三湘海尚城财富街区销售讲义.doc

三湘海尚城 财富街区销售讲义2013年1、 项目总讲本项目位于宝山区长江南路和郁江巷路的交界口，宝山淞南小五角场的核心 位置。“淞南小五角场”毗邻“新江湾城”，直线距离2公里左右，是宝山区政府倾力打造的一个淞南商务核心区。本案东起淞肇路，北至长江西路，西邻规划中的郁江巷路，南达通南路。项目总占地面积9万方，建面约21万方，由7栋板式小高层、23栋创新叠加别墅、商业、办公楼及高标准的健身中心于一体的，低碳高科技智能化社区。本次开盘的为商业部分：共160套。全部为临街旺铺组成，面积50平方米起，110平方米主力面积总价180万420万起，一铺一价，均价3.8万，是集吃、喝、玩、乐、购于一体的多功能商业街区。项目特点：1、 全景临街旺铺：U”字型400米全景临街，视线、景观、人流、信息齐聚共享，浓厚商业氛围，无商业死角，形式与功能的最佳组合，财富效益最大化。2、 多种面积选择：50平米起纯沿街旺铺，独立产权，门槛低，风险小；5.5米层高(单层），一层变两层，超值使用空间，财富价值倍增。1-2层商铺（底层5.5米，二层3.6米），满足各层次商家、投资客户多样需求，投资经营两相宜。3、 位置优越：政府规划长江南路步行街，紧靠世纪华联、现代服务业聚集区，万商云集：中环线、逸仙高架、长江西路跨江隧道、多条公交线路，立体交通网络，将淞南与五角场CBD、浦东新区、新江湾城连为一体，四海通达，八方聚财。4、 人口聚集：轨道3号线、18号线通南路站，2016年左右（规划）开通。站点强大消费客流；大密度人口聚集区、辐射通河、呼玛、泗塘、共康、彭浦、高境6大居住区消费人口；宝山绿色产业园区、汽车主题销售带、钢材、建材交易中心商务消费群体；轨交经济、社区经济、园区经济，3大经济交汇，百万消费人口，创造强劲财富动力。5、 配置完善：直通电梯，地下车库，商务办公，健身中心，完善商业设施配套；传承海尚社区高品质建筑，框架结构，双开门设计，灵动空间，自由组合，营造高尚商业氛围。6、 优质品牌实力三湘股份继三湘商业广场、三湘四季花城财富广场，实力商业巨制三湘股份国家一级资质房地产开发企业 连续五届中国房地产百强企业 蝉联四届上海房地产50强7、 产品规划（每栋、罗列品牌）2、 答客问1、 开发商 上海三湘股份有限公司是具有国家一级资质的房地产开发企业，成立于1996年，注册资金1.8亿元，是以房地产业为核心，集建筑安装。建材加工、装饰设计、房产经纪、物业管理于一体的大型企业，拥有房地产开发、物业服务、装饰施工三个国家一级资质。公司积极探索科技创新的的企业发展之路，为科技住宅建设做出了显著贡献。公司先后在上海开发建设了上海三湘海尚三湘芙蓉花苑三湘世纪花城三湘四季花城三湘商业广场三湘七星府邸三湘未来海岸，并在深圳投资建设了三湘海尚花园，产品领域涉及住宅、商业、酒店式公寓等。2、 物业：上海三湘物业服务有限公司。 3.建筑商：上海三湘建筑装饰工程有限公司4. 建筑设计：上海城乡建筑设计院有限公司5. 销售代理：上海中洽实业发展公司和上海摩通投资管理有限公司强强联手6. 广告：上海三湘广告传播有限公司7. 周边住宅单价2.8万-3万，酒店式公寓2万，主力面积（35-50），别墅3万-5万，主力面积160。8.何时能竣工交房：2013年12月31日9.大产证何时出来：交房后90个工作日10.商铺层高多少不低于3.6米（注：1F：不低于5.5米 2F:不低于3.6米 3F：不低于3.6米特殊高度：41幢 1F 2F 3F :5.5米 45幢长江哪路938号1F 2F:5.5米48幢 1F:5.5米 ； 2F：3.6米 ；3F：4.2米11.商铺开间、进深主力户型：开间4.05米4.50米进深12.5米12.一楼槽钢位置预留情况一楼在2.75米位置有圈梁可架设槽钢，具体见图纸。13.商铺地下停车位 99个14.消防喷淋头高度 1525公分15.商铺是否设有后门，若无是否开窗？ 无，不可开窗16.可做餐饮的商铺是否设有烟道，烟道位置如何安排？配置齐全的商铺都设有烟道，能不能做餐饮还要看业主申请后有关部门的批准，比如，没有足够的上岗证和卫生证就不一定能申请出执照，烟道位置请看图纸。