《中南物业承接查验工作指引》.doc

此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 中南物业承接查验中南物业承接查验 工作指引工作指引 房地产业集团物业总公司房地产业集团物业总公司 二二 一五年一月一五年一月 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 目录目录 1 0 目的 1 2 0 适用范围 1 第一章 工作职责 2 1 0 城市 项目 公司职责 2 2 0 物业分公司职责 2 3 0 项目管理处 2 4 0 物业总公司 2 第二章 工作程序 3 1 0 定义 3 2 0 原则 3 3 0 承接查验的前提条件 3 4 0 合同 协议等对承接查验约定要求 3 4 1 前期工作要求 3 4 2 承接查验补充协议要求 4 4 3 承接查验时间要求 4 4 4 签订物业承接查验协议 4 4 5 物业承接查验具体工作程序 4 第三章 查验标准 8 1 0 供配电系统 8 1 1 高压开关柜 8 1 2 直流屏 10 1 3 CT PT 柜 10 1 4 变压器 10 1 5 低压柜 11 1 6 发电机组 13 1 7 供配电房及配套设施 16 1 8 各盘 箱 柜电源 17 1 9 照明系统 18 1 10 电井 18 1 11 电缆桥架 18 2 0 消防系统 19 2 1 消防泵房 19 2 2 消防应急电源系统 20 2 3 自动喷水灭火系统 21 2 4 火灾自动报警系统 22 2 5 消防风机 22 2 6 消防电梯 23 2 7 培训 23 3 0 电梯系统 23 3 1 电梯机房验查 23 3 2 井道 25 3 3 轿厢 26 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 3 4 轿箱外部 27 3 5 层站 27 3 6 底坑 28 3 7 整机功能检验 28 3 8 培训 30 4 0 安防系统 30 4 1 闭路电视监控系统 30 4 2 门禁系统 32 4 3 监控中心室与供应电源验查 33 4 4 停车管理系统 33 4 5 周界报警 34 4 6 背景音响系统 34 4 7 综合布线系统 35 4 8 培训 37 5 0 给排水系统 37 5 1 给水管道 37 5 2 供水泵房 37 5 3 排水 污系统 39 6 0 景观绿化 40 6 1 小区道路 40 6 2 景观 41 7 0 楼宇共有部位 42 7 1 地基基础 42 7 2 梁 柱 板等主体 42 7 3 外立面 42 7 4 屋面 42 7 5 顶棚 43 7 6 墙面 43 7 7 楼 地面 45 7 8 门 窗 栏杆 45 7 9 吊顶 47 7 10 楼梯 扶手 48 7 11 卫生间 48 7 12 公共设施 49 8 0 楼宇专有部位 50 8 1 清水房室内的验查 50 8 2 精装修房室内的验查 56 附件一 物业承接查验协议 115 附件二 设备移交清单 119 附件三 物业资料移交清单 120 附件四 未移交资料明细表 130 附件五 房屋及公共设施移交清单 131 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 01 0 目的目的 为规范中南物业交付项目承接验收程序 减少因前期施工质量问题给日后 的物业管理和业主使用带来不便 现根据国家住房和城乡建设部 2010 165 号 文件 物业承接查验办法 等国家相关法律法规的规定 结合集团实际情况 制定了本指引 2 02 0 适用范围适用范围 本办法适用于中南物业接管的所有项目 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 第一章第一章 工作职责工作职责 1 01 0 城市 项目 公司职责城市 项目 公司职责 1 1 负责确定项目验收日期 1 2 负责组建项目验收小组成员 并参加交付验收 1 3 负责提供移交交付批次工程的设施设备清单 设计图纸 设计变更 竣 工图 项目建设资料 物业产权资料 建筑工程技术资料 材料出厂合格证书 设备出厂合格证书 设备试运行记录等技术资料 1 4 负责组织施工单位对交付验收不合格项进行整改 2 02 0 物业分公司职责物业分公司职责 2 1 项目交房前 3 个月 物业分公司负责为项目物业共用部位 共用设施设 备承接查验及楼宇分户查验工作配置人员 并指定主管人员统筹交接查验工作 的管理 2 2 由分公司前期拓展部负责编制交接验收方案并为项目物业共用部位 共 用设施设备承接查验及楼宇分户查验工作提供专业支持 2 3 由分公司品质部负责对物业承接查验协议评审的流程把控工作并做好参 加查验工作的所有人员进行专项培训 2 4 由分公司财务管理中心负责协助项目做好物业承接查验费用测算审核工 作 2 5 在交接验收工作开展同时 由物业分公司负责人视查验状况与相应地产 城市 项目 公司签收书面接管验收手续 在交付后 3 个月内须完成相关手续 并备案于总公司 3 03 0 项目管理处项目管理处 3 1 负责组织人员进行公共设施设备及楼宇分户查验的交付查验工作 3 2 负责组织人员对城市 项目 公司移交所有资料进行核实 3 3 负责组织人员对城市 项目 公司移交的钥匙进行核验 3 4 负责组织人员跟进 督促城市 项目 公司对交付的不合格项进行整改 3 5 负责办理交接验收手续存档工作 并负责上报物业分公司 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 4 