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文档简介

*别墅小区项目规划设计任务书一、 项目背景二、 项目定位项目定位以“高尔夫文化之城、海洋生活之城”为社区生活的自然习惯,引领全心亲地生活方式。打造乳山银滩国家风景区域国际高档的别墅小区。三、 项目的目标客户定位项目的基本客户定位为:为“北美风格别墅、高尔夫与海洋主题社区”核心理念吸引并产生共鸣,追求高尚健康的生活者;注重生活质量、追求时尚生活,与购买第二或第三居所者;预购买项目房产,以求保值、增值者。尤其以有一定社会地位和经济来源及生活品位的高收入的从业人士。独栋别墅的目标消费群体以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入的个体经营者、异地大型国营企业或部门内陆城市工商财税等。联排别墅(TOWNHOUSE)以三资及民营企业主、大型企事业单位高级管理人员、高收入专业技术人员等。洋房目标消费群体以收入颇丰的公务员、高级白领以及部分投资客户。四、 楼盘产品定位本项目以别墅类产品为主的高尚低密度居住区,并设置了一定数量的类别墅花园洋房(叠拼、宽景HOUSE)。本案产品体现了市场需求的差异,设计中应体现如下特征:冲击市场产品的差异化;高端坐庄产品的差异化;独栋别墅定位:奢侈型低密独别墅高端坐庄产品;经济型别墅冲击市场型产品;联排(TOWNHOUSE)别墅定位:具有高性价比、创新差异化产品的经济性别墅冲击市场型产品洋房类(叠拼、宽景HOUSE)产品定位:类别墅品质高密低洋房冲击市场型产品 五、 产品设计任务书1、 规划设计细则强调以人为本,通过设计提升小区的人文环境质素,强化人与环境的亲和与协调;考虑物业对别墅区和洋房区的分区问题;公建不得设置在别墅区内;规划应分为若干组团、每个组团应有景点、景区、景点主题应该各具特色,围绕中心景区布置洋房或者别墅;设计适应考虑小区的封闭式管理,主入口设置在南面与银海东路相连;社区内应适当布置户外运动场所与运动器械,并考虑儿童的户外活动场所;2、 项目分期开发要求项目占地322亩左右,可分三期开发;首期开发用地124亩,在地块南边,紧邻银海东路。在本地块较为方正的南北方向布置别墅产品(独立别墅、联排、双拼),在地块价值相对较低的东面布置洋房产品;项目的发展前期应是以别墅类产品和洋房产品并存,中后期以别墅类产品为主。但在设计过程中要特别考虑坐庄产品(豪华独栋别墅)的位置选择和数量控制。3、 首期经济技术指标面积:124亩,82670.8平米建筑参数指标:建筑参数 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 洋房 合计建筑面积 9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5容积率 0.3 0.35 0.6 0.8 用地面积 30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8用地比率 364% 12% 21.8% 298% 100%物业比例:独立别墅21%,双拼8%,联排别墅25%,洋房46%。单套平均面积:独立别墅280平米,双拼别墅250平米,联排别墅200平米,洋房180平米。首期容积率:0.524、 路网设计原则人车分流,各组团即相连接又互相分割;考虑小区会所、室外运动设施等这一部分道路系统的开发性;各道路分布合理应该与景观呼应,达到组团内“一景多道”或“一景一道”,机动车道“步移景异”。组团出入口的选择要估计方便,安全及合理;进入组团可采用尽端式布局方案,避免车道交叉,尽量设计成单行道路,最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境的干扰;洋房区道路除考虑人车分流外,还应该满足停车位的需求;社区内道路应通而不畅、道路尽量设有弯度,在获得景观效果的同时可以降低车速,减少区内道路的危险性;车行道以枝状或者环形尽端道路深入组团建筑群内,步行道则贯穿于建筑组团内部,将户外活动区域、绿地、公共建筑或其他建筑联系起来;小区次干道应该考虑人流、车流,结合规划路网要求,合理确定道路的宽度及转弯半径;5、 配套进程小区配套要紧跟楼宇建设、首期交付使用时,会所与部分公建配套设施要同时投入使用,以满足首期入住居民的正常生活基本需求。