17.商铺的卫生间会设置在哪一层？ 除了局部没有卫生间的，其他都在一层，18.水、电、煤是管线是否到户？水电煤具体情况合同会明示，有些是到表的，煤气应该是到小区，业主自行申请开通19.商铺区域的主要出入口 全为临街商铺20.商铺面积范围 50120平米以下的为主要面积21.周边商铺的租金水平 5.56.5元/平方/天 沿街商铺在1013元/平方/天22.周边居民的人口总量淞南11个新村，20万常住人口23.商铺附近的厂房是否搬迁？若搬，何时搬走？见附录：淞南镇“十二五”经济社会发展规划纲要（草案）重点：长江路_长江西路西侧 ，形成节能环保、都市产业为主，现代服务业为辅的区域经济联动带。在“小五角场”地区，即长江南路、淞发路、通南路交叉口周边地区，逐步形成交通便捷，人气集聚，集购物、商贸、休闲、娱乐为一体的商贸中心圈。24.贷款银行中国农业银行25.贷款年限和比例10年，50%。三、销售资料1、 预售（买进）： 所需材料：有效身份证件、私章所需费用：（1）预告登记费： 550元+总价x万分之八2、 办理小产证： 所需材料：有效身份证件、合同、私章、交接书、全额发票 所需费用： （2）抵押登记费： 100以下部分：1% 100以上部分：4% （3）地籍图： （4）交易手续费： 0.5% （5）交易登记费： 300元/套 （6）合同印花税： 0.05% （7）契税： 3% （8）权证费： （9）契税贴花： 5元 （10）维修基金： 1295*3%*面积3、 卖出（个人或公司）：（1） 营业税：差额营业税 5.55%（2） 营业税附加：1.河道营业税2.城道营业税 3.教育费附加（3） 个人印花税：（4） 个人所得税：20%（5） 土地增值税：30%60%4、 银贷政策贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人，具有有效居留身份的中国公民贷款期限：贷款期限最长为10年。贷款全额：合同房款的50%具体依照各大银行的现行贷款政策执行。四、周边配套：（1） 购物A 商场及超市名称位置出行时间（步行）世纪联华长江南路 号3分钟家得利超市长江南路591号4分钟联华超市1. 长逸路（近长江南路）2. 通南路348号10分钟B菜场名称位置出行时间（步行）菜场长逸路（淞南五村旁）5-7分钟长江南路进口5分钟淞发农贸市场淞发路（张发路）10分钟（2）餐饮名称位置出行时间（步行）味千拉面长江南路651号世纪联华5分钟味之都长江南路651号世纪联华5分钟好旺精菜馆祥腾生活广场3分钟肯德基长江南路555号10分钟（4）邮局名称位置出行时间（步行）邮局长江南路530弄188号5分钟（5）药房名称位置出行时间（步行）华氏大药房长江南路618号6分钟开心人大药房淞南路10分钟立志中药房长逸路693号8分钟好运平价药房淞良路10分钟（6）教育设施名称位置出行时间（步行）淞南第二小学新二路10分钟梦童幼儿园新二路淞南十村内15分钟长江小学淞南三村6号15分钟淞南中心小学长江路168号15分钟（7）银行证券名称位置出行时间（步行）工商银行长江南路528号6分钟建设银行长江南路8分钟中国银行长江南路538号6分钟农业银行长江南路687弄3分钟农村商业银行长江南路591号5分钟申银万国长江南路681号5分钟（8）休闲、娱乐及健身设施名称位置出行时间（步行）永琪美容美发长江南路571号8分钟苏宁电器长江南路691号3分钟五交通状况周边主要交通线路：（起点主要站点终点）长江路：52路：吴淞煤气厂虹口足球场 552路：罗南汽车厂虹口足球场鸿兴路长江南路：751路：岳州路临平路（虹镇老街）淞发路淞肇路（淞南镇）713路：锦西路打虎山路_淞发路淞良路（淞南新村）232路：北区汽车站淞南新村（高峰车）502路：上海火车站淞南十村541路：凉城新村宝杨路汽车站通南路: 160路：凉城新村吴淞 810路：曲阳新村呼玛新村 132路：宝山路鸿兴路通南路新二路 203路：人民广场长江路人民广场 302路：上海火车站宝交公司（夜间通宵车） 轨道交通 3号线长江南路和淞发路站 10号线规划中，通河新村龙阳路站周边主要城市道路：长江南路：双向两车道 淞肇路： 通南路：双向两车道 郁江巷路： 逸仙路高架：下匝道 殷高西路 上匝道 长逸路 共和新路高架：下匝道 一二八纪念路 上匝道 一二八纪念路六 区域简介 上海市宝山区位于长江和黄浦江的交汇处，是上海的水陆门户。