合同法第十四至第十七章.ppt

第十四章 租赁合同 第十四章租赁合同 本章内容提示 租赁合同是日常生活中常见的合同 本章主要介绍租赁合同双方当事人的权利和义务 房屋租赁的特殊规定等 要求熟悉租赁合同的订立程式及租赁合同成立的法律效力 理解租赁合同双方当事人的权利和义务 掌握房屋租赁合同的特殊规定等 第十四章租赁合同 知识结构简图 租赁合同的分类 租赁合同的终止 承租人的义务 承租人的转租权 应具备的条件 出租人的义务 租赁合同概述 禁止出租的房屋 租赁合同 应办理的手续 租赁合同概念和特征 概念 特征 房屋租赁合同 双方权利和义务 可收回的情形 承租人优先购买 买卖不破租赁 租赁合同的形式 第十四章租赁合同 第一节 第十四章租赁合同 租赁合同概述 一 租赁合同概念和特征 合同法 第212规定 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 交付租赁物的一方为出租人 接受租赁物的一方为承租人 被交付使用的财产即为租赁物 租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价出租人 租赁合同中交付租赁物供对方使用 收益的一方称为出租人 第十四章租赁合同 租赁合同具有以下特征 1 租赁合同是转让财产使用权的合同2 租赁合同为有偿合同3 租赁合同为诺成合同4 租赁合同具有临时性 第十四章租赁合同 二 租赁合同的分类 1 动产租赁与不动产租赁2 定期租赁与不定期租赁第一 当事人在租赁合同中未约定租赁期限 第二 当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上 但未采取书面形式 双方当事人又就租赁期限产生争议的 租赁合同视为不定期租赁合同 第三 租赁期间届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出议的 原租赁合同继续有效 但租赁期限为不定期 这种区分的意义在于 在不定期租赁中 除非法律另有规定 双方当事人均可随时终止合同 第十四章租赁合同 三 租赁合同的形式 第十四章租赁合同 就租赁合同而言 不定期的租赁合同为不要式合同 无须采取书面形式 租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同 但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同 应当采用书面形式 未采用书面形式 双方当事人对租赁期限有争议的 视为不定期租赁合同 四 租赁合同的终止 租赁合同主要因下列事由而终止 1 租赁合同因期限届满而终止 但若租赁合同期间届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的 原租赁合同继续有效 但租赁期限为不定期 2 租赁合同因当事人的解除而消灭 租赁合同期限虽未届满 但出现法定或约定情事 而由当事人双方或其中一方解除合同的 租赁合同也因此而消灭 第十四章租赁合同 第二节 租赁合同双方当事人的权利义务 第十四章租赁合同 一 出租人的义务 1 租赁物交付及保持义务2 出租人的维修义务3 权利瑕疵担保义务 1 权利瑕疵担保义务的含义 2 构成权利瑕疵担保责任的条件 3 承租人相应的权利 4 以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响 第十四章租赁合同 案例14 1 甲 乙双方签订房屋租赁合同 双方在合同中约定 甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营 租期5年 经营1年时 双方发生争议 甲欲解除合同 收回房屋 甲认为 承租人乙擅自装修 要求承租人恢复原状 乙认为 虽然合同未明确乙是否可以装修 但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经营 意应当允许进行必要的装修 否则无法经营 乙主张甲返还租赁物增加的价值 请问 哪一方的观点正确 第十四章租赁合同 案例14 1 分析 乙的观点正确 甲允许乙利用承租的房屋进行桑拿洗浴经营 按照交易习惯 就应当允许承租人进行必要的装修 否则乙无法实现合同目的 这是按照 合同法 第6l条进行补充解释所必然得到的结论 第十四章租赁合同 二 承租人的义务 1 按约定使用与按性质使用2 妥善保管的义务3 不任意改善 增设的义务4 租金支付义务5 