丰业盛世交房梳理(1)详解.doc

赤壁丰业盛世4、5、6#楼交房工作专项梳理报告为了4、5、6#楼交房能顺利进行，根据工作现状，将相关工作进行了梳理，建议公司组织专题会，请以下责任人参与后，再定稿，请领导评阅。交房准备工作梳理序号问题类型责任人完成时间备注1建筑工程质量认定书2竣工综合验收合格证3证照类（竣工验收备案表4面积实测表7项）5住宅质量保证书属于印刷品6住宅使用说明书7取得监审证8标识系统安装9园区围合10组织分户验收建议参照工程物业对接11向物业移交相关资料管理规定（附件四）执12组织施工单位对验收所提问题进行整改行13安排物业部与水、电、气、电视、通讯部门对接建议工程部组织相关专题向物业移交4、5、6#楼钥匙会，确认业主收房时是否有代签协议、天然气安装14工程类（对接等相关问题。建议工程部组织专题会，12项）安排物业与智能化单位对接解决写卡等问题，以便于15物业通的使用建议工程部组织专题会，安排物业与电梯安装公司对接解决物业工作人员考证及后期电梯操作、困人培训16等问题电梯保护板的安装建议先安装，再以电梯广17告招商方式弥补此项费用18业主装修通道预留19物业管理用房装修20营销类向物业移交符合交房客户资料（1项）21人事类按照组织架构图及时间节点招聘人员组织架构图（见附件一）（1项）物业管理用房装修标识系统完备及物资摆放22有序23开办物资申购计划提交24物业通收费软件启用问题已初步编写，建议召开交房专题会时再全面梳物业类（交房统一说辞的编写理一次，之后再已工作联8项）系函形式发各相关部门负责人进行解答。初稿见（25附件二）26交房资料提交详细资料27现场交房方案的制定见（附件三）28装修管理相关制度的拟定提交具体规定29完善各项服务收费项目及相关流程提交具体收费办法30预案类交房现场应急预案（1项）安业物业丰业盛世服务中心组织架构图安防班（16人维修班（2 人）人）地下停车场巡逻门岗（2 人）岗（2 人）巡逻岗（3人，监控岗（2 人）含班长 2 人）机动岗（3 人）车场收费岗（2人）礼仪岗（2 人）经理（1 人）综合主管（1 人）文员（1 人）客服班（4 人)保洁组（12 人）4、5、6#楼保洁样板房保洁（1前台接待（1 人）（3 人）人）地下停车场及外营销中心（2 人）吧台接待（1 人）围保洁（2 人)绿化及轮休岗（3地产办公楼（1管家（2 人）人，含组长 1 人）人）说明：岗位名称经 理综合主管文 员维修员客服管家安防员保洁员合 计人数（人)111241612371、物业部现有人员 20 人，根据此架构图，需增加 17 人，其中：文员 1 人，客服管家 2 人、安防员 7 人（安防班王建华拟转岗为维修员），维修员 1 人，保洁员 6 人；2、假定交房日期为 2015 年 1 月 28 日，根据工作需要，拟以上人员到岗时间为：文员、维修员、客服计 4 人 12 月到岗，参与分户验收、接管验收相关事宜；安防员 7 人拟 1 月 5 日前到岗，需参与培训及现场保卫工作；保洁员 6 人拟 1 月 10 日前到岗，需参与培训及配合前期保洁开荒工作；3、所有人员岗位职责详见岗位说明书。丰业 4、5、6#交房统一说辞一、工程、设计、营销类：1、小区是否有抗震、防雷，都是什么标准？2、房屋是否做了隔热、保温层？3、房屋结构业主是否可以改动？哪些地方可以改动，哪些地方不能改动？4、内墙、地面裂纹如何处理？5、如果交付时仍存在质量问题如何处理？6、1#地块施工什么时候可以完成？装修通道在哪里？7、4、5、6#即将交付使用，其余在建楼宇会不会造成噪音？8、2、3#楼现绿地是否会保留？9、入户大堂沙发、电视等什么时候安装到位？10、5#楼消防栓安装位置影响到贴春联，能改装其它位置吗？