区域总面积为415平方公里，常住人口约130万。明朝时，因给出入吴淞口的船只导航而人工筑山，由永乐帝亲题“宝山”而得 名。这里曾是中国最早的通商口岸，这里曾建造过中国第一条铁路，有着深厚的历史文化底蕴。宝山区东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦，虹口，闸北，普陀4区毗连，西与嘉定交界，西北隅与江苏太仓为邻。 宝山充分发挥“钢 （精品钢基地），港（国际海港），船（造船港机业），城（城乡一体化）”的综合优势大力推进精品钢延伸业，国际物流业，造船港机业，都市和楼宇经济的发展。 宝山具有得天独厚的交通优势。海运连接164个国家和地区的400个多港口，集装箱的吞吐量占上海港的60%以上，具有完善的海关“大通关”和航运服务平台。陆路形成了铁路、高速公路、轨道交通等四通八达的道路交通网络。宝山到达浦东和虹桥空港仅1530分钟车程，便捷的交通使宝山成为我国长江三角洲城市重要的枢纽。 宝山是人才集聚的高地。除上海大学，行知，济光，邦德等高校外，还拥有众多的培养技术和管理人才的各类学校，拥有大批熟练的技师，技工。 宝山是商务成本的盆地。拥有上海最大的电厂，煤气厂。基础和配套设施十分完善，现代物流极其顺畅，交通非常便捷，精品钢铁及其延伸产业高度集聚，企业的运作和交易成本较低。 宝山是投资服务的高地。金融机构云集，海关，“三检”齐全，投资环境良好。区招商服务中心负责协调招商引资，项目审批，办证服务，为投资企业提供“一门式”项目审批和投资服务。 宝山是企业投资的福地。宝山正处在“大开放，大开发，大建设，大发展”的热潮之中，生机勃勃，商机无限。行政区划：宝山区辖3个街道 ，9个镇：吴淞街道，友谊路街道，张庙街道，罗店镇，大场镇，杨行镇，月浦镇，罗泾镇，顾村镇，高境镇，庙行镇，淞南镇。 淞南镇： 淞南镇位于上海市北部，宝山区南部，属于外环线内测范围。淞南北临吴淞口，蕴藻浜，南接高境镇，杨浦区，西至泗塘河，东到黄浦江，闸北电厂。距离市中心5公里路程，总用地面积为14.6平方公里。 淞南镇从1993年以来，便有大批动迁居民搬迁至此，现淞南有户籍人口6.2万人，常住人口超过8万人，共有29个封闭式小区，近3.5万户家庭定居。 淞南优势： 在区位优势上，淞南毗邻市中心，因此能够“接收”到市中心公共服务设施辐射影响。同时，由于五角场地区规划成为上海市的副中心，新江湾城的开发等因素，该区域的房地产业发展仍然具有相当利好形势。 在交通条件上，淞南位于上海市内，外环线之间，区域范围的主干道与市中心，港区，宝山区等中心相联系，而轨道交通3号线北延伸段的通车，可以缩短区域与中心的连接距离；另外还有29条公交线路始发或路经淞南板块。逸仙路高架长江路下可快速到达淞南，同时南北高架呼玛路转长江路也可以到达。目前淞南已形成“三纵四横”道路网络。 在经济基础上，淞南镇是上海建设国际航运中心的重要基地，张华港区，军工路港区等地对发展储运产业有着得天独厚的产业优势。 在区域环境上，淞南全镇绿化总面积已达120多公顷：人均绿地超过30平方米，达到园林城区标准。其中，大型公共绿地3块，免费开放的淞南公园占地120亩，获白玉兰奖的振新建身苑占地30亩，淞南八村公共运动场地占地8亩，各个居住区集中绿地业已联接成块牷沿江杨南路，长江西路及各条镇级道路沿线绿化逐步成带业已建成较为完善地绿化系统。历史沿革 宝山。因山得名。1412年（明永乐十二年），境内海滨，曾用人工堆筑成一座土山，用作航海标志，为出入长江口的船只导航，永乐皇帝定其名为宝山。此山于1582年（明万历十年）坍没于海，但其名仍沿用至今。 宝山，原属江苏省，1742年（清雍正二年）从嘉定县分出，建为宝山县。 