返还租赁物义务6 收益权 第十四章租赁合同 案例14 2 2001年1月 张某与李某签订房屋租赁合同 将一间私房出租给李某1年 年租金为3万3千元 订立合同时支付2万 其余年底支付 同年6月 房管部门向承租人李某发出 危房通知书 要求对房屋进行维修 消除危险状态 李某要求张某维修 张某以无钱为由予以拒绝 李某自行找了某建筑公司维修 维修用时1个月 李某向该公司支付合理费用2万元 李某要求张某支付这2万元 张某予以拒绝 到年底 张某要将李某扫地出门 李某要求再住1个月 请问 此纠纷应当如何处理 第十四章租赁合同 案例14 1 分析 本案有四个问题需要明确 第一 李某所花2万元维修费为 必要费用 应当由张某承担 第二 维修时间为1个月 李某有权将租期顺延1个月 第三 原约定剩余租金到年底支付 顺延1个月后租期届满 第四 李某在租期届满之时 可以行使抵销权 合同法 第99条 拒绝支付剩余1 3万元租金 并要求张某支付7000元 第十四章租赁合同 租赁物交付及保持义务 维修义务 权利瑕疵担保义务 按约定使用与按性质使用 妥善保管的义务 出租人的义务 承租人的义务 不任意改善 增设的义务 租金支付义务 返还租赁物义务 三 承租人的转租权 1 转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人 次承租人 使用 收益2 出租人同意承租人转租 可以是明示同意 也可以是默示同意3 次承租人对租赁物造成损失的 其应当对转租人 承租人承担责任 承租人应当对出租人承担责任 4 承租人未经同意擅自转租的 出租人有两个权利可以行使 第一 出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同 第二 出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效 第十四章租赁合同 第三节 房屋租赁合同的特殊规定 第十四章租赁合同 房屋租赁合同的特殊规定 一 出租房屋应当具备的条件 我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件 概括起来主要有 1 有合法的房屋产权证件 2 房屋为共有产权的 有共有人同意租赁的证明 3 将住宅或其他用房改作经营用房出租的 应提交规划和房管部门同意的证明 4 将房管部门直管公房内的场地出租的 应提交经房管部门同意的证明 5 住宅用房的租赁 应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策 6 房屋能正常使用 第十四章租赁合同 二 禁止出租的房屋 依据我国 城市房屋租赁管理办法 第六条规定 有下列情形之一的 房屋不得出租 1 未依法取得房屋所有权证件的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房产权利的 3 共有房屋未取得共有人同意的 4 房屋权属有异议的 5 属于违法建筑的 6 不符合安全标准的 7 房屋已抵押 未经抵押权人同意的 8 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 9 有关法律法规规定禁止出租的其他情形 第十四章租赁合同 三 出租房屋应办理的法律手续 房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续 1 出租人与承租人签订书面租赁合同 2 双方在合同签订后30日内 到市 县人民政府房产管理部门申请登记备案 申请登记备案时应提交以下相关文件 书面租赁合同 房屋所有权证书 当事人的合法证件 经办人的证明文件 城市人民政府规定的其他文件 3 在市 县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书 第十四章租赁合同 四 出租人可以收回房屋情形 依据 城市私有房屋管理条例 第二十一条规定 承租人有下列行为之一的 出租人有权解除租赁合同 收回自己的房屋 1 承租人擅自将承租的房屋转租 转让或转借的 2 承租人利用承租的房屋进行非法活动 损害公共利益的 3 承租人累计六个月不交租金的 第十四章租赁合同 五 承租人的优先购买权 出租的房屋产权转移时 承租人享有优先购买权 根据最高人民法院 关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 试行 第一百一十八条规定 