11、高层电梯是否是双回路自动电源？有消防电梯吗？12、高层供水系统是怎样的？13、高层交付区与在建楼宇如何隔离？二、客服、物业类：1、办理入伙手续需要哪些资料？需要交纳哪些费用？2、当事人委托办理入伙需要哪些手续？3、购房后多久可以办理房屋两证？相关契税怎么交？4、物业管理费从什么时候开始收取？为何收房时要预交一年物业费？已入住和空置房分别怎么收费？5、高层一楼不用电梯物业服务费是否有优惠？6、 房屋装修在物业需要办理哪些手续及缴纳哪些费用？7、房屋交付后，在质量保修方面有哪些规定？8、业主能否自行安装防盗门窗及花园护栏？9、小区属于哪个居委会管辖？10、在该小区买的房屋，户口问题怎么解决？11、业主家的水、电、气、有线电视、电话、网络在哪里交费？怎么交？如何收费？12、收房客户购房款收据或票据遗失怎么办？当天是否能现场办理收房手续？13、哪些地方可以停车，如何收费，何时开始收费？14、什么时候可以办理装修手续？如何办理？交 房 方 案赤壁丰业盛世 4、5、6#楼交付（现假定为 2015 年 1 月 28 日1 月 31 日为集中交付期）在即，针对交房现场需解决的问题，特制订此方案。一、 目的打造品质楼盘，赢得业主良好口碑，在赤壁树立丰业地产高端形象。二、 内容1、书面告知业主收房相关事项：1.1、 2015 年 1 月 1 日前，销售部提供符合交房客户详细资料（包括客户姓名、详细住址、联系方式等）至物业部；1.2、2015 年 10 日前，财务部提供每户业主需缴纳费用明细（面积差补退款、一年物业服务费等）至物业部；1.3、2015 年 12 日15 日，物业部填写交房通知书；1.4、2015 年 15 日18 日，核对后，物业部走用印流程；1.5、2015 年 19 日20 日，以挂号信形式发出交房通知书。2、交房礼品相关事项：2.1、2015 年 1 月 5 日前选定礼品、确定数量、金额并报批；2.2、2015 年 1 月 23 日采购到位。3、交房现场包装事项：（此项拟请策划部予以协助）3.1、2015 年 1 月 10 日前确定交房现场包装方案；3.1、2015 年 1 月 27 日执行包装方案。4、相关资料准备事宜：（所有钥匙工程部必须在 2015 年 1 月 25 日前交于物业部）4.1、2014 年 12 月 10 日前，整理好需印刷资料并报批；4.2、2015 年 1 月 10 日前，完成资料印刷（此项拟请行政部或策划部予以协助）；4.3、2015 年 1 月 25 日27 日，将相关资料按户装袋（含每户钥匙）；4、交房现场分区：详见附件一交房现场分区图5、交房人员组织：详见附件二：交房现场人员岗位安排6、会议安排：集中交付期间，每天下午 17:00（视现场情况而定），由现场总协调人组织各责任人召开碰头会，汇总当日数据，梳理相关问题。附件一交房现场分区图财务组、物业资料填写组、验房组争议室接待、验证组 礼品发放组备注：营销中心物业服务中心4#楼大堂交房通道附件二交房现场人员岗位安排序地点岗 位职 责准备物资责任人人 数备注号1营销中心门口车辆引导岗负责引导前来办理交房手续业主车辆的停放及管理。引导标识、交通路锥安防员 2 人置业顾问 1 人2营销中心门口交房礼宾岗热情有礼询问是否前来办理收房，发收房顺序帖，“办理交房请在这号 牌、交房清单边休息区等候，我们将安排工作人员带你去现场办理”。业主资料清单；签3营销中心大厅接待、验证组首先欢迎业主前来办理交房手续，然后请业主出示相关资料。到表；交付流程置业顾问 2 人客户签到，根据顺序开具办理交付流程单及面积补差款确认单单；面积补差确认单。4营销中心至 4#引导人员从等候区带收房客户至四期交房现场，5 位一批。