6、 环境设计要求每一期可分为若干个小组团,每个组团的景观都要有概念性的设计,组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑来体现主题;组团连接要充分考虑健身步径的有机联系;别墅类产品应该考虑庭院景观的独享性,应充分考虑单体内外庭院景观及庭院景观的参与性和使用性;花园洋房首层应向庭院化方向发展;主题园林景观应配合本地块的自然水系综合考虑;区内应利用现有的水体资源形成环绕部分独栋别墅组团的线性水景。7、 规划布局要求总体布局应按照规划细则提供2-3个总体规划总平面图的布局方案;考虑会所对外开放、经营及首期销售,中心会所应靠近主干道;8、 洋房设计要求类别墅性质的叠拼和宽景HOUSE叠拼四层半,宽景HOUSE五层(多层)叠拼控制在180250平米之间,宽景HOUSE控制在150平米以内;9、 联排别墅(TOWNHOUSE)设计要求68联排、容积率0.6,建筑面积在160-220平米,庭院面积达于100平米建筑空间布局上,在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局,使庭院空间延伸,打破行列式的布局;使几套有联院空间,留出更大的庭院空间;层书控制在23层内,屋顶设大露台,私家花园设停车位;长宽比控制在1:1,采用大开间,开间宽度不小于6米;考虑每户一个车库;可采用错层设计;层高3米为宜,二三层可推层设计;总价控制在50万左右。10、 独立别墅设计要求经济性独立别墅单体容积率在0.3-0.35之间,建筑面积再180-220平米之间,户型长宽比控制在1以下,开间不小于9米;层高3米,不大于三层,主力为2层;庭院面积大于350平米,庭院与建筑过渡空间作局部回廊;标准型独立别墅单体容积率控制在0.25-0.3之间,建筑面积为250300平米之间,不大于三层,主力为22.5层;开间不小于12米;庭院面积大于600平米;庭院分前院后院,部分可设置中空中庭花园;豪华型独立别墅单体容积率控制在0.20.25之间,建筑面积为300450平米,户型长宽比控制在0.8以下,开间不小于14米;庭院面积大于900平米,庭院与建筑过渡空间作景观外柱廊并设置风雨廊,庭院可设池塘或小游泳池、可设置中庭花园、分前后院。对于单体设计而言:别墅首层层高不小3.6米,以上各层不少于3米;大面积别墅大厅应设中空,二楼靠中空处设小厅或过道(飘入大厅上空),飘长不小于1.5米。屋顶采用坡屋顶,局部设阁楼考虑阁楼的采光;别墅首层必须考虑工人房、将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区,以减少对主人生活空间的干扰;别墅的室内楼梯不能正对入户大门;别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房,如客厅、会客室、书房并设置双亲(老人)的套间;独立别墅按面积大小留1-2个车位的车库。车库留小门直通室内。300平米以内的别墅至少应设置三个以上的套房,300平米以上别墅至少五个以上的套房;主人房应设置衣帽间,洗手间,主人间不得小于25平米,衣帽间视大小而定,洗手间不得小于8个平方;11、 产品面积设置洋房面积设置叠拼面积:180-250平米之间180-200平米之间设计两种户型200-220平米之间设计两种户型220-250平米之间设计两种户型。宽景HOUSE:70-160平米二房两厅两卫70-90平米,设计两种户型三房两厅两卫100-130平米,设计两种户型四方两厅两卫140-160平米,设计两种户型联排别墅设置联排别墅设计平均面积按照200平米一套设计一种户型,具体面积区间130-220平米之间。独立别墅设置独立别墅按180-220平米、250-300平米、300-400平米、400平米-450平米个设计一个户型。双拼别墅设置按照200-250、250平米以上各设计一个户型12、 户型配比类别 户型 建筑面积 比例别墅 独立别墅 180-220 30%250-300 30%300-400 25%400-450 15%联排别墅 130-160 40%160-220 60%双拼别墅 220-250 100%洋房 叠拼 180-200 35%200-220 40%220-250 2

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