出租人出卖出租房屋 应提前三个月通知承租人 承租人在同等条件下 享有优先购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效 第十四章租赁合同 六 买卖不破租赁 出租的房屋转移时 原租赁合同对新的房主继续有效 根据最高人民法院 关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 试行 第一百一十九条第二款规定 私有房屋在租赁期内 因买卖 赠与或者继承发生房屋产权转移的 原租赁合同对承租人和新房主继续有效 第十四章租赁合同 难点追问 1 简述租赁合同的主要内容答 租赁合同的主要内容包括 1 租赁物的名称 数量和质量 2 物的用途 3 租赁期限 4 租金交付与租赁物的维修 2 简述房屋承租人的优先购买权的适用条件 答 房屋承租人的优先购买权的适用条件主要有 1 须存在合法有效的租赁合同 承租人租赁权之享有为其取得优先购买权之基础与前提 2 承租人必须在出租人出卖其房屋的同等条件下才能行使 3 承租人必须在一定期限内行使 为了保障承租人先买权的实现 作为出卖人的出租人应当履行两项义务 即通知义务和止卖义务 第十四章租赁合同 1 简述租赁合同的特征2 简述房屋承租人的优先购买权的特征3 试论出租人的义务 思考题 第十四章租赁合同 案例分析 田某在市郊有一套住房 2000年6月 钱某因工作需要 租用了田某的该套住房 双方在房屋租赁合同中约定 钱某租用田某房屋的租期3年 自2000年7月1日起至2003年6月30日止 租金每月800元 每月25日前交付 2002年5月 田某因工作调动离开本市 其将住房出售给了王某 田某在出售住房时 告知了王某该住房已经出租的事实 但王某仍然愿意购买 而钱某在知道该房屋出卖的情形时 表示其不行使优先购买权 2002年7月 田某与王某到房管部门办理了房屋过户登记手续 8月 王某以自己是房屋的所有权人为由 表示不愿意将房屋租给钱某 要求钱某在10天内退房 遭到拒绝 王某向人民法院起诉 要求确认租赁合同失效 并判决钱某搬家腾房 问 王某的请求是否合理 为什么 第十四章租赁合同 答案解析 1 王某的请求不合理 2 租赁合同本质上为债权债务关系 随着社会的公平正义向经济发展的渗透 包括晚近罗马在内各国或地区民法逐渐强化了对承租人利益的维护力度 从而针对房屋等不动产 近代民法规定 租赁物所有权在租赁期间内的转移不得影响承租人的承租权 受让租赁物的第三人成为原租赁合同的出租人 该第三人不得解除原租赁合同 即承租人不同意解除合同 该租赁合同对第三人依然有效 不得消灭 第十四章租赁合同 这一法律现象被称之为 租赁权物权化 或 债权物权化 我国也一贯承认 买卖不破租赁 原则 其中 合同法 第229条规定 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 3 在本案中 田某在出售住房时 钱某表示不行使优先购买权 而王某也被告知该房屋已经出租 因此 买卖合同合法有效 但王某以房屋所有权人的身份要求确认租赁合同失效 并判决钱某搬家腾房违背了 买卖不破租赁 原则 因而是不合理的 答案解析 第十四章租赁合同 第十五章 融资租赁合同 第十五章融资租赁合同 本章内容提示 所谓融资租赁合同 是指当事人之间约定 出租人根据承租人对出卖人 租赁物的选择 向出卖人购买租赁物 提供给承租人使用 承租人支付租金的合同 本章主要介绍合同订立和合同成立的概念 合同成立的方式 合同的条款 合同的形式 合同成立的时间和地点以及缔约上过失责任等 要求熟悉合同的订立程式及合同成立的法律效力 掌握要约承诺中的基本概念和基本制度 掌握合同的各种形式要件和必要条款 了解格式合同的概念及其特点 掌握缔约过失责任的概念及其构成要件 第十五章融资租赁合同 知识结构简图 融资租赁合同 融资双方当事人的权利义务 融资租赁合同概述 融资租赁合同产生与特征 与类似合同的辨析 融资租赁合同的终止 出卖人与出租人间的买卖合同 出租人与承租人间融资性租赁合同 产生 特征 终止的原因 租赁物归属 第十五章融资租赁合同 第一节 融资租赁合同概述 第十五章融资租赁合同 一 融资租赁合同的概念 融资租赁合同 是指当事人之间约定 出租人根据承租人对出卖人 租赁物的选择 向出卖人购买租赁物 提供给承租人使用 承租人支付租金的合同 承租人 出租人 出卖人 出租 选择 买卖 第十五章融资租赁合同 一 融资租赁合同的产生与特征二 与类似合同的辨析三 融资租赁合同的终止 二 