安防员 3 人楼大堂1、向业主问好！核对面积差异，多退少补；交物业管理费。业主资料清单、财务 3 人54#楼大堂财务组2、开发票，对办完手续的业主表示感谢。填写交房流程单，引导业POS 机、收费明细主到物业资料填写岗办下一步手续。表、票据1、向业主问好！引导业主填写资料。（注意：如需业主签名处，一定要业主或委托人亲自填写，如银行服务协议等）。业主资料清单、填2、向业主收集交房通知书原件、业主身份证复印件和照片各 164#楼大堂物业资料填写组写模板（业主资料物业客服 3 人预备 1 人份，若不齐，交资料复印岗进行复印。袋）、两书3、资料填写完整后，将钥匙、IC 卡等装袋，交给业主，并将业主引导至“验房处”，同时将流程单送交验房员。74#楼大堂资料复印岗复印相关的业主资料如银行卡、身份证等。复印机、A4 纸文员 1 人1、 验房员确认房号，从业主资料袋中取出装修钥匙带客户验房。房屋交付验收2、 验房过程中验房员携带房屋交付验收表，陪同业主验房。水表、笔、钥匙使4 人（物业部 2电气表抄读数。用登记表顾客84#楼大堂验房组人，工程部 2预备 1 人3、 填写需维修整改的质量问题后，请业主在房屋交付验收表签钥匙清单顾客人）字确认，将验房单返回给客服汇总，安排施工方维修整改。如业委托钥匙登记主留下返修钥匙，填写顾客委托钥匙登记表和钥匙代管协表、钥匙代管协议书，并由业主签名确认，对钥匙作好标识。议书、签字笔4、随时解答业主提出的问题。如业主提出无法解答的问题，记下房号、联系人和联系电话，在每天的碰头会上提出。营销中心置业1、收房客户凭流程单（手续完备每项工作人员签名）及缴费票据，置业顾问 29礼品发放至营销中心置业顾问吧台签收礼品。礼品签收表、礼品顾问吧台人2、交房流程单回收存档。1、 4#楼交房现场的人员调度：调节现场业主疏密、紧急事件等。（统114#楼大堂、营现场咨询协调岗一制服装备、配对讲）。手续办理完毕安排人员送至会所礼品发安防员 4 人销中心放处。2、 负责营销中心收房接待及公积金客户的投诉处理。124#楼大堂现场服务岗负责现场客户服务工作（茶水、果点等服务）及现场办公清洁工作。物业保洁 2 人134#楼现场保洁岗负责清理交付房屋卫生盲区。物业保洁 2 人144#楼大堂装修咨询因工作人员有限，集中交房期间只接待装修咨询，暂不办理装修申报审批手续。安防员 9人、财务 3合计：25 人（不人、置业含管理人员）顾问5 人、工程4 人、保洁 4 人现场总协调：到岗时间：8:00-17:30统一着工装服。客户答疑：统一说辞涉及到的问题由各组负责人解释，未涉及内容根据问题类别由部门负责人解答。流程单住户：您们好！欢迎办理入伙手续，请在工作人员指引下，按照下表所示，按照先后顺序办理相关手续，并在每道手续办理时出示流程单，办理完后要求相关工作人员签字，谢谢合作！接待、验证组财务组物业资料填写组验房组礼品发放组2015 年 1 月日工程、物业对接管理规定为了顺利完成丰业盛世 4、5、6#楼房屋交付，达到工作程序标准化，特制订本标准。一、 资料移交1.标准化 1.1 组织主体工程部本着对总公司、业主和物业负责的精神，尽量做到全面、完整地提供原件，暂时不能提供原件的，须提交复印件，并最终提供原件。2.工作程序2.1 工程部根据附录移交资料清单，在物业承接查验前 20 天，向物业移交资料（见附录一）。2.2 物业逐项对照和核实后，物业部、分管副总签字确认。2.3 物业部对移交的资料妥善管理，分类保存。3.序列化工程部准备移交资料承接查验前 20 天工程部向物业部移交资料物业部逐项核对移交资料否是否为原件是提交复印件，物业部注明，日后及时提交原件工程部负责人、物业部负责人、分管副总签字确认4.