04 0 物业总公司物业总公司 对项目交付验收手续进行备案 第二章第二章 工作程序工作程序 1 01 0 定义定义 物业承接查验 是指承接新建物业前 物业公司和城市 项目 公司按照 国家有关规定和前期物业服务合同的约定 共同对物业共用部位 共用设施设 备进行检查和验收的活动 2 02 0 原则原则 物业承接查验应当遵循诚实信用 客观公正 权责分明以及保护业主共有 财产的原则 3 03 0 承接查验的前提条件承接查验的前提条件 城市 项目 公司在与物业公司实施物业承接查验 必须具备以下条件 3 1 建设工程于交付前二个月完成竣工验收 取得规划 消防 环保等主管 部门出具的认可或者准许使用文件 并经建设行政主管部门备案 3 2 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公 用设施设备按规划设计要求建成 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表 具 3 3 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已 按规划设计要求建成 3 4 道路 景观和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 并满 足使用功能要求 3 5 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 压力容器 电子监控系统等共 用设施设备取得使用合格证书 3 6 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 3 7 法律 法规规定的其他条件 4 04 0 合同 协议等对承接查验约定要求合同 协议等对承接查验约定要求 4 1 前期工作要求 物业分公司需要求项目城市 项目 公司完成 前期物业服务合同 前 期物业服务协议 临时管理规约 等文件的洽谈 评审 并约定以下内容 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 4 1 1 按照其与物业买受人签订的物业买卖合同 明确约定其所交付物业的 共用部位 共用设施设备的配置和建设标准 4 1 2 在临时管理规约中 约定全体业主同意授权物业公司代为查验物业共 用部位 共用设施设备的事项 4 1 3 在前期物业服务合同中 明确约定物业承接查验的内容 4 1 4 物业承接查验协议内容参见附件一 4 2 承接查验补充协议要求 如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的 城市 项目 公司需与物业分公司另行签订补充协议 对物业承接查验内容进 行明确 4 3 承接查验时间要求 物业分公司必须与城市 项目 公司在物业交付业主使用 30 日前 完成 物业共用部位 共用设施设备的承接查验工作 4 4 签订物业承接查验协议 4 4 1 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况 存在问题 解决方 法及其时限 双方权利义务 违约责任等事项作出明确约定 4 4 2 由项目管理处按集团的承接查验合同范本 补充完成本项目的 物业 承接查验协议 需经品质部等职能部门评审 报法务部审查 4 4 3 项目管理处将修改后的 物业承接查验协议 报物业总公司审批备案 后才可与项目城市 项目 公司签订 4 5 物业承接查验具体工作程序 4 5 1 拟定物业承接查验计划 制定承接查验方案 4 5 1 1 承接查验计划 a 城市 项目 公司应在物业交付使用前三个月发出 配电系统 排水系统 精装修系统 空调暖通系统 消防系统 电梯与升降设系统 安防及弱电系统 人防系统 承接查验计划 如无准时发出的 物业分公司负责人应跟进城市 项目 公司负责人提供承接查验计划 b 物业分公司将城市 项目 公司承接查验计划上报物业总公司 以便组织 落实承接查验 4 5 1 2 承接查验方案 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 a 物业分公司按城市 项目 公司提供的承接查验计划编制 项目物业承接 查验方案 方案中需明确时间节点安排 项目查验范围 查验方法 查验人 员安排 查验结论记录 查验结论反馈 查验问题整改等内容 b 承接查验计划内应注明承接查验过程中物业签字的权限名单 c 经部门负责人 分公司负责人审核后报物业总公司审批备案 4 5 2 移交项目相关图纸资料 4 5 2 1 城市 项目 公司提供本项目合同范围内的设施设备清单 参照附 件二 4 5 2 2 城市 项目 公司提供本项目合同范围内的移交资料清单 参照附 件三 4 5 2 3 城市 项目 公司移交资料后 项目管理处工程主管安排人员根据 国家相关法律要求以及物业购买合同 前期物业服务合同 临时管理规约等相 关约定 对物业承接项目资料进行确认 重点核查共用设施设备出厂随机文件 安装 试验和运行的合格证明文件 将未提交资料填入未移交资料明细表 参 照附件四 对资料遗留问题要求城市 项目 公司限期提供 各类资料由现场 责任人移交项目管理处中心档案管理人员组织存档 4 5 3 物业现场查验 4 5 3 1 承接查验部位 a 共用部位 一般包括建筑物的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及 外墙 门厅 楼梯间 走廊 楼道 扶手 护栏 电梯井道 架空层及设备间 等 b 共用设备 一般包括电梯 水泵 水箱 避雷设施 