融资租赁合同的概述 第十五章融资租赁合同 三 融资租赁合同特征 融资租赁合同是以融资为目的 以融物为手段的合同融资租赁合同的租金具有特殊性融资租赁合同的主体具有特殊性融资租赁合同的标的物具有特殊性 第十五章融资租赁合同 四 融资租赁合同的终止 1 终止的原因与租赁合同一样 融资租赁合同也得基于租赁期限的届满 合同的解除等原因而终止 但就合同终止的原因而言 融资租赁合同与租赁合同有一重大区别 在租赁合同中 如没有特殊约定 一旦租赁物因不可归责于双方当事人的事由归于消灭 租赁合同即终止 在融资租赁合同中 由于租赁物毁损灭失致合同无法继续履行的风险在当事人没有特别约定时 由承租人负担 因而 即使是租赁物因不可归责于双方当事人的事由而归于消灭 承租人仍应负担支付租金的义务 合同并未终止 这一区别是由融资租赁合同的融资属性所决定的 第二节 融资租赁合同当事人的权利义务 第十五章融资租赁合同 融资租赁合同的效力 是指生效融资租赁合同所具有的法律约束力 它主要是通过融资租赁合同的各方当事人所享有的权益和所负担的义务来具体体现 一 出卖人与出租人之间所订立的买卖合同 二 出租人与承租人之间所订立的融资性租赁合同 第十五章融资租赁合同 融资租赁合同的效力 出租人的义务 购买租赁物向出卖人支付货款在租赁期间内 保证承租人的设备使用权协助承租人向出卖人索赔 第十五章融资租赁合同 承租人的义务 租赁物的接受 验收 通知义务租赁物的使用 保管 维修 保险义务交付租金的义务支付损害赔偿金的义务 第十五章融资租赁合同 简述融资租赁合同中承租人解除权性质的具体体现 在一般租赁合同中 承租人基于一定事由可行使单方解除权 但在融资租赁合同中 承租人的这种单方解除权受到限制 承租人必须严格遵守合同 在租赁期间届满前一般不得解除合同 这种限制主要体现在以下情形中 1 租赁物毁损灭失时 由于融资租赁合同具有非继续性 租金并非是使用收益的对价 而是融资的对价 只要出租人履行出资义务 承租人就必须支付租金 即使租赁物因不可归责于双方当事人的事由毁损灭失 承租人也不得以此为由拒付租金 解除合同 2 租赁物有瑕疵时 在融资租赁合同中 除承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物等情况外 租赁物的瑕疵担保责任由出卖人承担 承租人不得以租赁物存在瑕疵为由行使解除权 只能通过向出卖人索赔来寻求救济 难点追问 第十五章融资租赁合同 前沿提示 1 关于融资租赁合同中出卖人的权利与义务 答 1 融资租赁合同中出卖人的主要权利是向出租人 租赁公司 收取货款 值得注意的是 此处的出卖人收取价金与一般的买卖合同有所不同 即其收取价款须以先向承租人交付标的物为前提 2 融资租赁合同中出卖人的义务主要有 交付租赁物的义务 在融资租赁合同中 由于承租人享有选择 验收租赁物的权利 并负担除支付价款以外的买受人的所有义务 承租人才是买卖合同的真正买受人 因而出卖人无须向买受人 出租人 交付 只须向承租人交付 出卖人向承租人履行租赁物交付义务还是其收取货款的前提 瑕疵担保责任 出卖人作为买卖合同的真正当事人 还须承担租赁物的瑕疵担保责任 第十五章融资租赁合同 1 简述融资租赁合同的特征 2 简述融资租赁合同与分期付款买卖 买卖合同及一般租赁合同的区别 3 简述融资租赁合同解除时出租人的取回权 思考题 第十五章融资租赁合同 案例分析14 2 某市长华设备租赁公司与新达机械厂签订了一份融资租赁合同 双方在合同中约定 根据该合同及新达机械厂的要求 出租人长华设备租赁公司从法国进口一套生产农机配件的设备 租赁给新达机械厂 租期4年 自2000年3月15日起至2004年3月14日止 租金总额为40万元 分4次交付 每年1次 如果未按期支付当期租金 应当承担迟延利息 并赔偿损失 在该租赁合同签订后 长华设备租赁公司从法国进口了该成套设备 经新达机械厂聘请专家检验 该设备质量合格 于是如期交付新达机械厂安装使用 但在该设备投产后 因市场因素致使原材料价格不断上涨 最终使新达机械厂生产的农机配件的销售形势直线下降 第十五章融资租赁合同 因此 新达机械厂在连续支付2期租金后 实在无能力继续支付 合同到期后 长华设备租赁公司向新达机械厂多次催讨所欠租金20万元及迟延利息 均遭新达机械厂以合同中所约定的租金太高为由加以拒绝 于是 长华设备租赁公司向人民法院起诉 请求新达机械厂按照合同的约定支付尚欠租金及迟延利息 问 长华设备租赁公司的请求是否合理 为什么 案例分析14 2 参考答案 1 