关于房价研究的文献综述.docx

。关于住宅价格研究的文献综述近年来对于房价的研究角度越来越新颖，学者们不断尝试着以新的研究方法对房价的演变作出解释与预测。我们查阅有关房价的中外文献并将国内外近年来的研究作了简要梳理，发现对于房价的研究是很多是从：用什么研究方法来探析影响房价的因素上着手的 房价的影响因素分析。对于房价的影响因素分析，一直以来备受关注。20世纪末就有外国学者Hwang和Quigley利用美国74个城市的1987-1999年的住宅市场的资料,从供给和需求两个方面研究宏观经济因素对住宅市场的影响，建立的模型中包括住宅价格、住宅供给和住宅空置率三条方程,采用最小二乘法对模型进行估计，最后结果表明：居民收入和就业率对住宅价格存在显著影响 Cho ,Dongchul ,2004.“Interest Rate , Inflation ,and Housing Price : with an Emphasis on Chonsei Price in Lorea. ”Presented at the Fifteenth NBER East Asian Seminar on Economics at Tokyo in May 2004.。此外，很多金融学者从其学科出发，对影响房价的因素做了更细致的分析。Dongchul Cho 分析了利率与房价之间的关系，实际结果表明实际利率较低，房地产租赁和抵押贷款成本较高 Cooper A. The impact of interest rates and the housing market on the UK economyJ. Economic outlook, 2004, 28(2): 10-18.。在利率因素的研究上国内黄祥庆学者也根据2004-2010 年间的季度数据进行了实证分析，结果表明利率与房价之间呈正相关关系，解释说是房地产市场存在着很高的投机预期 黄祥庆.利率和国民收入对房地产价格影响实证研究J.中国外贸,2012，5 下：218-219.。至于汇率因素的影响，Benson早在1997年就使用多元回归方法，对1984-1994这10 年间房屋价格指数做了实证研究，表明加元兑美元汇率的上升会増大加拿大人罗伯茨地区住房需求，从而促进该地区的房价上涨 Benson E D, Hansen J L, Schwartz A L, et al. The influence of Canadian investment on US residential property valuesJ. Journal of Real Estate Research, 1997, 13(3): 231-249.。而我国学者邓永亮的研究表明，人民币升值和我国房价上涨之间存在相互促进的关系，房价上涨引起投资增多，人民币需求，人民币的升值；人民币的升值有会促进房价的上涨 邓永亮.人民币升值、汇率波动与房价调控J.经济与管理研究, 2010 (06):43-50.。除了经济方面因素的影响，政策因素对房价影响也很大，尤其在房地产行业尚未充分市场化之前。周杰认为在诸多政策中土地政策、不动产税收政策和金融政策等对房地产价格的影响最大如土地政策改革后,随着土地有偿使用制度的逐步推广,地产的价格也在房地产投资中得以承认,形成近几年我国房地产价格飞涨的局面。 房价研究的方法：随着计算机技术的发展，我们可以建立更加贴近实际的模型并对房价进行合理预测。 Malpezzi(1999)利用时间序列截面回归对美国133个都市1979年至1996年部分经济指标如人口、收入等及重复交易住宅价格指数实证研究后，得出住宅价格不是随机的，至少部分可以被预测。Song(2003)通过GIS（地理信息系统） 提取不同城市形态的变量，运用特征价格模型对新城市主义和传统城市形态进行了数量分析，得出新城市主义的住宅特征对住宅价格起到了正面作用。国内专家学者在利用GIS技术也做过一些研究，刘钺以GIS为基础研究平台，初步建立一套较为完善的城市住宅价格空间分异的研究方法；许晓晖（1997）以上海市商品住宅为研究对象，在商品住宅销售数据的基础上，利用GIS技术绘制上海市商品住宅等值线图，揭示了上海市商品住宅价格的空间分布规律，并探讨了各区位因子对住宅价格空间分布的影响；李雪铭、许妍等（2009）运用GIS统计分析1998-2006年大连住宅小区的相关数据,定量分析了大连城市居住小区10年来的时空演化规律。曹天邦：城市地价在空间、时间分布上具有较强的关联性和特殊性，随着城市建设的快速发展和土地市场的不断发育，城市地价的时空变化日趋复杂。本文以南京市主城区为例，基于城市地价动态监测数据，运用统计分析方法和克里金插值方法，研究城市住宅地价时空演变特征。