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中国房地产企业国际化的探索与布局 【绿地张玉良】：中国房地产企业国际化的探索与布局2014-04-25 喜欢请点这儿 中国房地产研究中心2014年3月19日，2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评活动。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。会上，中国房地产协会副会长、绿地集团董事长张玉良对中国房地产企业国际化的探索与布局发表了讲话，以下为会议实录：首先要对2014中国房地产500强测评成果发布会表示祝贺，这个发布会说明了过去房地产行业和这个行业的企业都有特别大的进步，特别是发布会当中提到的在各方面取得的成功，都令我们值得欣喜。过去的一年房地产行业以及我们的企业都有了很大的进步。这个进步说明房地产行业对中国去年一年整个国家的成长和进步做了重大的贡献，特别是在两个数字方面，国家有关部门没有公布，一个是在GDP增长当中，一个是在财政收入增长当中的比重，房地产行业贡献巨大。刚刚华远地产董事长任志强(微博 博客)从“楼市崩盘论”开始讲当今房地产行业的形势，我认为这是从担心的角度来看。如果从积极的角度来看房地产行业和企业，我们应该思考什么呢？就是如何转型，怎么更创新，怎么更国际化，从而使房地产企业有更强的竞争力。今天我想谈谈房地产行业的国际化。房地产行业的国际化，最近两年进步很快，且成长的势头提升很快。过去的一年，海外房地产投资达到76亿，同比增长64%，该数据有正确的一面，但是也有不完整的一面。但这个数字却足以说明去年一年国内房企在海外投资额突飞猛进。2014年尤其是前两个月，国内一大批大型房企都开始全球化投资，并以一线国家、一线城市为目标。60天里，有数据说增长超过了530亿元，个人认为这个数字相对可信。这些企业大规模的往外走，且势头凶猛，从绿地集团我也感受到了，我们从去年8月，到今年的1、2、3月每月都有出国，都是因为项目出国，每次出国都有一些成果。行业里其他的一些企业也都在加快脚步往外走。这些企业海外投资的一些特点：第一是以龙头企业为主，比如万科、万达、碧桂园、中海等等；第二是投资的地区基本上都是发达国家以及人口快速集聚的城市市场。为什么到发达国家发达城市去呢？因为它的法规、制度比较完备、比较成熟，另外人口集聚是特别快的，当然包括相当多的中国华人的集聚。比如我们去纽约、洛杉矶、悉尼、墨尔本、伦敦，这些城市都是经济增长比较稳定，而且是逐步往上提升，更重要的是这些城市像北京、上海一样，人口集聚能力非常强。第三是往华人比较多的地方延伸，包括移民、投资，留学生、旅游等等，当然除了酒店、商场，还有其他的服务，这些服务是我们走出去的特点。第四是现在房企海外投资总体来看还是试探性的，没有到成熟性的经营和成长，根据个人观点，我们现在提出走出去要以自己经营为主体，而不是光靠财务投资公司，财务投资公司并不是企业的优势，因此企业要探索管理自己的道路。总结来说，目前国内房企海外投资都是处于一种探索阶段。接下来我想讲一下绿地海外投资的一些情况。从2013年绿地集团较大的规模走出去以后，2014年我们将继续有较大的动作，从投资数据来看，去年绿地一年投资一百亿美金，去年是七国11个城市，今年到现在为止是九国13个城市，投资总额美金数是200亿美金，今年按照我们的预计，会超过200亿以上的投资，明年可能会翻番，明年海外投资额可能会超过400亿以上。从1月到2月到3月，我们每个月都有比较大的进展。现在投了九国13个城市，除了中国周边国家以外，大部分是发达国家、发达城市。接下来还会有比较大的推进。比如绿地集团第一个项目在韩国济州岛，当时投资1500万美金，2013年全年收回超过10亿人民币，韩国的房地产投资销售管理跟中国一样的。像澳洲，同一时期银行会给你贷款，对开发商来讲，只是差一个贷款与存款利息的成本，其他也一样，因为销售完成之后银行把贷款贷给你。这种项目情况，从现金流、从销售的节奏、从投资的步骤到净资产回报率都是非常好的。比如我们澳洲的项目，去年3月份付了5%的土地总额，1.07亿澳元买入，6月份又付了5%，9月份付清了，11月份就卖房子，而且11月份一个星期内开盘，就卖了280亿澳元，相当于99亿人民币。这当中有一部分可以用，有一部分规定不能用，但是你要承担向银行贷款，每平米的利润和投资回报率都是非常可观的。所以这些项目从绿地来看是非常成功的。在美国的项目我们也有两个，一个是在纽约，60万平方米，14栋楼，在布鲁克林区，底下有地铁。在洛杉矶的项目，有4栋楼，17.95万平方米，投资10亿美金，号称是美国30年来投资规模最大的，现在已经开始做投资移民的销售。洛杉矶的项目已经开盘，也在做投资移民的项目。绿地集团对这两个项目的前景都非常看好。伦敦现在也有两个项目，还没有进入销售。从绿地海外投资的做法来看，我总结几条。