重庆_保利爱尚里_二期产品规划建议.ppt

保利 爱尚里二期地块产品规划设计建议 2013年01月 九龙坡区百万方高容积率大盘占据石坪桥核心区位 一期地块 二期地块 先后两次拿地 爱尚里项目已由55万 建面的中型体量项目晋升为规划建筑面积超过90万 的高容积率大盘 整体拿地成本为22 3亿元 公交车始末站 项目售房部 阳光心悦 华美 时代城 万科地块 规划学校 居住小区 金海 西铁城 市政综合市场 市政公园 绿地公园 同创鸥翔 云湖郡 整体体量扩充至90万 总体18万 商业指标在整体规划设计中需要思考三个问题 1 九龙坡区政府尚无明确周边市政规划 如何提升项目品质 2 50 70 主力产品尚可满足一期定位 后续产品面积如何定义 3 18万 商业如何规划 如何确立在石坪桥区域的商业地位 目录Contents 目录Contents 二期地块单体分析 整盘属性变化分析 目录Contents 二期地块单体分析 整盘属性变化分析 地块零散不规则 综合配套有所升级市政规划不明朗 产品打造基于环境改良 N23 2 02 N29 1 03配备 1 储蓄所2 综合市场 F1 5 2 04配备 1 幼儿园2 垃圾回收站3 公厕 零星用地 规划市政路 五四大道 桃花溪 桃花溪现状 五四大道现状 规划市政路现状 目前九龙坡区政府对于贯穿项目的两条市政主干道均无明确规划 桃花溪中段水质环境很差 政府无明确规划方向 作为项目内部景观 需改良以便提升产品环境 目录Contents 二期地块单体分析 整盘属性变化分析 伴随整盘四大升级 形成大型功能社区八大改良动作确立项目核心地位 项目品质升级 确立核心地位 市政道路完善 连通市政公园 建立中轴景观 形成规模商业 提升整盘素质 产品深化升级 商业拉动住宅 桃花溪再打造 公共交通贯通 地块有机连通 连贯产品面积 外在因素 内在因素 目录Contents SWOT分析 核心策略导出 目录Contents SWOT分析 核心策略导出 四大核心优势明显 内外环境改造压力较大区域竞争格局下紧抓品牌 市场 商业机会 优势 Strength 劣势 Weakness 机会 Opportunity 威胁 Threaten 核心位置大规模社区 90万方综合性大型住区 石坪桥中央核心位置公共交通便捷 石坪桥横街正街两条主干道公共交通便捷 园区内部规划大型公交总控站内 外部配套连通 杨家坪商圈副中心 社区内部有规模配套商业外部景观资源强势 二期地块连通市政规划公园 桃花溪穿过园区 周边居住品质较低 项目周边以老旧社区和低品质商品房为主 城市感和商业氛围较差地块零散不成片 二期为不规则的三个零散地块 不利于整体规划内部改造压力大 整个地块贯穿桃花溪和两条市政规划主干道 均无明确规划 片区内暂无大品牌开发商 所在的石坪桥片区和客群主要来源区域暂无大型开发商整体市场回暖迹象 根据近期开盘项目的蓄客周期和成交情况 市场有回暖迹象商圈发展带动商业氛围形成 杨家坪商圈周边暂无规模商业形成 商业发展有明确导向 周边在售竞争 目前石坪桥区域在售项目品质参差不齐 但低价竞争趋势明显万科入驻石坪桥 万科近期在项目东南侧取得15万 地块 有可能将地块扩大至50万 目录Contents SWOT分析 核心策略导出 发挥保利品牌优势 建立核心价值快速入市以旧城改造为契机 拉升区域发展潜力信心 强化保利石坪桥核心区打造便捷宜居大型品质社区概念 打造规模 交通 配套 宜居四大价值体系 抢占市场 石坪桥旧城焕新颜 扩大杨家坪商圈半径 拉升居住品质 保利重金打造石坪桥住区 万科跟随锦上添花 潜力巨大 发挥品牌优势 建立核心价值 旧城改造升级 带动区域发展 