内部控制论文——房地产行业的风险控制.doc

内部控制论文 房地产行业的风险控制房地产行业的风险控制摘要：2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机,我国的房地产行业受到了很大的冲击，面临巨大的冲击。本文主要是从2008年房地产行业的各项数据出发，列举了我国房地产行业发展的现状，列举了2008年我国房地产行业承受的最主要风险，并提出了解决办法，最本文提出了未来我国房地产行业风险控制的措施。关键词：房地产行业、风险、价格、消费引言：鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008年下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重，价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓，消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响，因此从2008年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。2008年房地产行业的总体现状2007年3月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点。2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点。2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大，到11月底已经增大为433.57万平米。价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨。2008年我国房地产行业存在的不利因素：一、上游行业的发展及影响（一）建筑材料价格仍在高位运行，加大房地产行业成本压力房地产行业与建材关系紧密，可以说是互动互连的关系。从近几年建材市场的价格走势来看，2002年以来，建材价格一直处于上升阶段，2004 年涨幅高达3.9%，是最近10年涨幅最高的一次，此后，建材价格仍在上涨，但涨幅有所放缓。数据来源：国家统计局图1 1999-2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）2008年建材价格依旧持续上涨，从2008年1月开始，涨幅不断升高，直到2008年9月涨幅达到最大，为10.86%，此后涨幅逐渐回落，但仍处在高位，12月份涨幅降为7.86%。另一方面，从2008年建材价格指数月度数据显示的趋势来看，从2008年9月价格指数达到最大后，开始一路下降，2009年1月已经将为105.22，预计未来一段时间里，建材价格指数仍旧按照此趋势下行。数据来源：国家统计局图2 2008年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）图3从整体上看，建筑材料作为房地产行业的主要原材料之一，价格依然在高位运行，难继续对房地产行业融资形成一定的压力，但另一方面，按照目前价格走势来看，未来建筑材料的价格指数可能会持续一段时间的下行，将有效缓解房地产行业的成本压力。（二）钢材供应充足价格回落，房地产企业钢材成本压力减弱钢材是房地产行业的重要基础资源，从历年情况来看，近十年来我国钢铁行业取得了快速的发展，自1998年钢材产量突破1 亿吨后，钢材产量直线上涨，特别是2001年到2007年之间，钢材产量增速基本维持在20%以上，2004年增速最高，达到32.64%，2008年受经济形势影响，钢材产量增速大幅滑落，达到3.41%。数据来源：中国产业分析平台图4 1996-2007年钢材产量及增速2008年第二季度粗钢产量增速维持在10%左右的水平，粗钢供给增加很快，此后，从7月份起，粗钢产量增速直线下滑，9月份陷入负增长，10月份产量降幅最大，为17%，此后一直到12月，粗钢产量一直处于负增长的状态，且降幅均超过10%以上。2008年后半年钢材产量的降低，很大一部分是受国际金融危机影响所致，客观上，钢材产量的降低将对房地产的原材料供应产生很大的压力。（一）居民收入增速放缓，消费乏力，不利于商业地产的发展数据来源：中国产业分析平台图5 2008年粗钢产量和增速二、下游行业的发展及影响对于商业房地产来说，影响其发展的下游因素主要有两方面，一是居民收入，二是商业行业的发展。1、居民收支状况分析受国际金融危机的影响，2008年我国经济增长速度放缓，企业效益有所下滑，导致居民收入增速也随之下滑。2008年前三季度城镇居民可支配收入增长速度较上年同期平均下滑4.7个百分点。农村居民名义人均现金收入增速依然不断提高，但实际增速也有显著的下滑，前三季度平均下滑3.17个百分点。表1 2008年城镇居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累计值（元）同比增速（%）2007200820072008第一季度3934.944385.5919.4811.45第二季度7051.998064.8617.614.36第三季度10346.2311864.7917.5914.68第四季度13785.79-17.23-数据来源：国家统计局表2 2008年农村居民人均现金收入水平季度农村居民人均现金收入累计值（元）同比增速（名义）同比增速（实际）2007200820072008第一季度1260.481493.7615.2218.5111.739.06第二季度2110.632528.0217.4519.7813.3610.29第三季度3320.553970.6520.2319.5814.8311.07第四季度4958.4-15.26-9.39数据来源：国家统计局年末居民储蓄存款余额22.15 万亿元，比上年末增加4.37 万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。