物业法律培训(初稿).ppt

主讲 目录一 前言物业管理与物业服务物业服务的法律主体二 物业服务合同不履行物业服务合同的法律责任 物业服务企业 业主 三 物权法与物业管理条例各法律主体在物业管理活动权利与义务 业主 业主委员会 物业服务企业 四 案例分析 什么是物业 物业管理和物业服务区别 物业概念 物业由香港传入沿海 内地 其含义为财产 资产 地产 房地产 产业等 该词自20世纪80年代引入国内 现已形成了一个完整的概念 即 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备 设施和场地 物业可大可小 一个单元住宅可以是物业 一座大厦也可以作为一项物业 同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业 居住物业 工业物业 商业物业 特殊物业 物业管理 与 物业服务 物权法 2007 10 1 第七十条业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 建筑物区分所有权 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 业主行使管理权的方式 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施 并接受业主的监督 物业服务企业在物业管理中的地位 物业管理条例 2007 10 1 第二条本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 物业管理 与 物业服务 是两个不同的概念 物业管理 是业主自主管理自己不动产的民事活动 其权利来源于建筑物区分所有权 物业服务 是专业公司或者管理人受业主委托 雇佣 为业主的不动产管理提供的有偿服务 物业管理的核心是业主自治 业主是物业管理的主体 物业服务企业 其它管理人是服务提供者 政府是指导监督者 它们都不是物业管理的主体 物业管理的对象是建筑物及其附属设施 不应涉及对人的管理 物业管理的内容 物权法规定为 管理建筑区划内的建筑物及其附属设施 物业管理条例规定为 按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 物业服务中的主要法律主体 物业服务中的几个关键文件 物业服务合同 或 前期物业服务合同 管理规约 或 临时管理规约 其他管理规定或约定 如装修管理规定 物业服务合同 物业服务合同 一方提供服务 另一方支付报酬 是一种典型的双务 有偿合同 它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务 是建立业主和物业公司关系的法律文件 提供了当事人双方活动的范围和准则 物业公司通过合同获得物业管理的权利 为全体业主提供服务 根据合同 物业公司提供相应的服务 而业主要支付对应的物业服务费用 从这一方面来说 物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人 是平等的主体 享有相当的权利和义务 物业服务企业不履行合同的法律责任 一 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律 法规规定以及相关行业规范确定的维修 养护 管理和维护义务 业主请求物业服务企业承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的 人民法院应予支持 二 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则 应当认定为物业服务合同的组成部分 三 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律 法规 部门规章规定 擅自扩大收费范围 提高收费标准或者重复收费 业主以违规收费为由提出抗辩的 人民法院应予支持 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的 人民法院应予支持 业主不履行合同的法律责任 业主违反物业服务合同或者法律 法规 管理规约 实施妨害物业服务与管理的行为 物业服务企业请求业主承担恢复原状 停止侵害 排除妨害等相应民事责任的 人民法院应予支持 经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 如1楼住户拒交电梯管理费 长期空置房 物业服务合同对物业承租人 借用人及其他物业使用人的法律效力 业主与物业的承租人 借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费 物业服务企业请求业主承担连带责任的 人民法院应予支持 因物业的承租人 借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同 以及法律 法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷 人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理 需要说明和界定的问题 1 产权房 包括房改房 集资房 商品房 自用部位 自用设施属于产权人 业主 所有 产权人既有居住权 也同样有养护 维修和安全检查的责任 也可以委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务 2 凡是产权人私自改变楼房原始状态的 如蹲便改座便 原地面瓷砖凿除防水层破坏导致漏水等 出现一切问题都由个人负责 物业不负责维修和承担任何责任 物权法和物业管理条例 联系 物业服务中最常用到的两部法律 在 物权法 出台前 物业管理条例 下简称 条例 是调整物业纠纷的主要法律依据 物权法 出台后 条例 作为下位法依照 物权法 的原则性内容进行相应的调整 2007年 根据 物权法 的有关规定 国务院决定对 物业管理条例 作出修改 区别 物权法 是基本法律 属于上位法 条例 是行政法规 属下位法 条例 是有关业主自治 物业服务及行政监管的专门法 特别法 第77条业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 例 有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途 办公 商店 娱乐棋牌 以种种理由和借口想让我们同意其经营 比如说满足业主需求或丰富娱乐生活 或者直接讲我就是业主我是产权所有人 我想干嘛就干嘛 你管得着嘛 第83条业主应当遵守法律 法规以及管理规约 业主大会和业主委员会 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规以及管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 物权法 及其司法解释 物业管理条例 法条导读 第七条业主在物业管理活动中 履行下列义务 一 遵守业主公约 业主大会议事规则 根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 第十五条业主委员会在物业管理活动中 履行下列义务 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 四 监督业主公约的实施 五 业主大会赋予的其他职责 权利 一 根据法律 法规 结合具体情况 制订物业管理办法 规章制度 二 按照物业服务合同和管理办法 规章制度对物业实施相应的管理 三 依照物业服务合同和有关规定收取服务报酬 四 有权制止违反物业管理规章制度的行为 五 有权要求业主委员会协助管理 六 有权选聘专营公司承担专项管理业务 七 可以实行多种经营 以其收益补充管理经费 义务 1 履行物业管理合同 依法经营 对业主负责 2 接受业主委员会和业主的监督 3 重大管理措施应提交业主委员会审议批准方可实施 4 接受物业行政主管监督及指导 5 定期向全体业主公布管理费用收支账目 6 发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 失窃及时报警 7 物业管理合同终止时 必须向业主委员会移交相关资料 物业服务企业在物业管理活动中的权利与义务 物业费是业主的共同财产物业费不等于物业企业的酬金 其中的90 以上用于物业养护 维修和支付其它公共开支 物业企业所得的酬金只占极少部分 从这个意义上说 物业费的主要部分属于业主共同财产 