目录Contents 区域住宅市场分析 区域商业市场分析 目录Contents 区域住宅市场分析 区域商业市场分析 从竞品区域规模及区域规划分析小盘贴身肉搏 大盘抢占市场份额 保利 花半里 华润 二十四城 康德 城市风云 金茂珑悦 上城奥邻 朵力 品道 中交 丽景 兴茂 盛世国际 兴隆 城市广场 晋愉 盛世融城 东海 阿特豪斯 蓝光 彩云府 华美 时代城 春风与湖 杨家坪商圈 石坪桥至陈家坪板块 二郎至双山板块 大坪至奥体板块 奥园 金域 骏逸新视界 金海西铁城 阳光心悦 范围 大坪至奥体 杨家坪商圈 石坪桥至陈家坪 二郎至双山类别 在售项目和售罄项目规模 体量在5万 以上 产品同质竞争激烈 主要集中在二房产品一房及跃层产品存在较大市场空白 三房产品次之 占比为25 74 跃层产品仅为3 06 一房产品为13 75 区域在售竞品产品供给主要以两房和两变三房为主 占比为57 45 在售个案分析 金茂 珑悦区域内以高端品质赢得市场青睐 销售状况良好 51 63 75 销售情况 33 公寓住宅产品 在售个案分析 华润 二十四城滨江物业 以居住及商业为主多类型高溢价物业 40 公寓住宅产品 通气 销售情况 在售个案分析 保利 花半里商圈黄金地段 利用品牌效应吸引区域刚需客户 销售情况 76 两室两厅两卫三阳台 55 一室两厅一卫三阳台 在售个案分析 华美 时代城紧邻本案 创新跃层产品高溢价迅速去化 销售情况 81 5 8层高 63 5 8米层高 在售个案分析 晋愉 盛世融城大渡口标杆项目 产品丰富 配套完善 销售情况 56 一室两厅一卫 78 两室两厅一卫 售罄个案分析 骏逸 新视界早期大户型品质社区 地库匮乏业主有换房需求 销售情况 潜在个案分析 万科石坪桥项目万科入驻本案南侧 预计开发50万 项目 万科地块 供应面积方面 住宅市场分析小结 主流面积为刚需50 80 产品 同质化竞争激烈 50 以下供应稀缺 消化较快 存在市场空间 90 以上品质型产品去化相对较好 需慎重考虑 1 供应类型方面 刚需平层主导市场 跃层 Loft 公寓存在机会 创新产品接受度高 去化速度较快 2 产品机会方面 售罄项目产品结构舒适度欠佳 存在潜在换房需求 潜在项目加速竞争 产品突围创新 迫在眉睫 3 目录Contents 区域住宅市场分析 区域商业市场分析 区域商业以杨家坪为核心组团式布局本案商业可弥补三个方向组团集中商业空白 商业 陈家坪机电专业市场体量 3 5万 类型 成熟型机电专业商业 商业 奥体 中心城上城商业体量 80万 类型 写字楼商业 商业 华润万象城大型集中商业体量 24 6万 类型 高端商业 商业 骏逸新视界裙楼商业体量 2万 类型 社区配套商业 商业 杨家坪商圈物业体量 100万 类型 商圈成熟综合商业 本案 主要辐射方向 次要辐射方向 目录Contents 本体客群分析 区域客户属性 核心客群定位 目录Contents 本体客群分析 区域客户属性 核心客群定位 外展接待客户情况参考锁定关注性价比的中青年小家庭人群 项目目前未启动宣传推广 已接待客户具有一定局限性 但可供整体客群定位提供参考 现有客户以来源于石坪桥本地中青年两口小家庭为主要群体以性价比为主要关注点的自住型需求为主 目录Contents 本体客群分析 区域客户属性 核心客群定位 项目主要客群来源地缘性客户重要及偶得客户来源六大区域 石桥铺IT市场生意人 职员周边建材市场从业者渝高片区写字楼白领 本案 陈家坪机电市场生意人 袁家岗中新城上城白领重医的医护人员 杨家坪商圈商贸流通行业从业者商圈及周边的写字楼白领 大坪通讯市场生意人片区写字楼白领 二郎石材市场从业者建材市场从业者靠近商圈置业者 