专家预计，2009年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。2、消费者景气指数走势消费需求增长快慢，一方面取决于收入；另一方面也与消费者对未来收入预期的判断，即消费者景气指数有关。数据来源：国家统计局图6 2007-2008年消费者景气指数受国际金融危机影响，我国失业率增加，居民收入增长速度有所下滑，居民对收入和经济增长的预期下降，消费者信心指数、满意指数和预期指数均直线下滑。2008年10月份，消费者满意指数率先跌破90，达到89.8，12月份，消费者信心指数和预期指数也双双跌破90，分别达到87.3 和87.6。消费者消费指数纷纷走低，预示着在未来一段时间内我国消费将依然不景气，对商业房地产来讲又是一个负面影响因素。3、商业行业不景气，企业家信心偏低我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。数据来源：国家统计局图7 企业家信心指数目前，全球经济衰退以及国内经济形势的变化，使我国商业地产销售额急剧下滑、价格有所回落、商品房控制面积不断增加、新增商品房产量放缓，房地产行业进入“寒冬”。商业地产行业运行面临的风险增加，各种风险接踵而至。在目前的发展环境中，行业面临的主要风险是宏观经济波动风险、需求风险和政策风险。2008年我国房地产行业面临的风险和解决办法：正是因为上述出现的种种不稳定因素，给我国的房地产行业带来了极大的风险，如果不加以控制，会严重影响到房地产行业的可持续发展，进而拖累我国的国民经济的发展。所以我们必须高度重视房地产 行业的风险状况，对风险进行有效控制。宏观经济波动风险房地产行业对宏观经济波动的反应比较敏感，受国际经济环境和宏观经济波动的影响明显。2008年美国爆发的次贷危机引起全球金融市场动荡风险依然存在，随着金融创新和金融衍生产品交易规模迅速扩大，一些发达国家利用金融优势向发展中国家转嫁风险，将对中国经济发展带来不利影响。次贷危机引发全球性金融危机，我国宏观经济增长速度减缓，房地产行业的经济发展环境不断恶化，这将对商业地产行业的发展带来诸多风险。最直接的影响就是下游需求的减少，对商业地产需求大幅下滑，导致商业地产价格的下跌，商品房空置面积增加，企业资金链断裂而导致企业破产。风险防范措施：宏观经济波动风险可以说是最难防范的风险，因为其具有明显的突发性和不可控制性，面对恶劣的经济环境，银行不能故步自封，仍需要进行业务的拓展，此时只能以微观层面（目标客户）为主，以宏观层面（宏观经济）为辅，对各项业务进行谨慎的分析评价，而后决定资金和服务投向。第二节 需求风险07年7月爆发的美国次贷危机，导致全球信用紧缩及金融市场动荡，并逐渐演变为全球性的金融危机。随着金融危机的蔓延，实体经济也受到严重影响，经济增长速度下滑。在全球经济情况恶化的情况下，中国的经济增长速度也受到影响，各行业的增长速度普遍下降，房地产行业的下游需求减少，行业面临需求风险。居民收入增速放缓，消费乏力。2008年年末居民储蓄存款余额22.15 万亿元，比上年末增加4.37 万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。据估计，2009年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。商业行业不景气，企业家信心偏低。我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。风险防范措施：从目前国内外经济形势和下游行业的发展趋势分析，商业地产行业的需求增长受到很大影响，在经济持续低迷的情况下，商业房地产市场的运行不乐观，销售量上涨动力不足。在行业处于市场低潮时，银行应谨慎对待商业地产行业的信贷需求，调整信贷发放标准，避免增加不良资产。政策风险为了帮助房地产企业渡过寒冬，防止房地产市场不景气对宏观经济造成过大的不利影响，促进房地产行业的健康发展，2008年国家出台了一系列扶持房地产市场发展的产业政策和配套政策，相对宽松的政策环境预示着较低的市场准入门槛，短期来看，市场上容易存在房地产企业良莠并存的情况，需要银行花大力气进行筛选鉴别。2008年央行多次下调存贷款利率，延长房地产企业的最低还款期限，延长房地产开发企业的贷款期限，降低对房地产开发企业建设项目资金占项目总投资的比例等等一系列信贷优惠政策的出台，是政府帮助房地产开发商渡过寒冬的有利措施，但是对银行而言，则蕴含了较大的风险。风险防范措施：国家的产业政策是规范行业发展的主要标准，银行应密切注意行业的产业政策，避免参与与国家产业政策不符的项目，从而避免政策风险。银行赢加大对存贷钱款的监督力度，保证借出去的钱能够用作合法的用途，减少呆账、坏账房地产行业应顺应国家的政策、路线方针，并做到很好的执行，房地产行业应该把自身的发展与国家的进步紧紧结合，为国家尽快走出经济危机作出自己的贡献。房地产未来的风险控制措施:一、完善房地产企业内部控制制度的相关原则 1、合法性原则。房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳，在国家的法律许可范围内，必须符合国家有关法律、法规和公司章程的规定，包括公司法、会计法、劳动法等等。房地产企业的相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是系统建立的前提条件，在合法的基础上提高其有效性。 2、全面性原则。内部控制是一个系统，其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求，在符合内部会计控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。