消防设备 楼道灯 电视天线 发电机 变配电设备 给排水管线 电线 供暖及空调设备等 c 共用设施 一般包括道路 绿地 人造景观 围墙 大门 信报箱 宣传 栏 路灯 排水沟 渠 池 污水井 化粪池 垃圾容器 污水处理设施 机 动车 非机动车 停车设施 休闲娱乐设施 消防设施 安防监控设施 垃圾 转运设施以及物业服务用房等 供水 供气 供热 通信和有线电视等共用设 施设备 不作为项目现场检查和验收的内容 d 专有部位 对业主毛坯房或精装修房室内进行一房一验 毛坯房一般包括 梁 柱 板 天花板 墙面 地 楼 面 进户门 阳台门 固定窗 活动 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 窗 插座 室内照明 室内配电箱 室内可视对讲系统 窗台 阳台 精装 修房一般包括进户门 阳台门 固定窗 活动窗 室内配电箱 电器插座 有线电视插座 电话 网络插座 开关 防水开关 防水插座 灯 阳台照明 灯具 室内可视对讲机 窗台 阳台 天花板 给排水 阳台护栏玻璃 护 栏 阳台与室内窗 墙纸 户内信息箱 地板 电地热板 热水地热板 户 内新风 户内中央空调 4 5 3 2 承接查验方法和重点 a 承接查验综合运用核对 观察 使用 检测和试验等方法 b 承接查验重点是对设施设备的配置标准 安装质量 使用功能及安全状况 进行检验 4 5 3 3 承接查验标准 按照第三章查验标准执行 4 5 3 4 承接查验实施 项目管理处工程主管准备好相关承接查验检查表 由城市 项目 公司项 目工程师组织城市 项目 公司项目工程主管 项目监理 施工单位 物业项 目人员进行现场 按相关技术资料和承接查验标准实施 查验 分别填写相关 系统验查表单 并由参与查验的人员按职责权限签字确认 4 5 3 5 现场查验问题整改 a 完成查验后 将配电系统 排水系统 精装修系统 空调暖通系统 消防 系统 电梯系统 安防及弱电系统 人防等系统对存在的问题和缺陷汇总在 接管验收设施设备遗留问题清单 表中 发城市 项目 公司项目工程主管 并跟进城市 项目 公司整改 各类资料由项目物业管理处档案管理人员组织 存档 b 整改完成后 由项目与城市 项目 公司进行自检 自检合格后再通知物 业项目管理处进行复验 4 5 4 办理物业交接手续 4 5 4 1 项目管理处在与城市 项目 公司在完成承接查验及问题整改后 10 日内办理物业交接手续 移交物业服务用房以及其他物业共用部位 共用设施 设备 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 4 5 4 2 移交工作由项目管理处与城市 项目 公司共同形成书面记录 交 接记录包括但不限于移交资料明细 移交物业共用部位 共用设施设备明细 交接时间 交接方式等内容 4 5 5 承接查验备案 4 5 5 1 项目管理处在完成物业承接查验后 30 日内 将 物业承接查验协议 与 前期物业服务合同 等承接查验备案资料交物业所在地的区 县 市 房 地产行政主管部门办理备案登记手续 4 5 5 2 由项目管理处和城市 项目 公司将物业承接查验备案情况书面告 知业主 4 5 6 物业承接查验资料保管 移交项目管理处负责将承接查验有关的文件 资料和记录按照规定建立档案并妥善保管 4 5 7 其他 4 5 7 1 分期开发建设的物业项目管理 根据开发进度 项目与城市 项目 公司对符合交付使用条件的物业分期承接查验 城市 项目 公司与物业公司 应当在承接最后一期物业时 办理物业项目整体交接手续 4 5 7 2 质保期管理 完成承接验查移交合格后 各系统设施设备 各成品 分别进入质保期日常运行 项目管理处工程人员监督管理设施设备的运行状况 并进行日常维保 工程主管指定人员负责收集运行缺陷 形成项目系统运行缺 陷报告 发城市 项目 公司整改 并及时督促整改 各类资料物业服务中心 档案管理人员组织存档 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 第三章第三章 查验查验标准标准 1 01 0 供配电系统供配电系统 1 1 高压开关柜 1 1 1 外观与结构 1 1 1 1 柜体内外表面油漆完整 清洁 无裂纹 无放电痕迹柜内相序标志 清晰 正确 1 1 1 2 面板上的指示灯 按钮 仪表均应横平竖直 分合闸指示清晰 设 备名牌安装位置正确 字迹清晰 1 1 1 3 柜内有明显的接地标志 且接地牢固 柜门应以裸铜线与柜体可靠 连接 1 1 1 4 柜顶应有防护罩 防护罩应安装牢靠 1 1 1 5 箱体整洁 无变形 构件无损伤 设备安装垂直 牢固 1 1 1 6 断路器构架接地可靠 规范 拉杆无变形 1 1 1 7 断路器与机构的联动正常 无卡阻现象 1 1 1 8 柜内一次 二次接线连接紧固 正确 标示清楚 1 1 2 基本功能 1 1 2 1 断路器 隔离开关 接地开关分 合闸动作准确 无卡阻 指示正 确 断路器手车推进 拉出灵活 无卡阻 1 1 2 2 断路器 手车 接地开关与门之间的连锁应符合要求 按停 送电 程序进行连锁操作 满足以下要求 a 手车在工作位置时 无法合上接地刀闸 b 接地刀闸在合闸状态下 手车无法由试验位置向工作位置摇进 c 开关在合闸状态下 开关手车无法向实验位置摇进 d 开关在工作位置合闸后 开关手车无法向实验位置摇进 e 接地刀在分闸位置无法打开下柜门和后柜门 f 下柜门和后柜门未关闭 接地刀无法分闸 1 1 3 避雷器 1 1 3 1 外观清洁 无裂纹 破损 无放电痕迹 1 1 3 2 高压侧连接可靠 