研究表明：从宏观上讲，地价时间上演变受宏观经济影响较大，大的经济形势、房地产市场的变动，对地价变化影响显著。从中观上讲，地价空间上演变主要体现在城市内部的区位条件、交通条件、城市规划、公用设施状况和环境条件等的影响。上述两者共同作用于地价的变化，并且两者相互关联、密不可分。通过城市地价的时空演变研究，以期快速、直观、准确地反映城市地价变化，为城市地价的宏观调控、合理利用土地资源提供参考。-可编辑修改-叶晓东硕士学位论文：利用全国21个重点城市的2000一2005年的样本资料,分别对全国21个重点城市!8个一二线城市和13个三线城市的城市地价和房价的关系及地价和房价各自的影响因素进行实证研究,采用二阶最小二乘法(TLs)对模型进行估计最后对这3个模型估计结果的异同点进行了比较分析通过上述文献研究!规范分析和实证研究,本文最后得到的结论为:地价和房价之间有联立性,用独立方程模型得不出定量分析结果,而联立方程模型能对城市地价和房价关系进行双向定量研究;地价与房价相互影响,房价对地价的影响大于或近似于地价对房价的影响;全国21个重点城市的地价与房价相互影响系数比最大(2.4)!8个一二线城市次之(1.5)!13个三线城市最小(0.93) 他的文献综述：房价的关系在地价与房价因果关系的分析中,出现了两个房价和两个地价,分别代表了需求传导和供求传导的过程从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高;从供给角度来看,地价上涨是导致房价上涨的一个因素;在房地产市场运行过程中地价与房价相互转化分析得出政府对土地市场主要调控指标应是土地出让量,而不应该是普遍认为的地价在数学关系分析得到的公式地价和房价呈线性正相关,影响它们关系的主要因素建安成本!税费率和容积率有关,调整税费率可以作为调控地价和房价关系的主要手段况伟大.田通过构建一个线城市的住房市场和土地市场模型,分别从COt空间竞争和规制情形,来探讨房价和地价关系分析发现,规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价;在供大于求时,房价与地价成线性负相关关系;在供小于求时,房价与地价成线性正相关关系房价与地价Granger因果关系检验表明,短期内房价和地价相互影响,长期内地价是房价的Granger因并提出平稳房地产价格建议:短期内除了要增加土地供给之外,还应控制房价和地价过快上涨;在长期,主要应抑制地价的过快上涨周京奎-371以1999一2005年期间的季度数据,通过双变量vAR模型和截面数据双变量回归模型对我国地价与房价的关系进行了实证研究,通过多元VAR模型和截面数据多变量回归模型揭示导致地价与房价波动的主要途径,提出了3个传导路径:路径工,货币供应量)银行贷款)房地产投资)房价;路径11,房地产投资)居民可支配收入)房价;路径m,土地购置面积)地价)房价研究结果表明:房价对地价有显著影响,而地价对房价的影响度较小通过分析发现对房价产生直接影响的因素众多,对地价产生直接影响的因素相对较少:房地产投资和居民可支配收入对房价有显著影响,对地价没有显著影响;土地购置面积对房价和地价都有影响;货币供应量和银行贷款对房价有显著影响严金海29先通过四象限模型对房价与地价关系进行理论分析,采用格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法,从实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行系统!深入地研究/短期内房价决定地价,长期内二者相互影响0这点结果并无新意但是通过将土地招拍出让与协议出让方式相比,认为土地招拍挂出让通过促进土地市场的买方竞争!降低房地产增量市场的垄断性,在显化土地价格的同时,降低了地价Pollakowski味8用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究,结果表明土地供给限制对土地价格!住宅价格产生了溢出效应,土地利用限制越严格,住宅价格和己开发土地价格上升的就越快即土地价格和住宅价格受土地供给变化的影响,也可以说是住房供求关系变化的影响Peng和Wheaton9,利用香港1965一1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析,实证结果显示土地供给变化对地价!住宅价格和住宅供给都有较大影响通过分析认为,土地供给不足使住宅供给总量下降,再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨,最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨刘琳!