长华设备租赁公司的请求合理 2 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人 租赁物的选择 向出卖人购买租赁物 提供给承租人使用 承租人支付租金的合同 融资租赁合同是以融资为主要机能 集融资与融物为一体的新型信贷方式 在融资租赁合同中 出租人不仅仅向承租人提供租赁物 更重要的是 承租人为了取得对租赁物的使用收益 以分期支付租金为对价 获得出租人按其指示出资购买的租赁物 以解决其一次性购买标的物资金不足的难题 达到融资目的 从这个角度来看 融资租赁具有借贷的性质 故融资租赁合同中的租金 和一般租赁合同中的租金在性质上有根本的区别 在一般租赁合同中 租金被看作出租人转让标的物使用收益权的对价 即租金具有融物的性质 而融资租赁合同的租金并不是承租人使用租赁物的对价 而相当于出租人购买租赁物支付的价金本息及可得利益的分期付款 参考答案 因此 我国 合同法 第248条有明文规定 承租人应按照约定支付租金 承租人在经催告后在合理期限内仍不支付租金的 出租人可以要求支付全部租金 也可以解除合同 收回租赁物 3 在本案中 长华设备租赁公司与新达机械厂签订的是一份融资租赁合同 其与一般租赁合同有本质的区别 其租金高于一般的租赁合同正是融资租赁合同的特殊性的体现 故新达机械厂以双方约定的租赁太高拒绝支付违反了法律的规定 而长华设备租赁公司请求新达机械厂按照合同的约定支付尚欠租金及迟延利息合理 第十五章融资租赁合同 第十六章 承揽合同 第十六章承揽合同 本章内容提示 本章主要介绍承揽合同订立和承揽合同成立的概念 承揽合同的特征 承揽合同的风险等 通过本章节的学习 使学生了解并掌握承揽合同的概念 特征 效力 理解承揽合同的风险负担及承揽合同因解除而终止 了解承揽合同与其他类似合同的区别 第十六章承揽合同 知识结构简图 承揽合同 承揽合同概述 承揽合同当事人权利和义务 承揽合同的风险 缔约过失责任 承揽合同概念和特征 承揽合同的种类 承揽合同的终止 承揽人的义务 定做人的义务 原材料风险承担 关于工作成果的风险承担 特征 概念 缔约过失责任的构成要件 缔约过失责任的类型 定做人的风险 承揽人的风险 第十六章承揽合同 第一节 承揽合同概述 第十六章承揽合同 一 承揽合同的概念 承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作 交付工作成果 定作人给付报酬的合同 完成并交付工作成果的人是承揽人 支付报酬的人称为定作人 承揽合同以完成一定工作为目的承揽人完成工作的独立性定作物的特定性承揽合同为诺成合同承揽合同为有偿合同 加工合同定作合同修理合同复制合同测试合同检验合同 二 承揽合同具有以下特征 三 承揽合同的种类 第十六章承揽合同 案例16 1 甲公司 楼主 给乙公司 清洁公司 一笔钱 雇乙公司擦楼 楼很高 就用安全带把10个清洁工人吊在上面 其中有3个工人想省事 把3个安全带系在一个桩上了 谁知一阵风刮过 3个人掉了下来 正好有一个过路人在仰头观望 这3个人就砸在了这个人的身上 造成3伤1死的结果 请问 应当由谁来承担责任 分析 这应该由乙公司来承担责任 这是承揽合同 甲 乙公司之间没有安全上的监督管理关系 乙独立完成工作 假如 楼主请清洁公司 他从劳务市场找了10个农民工或者用自己的工人擦楼 那么楼主自己承担责任 因为楼主是雇佣合同中的雇主 第十六章承揽合同 四 承揽合同的终止 1 定作人的任意解除权 定作人可以随时解除承揽合同 造成承揽人损失的 应当赔偿损失 2 承揽合同因当事人一方严重违约而解除 1 承揽人未依约按时完成合同工作义务而使其工作于定作人已无意义的 2 承揽人未经定作人同意将承揽合同的主要工作转由第三人完成的 3 定作人在检验监督中发现承揽人工作中存在问题 经向承揽人提出 而承揽人拒不更改的 4 定作人未尽到协助义务 经承揽人通知仍不履行的等等 以上各种情况出现时 当事人均可行使合同解除权 有损害存在的并可同时请求损害赔偿 第十六章承揽合同 第二节 承揽合同当事人的主要权利和义务 第十六章承揽合同 完成承揽工作的义务 接受或依约提供材料的义务 承揽人的义务 接受检验和监督的义务 交付工作成果的义务 保密义务和通知义务 支付价款的义务 定作人的协助义务 定作人的义务 第十六章承揽合同 对比记忆 案例16 2 某服装公司按某销售公司的图样和要求 用自己的布料为销售公司制作了一批工作服 由于疏忽 双方在合同中没有写明销售公司何时支付报酬 当服装公司将全部工作服制作完毕后 