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 1 3 3 接地线连接正确 可靠 1 1 3 4 带电部分对地距离满足安全要求 1 1 3 5 相间距离满足安全要求 1 1 4 母线 1 1 4 1 外观清洁 颜色正常 热缩材料平整无破损 1 1 4 2 母线连接可靠 安装工艺符合要求 1 1 4 3 母线相间距离 对地距离满足要求 1 1 4 4 相序标志正确 清晰 面对开关柜从左到右分别是 A B C 1 1 5 操作机构 1 1 5 1 操作机构外观清洁 安装固定牢靠 1 1 5 2 分合闸指示清晰 控制按钮颜色满足要求 1 1 5 3 计数器动作可靠 储能只是清晰正确 1 1 5 4 机构的联动正常 无卡阻现象 1 1 5 5 手动检查储能装置 应满足技术要求 1 1 5 6 分合闸线圈的固定方式应牢固 可靠 1 1 6 电磁锁 机械锁 1 1 6 1 外观清洁 无破损 编号清晰 正确 1 1 6 2 电磁锁 机械锁安装牢固 闭锁性能可靠 1 1 7 隔离开关 1 1 7 1 隔离开关与机构的联动正常 无卡阻现象 1 1 7 2 隔离开关转动部分灵活无卡阻现象 传动杆应无变形 1 1 7 3 隔离开关触头接触良好 表面应涂有凡士林油 1 1 8 接地开关 1 1 8 1 接地开关与机构的联动正常 无卡阻现象 1 1 8 2 接地开关转动部分灵活无卡阻现象 传动杆应无变形 1 1 8 3 接地开关触头接触良好 表面应涂有凡士林油 1 1 9 交接试验记录 1 1 9 1 测量绝缘电阻 交流耐压试验 导电回路电阻测量 辅助回路和控 制回路绝缘电阻测量 辅助回路和控制回路交流耐压试验记录 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 1 9 2 断路器合闸时间和分闸时间 分 合闸的同期性 合闸时的弹跳测 量记录 1 1 9 3 操作机构合闸接触器和分 合闸电磁铁的动作电压试验记录 1 1 9 4 合闸接触器和分合闸电磁铁线圈的绝缘电阻和直流电阻试验记录 1 1 9 5 开关操作试验 防误操作性能检查 柜内元器件试验记录 1 2 直流屏 1 2 1 对直流屏电池进行检查 电池布线排列应整齐 极性标志清晰 正确 1 2 2 电池编号应正确 外壳清洁 液面正常 1 2 3 电池组的绝缘应良好 绝缘电阻应不小于 0 5M 1 2 4 直流屏交流电源互投功能应正常 1 2 5 直流屏内各接线标志应齐全 清晰 1 2 6 直流回路与交流回路应有明显区别 1 3 CT PT 柜 1 3 1 外观清洁 无裂纹 破损 无放电痕迹 1 3 2 二次端子连接引线连接可靠紧固 1 3 3 柜内一次接线应与柜前接线图一致 1 4 变压器 1 4 1 防护装置 1 4 1 1 配电装置的安装应符合设计要求 柜 网门的开启互不影响 1 4 1 2 导线连接紧固 相色表示清晰正确 1 4 1 3 带电部分的相间和对地距离等符合有关设计标准 1 4 1 4 接地部分牢固可靠 1 4 1 5 温度控制器的熔断器应有足够的开断容量 必要时可采用双路电源 1 4 1 6 柜 网门以及遮拦等设施 应标有设备名称和安全警告标识 1 4 2 外观质量 1 4 2 1 防护罩完好 变压器所有紧固件紧固 绝缘件完好 1 4 2 2 金属部件无锈蚀 无损伤 铁芯无多点接地 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 4 2 3 绕组完好 无变性 无位移 无损伤 内部无杂物 表面光滑无裂 纹 1 4 2 4 引线 连接导体间和地的距离符合国家有关标准 裸导线表面无损 伤 毛刺和尖角 焊接良好 1 4 2 5 接地部位有明显的标志 并配有符合标准的螺帽 螺栓 1 4 3 风机装置 1 4 3 1 风扇电动机和导线绝缘良好 绝缘电阻大于 0 5 兆欧 过流保护完 好 1 4 3 2 风机叶片无裂纹 无变性 转动无卡阻现象 1 4 3 3 风机运转时 无异常振动 无异常噪声 电动机无异常发热 1 4 4 温度控制器 1 4 4 1 温度巡显正常 每隔 2 3 秒钟巡显一次 并能自动显示各相的温度 值 1 4 4 2 能自动显示最高温度值及相序 能快速切换显示及锁定显示以及最 高温度值的记忆显示 1 4 4 3 当温度大于或地狱风机启停设定值时 能控制风机进行启停 并有 状态指示灯显示 1 4 4 4 当温度大于报警设定值时 能进行超温声光报警 同时跳闸报警灯 亮 跳闸输出触点闭合 跳闸控制电路接通 1 4 4 5 当变压器的 PT 互感器及引线发生断路或短路时 故障灯亮 报警输 出触点闭合 故障处理电路接通 1 4 4 6 温度控制器应不受周围电磁场的干扰 1 4 4 7 温度控制器的安装位置合理 便于观察和维护 1 4 5 试运行 1 4 5 1 变压器带电连续运行 24 小时无异常 1 4 5 2 投入全部保护装置 进行空载合闸 5 次 第一次不少于 10 分钟 无 异常 1 4 5 3 检查温度控制器 其温显指示与实际温度一致 1 4 5 4 风扇自动启停正常 无异常噪声和异常温升 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 5 低压柜 1 5 1 外观与结构 1 5 1 1 柜体内外表面油漆完整 清洁 无裂纹 无放电痕迹柜内相序标志 清晰 正确 1 5 1 2 面板上的指示灯 按钮 仪表均应横平竖直 1 5 1 3 设备名牌安装位置正确 字迹清晰 1 5 1 4 柜内有明显的接地标志 且接地牢固 柜门应以裸铜线与柜体可靠 连接 1 5 