刘洪玉7绷从经济学的角度在因果关系和数学关系两方面探讨了地价和浙江大学硕士学位论文对房价的影响程度曾向阳!张安录33基于武汉市2000年第一季度至2005年第二季度的房价!地价数据,笔者对地价与房价的关系进行了Granger因果关系检验得到了结果却表明,在短期内,武汉市房价与地价互为因果,其中地价是房价的Granger原因的程度更大;在长期,房价与地价之间没有显著的因果关系由此可见关于地价与房价的关系,理论界观点还有各学者的实证结果都是分歧较大郑娟尔!吴次芳34J采用计量经济学方法和比较法,系统地探讨地价与房价的因果关系比较中发现发现从全国层面而言,作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期Granger因果,但房价的变动对地价变动的影响力更大些而对23个大中城市的计量研究表明,各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的,房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响她们认为地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的影响因素分析： 周杰36认为在综合影响房地产价格的诸多因素中,影响最为强烈的是经济因素与政策因素而在经济因素中,以物价水平!利率高低!外贸状况以及股票等行情与房地产价格的关系最密切;当股票等行情上涨时,会吸引走大量投资资金,房地产市场因缺少热资的支持而趋于疲软,房地产价格就会显下跌状态 褚桂建：房地产价格直接影响到人们的安居乐业和长治久安，成为人们越来越关注的焦点。文章重点选取了重庆市20042014 年城镇人口、GDP、人均可支配收入、CPI 等 10 个指标，首先通过主成分分析法提取了决定性的三个因子，再利用多元线性回归模型建立方程，对影响房价的各因素进行了评价，并认为房地产价格随着 GDP、人均可支配收入和居民消费价格指数增长而增长，GDP、人均可支配收入和居民消费价格指数的增加表明市场繁荣，经济水平较高，商品房作为一种商品，其价格也应相应增长。随着竣工房屋价值、土地购置费用的增加，商品房的建造成本相应上升，从而商品房的销售价格也随之提高。同样，房地产开发投资总额越高，房价自然也越高。城镇化会给房地产业带来需求，因此，城镇化率的提高也会带来房价的上涨。贷款利率的变化能同时影响到房地产的供给和需求两个方面，导致贷款利率对房价的影响在一定程度上形成相互抵消的效果。因此贷款利率每提高一个 单位，房价只下 降0. 062 个单位。贷款利率的上升会导致商品房建造成本的上升，进而引起商品房价格的上涨。同时，对消费者来说，贷款利率的上升也会导致买房时贷款成本的增加，在一定程度上会抑制房地产业的需求。赵丽丽：本文从供给和需求两方面科学的选取房价影响因素指标体系, 引入灰色关联分析方法（灰色关联分析的基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密。曲线越接近, 相应序列之间的关联度就越大, 反之就越小。灰色关联分析方法弥补了采用数理统计作系统分析所导致的缺憾）, 对房价影响因素相对重要性进行分析。并以济南市为例, 对其房价影响因素进行了实证分析, 得出影响济南市房价的因素重要性依次为建材价格、土地价格、户籍人口、人均可支配收入、GDP、储蓄存款余额、房地产投资额。结论：因此, 增加或减少房地产资金不如改变其它几项因素对房价产生的影响大, 其中相对重要性较大的建材价格和土地价格都属于供给因素, 说明造成当前房价持续升高的主要原因是市场需求偏大, 市场供给不足, 供求矛盾突出, 供求结构失衡。这就需要政府首先要放低或放弃土地收益( 限价房要放低收益、经济适用房要放弃土地收益) , 要降低从房地产开发中获得的利润和房地产交易税费, 要拿出一部分钱来, 建设保障性住房, 还要保护原住民的住房权益, 才能缓解房价一直上升的压力。岭回归：介绍了基于灰色关联度和岭估计的回归分析的房地产价格影响因素分析方法。以重庆市房地产价格为例，通过灰色关联度分析表明，商品房销售面积、城镇居民人均可支配收入、国民生产总值与房地产价格的关系成正相关关系。通过岭回归分析得到了影响房地产价格的回归模型，表明对影响重庆市房地产价格的解释变量具有很好的解释能力，其中，全市总人口、房地产开发投资、国民生产总值与城镇居民人均可支配收入呈正相关，年竣工面积和销售面积与房地产价格呈负相关关系。结论：经过灰色关联度分析，对重庆市房地产价格影响因素的贡献大小依次为：商品房销售面积、城镇居民人均可支配收入、全市GDP、房地产开发投资、城镇人均住房面积和全市总人口，