销售公司刻手全部服装提走 并表示要年底付帐 服装公司拒绝销售公司提货 请问 应当何时支付报酬 服装公司拒绝销售公司提货是行使履行抗辩权 还是行使留置权 分析 根据 合同法 第263条的规定 销售公司应当在提货的时候支付报酬 服装公司使用的是自己的原材料制作工作服的 在交付之前 所有权不发生转移 而留置是留置他人的财产 不能留置自己的财产 因此 服装公司行使的不是留置权 而是 合同法 第66条规定的同时履行抗辩权 第十六章承揽合同 第三节 承揽合同的风险负担 第十六章承揽合同 风险负担问题法规现状 我国 合同法 虽没有明文规定承揽合同中的风险负担问题 但规定其他合同在法律和当事人没有明确规定时 应当参照买卖合同确定其权利义务 所以 买卖合同中有关风险负担的规定也可以说具有一般规定的特点 我国 民法通则 虽没有对风险负担作出规定 但实践中长期适用的是所有权说 根据 合同法 对买卖合同中风险负担的规定可知 我国 合同法 中风险负担的确定是以标的物交付为主要标准的 具体到承揽合同中 风险负担的确定应区分原材料和工作成果而不同 风险负担 原材料 工作成果 第十六章承揽合同 形象表述 一 关于原材料的风险负担 一 定作人提供材料时的风险负担由定作人提供的材料发生毁损灭失 各国民法典一般都规定 承揽人对此不承担毁损灭失的风险 我国 合同法 对此没有作出明确的规定 但在 合同法 的起草过程中 对于承揽合同中由定作人提供材料的风险是采取交付移转风险规则 还是由所有人承担风险的规则 存在不同的观点另外 从 合同法 对买卖合同中风险负担所采取交付主义的规则看 由定作人提供材料的风险 应当以交付为标准确定 即在交付承揽人之前 由定作人承担 在交付承揽人之后 由承揽人承担 第十六章承揽合同 二 承揽人提供材料时的风险负担 承揽人提供材料时 在承揽工作所需的原材料转化为工作成果之前 与定作人无关 原材料毁损 灭失的风险由承揽人自己承担 是无疑的 因承揽人提供材料的目的 是为了获取报酬和材料费 对材料的保管于其有切身利益 从风险和利益应相一致的原则出发 由承揽人承担风险是非常合理的 第十六章承揽合同 二 关于工作成果的风险负担 根据我国 合同法 的规定 承揽合同工作成果的风险负担 以交付为标准确定 在交付前由承揽人承担 在交付后由定作人承担 因此确定工作成果的风险负担 实际上就是确定工作成果是否交付 定作人自提货物的 以承揽人通知定作人的提货日期为交付日期 但应考虑定作人必要的在途时间 提货地点为承揽人完成工作的地方 或者双方约定的其他地方 承揽人送货上门的 定作人实际接收的日期为交付日期 交付地点为定作人所在地 或者当事人双方约定其他地方 承揽人代办托运的 以承运签发单上记载的日期为交付日期 运输部门接收货物的地点为交付地点 定作人受领迟延 实际上是一种违约行为 因定作人受领迟延所产生的风险应由定作人承担 根据这一原则来确定工作成果的风险负担 避免了确定工作成果所有权时的繁琐 更为简便易行 第十六章承揽合同 难点追问 1 承揽合同与买卖合同有哪些主要区别 第十六章承揽合同 答 承揽合同与买卖合同的主要区别在于 1 承揽合同中转移标的物的所有权并不是承揽人的主要义务 而是承揽人完成工作后的一种附随义务 在买卖合同中移转标的物的所有权是出卖人的主要义务 2 承揽合同中的标的物只能是承揽人严格按照定作人的要求而完成的工作成果 为特定物 而买卖合同的标的物只是双方约定的出卖人应交付的物 可以是特定物 也可以是种类物 3 承揽合同的定作人不仅要向承揽人提出对标的物的特殊要求 有时还须提供原材料 由承揽人加工制作 而且有权在不影响承揽人工作的情况下 对其工作情况进行监督和检查 而买卖合同的买受人仅有权请求出卖人按约定的条件交付标的物 无权过问对方的生产经营或标的物由谁完成等事项 4 承揽合同在工作成果完成前 只能由承揽人自己承担工作物毁损灭失的风险 而在买卖合同中 当事人可以约定自合同成立时起标的物毁损灭失的风险即转由买受人负担 难点追问 2 简述承揽合同法定终止的事由 答 作为适用合同法总则的结果 承揽合同可因合同终止的一般事由而终止 此外 基于承揽合同的性质 其还具有以下法定事由 1 承揽人死亡或者失去工作能力 2 定作人死亡且继承人不需要该项工作 3 承揽人或者定作人被宣告破产 第十六章承揽合同 前沿提示 答 1 承揽合同的风险负担 是指在承揽工作完成中 工作成果或原材料因不可归责于当事人任何一方的事由而毁损灭失 其损失由谁承担的问题 2 承揽合同中的风险负担应分以下几种情况 