欠交物业费的行为 首先是损害业主共同财产 其次是侵占其他业主利益 最后才是损害物业企业的利益 由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产 故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费 物业欠费在短期内导致业主生活质量下降 长期导致房屋价值贬损 一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的 业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为物业管理条例第六十七条违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业服务企业可以向人民法院起诉 物业纠纷司法解释 第六条经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 疑问 如果业主以物业服务存在瑕疵 存在安全隐患 履行不符合约定 物业企业的过错导致自己损失等理由抗辩的 法院是否支持 以事实证据 判定不交或少交 物业管理案例分析 一楼业主 一楼住户不使用电梯 却和其他住户一样要交电梯费 不公平 分析 电梯是共有设施 一楼住户应该交电梯费 按照物权法第七十二条规定 业主 不得以放弃权利不履行义务 物权法第八十条规定 建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定 案例一 住一楼能否拒交电梯费 案例二 物业公司是否需承担责任 业主李某经过其所住的商住楼大堂时 因潮湿地滑而摔倒在地 造成骨折住院一个多月 花费医药费数千元 李某认为其摔倒主要是因为地滑 因此物业公司应负担一定责任 物业公司应当补偿其医药费 误工费和精神损失费 分析 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要求承担民事责任 中华人民共和国民法通则 第一百二十五条规定 在公共场所 道路旁或者通道上挖坑 修缮安装地下设施等 没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的 施工人员应承担民事责任 在本案例中 如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施 则应承担民事赔偿责任 否则就不应承担民事赔偿责任 案例三 车主的要求合理吗 2003年9月10日 某高校一位老师将其小车停放在楼前 中午12时40多分钟 楼上的一块玻璃突然掉落 砸在小车前挡风玻璃上 将挡风玻璃砸碎 并划伤了小车的前盖 该玻璃系过道窗户上的 窗户是铁皮钢窗 年久失修 车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理 并收取了物业管理费 对楼宇负有管理义务 楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车 应当予以修理车辆 恢复小车原貌 案例分析 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任 与业主签订了车辆保管合同 收取了车辆保管费 形成了事实上的保管合同关系 在合同成立的情况下 物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损 丢失的损害责任 该物业管理中心没有与业主签订保管合同 也没有收取保管费用 因此 可以定为无偿停靠 可以不赔偿 第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任 民法通则 第126条规定 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物 置挂物发生倒塌 脱落 坠落造成他人损害的 它的所有人或者管理人应当承担民事责任 但能够证明自己没有过错的除外 规定中明确了所有人和管理人的责任 该玻璃是公共过道窗户上的 系物业管理中心管理的场所 物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务 有责任去消除这种隐患 尽快地对窗户进行维修 由于年久失修 造成玻璃掉落 砸坏小车前挡风玻璃和前车盖 物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任 应当赔偿车主修理费用 案例四 他是否可以不交物业管理费徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子 被楼上住户跑水搞得厨房 卫生间 客厅部分屋顶浸泡起皮 找到楼上业主 答复是他家一点也没有漏 并且很不情愿配合检查问题 虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题 但刘先生心里还是不痛快 认为物业在装修管理上没有尽到责任 所以拒绝缴纳物业管理费 对物业公司的服务不满意 是否可以不交物业管理费 徐先生应该向谁要求索赔 分析 1 楼上跑水可能由两种原因引起 房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水 但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关 不涉及物业管理公司与业主的法律关系 2 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系 开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失 开发商应当承担违约赔偿责任 3 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系 楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失 该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯 构成侵权应当承担侵权赔偿责任 4 物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮 由于受损部分不属于公共设施 公共区域 该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围 而属于特殊的物业管理服务 对该部分维修应当另行支付费用 业主没有理由拒缴物业管理费 案例五 物业管理中心该不该赔偿2003年5月30日 某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外 不巧院墙外有一位女同志和爱人经过 正好砸在女同志的身上 划破衣服 砸伤背部和手臂 事发后 其爱人给物业管理中心绿化部打来电话 告知情况 主管绿化的副主任立即赶往现场 查看结果与所报事实相符 立即将女同志送往医院医治 经医院检查无大伤 住院休息几天即可 其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求 医疗费 精神损失费 营养费等约3400元 分析 枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题 全部责任在于物业管理中心 应该赔偿 对于受害者的一些无理要求 必须持慎重的态度 同时物业管理中心要提高防范意识 勤修剪枯枝 防止意外事故发生 案例六 方圆物业管理公司的要求是否合理 分析 1 要求是否合理应视其具体情况 如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了 提高物业管理服务的水平和服务质量 增加了物化劳动和活劳动的投入 则要求提高收费标准是合理合法的 但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通 自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准 事后要求提高管理费就不合理了 2 建议该公司真诚地与业主委员会商量 将每一个支出项目请业主委员会审定 看那些是必要的 那些是多余的 那些是可要可不要的 在得到业主委员会认可以后 才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准 案例七 空置房物业管理费问题黄先生及其夫人居住在广州市