万科房地产策划书.doc

万科房地产策划书 万科房地产策划书篇一：万科房地产营销策划书 万科进入北大学城市场 营 销 策 划 书 策划人： 徐超 2013年4月25日 前 言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 目 录 第1部分 概要提示 . 1 第2部分 环境分析 . 1 2.1 市场分析 . 1 2.1.1 杭州房地产市场分析 . 1 2.2 房地产发展状况 . 1 2.3 土地出让情况 . 2 2.4 丁桥区域房地产市场分析 . 2 2.4.1 区域城市规划 . 2 2.4.2 房地产开发现状 . 3 2.4.3 竞争项目分析 . 3 2.5 市场走势研判 . 4 第3部分 机会分析 . 5 3.1 杭州房地产客户分析 . 5 3.2 杭州市住宅需求特征分析 . 8 3.3 丁桥区域客户特点分析 . 9 3.4 目标客户群定位 . 11 3.4.1 目标客群特征： . 11 3.4.2 选购产品的动机： . 12 3.4.3 购买行为特征： . 12 第4部分 产品分析 . 13 4.1 地块现状分析 . 13 4.1.1 地块环境调研 . 13 4.1.2 地块周边环境调查 . 13 4.1.3 地块交通条件调查 . 14 4.1.4 周边市政配套设施调查 . 14 4.2 SWOT分析 . 15 4.3 产品定位 . 16 第5部分 战略及行动方案 . 17 5.1 定价原则 . 17 5.2 定价建议 . 17 5.3 价格调整方案 . 18 5.3.1 开发成本核算 . 18 5.3.2 价格定位 . 20 第6部分 营销策略 . 22 6.1 推广主策略 . 22 6.1.1 平面广告形式 . 22 6.1.2 多维广告形式 . 22 6.2 媒体组合建议 . 23 6.2.1 媒体投放目标 . 23 6.2.2 媒体投放原则 . 236.2.3 媒体选择 . 23 6.3 营销活动策略 . 24 6.3.1 活动设想 . 24 6.3.2 活动预期达到的效果 . 25 第7部分 营销成本 . 26 7.1 总体预算 . 26 7.2 预算分布 . 28 第8部分 行动方案控制 . 29 8.1 项目规模及开发进度 . 29 8.1.1 销售策略 . 29 第9部分 结束语 . 33第1部分 概要提示 三盛颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造 园林深处有人家 的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分 环境分析 2.1 市场分析 2.1.1 杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6；人均生活消费性支出9065元，增长7.3。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全万科房地产策划书篇二：万科地产项目策划书 万 科 地 产 项目全程策划流程 一、市场调研： 1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析： （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析： （1） 购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6） 购买频度 6， 结论 二、 项目环境调研 1， 地块状况： （1） 位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性质 2， 地块本身的优劣势 3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述） 4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、邮局、酒店） 7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、 项目投资分析 1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2， 土地建筑功能选择（见下图表） 3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4， 土地延展价值分析判断（十种因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一） 市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、 目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力? 行业特征? 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、 价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、 入市时机、入市姿态 （五）、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题万科房地产策划书篇三：万科项目策划书 大连金州新区万科城项目一期 工程管理策划书 编制：大连万科城项目部 审核：集团工程管理部 日期：2013年3月1日目 录 1.项目概况 . 3 1.1位置及环境 . 3 1.2建设用地规划要求. 3 1.3建筑概况 . 3 1.4建筑分期概况. 4 1.5项目管理目标. 6 1.6项目特点及对应措施. 6 2.项目部架构 . 7 2.1项目管理人员架构. 7 2.2主要人员管理职责. 7 2.3项目管理流程. 8 2.4项目岗位职责. 15 3. 总平面管理策划. 17 3.1总平图 . 17 4. 项目进度管理 . 18 4.1项目保障措施. 18 5质量管理 . 19 5.1质量管理体系及职能分工. 19 5.2工程质量控制要点. 20 5.3 工程质量重点控制环节. 22 5.4质量管理指导思想 . 24 5.5工程质量管理措施 . 25 6.工程成本管理 . 29 6.1 项目成本控制目标 . 29 6.2 项目成本控制措施 . 29 7.安全文明管理 . 30 7.1安全文明管理组织架构 . 30 7.2安全文明及成品保护合同清单. 30 7.3安全文明惩罚措施 . 35 7.4临时电施工方案 . 35 8.风险管理 . 36 8.1风险管理计划 . 36 8.2风险控制流程 . 37 8.3进度控制风险与对策 . 38 8.4质量控制风险与对策 . 38 8.5成本控制风险与对策 . 39 8.6其它 . 39 1.项目概况 1.1位置及环境 本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。 本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为2834层高层住宅。 拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。 场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察，场地的场地类别类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。 1.1.1周边道路情况 东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。 1.1.2周边市政配套情况 自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条DN60自来水，13年前完成500线送水。周边无中水甩口。 排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。 燃气：现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。 电力：项目施工用电已接入场地中。 热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。 1.2建设用地要求 一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米