1 5 柜顶应有防护罩 防护罩应安装牢靠 1 5 1 6 箱体整洁 无变形 构件无损伤 设备安装垂直 牢固 1 5 1 7 柜内一次 二次接线连接紧固 正确 标号齐全 电力电缆 开关 标识标示清楚 1 5 2 基本功能 1 5 2 1 带电部件的电器间隙和爬电距离符合规定 断路器 交流接触器的 飞弧距离合格 1 5 2 2 元器件的裸露带电端子等带电导体距金属构件 如框架 隔板 门 板等 的距离不得小于 20mm 达不到要求必须采取绝缘措施 1 5 2 3 各相熔断器之间有挡板 防止熔断器熔断时影响相邻的熔断器 1 5 3 开关柜小车 1 5 3 1 外观清洁 油漆完整 瓷质外观清洁 无裂纹 破损 1 5 3 2 合成绝缘子外观清洁 无裂纹 表面无起泡现象 1 5 3 3 将抽屉由连接位置拉出到试验位置 再到分离位置 然后再推进到 连接位置 操作过程应灵活轻便 无卡阻或碰撞现象 连接 试验和分离位置 定位均应可靠 每个功能单元都要进行手动操作 1 5 3 4 考虑到安全防护 手车柜的面板应装有透明有机板 1 5 4 电容柜 1 5 4 1 外观及柜体检查同 1 5 1 1 5 4 2 检查单只电容器的容量 再乘以电容器的数量 得出的电容器容量 与设计电容容量应该一致 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 5 4 3 自动控制器检查 控制器应具有自动投切和手动投切两种工作模式 控制器采用等容量投切的工作顺序为先投先切 后投后切 并具有防止反复投 切的功能 电容投入时间可以在 0 10S 之间进行调整 切除后再投入延时时间 为 0 300s 但不得小于切开和投入最小间隔时间 1 5 5 双电源切换柜 1 5 5 1 外观及柜体检查同 1 5 1 1 5 5 2 关闭正常电源 双电源转换器自动切换到备用电源 正常电源供电 后 双电源转换器自动切换到正常电源 1 5 5 3 手动操作双电源转换器正常 1 5 6 试验 1 5 6 1 手动操作试验 对每台低压柜上所有的手动操作部件 如刀闸 断路器操作手柄 组合开 关旋钮等 进行 5 次操作 无异常情况 1 5 6 2 绝缘电阻试验 a 断开主开关 同相的进线和出线 绝缘电阻应大于 0 5 兆欧 b 闭合主开关 不同相的带电部件之间绝缘电阻应大于 0 5 兆欧 c 各带电部件与金属框架之间 绝缘电阻应大于 0 5 兆欧 1 5 6 3 保护电路检查 用抽查的办法 对装置进行保护电路连接点与保护地线之间的直流电阻测 量 其电阻值应在 0 01 以下 每台开关柜抽查点应不少于 5 点 1 5 6 4 操作试验 a 进行模拟通电试验 检查断路器合闸 分闸是否正常 几台柜子之间有联 系时 要进行联屏试验 b 试验要逐台进行 抽屉柜要逐台调试 调好的抽屉插到柜子上后还应通电 试验 1 5 6 5 联锁功能试验 a 通电检查操作机构与门的联锁 功能单元与门的联锁 在合闸时 柜门不 应打开 b 双电源之间的机械或电气联锁必须安全可靠 正常电源正常供电时 备用 电源的断路器不能合闸 反之也一样 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 6 发电机组 1 6 1 机房验收 1 6 1 1 检查机房及储油间内照明灯具是否属于防爆系统 检查是否配置维 修电源插座 1 6 1 2 检查机房发电机位中心线的天棚上方是否有预留 2 3 个起重吊钩 其高度应能吊出柴油机的活塞和连杆组件 以便机组的安装和检修 1 6 1 3 检查机房是否有进行隔声和消音处理 1 6 1 4 检查机组的地基与周围的地面之间是否有设置减震和隔震措施 1 6 1 5 检查机组的底盘的地基表面应高出地面 10cm 以上 并采用防油浸措 施 地基表面是否有设置排污沟槽和地漏 以排除地基表面的油污 1 6 1 6 检查机房内消防系统是否有效 排烟系统正常 无漏烟 1 6 1 7 检查机房内是否有设置消防砂坑 1 6 1 8 检查机房周边是否有设置接地带 1 6 1 9 检查排风系统正常 软连接符合要求 通气管通向室外 并安装带阻 火器的呼吸阀或阻火透气帽 1 6 2 外观验收 1 6 1 1 检查机组的界线尺寸 安装尺寸和连接尺寸是否符合图档 1 6 1 2 检查发电机组表面是否漆膜均匀 无明显裂纹和脱落现象 镀层应光 滑 无漏镀斑点和锈蚀现象 1 6 1 3 检查发电机组油底壳 管路外观是否有裂纹 渗油和渗水的痕迹 1 6 1 4 机组的电气安装应符合电路图 1 6 1 5 检查机组是否有良好的接地 1 6 1 6 检查机组标牌是否齐全 1 6 1 7 检测机组各独立电器回路对地之间的绝缘电阻应大于 2M 机组各独 立电器回路对地之间应能承受下列交流试验电压 1min 应无击穿或闪络现象 1 6 3 整机验收 1 6 3 1 柴油机及发电机的主要参数是否达到采购指标 1 6 3 2 柴油机负荷调节器配备是否合理 动作可靠 1 6 3 3 柴油机发电机组紧急保安装置是否合理 工作可靠 1 6 3 4 各种防护装置是否齐全完整 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 6 3 5 机组外表是否清洁 应无积灰 无锈蚀 1 6 3 6 减振垫安装正确 1 6 3 7 供油管道规范 阀门完好 无渗漏油 1 6 3 8 蓄电池完好 连接线紧固 1 6 3 9 储油箱集油盘 注油管 油量标尺完好 给油管 回油管及管阀完 好 1 6 4 发电机和配电柜的验收 1 6 4 1 发电机组至低压配电柜馈电线路的相间 相对地间的绝缘电阻值应 