1958年全境划归上海市，同年横沙岛和北郊区并入，境域向东向南延伸，东缘至横沙岛东侧海岸，南缘至广中路，大连西路和走马塘一线。 1988年1月，经国务院批准，撤销宝山县和吴淞区建制，建立宝山区。 1989年11月，宝山区五角场划归杨浦区。1992年 9月，彭浦乡划归闸北区 1997年9月，辖区原有江湾机场8.6平方千米和共康小区部分区域0.726平方千米分别划归杨浦区，闸北区。 2007年宝山区辖3个街道，9个镇：吴淞街道，友谊路街道，张庙街道，罗店镇，大场镇，杨行镇，月浦镇，罗泾镇，顾村镇，高境镇，庙行镇，淞南镇。项目前景： 淞南镇：位于宝山区南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨浦去接界；西至西泗塘河，与泗塘新村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。全镇总面积13.65平方千米，本镇可规划面积4.25平方千米。淞南曾经是一个以动迁导入人口为主的新兴城区，现有人口约20万人。随着区域改造的不断深入，预计未来要发展到50万人。 从淞南规划方案可以了解，淞南未来发展方向为一线三轴五点。 一线为：淞南路商业街，淞南路与淞南镇政府的功能配建结合起来，形成商务办公，银行，工商，税务，职介中心，餐饮，文化等相关服务业态比较集中，政务，商务，金融，商业功能相融合的一条街。三轴为：长江南路公共交通轴，通南路淞发路商业发展轴和淞南路公共服务轴。其中淞发路商业发展轴将彻底改变原淞南路商业街商业规模小，业态布局凌乱，品牌档次低下的状况 。五点为：淞南路长逸路口，淞发路长江南路口，淞良路长江路口，长逸路长江南路口，新二路等，这些道路结合口，将实施以商业街区或商业广场为主要商业形态的商业规划。同时，本区域中主导产业是与钢铁产业相关的生产，研发，物流，交易等经营产业链。同时，还有六大工业园区，新华大隆机械工业园，新华逸仙都市工业园，新华轻玻都市工业园，新华长逸都市工业园，新华葵花都市工业园，以及将要规划实施的上海市环保科技产业园。项目周边商业概况：东边：祥腾生活广场、世纪联华、距离1.5公里范围内有沃尔玛、易初莲花两个大卖场南边：规划中的空地为政府商业配套，大昌商业广场（邮局、银行、菜场等等一应俱全）西北边：保利地产开发的70%商业和30%住宅组成的小五角场商业配套北边：目前是物流公司，很快便会搬迁，政府将该地块规划成周边社区的商业配套。长江西路以北：是一个玻璃博物馆，旁边是目前占地5万方的国际节能环保园，不久节能环保园将从5万方扩建到50万方长江西路以东：是在建长江路隧道直通浦东，它的建成将会拉近宝山和浦东外高桥的直线距离；东边连接新江湾在建一条的国帆路淞南商圈介绍： 淞南镇现在主要的商业街有长江南路、长逸路、淞良路、淞南路、通南路、特别是以长江南路和长逸路路口为该区域的商业中心位置 长江南路是区域内连接南北的主要交通干道，目前车流量较大。但是，其被规划为周边区域内未来唯一的商业步行街，商业价值前景无限。淞南镇是近年来建成的现代化新型城镇，是宝山区通往市中心的重镇和枢纽，是上海市中心城北区的一部分，这里交通便捷：逸仙路高架贯穿南北，轨道交通3号线经过并设有2个站点（长江南路站和淞发路站）宝山新城还有规划中的轨道交通18号线（自宝山区长江西路至南汇区航头镇），在宝山区的线路走向大致为：长江西路长江南路何家湾路国权北路。随着经济、社会的迅速发展，宝山的商业需求呈现出多元化、个性化的趋势。这些变化对零售经营提出了更高的要求，传统的业态类型、经营方式已不能适应变化了的消费需要。根据这一趋势，近年来，淞南地区积极进行商业结构的调整，引进和建造一批体量大、业态新、知名度高的商业项目如：世纪联华、华联吉买盛、家得利超市、大昌商业广场、建配龙建材市场等，为人民群众的日常生活消费提供了选择、带来了方便。据相关统计资料表明，现代新型商业业态已成为淞南区域商业发展的主要增长点。同时，淞南社区商业的发展要通过紧紧抓住轨道交通3号线北延伸段2个站点布局的契机，做好结点周边商业规划工作。满足居民的生活消费需要，同时也使周边环境有明显改善。