网格化资料移交表移交部门移交人移交日期接收部门接收人接收日期序号资料清单份数原件复印件备注工程部负责人意见：物业部负责人意见；日期：日期：分管领导意见：分管领导意见：日期：日期：5.物业承接查验5.1.标准化5.1.1.组织主体工程部主导，组织物业部和施工方组成验收小组，对已取得商品房项目竣工交付使用备案证项目的公共区域、公共部位、公共设施设备、户内设施和主体结构等进行逐项查验、交接。5.1.2.工作程序5.1.2.1.工程部、物业部和施工方在入伙前 90天成立验收小组，按照相关规范要求（见附录二）进行验收，并在入伙前45天验收完毕，物业部对验收存在问题以表格的形式报工程部及分管领导。5.1.2.2工程部在2个工作日内向物业部提交整改意见反馈表，并按期落实，一般工程问题3个工作日内完成，严重工程问题 10个工作日内完成，重大工程遗留问题，15个工作日内完成。5.1.2.3工程部安排一名工程师组织协调验收问题的整改工作，对存在问题做好详细记录，及时反馈，整改完成后，物业部现场验收。5.1.2.4全部验收合格后5个工作日内，工程部与物业部对公共设施设备（含专用工具）、园林景观等进行移交，物业部负责人、工程部负责人及分管领导签字确认。5.2.序列化取得竣工备案证 入伙前 90 天工程部、物业部、施工单位组成验收小组 入伙前 45 天物业部对施工中存在的问题以表格形式报工程部及分管领导 2 个工作日内工程部向物业部提交整改意见反馈表一般问题问题严重程度重大工程遗留问题3 个工作日内10 个工作日15 个工作日完成整改内完成整改内完成整改物业部验收对小区公共设施、园林景观等进行移交5.3.网格化5.3.1验收记录表查验区域：序号内容/房号问题描述备注验收人员会签：日期：5.3.2.物业移交表移交部门移交人移交日期接收部门接收人接收日期序号移交项目包含设施及数量备注附录一资料移交清单一、产权资料1、工程项目批准文件2、工程用地批准文件3、土地规划许可证4、用地红线图5、建筑开工许可证6、建筑物命名、更名审批资料7、房屋产权清册8、配套设施设备、管理用房产权证明二、工程技术资料（一）、施工设计资料1、地质报告书2、图纸会审记录3、设计变更通知单4、沉降观测记录（二）、竣工验收资料1、隐蔽工程验收记录2、工程开工报告3、工程竣工报告4、综合竣工备案证5、单体竣工备案证6、供水、供电、供气指示批文及竣工验收报告7、消防系统竣工验收报告8、有线电视、通讯设施竣工验收报告9、智能化监控系统竣工验收报告10、电梯准用证11、公用设施、设备清单12、机电设备出厂合格证、使用说明书（要求中文）随机资料、工具等；13、机电设备安装、调试报告14、设备保修卡、保修协议15、公共配套设施综合验收报告16、竣工图（包括：总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、园林绿化、市政道排、地下管线综合布置竣工图、小区规划图等）17、主体工程及各项配套工程施工合同（三）、其它资料1、户型图2、住宅使用说明书和质量保证书3、业主姓名、产权、居住位置与建筑面积实测报告附录二工程移交物业建议标准一、配套设施名 称标准管理用房1、 面积=小区总建筑面积2，但最低不得少于 80平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。2、在向住户发钥匙前15天装修完成（具体装修方案由物业提供）。小区大门1、人车分流，并考虑电动车、摩托车、自行车等车辆的通行；人行出入口实行门禁刷卡通行。2、大门美观大方，楼盘名称和大门编号标识明显，清楚。