大渡口刚才市场从业者靠近商圈置业者 原住民聚居圈核心片区次核心片区偶得客户片区 保利 花半里 晋愉 盛世融城 华美 时代城 春风与湖 根据项目区位属性 判断项目首批入市辐射的客群范围有以下特征 在项目周边 杨家坪和石桥铺 二郎和大渡口分别选取代表性已售项目 从竞争项目客户演变考虑本案未来客户定位方向 金茂珑悦 小面积产品以地缘首置首改客户为主大面积品质产品面向全市有较高产品追求客户 目录Contents 本体客群分析 区域客户属性 核心客群定位 大盘客户演变过程以片区客户启动 逐步辐射全城客户 最容易获得的 第一圈层客户 项目所在片区客户群 被随后吸引的 第二圈层客户 项目周边片区客户群 由于项目整体成功造就的 第三圈层客户 整个城市客户群 以花半里为参照 定位中后期客户属性后续融入投资属性辐射外区域客户 一致性25 35岁之间始终为主力成交客群 变化性25岁以下客群逐步提高比重 36 45岁之间客群呈现萎缩趋势 46 60岁之间客群规模扩充迅速 一致性区域内和区县始终为主力成交客群 变化性辐射范围扩大 出现北碚区客群 区县客户缩水 各区成交稳中有升 启动期首置首改主导后期以品质改善及投资客户为定位提升方向 目录Contents 产品定位依据 规划设计建议 户型设计建议 商业布局建议 园林打造建议 配套及细节打造建议 2020 3 17 40 可编辑 目录Contents 产品定位依据 规划设计建议 户型设计建议 商业布局建议 园林打造建议 配套及细节打造建议 以品质树立产品形象以丰富的物业形态打造多功能创意型社区 结合项目未来面临的市场格局以及项目自身属性变化 以发挥优势 抢占机会为依据确定项目的规划设计定位原则为 符合项目所处区域的发展规划的原则具有周边市场竞品差异化的原则符合公司开发的设计原则 形象档次定位 多功能品质创意社区 物业形态定位 住宅 高层普通住宅 高层跃层住宅商业 LOFT 小面积公寓 底层商业 目录Contents 产品定位依据 规划设计建议 户型设计建议 商业布局建议 园林打造建议 配套及细节打造建议 根据地块自身属性定位顺势而为 利用台地结合缓坡打造分组团概念 从地块地形构造角度来看 五个地块标高各不相同 呈三段式分布A B地块南侧和C D地块整体地势最低E地块地势最高 A B地块北侧其次各地块内部高差较小 较为平坦从地块周边资源角度来看 A地块东侧 B地块西侧受主干道影响最小A地块南侧 C地块北侧有水景资源E地块西南侧连接市政绿化公园 环境优势最强 277 262 267 260 273 267 275 262 269 262 263 273 276 282 285 根据属性定位设计 三级台地组团概念半坡结构处理方法打造产品 水元素 园林景观 建立三级台地组团概念注重内部园林景观和水景运用 277 262 267 260 273 267 275 262 269 262 263 273 276 282 285 一级台地保持A地块原有规划 结合B地块北侧同标高区域E地块保持原有标高 与公园相连 作为景观资源最优区域 二级台地将B南侧和C标高采用半坡结构处理方法保持统一标高 高于D地块 三级台地保持D地块原有标高 台地规划两大元素 沿内部水景走势布局景观 有机联系三级台地 台地落差 轴向贯穿 内部水系规划 中央水景 建立产品差异化价值半坡结构处理方法打造产品 半坡结构处理方法底部架空可以让建筑整体或部分不落地 通过结构柱支撑减少接地 半坡结构处理方法三大优势1 基面与地表完全脱离 用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载 