1） 淞南地区商铺以3080平方为主要面积，租金范围在50008000元/月，业态形式是以小型餐饮和小百货商店为主的配套型商业。随着社会的发展和人民收入水平的提高，对现有20多万的居民人口的数量来说，已经不能满足日益增长的购物需求。2） 淞南地区近年来的大力发展，已经成为一个以钢贸、汽车服务、物流、环保为4大支柱产业地域，另外还新建了很多新的住宅楼盘，导入了一大批具有更强消费能力的新淞南人3） 随着淞南地区的商业的日趋成熟，租金也在以每年20-25%的速度递增，远大于市中心成熟商业中心地区的增长速度。投资淞南地区的商铺总价小，回报高。而且商铺价值增长速度快，商铺投资的价值凸显无遗。周边商铺市场表现：编号地址经营业态经营面积（约）楼层租金（约）1新二路淞南十村：超市，便利店等201层52通南路宝景苑：一半为空铺1层小五金、建材等201层4-5嘉骏香山苑：超市、装修等404-53长江南路银行、家电、服饰、餐饮、超市等601层9-134淞发路小五角场：一半为空铺祥腾生活广场：餐饮、通讯等1层5-65淞肇路新城尚景：餐饮、美容、服务类301层4-56长江西路便利、汽配等7长逸路餐饮、美容、通讯等351层7-88淞良路小吃、生活类等201层7-89淞南路新梅淞南苑：中介、汽配等801层5建配龙旁边：餐饮等401层7-8北段：银行、邮政、餐饮等401层8-10附：1、 周边商铺地址经营业态经营面积楼层租金（约）长江南路593号大昌商业广场百货131层5.9长逸路735号文苑餐厅一开间25平方左右1层8长逸路745#靠近长江南路长逸路口乔丹运动品服饰一开间1层9淞良路汽车美容店502层2.9淞南路106（5.5米层高）1层4世纪联华内铺百货501层8淞发路南的最后一间空铺801-2层2.9长江南路大昌商业广场内铺126长江南路518号肯德基对面久久鸭151层7长江南路297#顺发门窗261层2.3通南路家骏花苑的商铺305.52、 保利悦城商业规划位于宝山区淞南镇长江西路388号，东至沪北物流有限公司、南至云峰集团小伙伴汽车服务有限公司、西至云峰钢材市场、北至长江西路。保利悦城商办区位于东侧，临长江西路和东侧规划道路，规划建筑沿周边布置，中央设置内庭院，可以布置绿化，形成商业内街，1、2层为商业，3、4、5层为办公。3. 上海轨道交通18号线上海轨道交通18号线，编号L5，为上海20102020年规划建设的一条轨道交通路线。起讫点大致为场北路至航头，全场44.3公里，共设30站，走向大致为场北路站：通河新村站（换乘1号线）； 爱辉路站； 江杨南路站通南路站：出口（3）个长江南路、通南路、郁江巷路长江南站（换乘3号线）； 国权北路站； 政立路站； 上海财经大学站（换乘17号线） 国权路站（换乘10号线）； 抚顺路站； 江浦路站（换乘8号线）； 长阳路站（换乘12号线）； 平凉路站； 丹东路站； 巨野路站（换乘14号线）； 民生路站（换乘6号线）； 杨高中路站（换乘9号线）； 锦绣路站； 白杨路站； 龙阳路站（换乘2、7、21号线，转乘磁浮线）； 芳草路站； 莲溪新村站； 莲溪路站（换乘13号线）； 御桥站（换乘11号线）； 康桥路； 周浦路； 沈庄站； 下沙站；航头站4、淞南镇淞南镇“十二五”经济社会发展规划纲要（草案）/zfxxgk/201103/t20110301 47299.html 1) 镇域东部建设一条现代服务业积聚发展带依托交通优势，充分利用轨道交通3号线沿线作用，辐射新江湾城和复旦、同济、等高校近的区位优势，针对存量用地进行产业转型和功能置换，积极探索逸仙路楼宇经济发展模式，积极拓展商务、设计、咨询等产业功能，逐步形成总部经济、服务经济产业带。重点推进复旦软件园高新技术产业基地项目的拓展空间，对逸仙路以东、军工路以南毗邻新江湾城300多亩土地和长逸路南侧近70亩土地的开发作统一思考，并在产业体系逐步优化、拓展的基础上，加强增值环节的辐射效应，积极引导重点产业集聚发展，努力打造沿轨交3号线淞南段现代服务业集聚发展带。重点项目推进表：项目名称地理位置占地（亩）建筑面积（平方米）产业定位时间进