山西省2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产行政法规考试题.docx

山西省2017年房地产估价师制度与政策：房地产行政法规考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、为评估建筑面积为120的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。 A：甲 B：乙 C：丙 D：丁 E：工业用地的监测点评估价格 2、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解_的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。 A过去 B潜在 C相关 D未来3、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。 A：空间直线距离 B：交通路线距离 C：交通时间距离 D：经济距离 E：工业用地的监测点评估价格 4、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为_万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.05、_的成交日期应与估价时点接近。 A可比实例 B要约案例 C指数实例 D加权实例 6、房地产抵押登记属于_登记。 A占有权 B使用权 C他项权 D收益权 7、按照当前新规定，_级资质房地产估价机构可以设立分支机构。 A一 B二 C三 D暂定 8、2006年w国本国所有单位、个人国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。试计算2006年w国的国民生产总值GNP为亿元。 A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：执行层的组织协调 9、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的_分开。 A利润 B利息 C收入 D收益 10、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。 A：移动平均法 B：指数平滑法 C：市场因子推演法 D：简单平均法 E：借款合同11、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。 A房地产平均价格 B房地产中位数价格 C房地产价格指数 D房地产同质价格 13、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元，旁街路线 价为2 000元其临正街深度为2286 m(即75英尺)，临旁街深度为1524 m(即50英尺)根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10，那么该宗地的总价为 A：15835万元 B：13517万元 C：12345万元 D：12638万元 E：工业用地的监测点评估价格14、_指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。 A通货贬值 B通货膨胀 C通货紧缩 D通货异常 15、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。 A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 E：工业用地的监测点评估价格 16、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格 17、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人_，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A选择拆迁安置的地点 B拆迁安置 C对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D确定房屋重置价的标准 18、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同 19、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元k。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60和40。银行贷款年利息为8，该土地的投资利息为元。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地的监测点评估价格 20、固定资产投资是指包括_的投资。 A购买原材料 B购买燃料动力 C购备品备件 D购买机器设备 21、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。 A7999 B7967 C7996 D8028 22、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。 A：100 B：250 C：500 D：1000 E：执行层的组织协调23、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。 A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格 24、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的_。 A乡人民政府 B县人民政府 C拆迁管理部门 D公安部门25、按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告 D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、物业管理条例确定的基本制度包括_。 A业主大会制度 B业主公约制度 C住宅小区治安管理制度 D住宅小区综合验收制度 E住房专项维修资金制度 2、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。 A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C甲土地的价值高于乙土地的价值 D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长3、在地籍图中，属于地籍要素的有。 A：土地的编号 B：上地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 4、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同5、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。 A：解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种 B：解析法和蒙特卡洛法有很大区别 C：蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题 D：解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样 E：解析法和蒙特卡洛法无很大区别 6、_是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A物业税 B地产税 C契税 D增值税 7、住宅使用说明书的内容不包括_。 A开发单位、设计单位、施工单位 B结构类型 C保修期限 D有关设备、设施安装预留位置的说明等 8、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B甲-乙-丙-丁 C乙-丙-甲-丁 D甲-丙-乙-丁 9、W房地产开发企业的下列条件，_是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本在10万元以上 B注册资本在100万元以上 C有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E有2名以上持有资格证书的专职会计人员 10、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。 A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬 B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+n-1)，其中Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法 C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润11、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。 A：一面临街 B：两面临街 C：土地形状为矩形 D：土地形状为正方形 E：容积率为所在区段具有代表性的容积率 12、收益法适用的条件是房地产的_。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益或风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 13、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是_。 A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得 C经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素 D计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算14、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0，银行贷款利率为6，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。 A：52 B：58 C：40 D：68 E：借款合同 15、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。 A潜在毛租金收入 B有效毛租金收入 C净经营收入 D税后现金流 16、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以_方式取得的。 A划拨 B出让 C转让 D出租 17、我国信托业务的范围包括。 A：金融业务 B：委托业务 C：代理业务 D：外汇业务 E：信托业务 18、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。 A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动 C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动 E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等 19、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。 A：买地-建房-卖房 B：买房-经营 C：买房-出租-转售 D：买房-出租 E：买地-开发-转让 20、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。 A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30以上或者土地面积15万以上 C：有15名以上专职注册房地产估价师 D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师 E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 21、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地