浅谈我国房地产市场金融调控现状及对策分析(1).doc

浅谈我国房地产市场金融调控现状及对策分析(1) （北京城建兴华地产有限公司 100080） 摘 要：我国房地产近些年一直处于上升阶段，但随着政策环境、需求环境、竞争环境的急剧变化，我国房地产开发市场的竞争格局正在发生明显变化。目前房地产开发市场面临严峻的形势，同时房地产开发市场存在较多的弊病，我国房地产消费市场健康发展应采取积极对策。本文通过运用消费经济学知识在现实问题，政策，经济环境等方面对我国房地产消费市场的现状进行分析。 关键词：房地产市场；宏观调控；影响因素；存在问题；解决对策 一、从经济学角度看我国房地产业发展 1.从投资角度看，房地产业发展事关经济大局 将房地产业作为经济现象研究，从投资的角度来分析可以看出，房地产业发展事关经济大局。从供给豁求两个角度分析，房地产投资可以划分为供方投资和需方投资。供方投资主要指房地产商的投资，其资金融通渠道包括自有资金、银行借贷资金、预售房款和其他集道融通资金，其中银行借贷资金所占比重较高。大量金融资产沉淀在房屋楼宇中，一旦房地产业出现泡沫，就可能引发金融动荡。从这个角度讲，房地产业发展好坏事关经济大局，部分经济学家“当心房地产业要挟中国经济”的担优，也是基于此而发的。从需方投资看，又可分为两类，一类是最终需求投资，即购房者购买房地产用于居住：一类是中间需求投资，即购买房地产用于保值增值或其他用途，如工商企业用房投资及购买房产用于出租或出售。其中，最终豁求投资是房地产需求的主要方面，决定粉房地产供方投资的目标定位。但是，随着国民收人持续增长，尤其是贫富差距不断拉大后，房地产作为投资对象也开始逐步升沮，商住两用、买房用于投资保值等现象大量增加。 2.从产业关联度看，房地产业发展事关就业形势 我国就业形势一直较为严竣。因此，在发展高科技产业、提高产品科技含量的同时，发展高关联度产业及劳动相对密集型的产业符合我国国情，而房地产业集两个特点为一身。其一，房地产业是高关联度企业，产业链很长，涉及到建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯及服务等众多行业，辐射范围广，带动能力强，乘数效应明显。据美国相关数据显示，房地产业产值增加一单位，可带动其他部门产值增加1.5一2个单位。因此.房地产业发展有利于相关行业的较快发展，并提供大量就业机会。其二，房地产业是资金及劳动均相对密集的产业，尤其是其中的建筑业已成为我国农民工就业的主渠道之一，对解决农村劳动力过剩、增加农民收人的作用不可低估。 3.从制约因素看，房地产业?l展事关我国经济结构调整 制约房地产发展的因素很多，诸如居民收人水平和消费结构、全社会固定资产投资规模及经济发展周期等，但起决定作用的是当地的经济发展水平。一般来讲，房地产业发展具备一定的超前性，但不能过于超前于当地的经济发展水平，房地产业发展的规模、结构要与当地经济发展水平紧密结合。房地产业这种适度超前、紧密结合与当地经济发展水平及产业链条长、投资巨大的特点，对我国经济结构的调整产生重要影响。 二、我国宏观调控经济政策对房地产市场的影响 1.财政政策调控对房地产市场的影响 财政政策是指政府有关部门通过调整税收和支出的方式来对社会中的就业与居民可支配收入进行调整，如果房地产市场异常火爆，泡沫较大，则政府部门就会提高相关的税率，从而使得投资房地产的相关单位与个人所获得的利润降低，向其他行业转移，从而实现对房地产市场的影响。而如果房地产市场的发展较为萧条，则通过各种财政政策激励投资者进入到房地产市场当中，通过财政政策的调控可以提高房地产市场的利润率，使其维持在平均利润水平，获取正常的发展速度。 2.货币政策调控对房地产市场的影响 货币调控政策是指央行通过改变货币供应量以及存储利率的方式对房地产市场的需求进行调节，从而使得房地产市场的供求基本维持平衡。货币政策主要通过以下两种手段：首先，存款准备金政策。央行通过改变存款准备金率的方式，从流动方向。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，达到影响房地产市场投资者的资金流动的作用。 三、我国房地产行业发展中存在的主要问题 1.供求结构矛盾明显 房价高涨是房地产市场矛盾的表面现象，其实最本质的原因仍是供需结构失衡所导致的。一方面我国房地产市场保障性住房缺口比较大，而保障性住房建设进度又非常缓慢，广大中低收入人群的住房需求没有得到及时有效的解决，从而引发消费不足；另一方面，部分高收入阶层拥有的住房又有很多套，导致市场投资性和投机性需求旺盛，从而消费过度。 2.局部地区房价格上涨过快 房价主要取决于供求关系与货币政策两方面因素，当供给小于需求时，价格上涨，相反供给大于需求时，价格下降；货币政策宽松，房贷利率与首付均较低，刺激需求增加，房价自然上涨，反之下降；近年来我国房地产市场供需虽然没有较大变化，但由于宏观经济下行压力的加大，CPI下行，可能会导致进一步降息或者降准，从而使房贷利率有望进一步下调，与此同时货币政策的进一步宽松，房价的走势可能整体平稳或者温和上行，据国家统计局最新数据显示，今年全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市比例波动较大，一线城市及部分二线城市涨势不减。 3.房地产金融存在风险 近年来，随着我国房地产业的过热发展，潜在的房地产市场问题也逐渐显现，随之给房地产金融市场也带来了较大风险。