消防监控1、进行必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯；中心2、配备消防工具：防火服两套、防水强光手电筒至少两支、消防工具箱一个，内有：消防板手、斧头、铁锹、消防桶、管钳、铁锤、铁錾、钢锯、撬棍、安全绳50米、保险绳2条、急救担架一副，2个防毒面具、警戒带、医疗箱及常用医药。3、接管区域的智能化系统正常启用。4、分期开发的各智能化系统采用可兼容的同一品牌，统一联网至监控中心。垃圾中转 1、垃圾中转站通风良好、排水通畅；站 2、预留清洁水源及电源插座；3、符合当地垃圾清运、处理的相关规定。天面、天台1、预留清洁取水口及排水管；2、通透女儿墙或开窗处符合建筑安全要求，低于建筑安全高度的窗安装防护栏。楼道1、楼道内配置的照明启动开关宜为感应式；2、中、高层消防楼道至少每隔4层预留清洁取水口及排水管。垃圾桶、果 1、中、高层消防走道根据住户比例配垃圾筒，每层配备一个（款式及位置可由物业皮箱 提供参考方案）；2、电梯厅配备果皮箱（款式及位置可由物业提供参考方案）；3、小区公共区域配备垃圾筒、果皮箱，垃圾筒的配备考虑有分类收集垃圾的需求（具体位置、款式可由物业提供方案）；4、垃圾桶摆放位置地面及墙壁贴瓷片。水电气配 1、入伙前必须确保水、电、气开通。套 2、入伙前，生活水箱须清洗后水质送检合格，检测报告由物业服务中心归档。3、水、电、气每户独立装表，满足抄表到户要求。4、电表箱门、弱电箱门、水表箱门采用通锁。5、园区内独立泳池、水景等有水、电表单独计量，集中设备房用水、用电独立计量。围（护）1、偏僻或墙外是树林、山的围墙位置有防攀爬设施；栏（墙）2、配备周界防越系统及触发照明，围墙内毗邻路段监控系统联动。道路、交通1、减速坡设置合理，位置主要考虑人流量多、主干道交汇口前端、车场出入口及直线车道超过100米的路段（具体位置可由物业提供方案）；2、交通指示标识完备。岗亭、道 1、车行出入口道闸系统正常启用；（如为双向车道必须设双道闸，双读卡器；收费闸、车库等 岗亭、道闸、读卡器安装在设置于路中央的安全岛上。）2、岗亭内必须配置管理电脑、电脑桌椅、空调等；3、车辆行驶、停放、警示标识完备；4、符合消防安全管理规定。5、室内停车库照明双路控制，宜采用节能灯源；6、地下停车库配备清洁取水口，下设接水池，该位置墙面铺普通瓷片。7、地下车库集水井配潜水泵，宜设超高水位报警系统，可将报警信号连至监控中心或其它易发现位置。娱乐设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有必要的安全防护措施和使用说明。信息传递1、设室外宣传栏，具体位置可由物业提供参考方案；设施2、多层住宅单元楼道一层，中、高层一楼大堂配置室内信息栏；3、中、高层建筑高档住宅大堂可考虑电子显示屏或液晶屏显示；4、配备小区导示系统，物业可提供参考方案或建议。单车摩托1、小区设单车、摩托车、电动车停放处。车棚2、停车架、标识牌配置齐备。绿化1、预留室外绿化取水口；2、绿化用水须单独计量。空调位1、预留住宅、商业空调室外机安装位置；2、采取集中排水。电缆1、电缆标识清晰，有引至和接出等规范内容；2、进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵。休闲椅1、非露天宜配备木制休闲桌椅；2、开放区域宜配置款式相对简单且牢固的金属桌椅或石桌椅；3、绿化带内宜使用石质桌椅。泳池1、泳池根据其大小配救生圈，救生杆及至少2个救生员观察椅；2、泳池照明足够，满足夜间游泳需要；3、更衣室、浸脚消毒池配备齐全，浸脚消毒池需保证是进入泳池的唯一通道，并配有淋浴；4、泳池实行封闭式管理；5、泳池水质处理系统可正常投入使用以保证水质合格；6、泳池周边地面为