工作成果须实际交付 在工作成果交付前发生风险的 由承揽人负担 交付后发生风险的 由定作人负担 工作成果的毁损灭失发生在定作人受领迟延后的 则应由定作人承担该风险 工作成果无须实际交付的 在工作完成前发生的风险由承揽人负担 在工作完成后发生的风险 则由定作人员负担 原料 材料由定作人提供而意外毁损灭失的风险 定作人提供的材料在承揽人占有下意外毁损灭失的 应区别材料的所有权归于何方 由材料的所有人承担风险责任 承揽人占有定作人提供的材料 如因可归责于承揽人的事由毁损灭失 承揽人当然应当承担赔偿责任 这是由承揽人的保管义务所决定的 但在该材料因不可抗力毁损灭失时 却不应由承揽人承担责任 试论承揽合同中的风险负担规则 第十六章承揽合同 思考题 1 简述承揽合同的特征 2 承揽合同包括哪些主要类型 3 承揽合同中定作人的权利与义务 第十六章承揽合同 案例分析 某市阳光装修公司远近闻名 业务繁忙 2001年4月5日 章某为装修新房 与阳光装修公司签订一份承揽合同 合同约定 装修材料由章某提供 阳光装修公司帮助购买 装修费4万元 装修期限4个月 自2001年4月25日起至8月24日止 房屋装修设计必须经章某同意 阳光装修公司在设计好图纸后 与章某进行协商 并按照章某的意见进行了修改 但在装修之前 因阳光装修公司又接到三家大公司的室内装修业务 而且工期也比较急 故阳光装修公司将章某的房屋装修委托长达装修公司进行装修 4月20日 章某发现装修自己新房的不是阳光装修公司 因此 其认为阳光装修公司违约 提出解除合同 但阳光装修公司认为长达装修公司的业务能力和自己相当 而且也是按照阳光装修公司设计并经章某同意的图纸装修的 不会出现质量问题 因此 其拒绝承担违约责任 章某向人民法院起诉 请求解除装修合同 问 章某是否有权解除合同 为什么 第十六章承揽合同 参考答案 1 章某有权解除合同 2 承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作 交付工作成果 由定作人支付报酬的合同 承揽合同的定作人需要的是具有特定性的标的物 因此定作人必定是根据设备状况 技术水平 劳力等条件来选择承揽人的 定作人注重的是特定承揽人的工作条件和技能 因此 我国 合同法 第253条规定 承揽人应当以自己的设备 技术和劳力 完成主要工作 但当事人另有约定的除外 承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的 应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责 未经定作人同意的 定作人也可以解除合同 在本案中 章某与阳光装修公司订立装修新房的承揽合同 承揽人是阳光装修公司 但阳光装修公司在未经章某同意的情况下却将装修工作委托给长达装修公司完成 故而章某有权解除合同 第十六章承揽合同 第十七章 建设工程合同 第十七章建设工程合同 本章内容提示 合同的订立是当事人就合同主要条款达成合意的过程 本章主要介绍合同订立和合同成立的概念 合同成立的方式 合同的条款 合同的形式 合同成立的时间和地点以及缔约上过失责任等 要求熟悉合同的订立程式及合同成立的法律效力 掌握要约承诺中的基本概念和基本制度 掌握合同的各种形式要件和必要条款 了解格式合同的概念及其特点 掌握缔约过失责任的概念及其构成要件 第十七章建设工程合同 知识结构简图 建筑工程合同 建筑工程合同概述 当事人权利义务 建设工程合同的风险承担 建筑工程合同概论特征 建筑工程合同的订立 分包合同的订立 风险分析 风险防范 承包人合同义务 发包人合同义务 定义 处理对策 风险跟踪 特征 承包人损害赔偿责任 常见风险 第十七章建设工程合同 第一节建设工程合同概述 建设工程合同是指承包人进行工程建设 发包人支付价款的合同 建设工程合同包括工程勘察 设计 施工合同 建设工程实行监理的 发包人也应与监理人订立委托监理合同 合同主体的限定性合同标的的限定性合同管理的特殊性合同形式的要式性合同订立的计划性和程序性 建设工程勘察合同建设工程设计合同建设工程施工合同 建设工程合同具有以下特征 建设工程合同的种类 建设工程合同的概念 第十七章建设工程合同 二 建设工程合同的订立 对于建设工程合同的订立 法律提倡该类合同的签订采用招标投标形式进行 建设工程合同招标投标活动应当遵循 公开 公平 公正 三原则 主要采取两种形式 1 发包方与承包方就整个建设工程从勘察 设计到施工签订总承包协议 由承包方对整个建设工程负责 2 