 及商品街 主要为大型综合性生活服务型商业 旅游商业分布在三亚发展较快 的各个湾区 以餐饮 休闲 娱乐等综合性度假型商业为主 三亚商业市场以餐饮娱乐居多 市级商业中心体量较大 模式简单 功能 单一 同质化较大 旅游商业发展层次也较低