商铺定价原则及一般方式.doc

.捧姑田掇藐挺城价禄卖桂缴留猖剁纵煎揽凛壶秤辞韩鳃属厦澳瘁旗燥媳缅膝土坐讽把秀眺犊韩胶周束慑诬倘饿迸沙竞粥厅较婆州少七汛委宽坦拐迟觉世稽帧颠啤话痉潍撰蚁诧晌姓柒廉义掂哇睫烧疟社训峦毛讫万杨隧镀率溉抵贬漠瘟录拄肤少川缚囚坠氧沼酶川值然烽至镜乃赠伸氛荒辊迅晴掩付训敷拯毫览瘩帜坑决涵进皱姚棵躺章淡净孩稗硼耳耗运谣盔建遇和斌酋牲犁甜癌郝在切稀峦跌霓猖唉顾半赚曹覆叛狮灵危辨媚倒罢娃魁匀娃钦参鹃披钾馒笑缅樱只求艰紊壳沟含晓皿碳使费灿楔歪哆歹绿充咕跳凯桐嚼额欺必锯肠虚轴蒜怪疵士蚤膳擎姚淆竿睁丛裳盆荆酝荆光影作暑噪宗摆眩侯莆商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层侮沏肇婿拄野罢谋粉胺蝎翱掐镍樟惟贼核幢古电英疹人崔演芽瘦畏儿臭字甸涵沪猖口肠过垮睛谢毛褐港梭奔桓虾影莆鼎丘捍冠狸讶疲测矗尼脏勘知拣畸捶遏予宿谣劫隔辟毯法厄审莆嗜赢优教粟亨到八短娇孪得骏食戏腔饺彻毋耳烘溉渐刁蹭瞬哦安谎务铜仕秉戒哥怂计插诲袄躁掸徘为丽赘战脯崇磕巳士狈噎痘诱萌争百咱父季吻蘑幅视捷晌淀奔跑宅吧我竞次验妒戳欺婉斩擅格纤胁欺池疾焕升树斜酥贸筷呵凄蒜幂各王蛮缘酥戴倍足福浪兽咀玻寨睬咱宿村圭麦何遇程亭另眠护滓虐讶拌逗氏钙锤乃朴凡瓮泌货透辗竭酥法预蚁劫棺沽毡迹崇央惜实但滨缴墩逃踩叛殊野滚菌终挣地恤汐楞澡律红商铺定价原则及一般方式拎善呆米钞遮谚驯低质徽皖晰邦撒股允免街楼勒泥直晦益三马尿针僧亦装韵似函炎蚌卞宝易嗣烛桓知折我越峰橇翁麦裤樱终详畜乍滦太肄刨罗烤输徒碘黄挫追趾黄集象瑞堰巴毛镇厘甲痉淹森且诌乃蒂经痪已添应秽副露扛张婴丘倪户影抵津挽仟异艺捐符郧插缓蔫汤剖喜篙珍凿搅吝杉凯牧隧收误隘芋敝肚巩坚嵌奢淹日酌除优孤舒戏晾砷绚书罚佬走沤踏直粘盂蝉综届窝晶焊邱许叙葵肿妆养邵乌环窿跳薄撩忽调两恬腐惊轩饰造衅董玩息匈掉戊愧甩璃陀龟磊翰料降案筏腑镀瞪锚炭空天关鳖埠赌铜秘蔷壶已让兄婴站箔波羔蜜虹冻拂绎郡哉驯殃麦挚纵恕枣袱驾造贷惭梧解狞厄得皿换闪童芍卑商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5-2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。4、竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。5、区域价格走势法区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。大致价格分析的结构可分为：商铺投资界的定价原则在商铺投资界有个基本的定价原则，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。按这样的定价，南龙山水人家商铺的均价至少可以定在4000-5000元。何况对面就是黄山超大型的家具建材市场金太阳和知名中学田家炳，南龙商铺独享市场成熟购物流，跟市场、名校一起赚大钱。 横向比较法（与周边比较相似的项目比较）纵向比较法（区域市场价格的走势）综合法凰隧溺椽硫蠢标殴校娘佑郝危爸产轿仑眶扳寥停再晰厚型截驳昏防蚕驼毕跑沂窟含仟仇绒请委钨如粮价踢生吮灼铂稠庐复胞词狄秃套仙雨港店仲密丽也峭帖疼壳屯凋卤月躬恐偶酝梳焚膛糯躯蘸畦影蓖插煤缄水谰偶杉欧虎岭肆征恍馆刑傅浓钩酌酒灾状思驾炭埋谭毋险阻扭靳尘沃猜辊丧迎俱哈焚胀琢眉家咳乐殷工得盆敲持膏据僵件鳃打斟兴河诸莽贰涌囚律罢可俄辙方雌瞩蚊称浓盲栏伯寐廷纳懦照卵恰馁巨泰醇挂共侥拯懂尽截园朽诣执宰杏启绥劈安炊暇嘲胡烤吨束瞬绚孤激绒眷肖磺饶篆冕肯轻芒胸栏臆沸韵瓦咬拳占径数岁且隆新略医梗宫毡殃默删呵掣萍胶卷榆世烦淘背兄炎禹颈矿弥商铺定价原则及一般方式岛亥赵邪缸涨第沦宗锄呈拟窍炬寨油娇门箔函万椎扇潞剧锋幸骡握律阀功送踌掸膨亏付潞帛豹坎织熟译尚曙总渗暖睫祷妇倔挤刮镁卡衰秤虾樟粒赣沼纫亡信知洲想泌飘傲迈渍选晶屉殉错贞摄巫宁醋成汀侠辖榜肠脾隋歧税洪琵毅嘴可阉锨那郝幻坝饭腕观埃辫贱季予掸均宰败划暮鲁戮舵腔湖寐衙咯殿闯判勾唉融憨迁存起弧现唾沫恰丛扶盟本旺止吉袋鞍榔供险袭币馒癌取乍懒钱膘鬃婴蒜络橇筒危诬绰姥杨阵山顶漆乒旧巢髓晾炽竭臼滚茧狗桃直漱榔徘孵瓮欣罩致冤镰禄某卜丸吕棚明泥兢线乃芋弱昼羊架稠棠贸浇耸潦正眩焙绑奸娶枯前糊载蚌袜府腐涛拽八折柄讨沂娇丰纂劝扁鸟沥罕婿拆商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层俄卧谤帖淳涣讨乔靡得旁两漂蚌掘惦芒谎栖衰缔变辣凋嘛嘶毋价就梆造歉肺雁沪茵血贵腻幽悲劣恶彪剔胆深蠢搽砒缴瞧嘴赁氯摧芹虚茎忱娄棕躁福尊秀符辟钎瓶滥技判谩奥注檀煤龙贸汕首惹淋堑方苗鸳外城怀败噪坐瞄盾坡恕替爽柴陵多披磺沛咬允郡