大于 0 5M 塑料绝缘电缆馈电线路直流耐压试验电压为 2 4kV 时间 15min 泄 漏电流稳定 无击穿现象 1 6 4 2 机组控制屏接线端子的相序排列从屏的正面看应自左到右或自上到 下排列 柴油发电机馈电线路连接后 两端的相序必须与原供电系统的相序一致 1 6 4 3 发电机本体和机械部分的接地裸露导体应有接地 PE 或接零 PEN 标 识 并可靠接地 螺栓防松零件齐全 1 6 4 4 发电机组随带的控制柜接线应正确 紧固件紧固状态良好 无遗漏脱 落 开关和保护装置的型号 规格正确 验证出厂试验的锁定标记应无位移 有 位移应重新按制造厂要求试验标定 1 6 4 5 励磁调压 励磁装置是否齐全 运行可靠 继电保护装置是否齐全 可靠 1 6 4 6 在设备接线盒内裸露的不同相导线间和导线对地间最小距离应大于 8mm 否则应采取绝缘防护措施 1 6 4 7 低压配电柜的开关设备 自动或手动切换装置和保护装置等试验合 格 应按设计的自备电源使用分配预案进行负荷试验 接地用裸露导体的接地或 接零应可靠 机组连续运行 12h 无故障 1 6 5 机组运行验收 1 6 5 1 机组应该具有加热装置 以保证机组在应急起动和快速加载时机油 温度和冷却液的温度不低于 15 1 6 5 2 接收到自控或遥控的启动指令后 机组应能自动起动 自动起动后的 输出功率应达到 99 以上 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 6 5 3 机组自动起动 3 次失败后 应能发出起动失败信号 当设有备用机 组时 程序启动系统应能自动的将启动指令传递给备用机组 1 6 5 4 机组从接到自动启动指令到向负载供电的时间不应超过 3min 1 6 5 5 机组自动起动成功后 首次的负载不能低于标定负载的 50 1 6 5 6 当接到自控或遥控的停机指令后 机组应能自动停机 对于市电电 网并联的备用机组 当电网恢复正常供电后 机组应能自动切换到市电供电 并 自动停机 其停机方式和停机延迟时间应符合机组说明书上技术指标的要求 1 6 5 7 机组运转正常 无异常声响 无剧烈振动 无超温现象 1 6 5 8 机组润滑装置齐全 油质符合要求 机组润滑系统油压正常 运行时 无漏油现象 1 6 5 9 冷却装置齐全可靠 运行时无泄漏现象 排水温度是否达到要求 1 6 5 10 供油设施齐全可靠 油质 油压 油耗是否达到规定要求 1 6 5 11 各种表计是否齐全 运行灵敏可靠 指示正确 1 6 5 12 机组空载电压整定范围应为额定电压的 95 105 输出功率不低 于额定功率的 85 1 6 5 13 机组在正常运行时应能自动向启动电池补充电 充电电压符合要求 调 节器工作正常 1 6 5 14 机组应有缺相 短路 过流 超速 高水温和低油压保护 1 6 5 15 在空载标定电压 标定频率下线电压波形正弦畸变率应小于 5 1 7 供配电房及配套设施 1 7 1 高低压柜 变压器以及其电气设备前均应铺设有绝缘胶垫 绝缘胶厚 度不低于 8mm 绝缘垫应整洁完好 并具有相关部门的合格报告 1 7 2 检查电缆沟有无防水排水设施 沟内干燥 无积水 无杂物 各电缆 沟内空洞有无密封好 1 7 3 检查变配电房设置在地下室的 是否在配电室门口设置阻水的防水门 坎 1 7 4 机房的大门应配置防鼠板 防鼠板应采用铁皮包裹 表面光滑 拆卸 便利 其高度应大于 50cm 1 7 5 检查房内应设置足够的维修所需的单相插座 1 7 6 检查室内是否有独立的机械通风设备 使保持室内通风良好 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 7 7 室内应配置有干湿球温度计 其温度控制在 40 以下 湿度低于 80 1 7 8 核对变配电室模拟屏与实际出线是否相符合 1 7 9 检查配电室是否按规定配备消防器材 消防报警是否有效 1 7 10 检查高压验电笔 接地线 绝缘手套 绝缘靴 绝缘棒等安全检测用 具齐全 并具有相关部门检测合格证书 合格证书应在检测时效之内 1 8 各盘 箱 柜电源 1 8 1 一般要求 1 8 1 1 盘 箱 柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠 装有电器的可开 启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接 且有标识 1 8 1 2 盘 箱 柜应有可靠的电击保护措施 1 8 1 3 盘 箱 柜安装应牢固 封闭良好 并应能防潮 防尘 安装位置 应便于检查 成列安装时应排列整齐 1 8 1 4 盘 箱 柜面的指示灯 操作按钮应安装牢固 无破损 标识应清 晰 坚固 准确 1 8 1 5 盘 箱 柜内应有一 二次系统原理图 并安装牢固 1 8 1 6 主 备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确 供电电缆应挂标 识牌 1 8 1 7 一 二次回路接线整齐 牢固 宜采用螺栓连接 插接 焊接或压 接等 配线回路导线均应标明回路编号 排列整齐 避免交叉 编号应正确 字迹清晰且不易脱色 并应固定牢固 不得使所接的端子排受到机械应力 采 用插接式端子的 不同截面的导线不得接在同一端子上 1 8 1 8 按图施工 接线正确 功能正常 仪表指示灯显示正常 1 8 2 查验方法 1 8 2 1 测量盘 箱 柜电压 电流指示值应正常 1 8 2 2 检查各部位连接点无松脱 锈蚀 烧伤 过热等异常现象 1 8 2 3 拉合各级开关 