2 对建筑地表有很强的适应性 对山体的破坏小 3 有利于建筑的防潮 A地块中小面积平层住宅 B地块中小等面积平层住宅小面积跃层 Loft住宅 C地块小面积商产公寓小面积商产Loft D地块中大面积平层住宅中小面积跃层住宅 E地块大面积平层住宅中大面积跃层住宅 临主干道商业街 内街集中底商 建议临主干道商业规划为大中型商业 建议内街商业以中小型商业产品为主 商业呈两纵排布 创新住宅产品面积递增水系贯穿三地块 建立中央纵轴景观带 中央景观轴 中央水系利用台地高差打造落差水系沿中央水系布局中央景观 高层住宅平面设计根据产品面积不同采用不同平面方案 根据地块情况 建议后期住宅产品仍采用以点式布局结构为主 此布局方式能较好的利用容积率 户型采光面多 1 2 3 产品 产品 产品 纯粹大户型产品时考虑 中小户型搭配时考虑 纯粹小户型产品时考虑 梯户比 梯户比 梯户比 建议采用三梯六户 三梯八户或三梯十户 三梯十户或五梯十二户 目录Contents 产品定位依据 规划设计建议 户型设计建议 商业布局建议 园林打造建议 配套及细节打造建议 小户型平层住宅产品以变幻空间赠送为主诉求 小户型平层户型参考 深圳金地上塘道套内面积34 创意1 1户型 重庆东原锦悦套内面积52 一房变两房户型 深圳中海阳光玫瑰园套内53 创意2 1户型 重庆半山七号套内面积33 拓宽客厅空间 小户型跃层住宅产品以高挑空空间和错层概念变相提高赠送面积 小户型跃层户型参考 重庆华美时代城套内面积63 5 8米层高 深圳金色都汇跃复式户型建筑面积45 错层空间客厅高3米9 小户型商业Loft产品控制Loft面积 提高可变空间面积和赠送率 小户型商产Loft户型参考 长春亚泰梧桐公馆LOFT建筑面积57 5 8米层高 北京万科金阳国际公寓LOFT套内面积40 4 89米层高 海尔集团小户型研究50 复式产品 大户型平层住宅产品注重阳台的设计和赠送 更多考虑休闲空间 大户型平层住宅户型参考 深圳公园大地建筑面积113 偶数层赠送面积30 奇数层赠送面积35 三室两厅两卫 重庆春风与湖套内面积153 四室两厅三卫一工人房 大户型跃层住宅产品以居住舒适度为主要目的产品设计 大户型跃层住宅户型参考 北京合生麒麟社建筑面积159 套内面积122 四室半三厅三卫 沈阳万科新榆公馆建筑面积110 全跃户型交房时不做楼梯间 可节省计费面积 整体户型配比分布一房和两房产品为主 搭配少量百平以上房源 对整盘综合考量 本着产品持续开发原则 后期产品需增加大面积比重 户型设计在满足设计需求后 以高赠送空间 高附加值为主要设计方向 目录Contents 产品定位依据 规划设计建议 户型设计建议 商业布局建议 园林打造建议 配套及细节打造建议 运营模式建议 合理分区以快速资金回现为目的 同时保证商业品质 A区 B区 C区 D区 毗邻石坪桥正街 昭示性强 易于形成商业氛围 客群广泛 连通B C地块 东侧毗邻华美时代城 与A区商业连接易于形成A区补充商业 与A区商业相连 东侧毗邻老西铁城项目 可与西铁城商业融合后发展满足社区生活底商 发展依赖于地块南北向市政路规划确定 服务D E地块 均为大面积产品 可考虑发展中高端特色商业街 社区商业经营模式总结 业态规划建议 主题分明首先保障基本生活配套 发展升级特色商业 一般社区商业演变规律 社区启动期 社区发展期 社区成熟期 社区配套为主满足家庭装修 生活用品的商业 社区配套为主 区域配套为辅 满足生活配套的商业 区域配套 社区配套并重 满足生活休闲 娱乐的配套 家庭装修服务家居饰品便利店面包房 银行药品店快餐店洗衣店 咖啡店特色食街小型俱乐部服装店 商业业态 