主要表现在房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险及商业银行信贷风险等方面；现阶段我国房地产业自身运营模式中存在的缺陷，自有资金不足，过分依赖商业银行贷款。社会信用体系不够健全，信用服务机制较为薄弱，个人征信体系不完善等均使房地产金融市场的信贷危机风险加大。此外国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律法规变化或行业管理不规范等诸多方面都可能导致房地产金融风险的产生。 4.住房保障体系不完善 住房保障体系的建设一直是调控房地产市场的重要手段，虽然目前我国已廉租住房保障制度、经济适用房制度和住房公积金制度已建立，但仍存在许多问题，资金落实不到位，相关政策不够完善，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等等。廉租住房资金保障不到位，覆盖面较低，经济适用房开发投资的增幅多年持续低迷。同时，对经济适用房管理上也存在保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等突出问题。住房保障体系不完善间接使得大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，从而加剧了商品房价的上涨。 5.市场发展不规范，管理制度不完善 经过近些年?淼某中?发展，我国房地产市场结构逐步呈现多极化，交易方式多样化，市场信息产业化与社会化且垄断的房地产市场。相比之下，房地产经营管理制度法规体系建设进展缓慢，导致房地产开发投资，投机等多种不良行为的产生，在某种程度上影响了我国房地产市场持续健康稳定的发展。 四、完善我国房地产行业的有效途径及手段 1.区分房地产政策和住房政策 长期以来，我们对于房地产政策的混淆主要集中于住房政策和房地产政策两个概念的混淆。我国长期用房地产政策来代替住房政策，从而导致过度依赖市场调控。在我们大多数城市形成了商业性住房供大于求以及政策保障性住房的关注度不够的情况下，引发了商业性住房房价一路上涨，而低收入群体则无力支付。要明确区分房地产政策和住房政策，首先中央要出台明确文件，用以规定各级地方政府在审批商业建筑用地时，也要考虑到构建低收入群体可以承担的保障住房，比如廉租房，经济适用房等。 2.建立健全政策审批制度 完善政策制定过程中的规章制度，并且建立开发商评级制度。由于中央财政对于地方政府的保障住房补贴不够，很多地方政府在财政不足的情况下，只有利用土地出让来筹集地方资金，土地收益在一些地区已成为典型的第二财政。而且我国还普遍用GDP增长率来进行政绩的干部考核，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让，抬高土地出让金。 3.加大房产政府调控力度 长期以来，由于政府对房产市场的调控力度不够，导致了部分城市房价增长过快，很大程度上超出了老百姓的承受范围。所以政府在区分房产政策和住房政策的同时，更应该加大对房地产市场的调控力度。因为政策的混淆和不明确性，很难让市场去做出明确的选择。作为政府，这时则要利用行政手段去干预房地产市场，让房价有所下降。 4.进一步整顿和规范房地产市场秩序 （1）对房地产开发建设的全过程应该加强监管。对已经规划许可仍未开工的项目要重新进行规划审查。相关部门不得签发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对不符合规划控制要求，特别是套型结构规定不符合的项目，超出规定建设的住房，如擅自改变设计，变更项目的要依法予以处理甚至没收。 （2）房地产交易环节的违法违规行为，有关部门应该加大整治力度。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规的交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对情节恶劣、性质严重的，如捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业要加大整治查处力度依法依规给予经济处罚，不仅吊销营业执照，而且追究有关负责人的责任。 5.有步骤地解决低收入家庭的住房困难 （1）应该加快城镇廉租住房的制度建设。解决低收入家庭住房困难的主要渠道就是廉租住房，同时对廉租住房制度覆盖面的扩大要稳步提升。对还没有建立廉租住房制度的城市，在廉租住房资金筹集和廉租住房的建设上各级财政部门要大力支持，各级城市人民政府也要拿出土地出让净益的一部分用到廉租住房的建设当中。 （2）经济适用住房管理的各项政策要严格执行，对制止违规购买、谋取不正当利益的行为要加大监管力度。规范集资合作建房，个别单位利用职务之便以集资合作建房为名，进行住房实物福利分配变相的违规行为要坚决制止，甚至要对其单位领导进行处分。真正解决低收入家庭的住房需要应该规范发展经济适用住房。 （3）发展住房二级市场和房屋租赁市场是解决低收入家庭住房困难的重要手段。应该引导居民从多渠道，合理改善住房条件，如通过换购，租赁等方式增加中低价位，中小套型住房的供应量。 6.逐步完善房地产业的信息披露制度 （1）各级政府应着重于如何建立健全房地产市场信息披露制度。要迅速展开居民住房状况普查，争取掌握全面的居民住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。此外，还应该建立健全的房地产市场信息批露制度用以增强房地产市场的信息