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商品房买卖合同讲座 什么是房地产业 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理和服务的产业 西方国家房地产 汽车 钢铁是国民经济的三大支柱产业 11届三中全会以来 我国房地产也发展迅速 1988年城市土地开始实行有偿 有期限的使用制度 房地产业迅速崛起 问题出现 1 大量批租土地 盲目开发 土地总量失控 农田急剧减少 直接影响农业生产 2 土地出让和房地产交易市场混乱 抄地 少数人富裕 损害了国家和消费者利益 3 房地产开发企业过多过滥 4 房地产权属管理不太健全 什么是房地产 房地产是房产和地产的简称 地产可以是土地所有权 也可以是土地使用权 在我国 土地的所有权不可转让 故我国的地产仅指土地使用权 另外 租赁土地使用权 土地使用权抵押权称为土地权益 属于广义地产的范畴 房产是对房屋的所有权和其他权益 什么是商品房 商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋 广义商品房可以在市场上进行自由交易的房屋 如个人私有房屋 房改房 集资房 经济适用房 等购买后转归完全私有后可自由交易的房屋 商品房分期房和现房 房屋和土地的密不可分性 1 实物形态房与地是联系在一起的 房屋总是建立在土地上的 依赖于土地而存在 2 权属关系看 房屋所有权是否合法 通常要看房屋座落的地皮的使用权的取得是否合法 非法占有土地所建造的房屋 尽管是自己建造 建筑人也不能取得房屋所有权 3 价格构成看 买卖租赁房屋 房价房租都包含着地价地租 4 处分看 即使将房屋和土地视为两个独立的物 房屋的转让 出租 抵押等一般均涉及土地使用权 即导致一体处分 可以有独立地产 但没有脱离开土地或土地使用权的房产 从法律意义上讲 作为一项独立财产 房产当然地包括土地或土地使用权 毋需称其为房地产 因此严格意义上 民法上只有土地和房屋两种物 只有地产和房产两种财产形态 而不存在房地产概念 房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓 没有建筑物 即可以称为地产 而在他人土地上的房屋 对房屋的所有权也可以被称为房产 这是房屋和土地分离的状况 但是 房屋必须建立于土地上的自然事实 使得房屋必须与土地使用权结合在一起 才能称为完整的财产 房地产管理法 五项管理制度五种合同五种登基备案制度五种证书 房地产管理的五项基本制度 1国有土地有偿 有期限的使用制度 2房地产价格评估制度 3房地产成交价格申报制度 4房地产评估人员资格认证制度 5土地使用权和房屋所有权登基发证制度 房地产管理法五种合同 土地使用权出让合同房地产转让合同商品房预售合同房地产抵押合同房屋租赁合同 五种登记备案制度 房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度 商品房预售合同登记备案制度 房地产转让 抵押或变更时的房地产权属登记制度 房屋租赁合同的登记备案制度 土地使用权 房屋所有权的取得登记制度 五种证书 1 土地使用权证书 2 房屋所有权证书 3 房地合一的房地产权证书 4 房地产估价师资格证书 5 商品房预售许可证书 商品房面积 1 商品房销售面积 商品房整幢销售 其销售面积为整幢商品房的建筑面积 地下室作为人防工程的 应从整幢商品房的建筑面积中扣除 商品房按照 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积 简称套内建筑面积 与应分摊的共有建筑面积之和 2 整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积系指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2米以上 含2 2米 的永久性建筑 3 套内建筑面积套内建筑面积系指套内使用面积 套内墙体面积及套内阳台之和 4 套内使用面积套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积 按照房屋的内墙线水平投影计算 5 套内墙体面积商品房各套 单元 内使用空间周围的维护和承重墙体 有共有墙与非共有墙两种 商品房各套之间的分隔墙 套与公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 均为共用墙 共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积 非共有用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积 6 阳台建筑面积阳台建筑面积系指阳台地面底板外延在水平面的投影 7 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和 8 共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 共有建筑面积分摊系数 9 共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值 即为共有建筑面积分摊系数 10 应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积 