主题特色商业 A D区 社区配套商业 B C区 高档餐饮 酒吧 咖啡吧 啤酒屋 茶馆 精品店 购物功能 修理服务功能 餐饮服务功能 综合服务功能 家政服务功能 提供主 副食品 生活日用品 装修 日常用品修理 提供早餐 正餐 社区理发 洗衣 服装加工以及彩扩等 帮助居民雇用小时工 请保姆和家教等 B C区商业业态 社区配套商业街以满足社区基本生活需求为目的的商业区 面包店 家庭影音店 花店 小型超市 室内装饰 药店 B C区商业业态 社区配套商业街以满足社区基本生活需求为目的的商业区 摄影及彩扩 美容美发 精品购物 通讯产品 A D区商业业态 景观风情商业街主题突出 昭示性强 与外部环境有一定隔离 本案风格建议 现代都市风格商业与艺术融合购物与休闲融合 临街面预留位置布置休闲桌椅 商业街的建筑细节表现 挑檐 雨蓬 铁艺 壁灯 旗帜 招牌等装饰构件 对外昭示性较强 内部私密性较强 入口水景设计 增强昭示性及商业活力感 商业参考案例 波托菲诺 主题商业 商业参考案例 华润幸福里 配套商业 波托菲诺 意大利精品街 以意大利特色商店 酒吧 咖啡厅和社区配套服务商业设施为主 通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题 商业突出了项目的主题 水岸广场 同浪漫的建筑风格 燕栖湖 构成了一幅意大利风情的图画 华润幸福里 精品高端购物街 以华润万象城为核心商业 将高端业态与幸福里社区有机联系在一起 华润旗下中高端自有品牌与中高端商业品牌整体拉升底层商业品质感和生活感 商业以满足高端人士生活需求为主导元素 覆盖服装 餐饮 超市 家政等多元综合业态 商业划铺大小建议注意分合铺面的贯穿和拆分 便于引入大型商业 根据本项目商业业态构成 对四个商业区的面积进行初步建议 目录Contents 产品定位依据 规划设计建议 户型设计建议 商业布局建议 园林打造建议 配套及细节打造建议 E地块与市政公园的整体打造目前市政公园暂无明确规划 建议将市政公园与E地块连接部分进行规划处理 作为E地块私家公园 提升E地块景观优势 园林景观整体风格建议注意分合铺面的贯穿和拆分 便于引入大型商业 市政公园 A地块已确定的园林规划为多组团中庭景观 B C D地块建议修改B地块原有景观方案三个地块需要在园林景观上保持一致和统一性建议设置中央主轴水系贯穿三大地块 以水系主轴为中央景观轴 B D地块设置中央水景B地块体量较大 D地块产品升级较高端同时这两个地块在地形上具备中央水景的空间两个地块分别以中央水景规划核心景观 A C之间的水系跨越处理办法由于目前桃花溪水质较差 建议将桃花溪上方进行加盖处理 做防水后上方作为内部水系打造在水系上方二层架空连接B C地块商业街 营建水系景观主轴贯穿整体地块形成视觉通廊 营造景观主轴 形成视觉通廊化解压抑感 沿景观主轴设置节点突出不同的意向和主题 1 2 3 4 5 坡地地貌的特殊处理手法台地园林 台地铺装等 一级台地 一级台地 二级台地 三级台地 挡土墙点式立体绿化 台地特色的木质楼梯 通过台地及台地上的绿色植被形成与周边环境的区隔 倍显尊崇和品质感 坡地地貌的特殊处理手法 台地铺装 与市政公园相连保持原生态并加以适度改进形成高档私家山地公园 市政公园 公园游线顺其自然地貌 展示公园自然野趣 原生态的小径 观景台 小瀑布 木制长椅等 体现北美郊野公园风貌 让路线更加富有情趣半山设计自行车道 山体成为运动佳地种植养生功能植物 创造健康空气环境 适度改造山体形成原生态高档私家山地公园 参考案例 大连 东方圣荷西 密布的建筑之间预留大尺度的绿化景观空间 形成视觉通廊 深圳 星河丹堤 13 4