由发包方分别与勘察人 设计人 施工人签订勘察 设计 施工合同 实行平行发包 第十七章建设工程合同 三 分包合同的订立 1 建设工程的分包与转包 分包 是指工程的承包方 含勘查人 设计人 施工人 经发包人同意后 依法将其承包的部分工程交给第三人完成的行为 转包是指施工单位以营利为目的 将承包的工程转包给其他的施工单位 不对工程承担任何法律责任的行为 合同法禁止转包 第十七章建设工程合同 三 分包合同的订立 2 分包的法律适用按照合同法和建筑法的规定 建设工程合同的承包方 勘察人 设计人 施工人与第三人签订分包合同 必须具备以下条件 1 工程分包须经过发包人的同意 承包人将自己承包的部分工作交由第三人完成 第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察 设计 施工承包人向发包人承担连带责任 2 建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人 禁止承包单位将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人 3 分包人须具备相应的建设资质条件 且只能分包一次 第十七章建设工程合同 第二节建设工程合同当事人权利义务 容忍义务通知义务损害赔偿责任 承包人的义务 协助义务验收义务支付价款义务 发包人的义务 第十七章建设工程合同 第三节建设工程合同的风险负担 风险负担含义 在工程项目建设过程中出现的能够预见的但不能确定的因素 其中既包括了不可归责于合同双方当事人的事由而使标的物遭受毁损 灭失的情形 也包括了应该归责于合同双方当事人的事由而使标的物遭受毁损 灭失的情形风险负担规则 交付 主义风险负担原则的例外 1 例外情形2 不可抗力适用的风险负担方式 第十七章建设工程合同 建设工程合同的相关点 一 建设工程合同常见风险二 建设工程合同的风险分析三 建设合同中的风险防范四 建设合同风险处理的对策五 风险跟踪 实行动态管理 第十七章建设工程合同 一 建设工程合同常见风险 1 违反建设工程的法定程序 2 合同主体不合法 3 借用营业执照 资质证书 4 越级承包 5 非法发包 转包或分包 6 固定价格约定合同 7 垫资 8 材料供应 9 工程赔偿 第十七章建设工程合同 二 建设工程合同的风险分析 1 合同中已明确规定乙方承担的风险 大量的承包工程合同中都有对乙方承担风险的条款规定 2 合同条文不完整 隐含潜在的风险 3 合同中仅对一方规定了约束性条款的不利合同风险 第十七章建设工程合同 三 建设合同中的风险防范 1 做好合同签订前的调查工作2 合同文本应当完整 全面3 加强合同履行时管理4 合理转移风险5 加强从业人员的学习 培训 第十七章建设工程合同 四 建设合同风险处理的对策 1 采取组织措施2 采取技术措施3 采取经济措施4 加强索赔管理5 组建联合体 共担风险6 争取对风险化解机会7 当履约比毁约损失更大时 果断毁约 第十七章建设工程合同 五 风险跟踪 实行动态管理 1 进行风险跟踪 可以及时掌握风险发生 发展的各种情况 当发现与事先预料有较大出入时 可及早采取新的对策 调整工程安排 以控制风险的发展 2 进行风险跟踪 及时对风险损失情况及采取的对策效果进行评价 对风险发展趋势和结果有一个清醒的认识 以便采取果断措施 3 在合同风险跟踪过程中 可能会发现新的索赔机会 为反索赔作准备工作 4 进行风险跟踪 可以积累大量的防止或减少风险的实际资料 为制定新的风险对策 签定对自己有利的合同提供宝贵的经验 第十七章建设工程合同 思考题 简述建设工程合同的特征 简述建设工程分包合同的生效要件 第十七章建设工程合同 案例分析 某市一私营企业A公司 投资建设办公楼 厂房工程 2004年1月 A公司要求B建筑公司等4家建筑公司对办公楼工程进行了报价 经A公司认为B公司报价较为合适 随即双方进行了谈判 同年2月20日A公司与B公司签订了建设工程施工合同 备案合同 该建筑工程施工合同第三部分专用条款23 2 本合同价款采用固定价格方式确定 合同价款中包括的风险范围 国家和地方行业行政法规或有关政策变化 市场材料 设备 人工价格的调整 承包人因工程量漏计等各种原因报价偏低 施工技术措施变化及相应增加的工程费用因素 施工期内特别气候因素的干扰等 工程价格为人民币1200万元 为进一步明确双方的权利义务 A B两公司于2月25日又签订了补充协议 同时该补充协议第23条合同价款及调整明确了 风险范围以外合同价款调整方法 当