商品房买卖合同 第一部分商品房买卖合同说明 内容讲解 郑州市房地产管理局市场管理处核发的 商品房预售许可证 2001 郑房管预销字第0791号 即指商品房预售 本合同说明适用于期房和现房销售 合同说明第6条 在签订合同前 出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书 证明文件 合同说明第六条要求出卖人履行告知义务 建议将下述文件 证明复印装订成册 以备买受人随时查阅 增加买受人对出卖人的信任感 营业执照 企业资质证 国有土地使用权证或者有关使用土地的批准文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证或开工许可证 预售许可证 物价批文 第二部分合同当事人 合同双方当事人买受人 可以是中华人民共和国境内的自然人 法人和其他组织 属于内销商品房 不得对境外人士销售 自然人购房选择 填写 A 本人 购买商品房当事人本人 属中国公民 B 身份证 填写身份证号码 C地址 填写有效身份证注明的法定住所地 D邮政编码和联系电话应该填写清楚 以方便联系 如果实际住址与身份证地址不一致 还应该在补充协议位置注明实际住址 单位地址或邮寄地址 信箱号 并注明准确邮政编码 以方便邮寄送达有关通知 法人 其他组织 下通称单位 购房选择填写 A买受人 填写单位营业执照 单位代码证核准的单位全称 B法定代表人 填写单位法定代表人姓名 C地址 营业执照列明的法定住所地 D邮政编码和联系电话应该填写清楚 以方便联系 如果单位实际住所地与营业执照住所地不一致 还应该在补充协议位置注明单位实际住址或邮寄地址 信箱号 并注明准确邮政编码 以方便邮寄送达有关通知 委托代理人 法定代理人 个人或单位购房可以由委托代理人签署有关文件 合同 但转让 放弃合同权利必须有当事人特别授权 并必须持有经公证机关公证的委托书 无民事行为能力 限制民事行为能力人 如儿童 未成年人 购房必须由其法定代理人签署有关文件 但转让 放弃合同权利必须特别慎重 共有人 共有指两个以上的人对于同一件物的共同共有 民法通则规定财产可以由两个以上的公民 法人共有 共有人可以是公民 可以是法人 即两个以上公民 两个以上法人 两个以上公民结合法人均可以共有 第三部分 合同内容 第一条项目建设依据 填写国有土地使用证或土地使用权出让合同号 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 第二条 商品房销售依据 填写预售许可证 第三条买受人所购商品房的基本情况 1楼号应该从北向南排列 单元号应该从东向西排列 如东四单元房号以公司排列为准 但不得重复 2商品房用途填写 商业用房或者住宅 商品房结构填写 框架结构或者砖混结构 建筑层数 地上1 2层 地下1层 3 商品房阳台 A 阳台封闭 B 如果有阳台封闭 有阳台不封闭 应该在本条预留的空白处作出说明 4 面积 房屋以面积为最主要的衡量标准 因此 以下三个数字应该准确A 建筑面积 B 套内建筑面积 C 共有共用面积 在附件二应该将分摊具体项目 分摊具体部位 分摊系数等做以说明 第四条 计价方式与价款 采用第一种方式计算 按建筑面积计算 按套 单元 计价适用于现房销售 当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款 按套 单元 计价的预售房屋 房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图 平面图应当标明详悉尺寸 并约定误差范围 房屋交付时 套型与设计图纸一致 相关尺寸也在约定的误差范围内 维持总价款不变 套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围 合同中可以约定处理方式 未约定的 买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款 买受人退房的 出卖人应当承担违约责任 第五条面积确认及面积差异处理 1 均以建筑面积为依据进行面积确认及差异处理 2 商业用房 采用双方自行约定方式处理 也可以采用第2种方式进行处理 具体内容见合同范本 3 住宅用房 采用第2种方式进行处理 4 自行约定方式可以选择 第一种方式 以产权登记面积为准 按照合同约定单价 据实结算 第二种方式 A 面积误差比绝对值在1 以内的 上述房屋总价保持不变B 价格差异超过1 不超过3 的部分双方据实结算 C 面积误差比绝对值超出3 时 买受人有权退房 买受人退房的 出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人 并按同期银行存款利率付给利息 买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定面积时 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人补足 超出3 部分的房价款由出卖人承担 产权归买受人 产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在3 以内 含3 部分的房价款由出卖人返还买受人 绝对值超出3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 第六条 付款方式及期限 买受人根据其付款方式不同进行填写1 一次性付款 