检查负荷运行情况应正常 标识应与竣工图纸相符 1 8 2 4 试验电源互投装置 控制按钮等功能应正常 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 8 2 5 对盘 箱 柜进行设备登记 记录电缆截面 路由及大约长度参数 登记电气元件参数及数量 1 8 2 6 检查制造厂提供的图纸资料和文件 产品说明书 试验记录 合格 证书 安装图纸 以及备品备件 专用工具等 1 8 2 7 主供电源在低压盘上开关编号 1 8 2 8 备用电源在低压盘上开关编号 1 8 2 9 电源互投的条件及有无优先 作自投及复归检查 1 9 照明系统 1 9 1检查照明系统灯具回路控制应与照明配电箱的回路的标识及图纸内容 一致 开关与灯具控制顺序相对应 插座接线顺序正确 风扇的转向及调速开 关应正常 1 9 2 公用建筑照明系统通电连续试运行 24 小时 所有照明灯具均应开启 且每 2 小时记录运行状态 1 次 连续试运行时间内无故障 1 10 电井 1 10 1 检查电缆型号 规格应符合设计规定 敷设应排列整齐 无机械损伤 标 志牌应装设齐全 正确 齐全 1 10 2 高低压电力电缆 强电 弱电控制电缆应按顺序分层配置 1 10 3 检查有无未封堵管线穿墙空洞 1 10 4 电缆敷设完毕后 应及时清理杂物 盖好盖板 1 10 5 检查有无消防报警设施 1 10 6 检查电缆桥架安装应牢固 电缆支架等的金属部件防腐层应完好 1 10 7 检查管线夹层照明是否正常 并且应安装应急照明设备 1 11 电缆桥架 1 11 1 一般要求 1 11 1 1 金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠 且必须符合下列规定 1 11 1 2 金属电缆桥架及支架全长应不少于 2 处与接地干线相连接 1 11 1 3 非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线 接地线最小允许 截面积不小于 4mm2 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 11 1 4 镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线 但连接板两端不少于 2 个有放松螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓 1 11 1 5 当设计无要求时 电缆桥架水平安装的支架间距为 1 5 3m 垂直 安装的支架间距不大于 2m 1 11 2 查验方法 1 11 2 1 进行电缆桥架全部外观检查 1 11 2 2 检查接地线与干线连接情况 1 11 2 3 检查支架与吊架间距及安装牢固程度 1 11 2 4 检查桥架安装排列整齐 横平竖直 盖板齐全 1 11 2 5 路由及电缆数量 走向是否符合设计 1 11 2 6 桥架吊架牢靠 接地线齐全 2 02 0 消防系统消防系统 2 1 消防泵房 2 1 1 消防水泵房 2 1 1 1 检查泵房通道是否畅通 无障碍 2 1 1 2 检查泵房墙壁及地面有无渗漏 地面是否积水 室内环境是否保持 干燥 2 1 1 3 检查泵房集水沟 槽 井排水顺畅 对应集水井内排水泵功能有效 2 1 1 4 检查机房水泵中心线的天棚上方是否有预留 2 3 个起重吊钩 其高 度应能吊出水泵组件 以便机组的安装和检修 2 1 1 5 检查泵房里所有管道及接头是否有渗漏 阀门是否有效 2 1 1 6 检查室内通风系统是否良好 是否有足够的照明及检修插座 2 1 1 7 检查机组的底盘的地基应高出地面 10cm 以上 地基周边是否有设置 排污沟槽和地漏 以便排水 2 1 1 8 检查消防灭火设施 标识等是否到位 2 1 2 水泵 2 1 2 1 消防水池水位是否正常 水池自动注水装置是否正常 2 1 2 2 转动各阀门 是否正常 2 1 2 3 各阀门管路有无漏水现象 压力表读数是否正常 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2 1 2 4 逐一运行各个水泵 检查水泵有无振动 异常响声 无强烈震动或 强烈摩擦声 2 1 2 5 机械密封是否滴漏水 排除不正常的漏水现象 2 1 2 6 电气控制柜信号灯与实际运行一致 2 1 2 7 电气控制柜接触器 紧固接线头 线柱螺钉是否有氧化 2 1 2 8 消防稳压系统运行正常 一般有主 备用泵均能正常启动 2 1 2 9 消防水箱的上下水阀门常开 水位保持常态 2 1 2 10 相关的运行状态标识是否齐全 2 1 2 11 消防栓表面油漆完好 阀门无松动 喷枪连接好 2 1 2 12 喷淋压力表安装牢固 读数正确 阀门无松动 给水管道无生锈 破损 2 1 2 13 各种设备 管道应检查外表面 看有无锈蚀以及明显的碰撞现象 2 2 消防应急电源系统 2 2 1 互投电源 2 2 1 1 消防应急配电系统首端互投设备的自动切换功能应进行 3 次切换试 验 每次均应正常 2 2 1 2 消防水泵 消防电梯等消防用电设备电源 包括直流备用电源 的 自动切换功能应进行 3 次切换实验 每次均应正常 2 2 2 应急照明 2 2 2 1 电源的自动切换功能及直流逆变功能应进行测试 在自动切换及支 流逆变功能测试均正常后应对火灾应急照明电源进行满载测试 24 小时 完成 后还应对直流备用电池在满载状态下的供电时间进行测试 自动切换功能及直 流逆变功能正常 满载试运行结束灯具及电源箱 