内部会计控制应贯穿于企业经营活动的各个方面，实现对整体经营管理活动的控制，比如：设备及材料采购的控制；房地产施工成本的控制；房地产开发费用的控制；财务的控制等。 3、审慎性原则。内部会计控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点，为了使各种风险控制在许可的范围内，建立内部会计控制必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险，并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。 4、灵活性原则。内部会计控制系统的制定应当具有前瞻性，并与房地产企业的外部环境和内部管理的需要相适应，应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。这是内部会计控制系统有效性的基本保证。二、完善房地产企业内部控制制度的措施内部控制环境的完善有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括，管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各种外部关系等等。 管理者的思想和经营作风在房地产开发企业的全部经营活动过程中，应树立以下观念：（1）宏观经济观念。由于房地产的组成部分土地，是稀缺又不可替代的资源，属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产开发企业达到供需平衡，保证消费者的利益。宏观调控对房地产经营的作用，比其它商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。房地产经营活动，不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较多。又由于房地产投资数额巨大，建设周期又长，资金周转慢，随着时间的推移，投资风险因素也会增加。如果从事房地产经营活动的开发企业，资金不能按时收回，甚至因市场情况变化而赔本，就会影响企业的生存和发展。特别是近年来，随着市场经济的发展，各地房地产开发公司应运而生，行业竞争加剧，市场起伏不定，从而使风险日益增大，所以房地产经营者必须充分认识这一点，把握住风险，赚取更多利润，实现房地产经营的良性循环。（2）市场经营观念。企业是市场经济活动的主体，市场是企业生存的空间。房地产开发企业一方面要根据市场需要，适应市场变化，开发建设适销对路的房地产；另一方面要发挥企业优势，开拓市场，引导消费。企业要树立消费者至上，信誉第一，为消费者服务的思想；要随着消费者的需要和意愿的不断发展，调整自己的经营方式以满足消费者的要求；要加强市场调查和预测，掌握市场的动态信息，编制以销定建的开发建设、销售、租赁等经营计划。（3）竞争观念。竞争可以促进生产技术，经营管理的进步，可以使优者胜，劣者败。企业可以发挥自己的专长和优势，敢于竞争，善于竞争。这种竞争，既是产品竞争，服务竞争，价格竞争，技术竞争，管理竞争，也是人才竞争。房地产开发企业只有生产出优质的商品房，在经营方式、方法和销售渠道等方面灵活多样，便民服务及时可靠等，才能取信于消费者，才能提高企业的知名度，最终在竞争中取胜。（4）创新观念。创新精神是企业最大的潜在精神力量，是企业成功的秘诀。个性化是创新的特点。企业要赢得、巩固和扩大市场经营，必须创新。由于房地产具有区域性的特点，企业必须在开发经营过程中不断创新。房屋总是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根据不同地段的环境，不同的消费群体，不同的投资数额和渠道，做出不同的规划、设计、配套；即使在地点、功能、布局上完全一致，也应当在造型、体量、色调上有所不同。随着不断开发创新房地产，企业内部的经营要素和经营方式，也在变化协调之中，企业的整体运营也因此而与经济社会的发展协调起来。企业如能不断创新房地产并拥有一些带头畅销的房地产商品，一旦受到市场的关注，企业的市场地位就会得到巩固，企业对市场的影响就会持续不衰。当然，脱离了广大消费者的根本利益，异想天开，消费者没有从中获得新的消费享受，这种所谓的创新，必将不予承认，从而也使企业增大了市场风险。然而，企业长期墨守陈规，千篇一律，不创新，不改进，不经营新品种，不开创新的服务领域和项目，满足不了消费者日益增长的需要，也就无法占领市场，更谈不上开拓新的市场。总之，树立正确的房地产经营思想，必须以全心全意为消费者服务为宗旨；以提高经济效益为中心；以竞争和改善经营管理为手段；以国家法律、政策为依据；以国家大局利益为准绳，最终实现房地产经营目标三、强化会计信息制度要强化会计系统控制会计控制是企业内部控制的核心内容，只有建立有效的会计系统，提供真实、完整、可靠的会计信息，才能为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供决策分析依据；只有将会计控制强而有力地贯穿于企业的财务管理过程中，才能真正发挥会计的监督与管理职能，保障资金的安全、尽力规避风险。从我国企业的现状来看，会计控制普遍弱化，会计职能更多的只是体现在报账算账上，对于企业的财务运作缺乏有效的控制手段。一方面，我国的会计准则、会计制度无一不是政府主导下的产物，企业的会计信息更多地被看成是一种对外提供的准公共产品，大多数企业没有提供高质量会计信息的内在动力，少数企业为了某种利益，甚至不惜提供虚假的会计信息，更谈不上利用会计系统对企业进行内部控制与管理了。另一方面，受陈旧的管理体制制约，我国企业的会计职能更多的只是核算职能，大多数会计人员实质上只是单纯的报账员，在具体经济 业务的确认过程中，严重受制于企业管理决策层，无法保持其应有的独立性，使会计的监督与管理职能大大弱化。从近年被揭露的财务舞弊案例可以发现，几乎所有这些企业的管理问题都是通过政府部门检查、会计师事务所审计等外部力量揭露出来的，反映出我国企业会