买受人在签订合同之日支付总房价款 100 人民币 元整 大写 2 分期付款 分三次支付1 买受人应于合同签定之日支付房款总额的40 计人民币拾万千百拾元整 2 买受人应于房屋主体封顶之日起三日内支付房款总额的30 计人民币拾万千百拾元整 3 买受人应于合同约定房屋交接日前支付房款余额的30 计人民币拾万千百拾元整 3 其他方式 填写 按揭贷款 方式 具体内容如下 按揭贷款方式付款 1 买受人在本合同签定之日支付首期房款 约占价款总额的百分之十 计人民币拾万千百拾元整 2 余款人民币拾万千元整由银行提供按揭贷款 买受人应该在本合同签定之日起三十个工作日内办理完毕贷款手续 出卖人协助买受人办理按揭贷款手续 如因买受人不符合银行按揭贷款的条件或其他自身原因导致不能办理的 剩余房款买受人应在接到书面通知后10个工作日内补齐 第七条买受人逾期付款的违约责任 采用第1条条款 并补充第 3 条约定 具体内容见合同范本 第八条 交付期限 1 交付使用条件采用第1种条件 该商品房经验收合格提供另行约定情况一种供考虑选择 该商品房经建设单位 施工单位 监理公司联合验收合格 具备装修入住条件2 针对可能导致延期的特殊原因 则另行补充规定1条 政府行为导致工程延期 并由作出该行为的政府机构提供相关证明的 第九条出卖人逾期付款的违约责任 采用第1项条款 删除第二项 第十条规划 设计变更的约定 商业用房 不填写补充约定 住宅房 根据住宅特点 填写相应的补充约定 有关出卖人出具通知依据则另行约定 见补充协议 对于合同其他条款的告知通知义务均适用 因此作为补充协议条款 第十一条 交接 有关买受人违约进行另行约定 两种情况 1 一次性付款或按揭贷款方式 因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付的 逾期超过7日 即视为已经交付 买受人承担该商品房的风险责任 物业管理费用并承担违约责任 向出卖人支付违约金 违约金按照房款总金额的2 计算 2 分期付款且尚欠房款的 因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付的 逾期超过30日 即视为买受人不履行合同 出卖人有权解除合同 将该商品房另行出售 买受人应向出卖人支付违约金 违约金按照房款总金额的2 计算 如因此造成出卖人其他损失的 买受人还应承担赔偿责任 第十二条 不作另行约定 第十三条出卖人关于装饰 设备标准承诺的违约责任 选择第1种方式 也可以考虑另行约定 第十四条 出卖人关于基础设施 公民配套建筑正常运行的承诺 1 商业房 填写有关水 电 电话 宽带网交付约定 水电在商品房交付使用时达到使用条件 电话 宽带网在商品房交付使用时达到申请使用条件 2 住宅房 补充填写有关煤制气 有线电视 车库等内容的约定 煤制气设施在商品房交付使用时安装到位 开通时间依据煤制气公司的规定 有线电视在商品房交付使用时达到申请使用条件 车库在商品房交付使用时达到使用条件 3 违约责任 另行约定 供选择 重在2 1 逾期超过30日的 出卖人提供周转设备设施 2 逾期超过30日的 出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金 第十五条关于产权登记的约定 1 时间应该是60日 商品房销售管理办法 明确规定 但是可以考虑填写180天 2 违约责任选择方式 可选择第一 第二或者二者均选 但从公司利益角度考虑应该选择第二采用第2项条款执行 违约金约定为日万分之一 第十六条保修责任 不作特殊约定 第十七条双方可以就下列事项约定 1 该商品房所在楼宇的屋面使用权属整幢楼全体业主共有产权 买受人按照法律法规的规定享有权利 承担责任 2 该商品房所在楼宇的外墙面使用权属整幢楼全体业主共有产权 买受人按照法律法规的规定享有权利 承担责任 3 该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有 4 该商品房所在小区的命名权归出卖人所有 第十八条使用用途 商业用房 填写商业用房 住宅房 填写住宅用房 第十九条 采用第二种方式第二十条不作另行约定第二十一条不作另行约定 第二十二条 两种情况 按揭方式和非按揭方式 供选择 1 按揭方式 出卖人份 买受人份 市房地产管理局市场管理处一份 市房地产管理局产权监理处一份 提供按揭贷款银行一份 2 按揭方式 非出卖人份 买受人份 房地产管理局市场管理处一份 房地产管理局产权监理处一份 第二十三条不作另行约定 第二十四条填写市房地产管理局市场管理处签字及盖章 第四部分合同附件 附件一房屋平面图 商业用房 采用郑州市房产分布图 合同约定商品房进行红笔勾出注明 住宅房 采用常规的户型平面图 并进行红笔勾出注明 且用文字进行说明该物业地块 单元 楼层等 特别是底楼不包括车库 附图应特别注意 平面图应该由双方签骑缝章或骑缝签名 按指印 附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 建筑面积及分摊面积的计算依据是市人民政府政文号文件关于 市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则 的通知具体的分摊项目 部位 面积 分摊系数以市房地产管理局最后实测为准 附件三装饰 设备标准 买受人签骑缝章或骑缝签名 按指印 商业用房 住宅房 具体根据公司规定填写 见合同范本 附件四 补充条款 1 买受人承诺所填住所地 联系方式真实可靠 并可以随时接受信函