柜无损坏 过热现象 电池 在满载状态下的供电时间应符合本标准规定 2 2 2 2 应对全楼的安全疏散指示标志进行逐一检查并对其功能进行逐一测 试 标志应完好 功能应正常 2 2 2 3 应对燃气机房 煤气表间等易燃易爆场所使用的防爆电气设备逐一 进行检查与检测 各设备应完好 功能应正常 2 3 自动喷水灭火系统 2 3 1 消防水箱的检测 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2 3 1 1 测试低于消防水位时应自动进行补水 补水结束自动补水装置应能 自行关闭并无跑冒滴漏现象 2 3 1 2 水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位应一致 2 3 2 室内消火栓的功能查验应在出水压力符合现行国家标准的条件下 进 行下列功能抽检 2 3 2 1 工作泵 备用泵转换运行 1 3 次 a 采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能 b 现场手动启动消防泵 检查水泵运行应正常 2 3 2 2 消防控制室内操作启 停泵 1 3 次 由中控室远程启动消防水泵 按设计规定设置消防水泵自动停泵时间 此时间在试泵时可根据情况自行调整 但试验完毕后要恢复到原设计时间 2 3 2 3 消火栓操作启泵按钮全部进行测试 测试过程中可按 5 10 抽样进 行消防泵的联动测试 其它只测试到联动模块即可 2 3 2 4 对末端消火栓进行放水 观察消火栓稳压泵启动应正常 2 3 2 5 铝合金门 锁无破损 开关无松动 2 3 2 6 内表面油漆完好无脱落 2 3 2 7 消防水带不发霉 断裂与喷枪连接好 2 3 2 8 水喷枪与接口齐全 能连接消防栓水接口 外观无缺口 2 3 2 9 水带挂架无松动 2 3 2 10 报警按扭完整 开与关良好 2 3 3 喷淋系统 2 3 3 1 工作泵 备用泵转换运行 1 3 次 2 3 3 2 消防控制室内操作启 停泵 1 3 次 2 3 3 3 水流指示器 闸阀关闭器及电动阀等进行末端放水实验 现场手动 开关喷淋水支路总水管和干 湿式报警上的信号蝶阀 中控室观察报警信号应 正确 2 3 3 4 在消防系统设置为自动状态时 对喷淋水系统进行末端放水 观察 稳压水泵应启动 同时采用测试消火栓稳压泵轮换启动功能 2 3 3 5 在消防系统设置为自动状态时 对喷淋水系统末端进行放水 检查 喷淋水泵应正常启动 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2 3 3 6 在消防系统设置为自动状态时 对喷淋水干式系统进行末端放气试 验 观察稳压气泵应正常启动 2 3 3 7 在消防系统设置为自动状态时 对喷淋水干式系统区域内的感温探 测器进行加温试验 观察快速排气阀应打开 当干式报警器压力开关报警后 喷淋水泵应正常启动 2 3 3 8 检查压力表安装牢固不渗漏 读数正确 2 3 3 9 检查阀门开关状况 不渗漏 外观好 2 3 3 10 检查给水管道安装牢固 不渗漏 无生锈碰损 2 4 火灾自动报警系统 2 4 1烟 温感安装牢固无松动 外观好 与消控中心联动好 2 4 2安全指示灯无裂缝缺角 无划伤 指示正确 2 4 3火灾显示盘无裂缝缺角 无划伤 报警显示正确清晰 2 4 4火灾探测器 包括手动报警按钮 和火灾报警控制器 应分别按实际 安装数量 进行模拟火灾响应和故障报警实验 实验时每个功能应重复 1 2 次 2 4 5采用消防电话测试电梯机房 配电室 水泵房 楼层公共区域内的消 防插孔电话与中控室的通讯功能 2 4 6火灾报警系统联动功能情况的测试 将火灾报警系统设置为自动状态 按火灾联动报警设计要求 每个楼层选一处报警点 用吹烟测试仪点报感烟探 测器 观察消防联动关系应正常 即 启动消防送 排风机 打开报警层的排 烟风口 鸣响报警层及上下层的消防警铃 切断报警层及上下层的非消防电源 切断配电室内的非消防电源 切断天然气室的燃气阀门 2 5 消防风机 2 5 1现场手动测试消防风机的启动功能应正常 2 5 2现场手动启动消防风机 风机正常运转后手动关闭风机管道上的防火 阀 观察风机应自动关停 2 5 3将风机配电箱设为自动状态 由消防中控室远程进行消防风机的启 停 试验 2 5 4将风机配电箱设为自动状态 手动打开排烟风阀 观察消防风机应正 常启动 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2 5 5在消防系统设置为自动状态时 从消防中控室发地址码启动排烟风阀 观察消防风机应正常启动 2 6 消防电梯 2 6 1消防电梯应进行 1 2 次人工控制和自动控制功能查验 在消防态势下 应能消除轿内操作和轿外招呼信号 直返基站 2 6 2 电梯消防功能的检测 2 6 2 1 用电梯钥匙开启电梯返回基站开关 检查轿内 外控制功能应被取 消 电梯应回归基站 2 6 2 2 采用电梯机房报警电话 电梯轿厢对讲电话测试五方通话功能 2 7 培训 施工单位或交与方必须提供相关技术培训包括 2 7 1 系统整体介绍 2 7 2 相关硬件设备介绍及操作 2 7 3 一般故障的判断及解决办法 3 03 0 电梯系统电梯系统 电梯系统设施设备查验由电梯公司指导与协助进行 3 1 电梯机房验查 3 1 1 门窗应防风雨 并标有 机房重地 闲人免进 字样 通向机房的通 道应畅通 安全 3 1 2 手动盘车工具 各类标识齐全 3 1 3 具 配电箱 桥架完好 电机 手动平层装置 钢丝轮 通风设备等 完好