第一，我们对全球来讲是在做全球的移民市场、投资市场、消费市场，实际上我们是以中国市场的海外延伸为基础，对于中国企业在全球来讲，可能从华人的消费市场有优先的竞争力，中国企业懂得华人的消费，懂得华人的生活习惯，而且很多是国内的投资者，他对国内房企比较了解，更青睐国内品牌。所以我们虽然是做全球市场，但是首先落脚点是做华人市场的延伸。第二，我们是和中国的中产阶级共成长，比如除了投资以外，还有他的旅游、留学、移民，至于投资和移民的原因大家都很清楚，现在国内很多有钱人都愿意把钱放在海外，有一些外国的专家提到，中国不可怕，中国富起来了以后，中国全部的财富全部到国外去。到底是不是如此个人不敢断言，但是确实有很多中国有钱人的资产移到国外去，移出去的势头非常猛。第三，培养自己的团队，进行自主开发。既要做开发商，也做运营商，不光是做投资商，只有这样我们才能培育这个跨国公司用有自己的竞争能力。第四，我们追求的是可持续发展，可持续的跨国经营。国家商务部有一个标准，对中国跨国公司的标准有三个指标：年度投资额、利润、年度销售收入，这些指标超过20%才是一个跨国公司。这些指标并不是为了说你是跨国公司而跨国公司，是表达在海外竞争能力的三个指标，企业要让这三个指标实现，追求可持续发展，并不是说一个项目做完了，明天就回国，要一直做下去。而一直做下去，要看企业的竞争能力、开发能力、应变能力，简单资能力还不够。另外，在国际化进程当中绿地集团有几个体会：第一，房地产行业跟其他行业来比，海外投资相对较晚。晚的原因是各种各样的，比如我们刚开始走出去竞争能力不够，品牌能力也不够。但是到今天，个人认为有竞争能力的企业都应该走出去，企业竞争的最终结果就是全球竞争，而全球竞争是所有大企业必经之路、必由之路，只有在全球去竞争，才能成为真正的可持续的跨国公司。因此我们认为，当你的企业发展到一定规模以后，就要全球竞争，当然走出去的竞争一定是重要的途径。也许有人会疑惑，中国市场这么大，13亿人口不做，为什么要去做1300万人口的市场呢？其实这个观点我是部分赞同，正如任志强刚刚谈到的，中国房地产市场未来十年前景依然非常好，但是同样现在全球市场也非常不错，如果企业有足够的实力，完全可以也应该去争取的市场，而且这块市场不仅仅是对你竞争数据的体现，更重要的是你这个企业能够更加全球化，更加能够参与到全球当中全方位的提高竞争能力。第二，国际化有助于开拓企业新的发展空间。过去绿地集团在国内也做得不错，但是对国际的一些开发不太清楚，从理念到做法都不清楚，实际上现在的海外市场空间很大，现在全球的经济从发达国家底部往上提升，而中国经济从十几年的高增长在往下平稳增长，而同样的市场价格我们是在高位，有些地方可能要往低位，而全球的资源价格在低位，逐步在往上。所以这个时候进入的时候，正好是资源价格的低位，未来产品价格的高位。举个例子，绿地去年初在悉尼买土地的时候，资源价格相对比较低，评估房子售价大概一万三到一万四，结果平均超过一万八，因为悉尼2013年房价平均一年增长了20%左右。因此，我们觉得从资源价格到市场产品的价格，到市场空间，各方面都有很大的成长空间。第三，国际化以后，企业全球能力会更强大，对国内市场也有很大的帮助。首先房企在全球的影响本身较大，以绿地为例，在全球一流媒体几乎每个月都有关于绿地的报道，从华尔街日报到纽约时报，到英国泰晤士报，到澳大利亚BBC，到新加坡，所有的这些主流媒体都会报道我们在海外的经营状况。这种全球影响力的提升，为你在全球配置资源创造了极大的条件，无论是纽约的市长还是伦敦的市长还是澳洲的部长，不管是投行还是汇丰等等，都会愿意跟你合作，因为企业在跨国经营。所以当房企全球化经营以后，不仅是增强了全球化的品牌，而且增强了全球化获取资源的能力，资金也会相应增加。第四，海外拓展对房企来讲思考问题的能力和管理能力都有极大的提高。一般国内土地价格占30%，高一点的是40%，就是政府的土地成本、税收等等。在美国、澳大利亚、英国是多少呢？一般不超过20%，会发现我们很多土地成本并不合理的。还有一些相关政策，在美国一次性出售的税收费很重，很多人觉得中国房地产税收很高，美国房地产一次性出售所得税45%，其鼓励你出租、长期经营，但是在中国要长期出租经营，银行不给贷款，或者经营性贷款很困难。反过来经营的收入，这些税收还可以避很多，你出售的费用反而低。美国的税收是科学的、是合理的，鼓励长期持有，长期持有税收反而低，一次性出售反而高。这种做法既鼓励了消费者也让开发企业一样给你贷款，解决了的资金渠道。三，房地产企业国际化进程应该注意的问题。第一，建议有实力的房企做海外投资更合适，海外投资计划要符合企业发展的战略，符合企业自身特点。如果外扩不符合自身的规律，不符合企业的战略定位，不符合经营能力，显然是不行的。另外，还要符合什么呢？要有精准的市场定位，企业的产品卖给谁，为谁服务，首先是要为全球化的客户，为他投资、为他度假，为他服务。第二，要确实了解各个国家在地产方面的法律、政策、汇率、税收都不一样，国内有的相关费用标准不统一。对相关税费必须要有深入的了解，包括税收。第三，在分工细化且系统的海外